Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-60701017727100-2017-U

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA 214 PROPÓSITO DEL AVALÚO

Bienes Materiales Actualización de avalúo NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 07 - GOLFITO 01 - GOLFITO Km 5 DIRECCIÓN EXACTA

Puntarenas, Golfito, Puntarenas Golfito Golfito, Km 5 detrás de La Laguna.REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 1 526,00 m2 P-1441537-2010 Identificador Predial 60701017727100 1 526,00 m2 0,00% Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢18 656 876,00 ¢44 077 974,72

₡62 734 850,72 Sesenta y dos millones setescientos treinta y cuatro mil ochoscientos cincuenta colones con setenta y dos céntimos.-

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

18

meses ¢44 077 974,72

Liquidez del bien

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Media

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Verónica Ricossa Arquitecta A-18581

MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA)

Emp.

Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Fecha: 2017.08.25 21:03:04 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 103200013812 TESTED BUILDING S.A.

Nombre y firma representate legal de la empresa 31 mayo 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Verónica Ricossa 1 junio 2017 [email protected] www.testedbuilding.com

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2

214-60701017727100-2017-U

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 1526 Nivel 0 Frente 8,75 Fondo 24 Forma Pendiente 0 a 3% Ubicación 6 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Tipo de Vía 4 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN FORMA ZONA HUMEDA

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 23 148,14 24 826,21 21 579,00 1080 0,8921 1007 0,8718 370 0,6265 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 35 0,7090 5 1,1501 16 0,8599 1,0000 1,0000 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 0 a 3% 1,0000 0 a 3% 1,0000 5 0,9748 8 1,0523 5 0,9748 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 3 0,9374 4 1,0000 3 0,9374 0,5780 1,0551 0,4923 13 378,77 26 194,04 10 622,84

FACTOR 0,9000 0,5000

4

0,00

Factor

5

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

0,00

Factor

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 1 526,00 m2 Área afectada 574,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡16 732 /m2 Valor ajustado ¢12 226 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno Valor conclusivo 0,7307 Área 1 526,00 m2 ¢0 / m2 Factor secciones VALOR UNITARIO FINAL ¢12 226,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢18 656 876,00 LINDEROS ACTUALES NORTE PEDRO PEREZ ARIAS SUR BENTLEY HOLDINGS LLC LIMITADA ESTE OESTE VÉRTICE 1 5 6 N° 1

LOTE

SERVIDUMBRE EN MEDIO VILMA NUÑEZ GUERRERO Y ALEJANDRO MIRANDA MIRANDA MUNICIPALIDAD DE GOLFITO

SERVIDUMBRE DE PASO Y LOTE CON VIVIENDA LOTE

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 595 241 595 281 595 266

PRECISIÓN NORTE 951 601 951 559 951 541

Altitud 19 20 18

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Lote en venta de 1080 m2 en El Ceibo sobre carretera Oferta 88991596 principal con frente de 35 mts, con dos terrazas planas. Valor de venta C25.000.000,00

2

Lote a la venta contiguo a la propiedad a valorar de 1007 m2 y 5 mts de frente a servidumbre. Valor de venta c25.000.000,00.-

3

Mapa de valores de Hacienda para la zona homogénea

4

LOTE CON VIVIENDA

Coordenadas Este Oferta

595 051

Norte

87434789 Coordenadas Este

Base de Datos Coordenadas Este Base de Datos Coordenadas Este

595 267

Fecha Consulta 1/6/17 952 153 1/6/17

Norte

607-01-U12

951 538 31/5/17

Norte Norte

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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO

VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 8,00 m Ancho de vía Acera NO Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ NO

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3

214-60701017727100-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques NO Transporte Público SÍ Edificios Comerciales NO Recolección de basura SÍ Edificios públicos / comunales SÍ

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial- Rural

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 8,75 m Pendiente % 0 a 3% 30,32 m Tipo de vía: 4 3,46514286 1 16 Ubicación: Callejón latera

