Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-30403020387800-2017-U

Dirección de Recursos Materiales Administración de bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Céd. Jurídica 4-000-001021

Banco Nacional de Costa Rica Quesada

Oviedo

NOMBRE EX DEUDOR (S) Ricardo Alexis NOMBRE PROPIETARIO (S)

Proporción de Derechos Céd. Identidad ND Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

Banco Nacional de Costa Rica UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

03 - CARTAGO 04 - JIMENEZ 03 - PEJIBAYE El Ceiba, Pejibaye

DIRECCIÓN EXACTA Del cementerio de Pejibaye en carretera Pejibaye-La Vuelta, 180 m Noroeste, propiedad a mano izquierda. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° C-1063265-2006 Identificador Predial 30403020387800 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 15.111,01 m2 15.111,01 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢34.211.326,64 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡34.211.326,64 TREINTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS ONCE MIL TRESCIENTOS VEINTISEIS COLONES VALOR EN LETRAS: 64/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Alta 12 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Finca de amplias dimensiones,ubicada a 200 m del Cementerio de la localidad de Pejibayes, con acceso por carretera pavimentada en muy buen estado, fácil acceso a pequeñas poblaciones cercanas como Pejibaye a 1,5 km y mayores como Tucurrique a 5 kilómetros donde se encuentran todos los servicios. La finca se encuentra en estado de abandono, no tiene actividad económica, ni construcciones, a la fecha cubierta de charrales y maleza alta que necesita mantenimiento. Se considera una buena garantía bancaria.

Nombre del Perito

Ing. Pablo José Torres Morales

Tipo de Profesional Número de registro

Ingeniero Civil I.C 16268

Nombre de la empresa

CONDECACR S.A.

PABLO JOSE TORRES MORALES (FIRMA)

Firmado digitalmente por PABLO JOSE TORRES MORALES (FIRMA) Fecha: 2017.01.22 13:25:02 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 8-0100-0676

PABLO JOSE TORRES MORALES (FIRMA)

Firmado digitalmente por PABLO JOSE TORRES MORALES (FIRMA) Fecha: 2017.01.22 13:27:45 -06'00'

Nombre y firma representante legal de la empresa 19 enero 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2591-7256 Fax: 2552-0561 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] CND-BNCR-01-2017

20 enero 2017

Página 1

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 AREA NIVEL FRENTE

FORMA PENDIENTE UBICACIÓN SERVICIOS 1 SERVICIOS 2 TIPO DE VÍA CLASE DE SUELO

SUJETO 15111,01 6 74,49 Irregular 45 5 1 16 3

214-30403020387800-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 5.000,00 5.780,00 7.000,00 10.000,00 0,8700 11500 0,9100 12500 0,9300 0 0,8353 0 0,8353 0 0,8353 80 0,9823 110 0,9071 50 1,1048 Regular 0,8500 Regular 0,8500 Regular 0,8500 15 0,6807 25 0,7738 2 0,5762 3 5 1,0000 5 1,0000 0,9503 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,1422 5 1,1422 5 1,1422

5

3

0,7993

4

1,0000 Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN Ampliación Vial

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3

N° 1

2

3

4 CND-BNCR-01-2017

0,3771 1.885,36

FACTOR 0,0000 1,0000 1,0000

0,8940

Factor

5

Factor

0,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

0,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

0,7146

1,0000

1,0000

1,0000 0,3260 2.282,15

1,0000 0,0000

1,0000 0,0000

2

1,0000 0,4631 2.676,82

4

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 111,74 m2 Área afectada por futura ampliación vial Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡2.281 /m2 Valor ajustado ¢2.264 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,9926 Área 15.111,01 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢2.264,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢34.211.326,64 LINDEROS ACTUALES Víctor Manuel Aguilar , Margarita Castillo Umaña. Carlos Luis Solano Chaves

Finca Fincas

Calle pública con 74,49 m de frente German Cordero Díaz

Finca

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 532.665 532.646 532.612

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.086.208 1.086.234 1.086.256

Altitud 730 732 734

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Se vende propiedad de 10.000 m2, con 200 m de frente, Oferta Maritza Araya 8775-7062 ubicada entre el Humo y Pejibaye. Sembrada con naranja, tiene electricidad y agua propia, con tres nacientes. Vía categoría 4. S1-1, S2-16 Se vende finca céntrica en Pejibayes,de 11.500 m2, colinda Oferta con el Río Pejibayes, 65% plana y el resto quebrada. Tiene agua y electricidad. Tiene sembrado árboles frutales y plantas ornamentales. Se vende a ¢ 5.781 x m2. Está bordeada en sus linderos Norte y Oeste por el Río Pejibaye. Finca de 12.500 m2 ubicada en zona céntrica del poblado de Oferta Pejibaye. Tiene acceso por camino de lastre y por servidumbre de paso. Tiene todos los servicios. 50 m de frente a calle pública.

Coordenadas Este

531.854

Norte

www.doomos.co.cr contacto Mario Piedra. Teléf 8742-4046.

