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Reporte de Mercado Oficinas 4T - 2016

LIMA

REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO 4T 2016 | OFICINAS

PANORAMA ACTUAL

ÍNDICES MERCADO PRIME (A+ y A) 3T-2016

4T-2016

TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA

ÍNDICES MERCADO SUBPRIME (B+ y B) 3T-2016 TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA

4T-2016

Al último trimestre del 2016, la economía peruana se mantiene dentro de las expectativas. Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), al mes de octubre de 2016, la economía peruana avanzó 3.98%, impulsado por el avance de los sectores Minería e Hidrocarburos (+18.08%), Telecomunicaciones (+8.48%) y Energía (+7.78%), principalmente.

Durante el 2016 ingresaron al mercado 180,836 m2 de oficinas prime en 10 edificios, cuando lo estimado a inicios del año eran 12 edificios (185,689 m2). El sector continúa acentuado en la fase de sobreoferta, mostrando una vacancia al final del 2016 de 26.4%, habiéndose estimado este indicador a inicios de año en alrededor de 25%.

Sin embargo, otros sectores económicos continúan presentando resultados desalentadores, al mostrar una tendencia negativa mes a mes. Entre los principales sectores que están dentro de este grupo a octubre del 2016, resaltan: Pesca (-20.68%), Manufactura (-3.04%) y Construcción (-2.34%).

El submercado con el mayor incremento de nueva oferta fue Magdalena, donde ingresaron casi 82 mil m2, seguido por Nuevo Este (46 mil m2), Sanhattan (31 mil m2), Miraflores (18 mil m2) y San Isidro Golf (3.5 mil m2).

Aún así, las expectativas acerca del desempeño que tendrá la economía nacional en el 2017 son mejores respecto de las del año anterior. Según el último Reporte de Inflación publicado por el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), el PBI crecería 4.3%, condicionado por el desempeño del gobierno en el manejo de su política económica (tanto monetaria como fiscal) y a las políticas que ejecutará el gobierno de EEUU, ahora con Donald Trump a la cabeza. El mercado inmobiliario local no tuvo un buen desempeño comercial, continuando con la tendencia observada en los últimos 3 años. El cambio de gobierno que se dio en el mes de julio pasado, que si bien significó un impulso en las expectativas y percepción de mejores tiempos en adelante, aún no logra consolidarse, en tanto que el ambiente político y social no muestran estabilidad y el sector ligado a la construcción sigue con expectativas los sucesos originados por el caso internacional Odebrecht.

La dinámica comercial en el segmento de oficinas mostró ligera mejoría respecto al 2015, observándose la reactivación de cuentas (negociaciones y contactos) y el interés por espacios especialmente en renta, aunque todavía lejos de las mejores temporadas en el negocio. La colocación (absorción neta) acumulada al fin del 2016 fue de 78,169 m2, manteniéndose este indicador cerca de los 80 mil m2 estimados como absorción promedio anual en nuestro mercado. Para el 2017 se estima el ingreso al mercado de 16 nuevos edificios, los que incrementaran el inventario en aproximadamente 227,000 m2 de oficinas prime. Este sería el año en que los niveles de nueva oferta (nuevos m2) marcarían el pico, pues ya para el 2018 se están ejecutando solo cerca de 40,000 m2 de oficinas, entendiendo el mercado los serios problemas que ocasiona el incremento desmedido de la oferta y la falta de análisis de mediano y largo plazo

REPORTE DE MERCADO

| 4T 2016 | OFICINAS

SUBMERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA

SAN MIGUEL MAGDALENA

SAN ISIDRO GOLF

SAN BORJA SANHATTAN

NUEVO ESTE

Submercados Submercadode deOficinas Oficinas en en Lima Lima SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF

MIRAFLORES

MIRAFLORES

CHACARILLA

SAN BORJA CHACARILLA MAGDALENA SAN MIGUEL NUEVO ESTE

Edificios dede Oficinas Prime Edificios Oficinas Primealal4T-2016 3T-2015 EXISTENTES EN PROYECTO / CONSTRUCCIÓN

Mercado de Oficinas Prime de Lima - 4to Trimestre 2016 / Edificios existentes Inventario (m2)

Zona

N° Edificios

Disponibilidad (%)

Absorción Neta

Precio de Renta

(m2)

(US$ / m2 / mes)