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Topografía Plana Pendiente

0,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 70,00%

FECHA ESTUDIO

31/5/17

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE DE PASO CITAS: 2010-45237-01-0001-001 FINCA REFERENCIA 600057011 000. LOS GRAVÁMENES MENCIONADOS NO AFECTAN EL USO Y GOCE DEL BIEN VALORADO.-

OBSERVACIONES La finca valorada esta ubicada en Golfito, en Km 5 detras de la Laguna. Para decidir el valor del lote se encuentran ofertas de lotes de dimensiones similares a la del lote a valorar en esta zona y el valor de hacienda para la zona homogénea actualizado con el ultimo PCI aplicando un factor del 1,2694. El lote se encuentra limpio al momento de la inspeccion. Esta cercado en todos sus linderos. Se aplica como factor seccional el de forma, ademas se observa que en una franja del lote. sobre el lindero sur, el terreno es muy humedo en esta época del año debido a las lluvias, por eso se decide aplicar un factor de demerito en esa área que si bien no se ve inundada si provoca que el terreno sea humedo afectando la construccion, como se observa en las paredes hay cierta humedad que debe ser tratada adecuadamente. No se aplica el factor de exceso de fondo debido a lo siguiente, si bien se toma en la homologacion el frente a calle publica, esta propiedad tiene frente a calle publica y frente a servidumbre que si sumamos ambos frentes no habria exceso de fondo, por el contrario el frente supera el valor de fondo. No se asume responsabilidad alguna por la estabilidad y calidad del terreno ya que la información indicada en este informe no incluye realización de pruebas físicas de ingeniería ni laboratorio.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4

214-60701017

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda Pcipal Primer piso Segundo piso TOTAL Forma de explotación

V. Unit. ¢ / m2 260 000

VRN ¢ 29 515 200

VUT años 40

70,65

260 000

18 369 000

40

7

I

32 216,17

210 000

6 720 000 54 604 200,00

40

7

I

Área m

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL Forma de explotación

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 9 I 0,8622

Área m2 113,52

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

Factor Estado 0,9191

VNR ¢ 23 389 206,72

0,9191

15 147 360,00

0,9191

5 541 408,00 44 077 974,72

0,8972 0,8972

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢

-

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

¢44 077 974,72 ¢0,00

¢44 077 974,72

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4

214-60701017727100-2017-U VUR años 31,7

Valor Unitario Final ¢ / m2 206 036

33,0

214 400

33,0

173 169

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

ESTADO

STRUCCIONES

O ÓPTIMO MB MUY BUENO B BUENO I INTERMEDIO R REGULAR D DEFICIENTE M MALO MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

OMPLEMENTARIAS

RAS AL TERRENO

AS CONSTRUCCIONES

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

214-60701017727100-2017-U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Principal Estado de la edificiación: Existente Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 113,52 m2

Nombre

Uso predominante: 0% Presupuesto:

Residencial ¢

Número permiso construcción:

Victor Manuel Hernandez Miranda

Porcentaje de cobertura:

Año de construcción: 2008

7%

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: NÚMERO DE NIVELES: 1 VC02 Mamposteria Integral Sistema eléctrico: Estructura Bloques de concreto Paredes No aplica Entubado Conduit Entrepiso SI PARCIAL Estructura de perling Porcentaje Techos 90% Laminas onduladas de H.G. Caja breaker Cubierta SI Tablillas de madera color natural Interruptor Cuchilla Cielos Cerámica de calidad standart Estado General Regular Pisos Sencilla con ventanas de marco de madera de vidrio repartido Fachada Aposentos Dos cuartos, un baño completo, cocina, sala y terraza Gas LP Ubicación Baños Baño completo sin revestir, solo pisos ceramicos Estado Físico y Mantenimiento:

Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4

% de avance

No aplica No aplica

Pisos

Paredes

Ninguno

Bueno

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cubierta

Cielos

Bueno

Ninguno

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: #### del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES

La propiedad valorada es una vivienda de una sola planta con nueve años de antiguedad. Posee dos cuartos, un baño completo sin revestir en paredes, cocina con muebles bajo mesada, sala y terraza. Toda la casa tiene ventanas de marco de madera repartido con alma de hierro. Los cielos son de tablillas de madera color natural en muy buen estado. Tanto los cielos como los marcos de las ventanas poseen un alto standart de acabados. La instalación eléctrica está entubada. Se observa humedad en paredes de ducha y en las partes bajas de la sala. No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.