Coordenadas Este

ND

Norte

Teléf 8469-2238 María Luz Coordenadas Este

Coordenadas Este

ND

Norte

Fecha Consulta 21/01/2017 1.084.288 21/01/2017

ND 21/01/2017 ND

Norte Página 2

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 6,20 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-30403020387800-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO ICE Jardínes y Parques NO a 0 m ICE Transporte Público SÍ a 10 m ICE Edificios Comerciales NO a 0 m Asada Recolección de basura SÍ Varios Edificios públicos / comunales SÍ a 200 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Agrícola ganadería, cultivos de caña de azucar, frutales.

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 74,49 m Pendiente % 45 191,96 m Tipo de vía: 3 2,5769902 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 100 m (quebrada) Cuerpo de agua cerca Otro ( especificar) Distancia Quebrada Topografía Pendiente Ascendente

6,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 70,00%

FECHA ESTUDIO

18/01/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Ver anexo. No existen otros datos sobre las obligaciones y restricciones establecidas en el estudio de registro. Se recomenda que el notario a cargo indague sobre las mismas.

OBSERVACIONES El terreno se encuentra en abandono, sin actividad económica, con presencia de vegetación abundante en toda el área creciendo arbustos endémicos de la zona sin control. El camino de acceso se encuentra totalmente cubierto de vegetación no observándose lastre en esa zona. No existe construcción, aunque si se observa vestigios de la existencia de una cabaña, de la cual queda solamente el planché y algunos escalones de acceso al lugar. Todo el terreno se encuentra cubierto de maleza alta que imposibilita adentrarse a la totalidad de la prooiedad. El terreno tiene topografía quebrada, ascendente de Este a Oeste,con una inclinación pronunciada. de aproximadamente 45%. Se observa que en algún momento existió un camino que recorria la finca de forma serpenteante y que en este momento se encuentra totalmente cubierto de vegetación. La vía principal que da acceso a la propiedad fue recientemente asfaltada, (hace 4 meses) según los vecinos entrevistados. Se observan cercado parcialmente los linderos Norte y Sur por lo que la propiedad está delimitada, y la dirección de 200 m Noroeste del Cementerio de la localidad es coincidente en el sitio, además los 74,49 m de frente. El plano da una referencia desde la esquina del cruce con carretera La Suiza-Pejibaye que no coincide según las mediciones realizadas en el sitio. De esa esquina al punto 1 de la referencia del plano de catastro existen 680 m. Se debe considerar que para utilización de los servicios en el sitio sería necesario la reconexión de servicios de agua potable y electricidad. CND-BNCR-01-2017

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO INGENIERO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-30403020387800-2017-U ENTORNO

FRENTE DE LA PROPIEDAD

ASPECTOS DE LA FINCA VALORADA

1

CND-BNCR-01-2017

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

CND-BNCR-01-2017

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-30403020387800-2017-U

4

5

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NOTAS Y OBSERVACIONES GENERALES.

214-30403020387800-2017-U

En la confección de la presente valoración se debe considerar: Para la realización de la misma se cumplió con las orientaciones emitidas por el Banco Nacional de Costa Rica respecto a la ética y el servicio al cliente, además de considerar las normas escritas tanto nacionales como internacionales en esta materia. En el momento de la visita se utilizaron los equipos, dispositivos, plano catastrado, estudios registrales y metodologías necesarias para obtener la información que en el mismo se consigna, evidenciando mediante fotografías, mediciones, observación del perito, criterios técnicos, entrevista a los presentes en el momento de la visita y otros que se considere necesario, plasmados en el documento. La visita es realizada por el profesional que firma este documento, inscrito ante el banco como profesional por parte de la empresa CONDECACR S.A. El mismo da fé de lo observado en el momento de la visita por tanto no puede asumir, ni él ni la empresa, responsabilidades por: 1. Vicios ocultos en el momento de la construcción que no se observan en el momento de la visita en caso de que aplique. 2. Capacidad soportante de los suelos donde fue cimentadas las construcciones en el caso que aplique. 3. No determinar el tiempo en que ocurra un sismo en el lugar, su magnitud e intensidad, así como los daños que pueda provocar. 4. Capacidad soportante de las estructuras ya que no se hace una revisión estructural de la construcción, calidad de los concretos, calidad de las soldaduras y de otros elementos estructurales que son responsabilidad del ingeniero Director Técnico de la construcción en caso que aplique. 5. Construcciones, modificaciones a las construcciones o variaciones electromecanicas realizadas posterior a la visita. 6. Errores en la confección del plano de catastro. No forma parte del contrato con el Banco Nacional de Costa Rica, la comparecencia o testimonio del profesional en procesos judiciales relacionados con la propiedad valorada. Para el mismo será necesario un acuerdo por escrito entre las partes. Se da fe, que ni la empresa, ni el suscrito tienen interés en la propiedad valorada. Queda prohibida la reproducción total o parcial de la información contenida en el presente documento sin el consentimiento de la empresa y para otros fines que no sea el trámite del crédito con este Banco. La información del avalúo es presentada solamente al Banco Nacional como cliente del presente contrato.