A+

A

Total

A+

A

A+

A

Total

A+

A

Total

A+

A

Total

Sanhattan

178,595

182,304

360,900

10

14

24.2%

27.2%

25.7%

4,706

-510

4,196

18.93

17.06

17.95

San Isidro Golf

45,286

71,024

116,311

3

13

-

0.5%

0.3%

-

1,490

1,490

-

21.00

21.00

Miraflores

63,002

63,778

126,780

4

6

12.7%

18.6%

15.7%

309

59

368

19.47

18.77

19.16

San Borja

25,000

19,059

44,059

1

3

-

8.9%

3.8%

-

-

-

-

17.00

17.00

Chacarilla

-

10,398

10,398

-

1

-

6.4%

6.4%

-

-589

-589

-

20.00

20.00

Magdalena

-

110,193

110,193

-

6

-

52.7%

52.7%

-

6,540

6,540

-

17.81

17.81

Nuevo Este

177,279

80,338

257,618

7

8

53.3%

3.6%

37.8%

4,713

-2,092

2,621

17.41

14.62

17.31

Subtotal

489,163

51

29.8%

23.3%

26.4%

9,728

Total

537,095 1,026,258

25 76

26.38%

4,898 14,626

18.00

17.44 17.77

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

COLLIERS INTERNATIONAL |

P. 3

Mercado de Oficinas Subprime de Lima - 4to Trimestre 2016 / Edificios existentes Inventario (m2)

Zona

N° Edificios

Precio de Renta

Disponibilidad (%)

(US$ / m2 / mes)

B+

B

Total

B+

B

B+

B

Total

B+

B

Total

Sanhattan

173,501

137,816

311,317

23

38

11.0%

6.4%

9.0%

19.23

17.17

18.74

San Isidro Golf

87,137

58,944

146,081

14

11

9.3%

8.8%

9.1%

17.32

17.73

17.55

Miraflores

61,106

148,392

209,498

12

37

19.4%

15.2%

16.4%

18.20

17.47

17.79

San Borja

17,597

43,602

61,199

3

11

7.4%

6.3%

6.6%

16.00

17.45

17.37

Chacarilla

2,241

65,724

67,964

1

15

-

12.1%

11.7%

-

17.80

17.80

Magdalena

17,660

-

17,660

2

-

42.5%

-

42.5%

18.00

-

18.00

San Miguel

8,498

8,113

16,611

1

1

23.8%

-

12.2%

14.00

-

14.00

Nuevo Este

81,859

81,920

163,780

7

17

37.2%

6.7%

22.0%

17.39

16.69

17.24

Centro

-

66,044

66,044

-

12

-

-

-

-

-

-

Lince

-

17,359

17,359

-

3

-

35.1%

35.1%

-

-

-

La Victoria

-

2,688

2,688

-

1

-

100%

100%

14.00

14.00

146

17.9%

Subtotal Total

449,599

630,602 1,080,200

63 209

9.8% 13.14%

18.03

17.25 17.75

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

TERMINOLOGÍA · Mercado Prime: Compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A. . Mercado Subprime Compuesto por edificios de oficinas de clases B+ y B. · Inventario o Stock: Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. · Oferta Futura: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado. · Absorción Bruta: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año), considera la rotación de ocupantes.

· Absorción Neta: Referida a la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro del mismo periodo, no considera los cambios de ubicación. Forma parte de la absorción bruta y nunca es mayor a esta. · Disponibilidad: Cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos. · Tasa de Disponibilidad o Vacancia: Porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos. · Precios de Lista: Precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento. · Precios de Cierre: Precios de oficinas a los cuales se concretan transacciones de alquiler o venta en el mercado. Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento.

REPORTE DE MERCADO

| 4T 2016 | OFICINAS

En el 2016 ingresaron los sgtes. edificios:

PANORAMA DE LOS ESPACIOS DE OFICINA EN EL MERCADO PRIME

1T: Paseo de la República (SH), EE Santa Cruz (SIG), Vértice 22 (MAG). 2T: Basadre 607 (SIG), Alberto del Campo (MAG), Skytower 757 (MAG), Panorama Plaza de Negocios (NE). 3T: República de Panamá 4556 (SH), Lit One (MIR), Prisma Business Center (MAG). 4T: no se registraron nuevos ingresos de edificios.

