Gestión de Activos Valoralta S.A.

INFORME DE RENDICIÓN DE CUENTAS FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIA VALORALTA INMOBILIARIO Segundo semestre año 2017

JOSE RICARDO CARVAJAL Director Fondos de Inversión Colectiva Valoralta S.A

CALLE 78 No. 10 – 71 PBX: (571) 313 8888 BOGOTÁ, COLOMBIA

INFORME DE RENDICIÓN DE CUENTAS Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario Segundo semestre año 2017

El siguiente informe tiene como

objetivo comunicar a los inversionistas del Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliaria, de forma detallada, sobre la gestión y desempeño de los recursos gestionados por Valoralta S.A. Comisionista de Bolsa, Sociedad administradora.

A

lo largo del segundo semestre de 2017 la Administración del Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario realizó una gestión enfocada en la gestión comercial con los inversionistas del fondo, en la administración de los activos del fondo, y en el cierre de las transacciones que venían siendo evaluadas por parte del equipo gestor.

Gráfico 1 Rentabilidad Mes

El

objetivo del FIC Valoralta Inmobiliario es la generación de rentas periódicas para sus inversionistas a través de activos inmobiliarios. Para este fin, la estrategia para la estructuración del portafolio de inversión se enfoca en tres tipos de activos:  Inmuebles estabilizados, con contratos de arrendamiento de largo plazo con compañías reconocidas a nivel nacional e internacional.  Adquisición y desarrollo de activos hechos a la medida de un arrendatario específico, con contrato de arrendamiento a largo plazo.  Adquisición de activos oportunistas, con altas posibilidades de valorización en el corto plazo.

En

el cumplimiento de su objetivo el Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario tiene compromisos de inversión por un local comercial ubicado en el Centro Comercial Guatapurí, ubicado en la ciudad de Valledupar, departamento del Cesar, cuyo arrendatario es Farmatodo S.A. a través de un contrato de arrendamiento con una vigencia de siete (7) años. El inmueble fue adquirido el 27 de marzo de 2017, fecha desde la cual ha venido generando rendimientos al FIC a través de los arrendamientos.

Gráfico 2 Maduración Portafolio* Mensual*

Adicionalmente, fue adquirido un Centro de Atención Prioritaria ubicado en el Barrio Providencia de la ciudad de Cartagena de Indias, departamento de Bolívar, que tiene como arrendatarios a Clínica Colsanitas S.A., EPS Sanitas S.A. y a Droguerías y Farmacias Cruz Verde S.A.S. a través de contratos de arrendamiento con una vigencia de diez (10) años. La promesa de compraventa fue firmada el día 3 de octubre de 2017, y a partir de esta fecha se han venido percibiendo los cánones de arrendamiento del predio de manera proporcional a los pagos efectuados.

ENTORNO ECONÓMICO

Para el año 2017 el Índice de Precios al Consumidor (IPC) cerró en

4.09%, resultado que por tercer año consecutivo se encontró fuera del rango meta del Banco de la República. Es necesario destacar que, a pesar de que en el mes de junio se presentó el menor dato de inflación anual a lo largo del 2017 (con un 3.40%%) este indicador aumentó a lo largo de los últimos meses del año, explicado por las bajas tasas estadísticas que tenía el indicador generadas por los resultados vistos en los meses de agosto, septiembre y octubre del 2016. Finalmente es válido recordar que para el año 2016 la inflación reportada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) fue del 5.75%, mientras que para el año 2015 este indicador cerró en 6.77%.

*Los recursos del Fondo se mantienen en instrumentos de liquidez hasta el momento en que se cancele la totalidad de los compromisos de inversión que componen el portafolio

Gráfico 3 Composición Portafolio Mensual

La disminución en el dato de inflación a lo largo del año, que llevó a que se ubicara dentro del rango meta del BanRep durante algunos de los meses del 2017, sumado a unos débiles resultados de la economía en general, llevaron a que la Junta Directiva del emisor continuara con una política de disminución en sus tasas de interés de referencia durante el segundo semestre del año, las cuales se realizaron en tramos de 25 puntos básicos (bps). La política expansiva del emisor en el año 2017 finalizó en el mes de noviembre, fecha en la cual la Junta decidió una reducción adicional de 25 bps, quedando así la tasa de referencia en 4.75%.