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214-60701017727100-2017-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: 0% Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales:

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Propiedad utilizada por: Inquilino Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 102,35 m2

Nombre Porcentaje de cobertura:

7%

Año de construcción:

2010

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

VC01-VCO2

NÚMERO DE NIVELES: 2

Estructura

Mamposteria integral en primer piso y prefabricado en segundo piso

Paredes

Bloques de concreto en primer piso y estructura de madera forrada con gypsum

Sistema eléctrico:

Entrepiso de madera Entubado Conduit SI Entrepiso TOTAL Estructura de madera Porcentaje Techos 100% Laminas de H.G. tipo teja Caja breaker Cubierta SI Cielos de gypsum Interruptor Cuchilla Cielos Ceramica de calidad standart Estado General Bueno Pisos Sencilla de mamposteria con ventanas de madera de vidrio repartido Fachada Aposentos Tres cuartos, un baño completo, cocina semicubierta, sala, cochera Gas LP Ubicación Baños Un baño completo revestido Estado Físico y Mantenimiento: Red de agua caliente No aplica Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No aplica Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Ninguno Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES La propiedad valorada es una vivienda de dos plantas con siete años de antiguedad. Posee tres cuartos en segundo piso, un baño completo revestido en paredes con ceramicos verticales y una guarda en el centro, cocina semicubierta, sala y cochera cerrada. Toda la casa tiene ventanas de marco de madera repartido con alma de hierro. Los cielos son de gypsum. La instalación eléctrica está entubada con su caja de breackers. No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 214-60701017727100-2017-U

VISTAS EXTERIORES DE LA PROPIEDAD

VISTA DE ATRAS DE LA PROPIEDAD

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

MAPA DE VALORES DE HACIENDA PARA LA ZONA HOMOGENEA

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ANEXO FOTOGRÁFICO

214-60701017727100-2017-U

VISTAS INTERIORES VIVIENDA PRINCIPAL

CIELOS TABLILLAS DE MADERA

VISTAS BAÑO CON HUMEDAD IMPORTANTE EN PAREDES

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 MAPA DE VALORES DE HACIENDA PARA LA ZONA HOMOGENEA

4

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-60701017727100-2017-U

VISTAS INTERIORES DE LA CASA DE DOS PISOS

VISTAS COCINA SEMICUBIERTA Y SALA

DORMITORIOS

COCHERA

VISTAS BAÑO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 MAPA DE VALORES DE HACIENDA PARA LA ZONA HOMOGENEA

4

214-60701017727100-2017-U

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 MAPA DE VALORES DE HACIENDA PARA LA ZONA HOMOGENEA

4

214-60701017727100-2017-U

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 MAPA DE VALORES DE HACIENDA PARA LA ZONA HOMOGENEA

4

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-60701017727100-2017-U

HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE

⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦ f CEF = 3 O FO

EXCESO DE FONDO

FORMA

CFR = 3

NIVEL

ALT AT

FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT

PENDIENTE

PLT − PLV

FP = e

TIPO DE VÍA

78

FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )

SERVICIOS

FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 ) FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 )

UBICACIÓN

FU = e ((U LV −5 )*K )

EXTENSIÓN

1

β

⎛ A α FE = ⎜ LT β ⎜A ⎝ LV

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 MAPA DE VALORES DE HACIENDA PARA LA ZONA HOMOGENEA

4

⎞ ⎟ ⎟ ⎠