NUEVA OFERTA OFERTA mm22 NUEVA

ABSORCIÓN NETA m2 Absorción acumulada 2016

Nueva oferta acumulada 2016

78,169 m2

180,836 m2

1T

2T

1T

2T

6,705

80,586

33,822

34,144

4T

14,626

4T

3T

0.00

22,694

Proyectos Prime en comercialización en Lima - 4to Trimestre 2016 Precios de Lista en edificios en fase de construcción CLASE A+ US$ Venta

CLASE A+ US$ Renta

CLASE A US$ Venta

CLASE A US$ Renta

2,379

19.43

-

-

San Isidro Golf

-

23.00

-

22.37

Miraflores

-

-

-

21.00

San Borja

-

18.00

-

-

Magdalena

-

-

2,222

19.00

Zona Sanhattan

Nuevo Este

2,221

-

-

-

Promedio

2,275

19.56

2,222

20.67

3T

66,428

Los precios son de lista en edificios en fase de planeamiento y/o construcción que actualmente se están comercializando. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamientos. Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

Proyectos Subprime en comercialización en Lima - 4to Trimestre 2016 Precios de Lista en edificios en fase de construcción Zona Sanhattan San Isidro Golf

CLASE B+ US$ Venta

CLASE B+ US$ Renta

CLASE B US$ Venta

CLASE B US$ Renta

-

21.00

-

-

-

23.00

-

-

Miraflores

2,300

-

2,250

18.50

San Borja

-

-

1,933

-

Chacarilla

-

-

-

-

Magdalena

1,850

-

-

-

La Victoria

-

-

-

14.00

Promedio

2,188

21.82

2,170

14.20

COLLIERS INTERNATIONAL |

P. 5

OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME

OFICINAS PRIME HISTÓRICO - ABSORCIÓN NETA, NUEVA OFERTA Y VACANCIA 250,000

26.4% 25%

200,000

19.9%

180,836 20%

150,000

50,000

112,143

101,604

100,000

81,002 52,129

57,083

5.2%

1.4%

15%

108,263 81,786

78,170

8.1%

10% 5%

0

0% 2012

2013

Nueva Oferta

2014

Absorción neta

2015

2016

Vacancia %

OFICINAS PRIME 4T 2016 - ABSORCIÓN NETA, NUEVA OFERTA Y RENTA 200,000

180,836 19.2

19.5

19.1

19.0 18.5

18.1

100,000

80,586

33,822

34,144

66,428

18.0 17.5

22,694

6,705

17.0

14,626 0

0 1T-2016

17.8

2T-2016 Absorción Neta

3T-2016 Nueva Oferta

PRECIOS MERCADO PRIME

16.5

4T-2016

Acumulado

Renta (asking)

US$ / m 2 / mes

m 2 de oficinas

150,000

50,000

20.0

Vacancia

m2 de oficinas

30%

226,451

Respecto al 2015, la proporción de la absorción neta (colocación) sobre la nueva oferta fue menor durante el 2016. Este indicador es importante porque explica el motivo del incremento de la vacancia. Se observa que en el 2016 se absorbió el 43% de los nuevos m2 ingresados en el año; esta variable en el 2015 marcaba 48% y en el 2014 fue de 73%. Esta tendencia debe revertirse en el 2018, dado el nivel de construcción que se está dando para ese año (bajo en comparación a años anteriores). Sin embargo, aún se tendrán niveles altos de vacancia, sobre el 25% y cercanas al 30%, lo que hará que la disminución de este indicado sea gradual. La velocidad de las colocaciones podría mejorar en función de la reactivación de la demanda en el sector. El índice de vacancia cierra el 2016 en 26.4% respecto al inventario total, esto es equivalente a 270,685 m2. La mayor concentración de los espacios disponibles se encuentra en el Nuevo Este con el 36.0% de la vacancia total, seguido por Sanhattan con el 34.2%, Magdalena con 21.5%, Miraflores con 7.3%, San Borja con 0.6%, Chacarilla con 0.2% y San Isidro Golf con 0.1%. A nivel de los propios submercados, Magdalena muestra 52.7% de vacancia sobre su inventario, mientras que Nuevo Este tiene el 37.8% y Sanhattan el 25.7%. La segmentación del mercado según la tipología de propietarios de los edificios, puede ayudar a entender el panorama en torno a la variable “vacancia”. Clasificando a los edificios como unipropietarios (propiedad en manos de máximo tres dueños) y como multipropietarios (propiedad en manos de más tres dueños), tenemos que el 52% de los espacios de oficinas prime se encuentran en edificios multipropietarios y el 48% en edificios unipropietarios. Agrupando a los edificios por este criterio, se observa que en los edificios multipropietarios el indicador de vacancia es del 41.8%, mientras que en los edificios unipropietarios la vacancia es del 9.8%. Esto nos debe llevar a importantes reflexiones.