CND-BNCR-01-2017

ANEXO

ESTUDIO REGISTRAL REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 203878---000

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PROVINCIA: CARTAGO FINCA: 203878 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO DE CULTIVOS SITUADA EN EL DISTRITO 3-PEJIBAYE CANTON 4-JIMENEZ DE LA PROVINCIA DE CARTAGO LINDEROS: NORTE : VICTOR MANUEL AGUILAR HERRERA, MARGARITA CASTILLO UMA#A SUR : CARLOS LUIS SOLANO CHAVES ESTE : CALLE PUBLICA CON FRENTE DE 74 METROS 49 CENTIMETROS OESTE : GERMAN CORDERO DIAZ MIDE: QUINCE MIL CIENTO ONCE METROS CON UN DECIMETROS CUADRADOS PLANO:C-1063265-2006 ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA 3-00200288 3-00203876 DERECHO 000 INSCRITA EN FOLIO REAL VALOR FISCAL: 21,500,000.00 COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: VEINTIUN MILLONES QUINIENTOS MIL COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2014-00037639-01 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 12 DE FEBRERO DE 2014 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY PROHIBICIONES REF:2708 111 002 CITAS: 325-11239-01-0917-001 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 325-11239-01-0918-001 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 18-Enero-2017 a las 14.05.56 horas Emitido el 18-01-2017 a las 14:06 horas

CND-BNCR-01-2017

ESTUDIO DEL PLANO Plano(s) Catastrado(s)

214-30403020387800-2017-U

Provincia: 3 - CARTAGO Número Inscripción: 1063265 Año Inscripción: 04 Apr 2006 Área Plano: 15,111.01 Bloque: Lote: Estado: INSCRITO Coordenada Norte: 200900.0 Coordenada Este: 568850.0 CRTM Norte: 1085908.0 CRTM Este: 532484.0 Verificado Zona Catastrada: No

Ubicación(es) Provincia Cantón Distrito 3 - CARTAGO 4 - JIMENEZ 3 - PEJIBAYE

Titulares(es) Identificacion Nombre Primer Apellido Segundo Apellido 104660410 RICARDO ALEXIS OVIEDO QUESADA 301070937 CARLOS LUIS SOLANO CHAVES

Fraccionamiento(s) Plano: Inexistente(s) Finca(s) Provincia Número Finca Sub-matrícula Duplicado Matriz Filial Inmueble 3 - CARTAGO 200288 000 3 - CARTAGO 88329 000

Finca(s) Generada(s) Código Provincia Número Finca Sub-matrícula Duplicado Matriz Filial 3 - CARTAGO 203878 0

Plano(s) Hijo(s): Inexistente(s) Plano(s) Padre(s) Código Provincia Número Año 3 - CARTAGO 7688 1974 3 - CARTAGO 1005947 2005

Anotaciones: Inexistente(s) El Registro Inmobiliario advierte que las anotaciones registrales antes del 25 de mayo del 2011 no están disponibles para ser consultadas por este medio. CND-BNCR-01-2017

PLANO DE CATASTRO

CND-BNCR-01-2017

214-30403020387800-2017-U

214-30403020387800-2017-U ANEXO. CÁLCULO DE FACTORES DE AJUSTE PARA HOMOLOGACIÓN Referencias Ubicación:

Banco Nacional de CR. Cartago. Pejibaye. CARACTERISTICAS SUJETO

3 1 16 5

Tipo de vía Disponibilidad de servicios 1 Disponibilidad de servicios 2 Ubicación

15.111,01 74,49 45,00 5

Área (m2) Frente (m2) Pendiente (%) Clase de suelo

VALORES DE LAS REFERENCIAS

Referencias

1 2 3 TOTAL

Área (m2)

10.000,00 11.500,00 12.500,00 34.000,00

Frente

Precio colones/m1

80,00 110,00 50,00

₡5.000,00 ₡5.780,00 ₡7.000,00

Valores Homologados

Clase de suelo

₡1.885,36 ₡2.676,82 ₡2.282,15 ₡2.281,45

3 4 2

Servicios 2 16 16 16

Ubicación 5 5 3

OTROS VALORES DE LAS REFERENCIAS

Referencias 1 2 3

Pendiente % 15 25 2

Tipo Vía 5 5 5

Servicios 1 1 1 1

CÁLCULO DE FACTORES DE HOMOLOGACIÓN

Referencia

Extensión Fec

Frente Ffc

Regularidad Fr

Desnivel Fnr

Pendiente Fpc

1 2 3

0,8700 0,9100 0,9300

0,9823 0,9071 1,1048

0,8500 0,8500 0,8500

0,835 0,835 0,835

0,6807 0,7738 0,5762

CÁLCULO DE FACTORES DE HOMOLOGACIÓN

Referencia

Tipo de vía Fvc

1 2 3

1,1422 1,1422 1,1422

HOMOLOGACIÓN CLASE DE SUELO

Referencia 1 2 3

Clase de suelo 0,7993 0,8940 0,7146

Disponibilidad servicios Fs1 1,0000 1,0000 1,0000

Disponibilidad servicios Fs2 1,0000 1,0000 1,0000

Ubicación Fucr 1,0000 1,0000 0,9503

Factor de Ajuste 0,37707 0,46312 0,32602