Las obligaciones de la sociedad administradora del Fondo de Inversión Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas al Fondo de Inversión Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras, Fogafín, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en el Fondo de Inversión Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio del respectivo Fondo.

INFORME DE RENDICIÓN DE CUENTAS Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario Segundo semestre año 2017

MADURACION PROMEDIO DEL PORTAFOLIO

De acuerdo con lo estipulado en el Reglamento del Fondo y en la normatividad vigente a la fecha, así como con los compromisos de inversión (promesas de compraventa) en activos inmobiliarios, la liquidez del Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario se maneja a través de cuentas de ahorros. Como actividades complementarias de manejo de la liquidez se realizan operaciones con títulos riesgo nación, siempre a plazos inferiores a los 365 días, y adicionalmente teniendo presente: i) el acogerse a los límites a la inversión en activos no inmobiliarios según la normatividad vigente; y ii) que la tasa de interés ofrecida en los títulos sea superior a las tasas percibidas en las cuentas bancarias donde se mantienen los recursos. De no cumplirse ambos requisitos la sociedad administradora se abstendrá de realizar las operaciones antes mencionadas.

Gráfico 4 Composición Portafolio Mensual Calificación de Títulos

RENTABILIDAD

Los resultados de rentabilidad presentados el FIC, son el producto de las inversiones realizadas con el estricto cuidado y diligencia por parte del Administrador del mismo. Estas decisiones de inversión son tomadas con sumo cuidado revisando las diferentes variables que afectan el mercado, su evolución y sostenibilidad. La evolución obtenida desde el 1 de junio hasta el 31 de diciembre de 2017 refleja una rentabilidad promedio mensual neta del 9.40% E.A.

COMPOSICIÓN DEL PORTAFOLIO

Las estrategias de inversión del FIC se ejecutaron de acuerdo con los lineamientos adoptados por el Comité de Inversiones y estuvieron acordes con las políticas de inversión establecidas.

Gráfico 5 Evolución Valor de la Unidad

Las inversiones del FIC son realizadas en activos inmobiliarios, con un enfoque de generación de rentas de largo plazo para sus inversionistas; de la misma manera, al ser un Fondo que invierte en activos no tradicionales estos no tienen calificación, la mayor parte del portafolio se encuentra invertido en negocios fiduciarios.

Durante

el segundo semestre de 2017 se ejecutaron operaciones de liquidez (Simultaneas activas), de acuerdo con lo estipulado en el Reglamento del Fondo. Estas operaciones se deben realizar en primera medida para optimizar la rentabilidad de los recursos líquidos que están disponibles para ser invertidos en activos inmobiliarios.

EVOLUCIÓN DEL VALOR DE LA UNIDAD

Durante el segundo semestre de 2017 el valor neto del FIC se ubicó, en promedio, en COP 5.626 millones, presentando una tendencia de crecimiento positiva desde la constitución del Fondo el día 13 de enero de 2017. El valor mínimo del portafolio a lo largo del semestre fue de COP 2.571 millones, y el valor máximo alcanzó los COP 8.159 millones. El gráfico 5 muestra la evolución en el valor de la unidad a lo largo del segundo semestre del 2017.

Gráfico 6 Rentabilidad Vs Gastos

El principal gasto del FIC corresponde a la remuneración efectivamente cobrada por la Sociedad Administradora. Esta corresponde al 2.0% E.A. descontada diariamente, calculada con base en el valor de cierre del fondo del día anterior, de acuerdo a la formula descrita en el reglamento del FIC.

El siguiente gasto en importancia corresponde a la asesoría jurídica, que corresponde a los gastos incurridos por el asesor legal del fondo, y que están encaminados a realizar el blindaje jurídico de cada uno de los predios que son adquiridos por el Fondo, así como de realizar un acompañamiento legal en el proceso de adquisición y transferencia de los inmuebles.