Como se espera en una fase de sobreoferta, el precio promedio en renta continúa mostrando ajustes a la baja. Al cierre del 2016 el precio promedio (asking) de oficinas en renta es de US$ 17.77 por m2 (US$ 18.09 en el trimestre anterior y US$ 19.3 al cierre del 2015). En el sector de las oficinas A+ el precio promedio de renta (precio de lista) es de US$ 18.00 por m2 (US$ 18.30 en el trimestre anterior y US$ 19.04 al cierre del 2015), en tanto para las oficinas tipo A el precio promedio de renta (precio de lista) es de US$ 17.44 por m2 (US$ 17.85 en el trimestre anterior y US$ 19.31 al cierre del 2015). Durante el 2016 la zona que mostró mayor ajuste en cuanto a los precios de renta (precios de lista) fue Sanhattan, donde estos precios disminuyeron 10% en promedio respecto a los observados al inicio del 2016. Sobre precios de cierre, la zonas Nuevo Este y Magdalena mostraron los precios más bajos, en tanto que San Isidro Golf se mantuvo prácticamente si variaciones en sus precios de expectativa. Para las oficinas disponibles (existentes) en oferta de venta, el precio promedio (asking) se encuentra al 4T 2016 en US$ 2,162 por m2, (US$ 2,282 para oficinas A+ y US$ 2,094 para oficinas A).

REPORTE DE MERCADO

| 4T 2016 | OFICINAS

MERCADO SUBPRIME

PRECIOS MERCADO SUBPRIME

El segmento subprime (B+ y B) de oficinas finaliza el 2016 con un inventario de 1’080,200 m2, distribuidos en 209 edificios. Durante el último trimestre del año ingresaron al mercado los edificios CE Century 46 y CE Diez Canseco en el submercado Miraflores; EE Vistacorp en la zona Chacarilla; Prima Esperanza en Lince y CE Blue Tower en La Victoria.

Al término del 4T 2016, el precio de renta promedio (asking price) para el segmento subprime es de US$ 17.75 por m2 (US$ 18.41 en el 3T 2016), siendo para las oficinas B+ el precio de lista promedio de US$ 18.03 (US$ 19.33 en el 3T 2016), y para oficinas tipo B la renta promedio (precio de lista) es de US$ 17.25 (US$ 17.72 en el 3T 2016).

En tanto, se espera para el 2017 el ingreso de 13 nuevos proyectos, los que incrementarían el inventario de oficinas en 72,000 m2 aproximadamente y ya se encuentran en construcción. Estos proyectos se ubican en Sanhattan (1), San Isidro Golf (1), Miraflores (4), San Borja (2), Chacarilla (2), Magdalena (2) y La Victoria (1). En el 2016, en total, la nueva oferta (nuevas oficinas) sumaron 119,539 m2, siendo las zonas Miraflores y Nuevo Este donde se ubican la mayor parte de estos ingresos. Actualmente las zonas Sanhattan y Miraflores son las que cuentan con mayor inventario o stock con 311,317 m2 y 209,498 m2 respectivamente. Al cierre del 2016, la vacancia en este segmento asciende a 13.14% equivalente a 141,917 m2. En el sector B+ la vacancia es de 17.9% (10.2% al cierre del 2015), y en el sector B la vacancia asciende a 9.8%.

Las expectativas de precios por parte de los propietarios en el segmento subprime son más elevadas que en el sector prime, observándose en algunas zonas expectativas de renta por sobre los US$ 21.00 por m2, para oficinas sin implementación. Se observa que los precios mayores se dan en las oficinas de menores dimensiones, más chicas. La oferta en venta de oficinas disponibles en este segmento alcanza un precio promedio (precio de lista) de US$ 2,092 por m2 más impuestos

La oferta de oficinas subprime crece en la medida del ingreso de nuevos proyectos (especialmente de tipo B+), los que siguen ubicándose en nuevos sectores como Lince y La Victoria, aprovechando la sinergia o dinámica de la zona cercana a San Isidro.

MERCADO B+ Y B. DISTRIBUCIÓN DE INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD ACTUAL 100%

9%

9%

16%

7%

12%

80%

12%

22%

35%

43%

60%

40%

91%

91%

84%

93%

88%

88%

100% 78%

65%

57% 20%

0% Sanhattan

San Isidro Golf

Miraflores

San Borja

Chacarilla

Inventario

Magdalena

San Miguel

Nuevo Este

Centro

Lince

Disponibilidad

COLLIERS INTERNATIONAL |

P. 7

PRONÓSTICO Finalmente, el cuarto trimestre del año concluyó sin nuevos ingresos de edificios prime. El nicio de operaciones de los edificios Torre del Arte (San Borja) y Bloom Tower (Magdalena), se ha trasladado para los primeros meses del 2017. Así, al término del 2016 los principales indicadores del mercado de oficinas prime muestran: • • • •

Inventario: 1’026,258 m2 Vacancia: 26.4% Nueva oferta: 180,836 m2 Absorción neta: 78,169 m2

En línea con la absorción neta estimada para nuestro mercado, en aproximadamente 80,000 m2 al año, el 2016 no se aleja de esta cifra, aún cuando el ingreso de nuevos metros cuadrados de oficinas este año fue superior a los 180,000 m2. Esto confirma la aún lenta dinámica de comercialización que acompaña a la fase de sobreoferta, la baja ocupación en promedio que muestran los nuevos ingresos (edificios), y en parte se refleja en el incremento de la vacancia (de +6.5% respecto al cierre del 2015). Para el 2017 se estima el ingreso de 16 nuevos edificios, que suman aproximadamente 227,000 m2 de oficinas prime. Estos proyectos se ubican en los submercados Sanhattan (5), San Isidro Golf (3), Miraflores (2), San Borja (1), Magdalena (3) y Nuevo Este (2). De esta nueva oferta el 51% de los espacios se comercializan en renta y el 49% se encuentran en proyectos que se comercializan en venta. Un análisis realizado recientemente indica que en la composición, según cantidad de propietarios de un edificio, que se observa en el mercado de oficinas prime de Lima, predominan los edificios multipropietarios con el 52% del inventario de oficinas (m2), mientras que el 48% de los espacios se encuentran en edificios considerados unipropietarios.

PANORAMA REGIONAL OFICINAS

PRIME

En el 3T 2014 se comentaba un análisis similar en el mercado de Dubai, donde la vacancia de los edificios multipropietarios superaba el 50%, mientras que en el caso de los edificios unipropietarios la vacancia promedio era del 12%. En el mercado de Lima, la vacancia en el grupo de los edificios multipropietarios alcanza ya el 40%, y en el grupo de edificios unipropietarios el indicador es de 10%. Mercados distantes con similitudes según lo revisado líneas arriba. Es evidente que el incremento de los proyectos de oficinas en venta impulsó en el mercado la consolidación de los edificios multipropietarios, hasta llegar a los niveles actuales (52% de las oficinas prime se encuentran en este tipo de edificios). Un crecimiento que el mismo mercado no supo dimensionar y que creció en un panorama de mercado favorable pero no sostenible en términos de tamaño de la demanda y expectativas de precios por ejemplo, y sin prever los ciclos por los que atraviesa el negocio. El 2017 se presenta como un periodo con muchas expectativas sobre el entorno macroeconómico del país y específicamente sobre el mercado de oficinas. El inicio del nuevo gobierno significó una percepción positiva respecto a cambios y la reactivación de los sectores ligados al negocio, y eso se vio reflejado por ejemplo en la activación de cuentas y la toma de oficinas (especialmente en renta) que se dieron a partir de la segunda parte del año. Se espera que en este nuevo año estas percepciones tengan su repercusión tangible en el mercado, y se pueda acelerar el cambio de la fase de sobreoferta

Vacancia (%)

Precio Renta (US$/m2)

26.4 %

17.8

10.2 %

21.0



12.8 %





14.0 %

24.5



6.5 %

24.9

502 oficinas en 67 países •

US$ 2.3 billones de ingresos anuales

•

160 millones de metros cuadrados bajo administración

•

16,300 profesionales

•

US$ 97 billones en más de 84,000 transacciones

PERÚ: Lima Eric Rey de Castro Director Gerente Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505

RESEARCHER: Lima Sandro Vidal Gerente de Investigación Av. Manuel Olguín 501 Oficina 502 Surco, Lima 33 TEL 511 399 3350

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www. colliers.com/peru Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 16,300 profesionales especializados en 502 oficinas distribuidas en 67 países. Colliers tiene ingresos de US$ 2.3 billones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US$ 97 billones y maneja más de 160 millones de metros cuadrados en administración.

22.7

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