Otros gastos en los cuales incurre el Fondo corresponden a los avalúos que necesarios para Las obligaciones de la sociedad administradora del Fondo de Inversión Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas al Fondo de Inversión Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras, Fogafín, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en el Fondo de Inversión Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio del respectivo Fondo.

INFORME DE RENDICIÓN DE CUENTAS Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario Segundo semestre año 2017 contar con un valor de referencia de cara a la negociación de los predios, y los honorarios de las actividades de Revisoría Fiscal, las cuales contemplan la certificación del valor razonable de los estados financieros del Fondo.

Gráfico 7 RIESGO DE CREDITO Y CONTRAPARTE

La

Sociedad Administradora cuenta con modelos de calificación por riesgo de crédito que permiten la realización de una adecuada gestión de riesgos, la asignación de límites de concentración de riesgo de crédito y de contraparte así como para la valoración de los activos que integrarán el portafolio. Las políticas de gestión y mitigación de dichos riesgos están contempladas en el “Manual de políticas y procedimientos para la gestión del riesgo de crédito”, el cual es aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora. La Sociedad Administradora cuenta con modelos de calificación RIESGO DE LIQUIDEZ

El

riesgo de liquidez del fondo será administrado y gestionado con base en el Sistema de Administración de Riesgo Liquidez (SARL) de la Sociedad Administradora contemplado en el Capítulo VI de la Circular Externa 100 de 1995 expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia según se reglamente, modifique, complemente, adicione, sustituya o derogue. Las políticas de gestión y mitigación de dicho riesgo están contempladas en el manual interno del SARL “Manual de políticas y procedimientos para el sistema de administración de riesgo liquidez”, el cual es aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora. La medición del riesgo liquidez se hará con base en el modelo interno no objetado por la Superintendencia Financiera de Colombia. Durante los primeros seis (6) meses de operación del Fondo, la Sociedad Administradora gestionará el riesgo de liquidez de acuerdo con los términos estipulados por el Numeral 5.2.2 del Capítulo VI de la Circular Externa 100 de 1995 expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, según se reglamente, modifique, complemente, adicione, sustituya o derogue.

Gráfico 8 (Cifras en Millones de Pesos)

RIESGO DE MERCADO

El riesgo de mercado del Fondo será administrado y gestionado con base en el Sistema de Administración de Riesgo de Mercado (SARM) de la Sociedad Administradora contemplado en el Capítulo XXI de la Circular Externa 100 de 1995 expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, según se reglamente, modifique, complemente, adicione, sustituya o derogue. Las políticas de gestión y mitigación de dicho riesgo están contempladas en el manual interno del SARM “Manual de políticas y procedimientos para el sistema de administración de riesgo de mercado”, el cual es aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora. RIESGO OPERACIONAL

El riesgo operacional del Fondo será administrado y gestionado con base en el Sistema de Administración de Riesgo Operativo (SARO) de la Sociedad Administradora contemplado en el Capítulo XXIII de la Circular Externa 100 de 1995 expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia según se reglamente, modifique, complemente, adicione, sustituya o derogue. Las políticas de gestión y mitigación de dicho riesgo están contempladas en el manual interno del SARO “Manual de políticas y procedimientos para el Sistema de Administración de Riesgo Operacional”, el cual es aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora. La identificación de los riesgos operativos se realiza con base en el “Manual de políticas y procedimientos del Fondo”. 1

ESTADOS FINANCIEROS

Grafico 7: Balance General a diciembre de 2017 Grafico 8: Estado de Resultados a diciembre de 2017

1

Las obligaciones de la sociedad administradora del Fondo de Inversión Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas al Fondo de Inversión Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras, Fogafín, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en el Fondo de Inversión Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio del respectivo Fondo.

INFORME DE RENDICIÓN DE CUENTAS Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario Segundo semestre año 2017

2

CIFRAS COMPARATIVAS dic-17

Vertical

Disponible 349.063 Inversiones 2.485.398 Cuentas Por Cobrar 3.850 Otros Activos 7.678.747 TOTAL ACTIVO 10.517.058 TOTAL PASIVO 2.347.045 DERECHOS DE LOS SUSCRIPTORES 8.159.388

3,3% 23,6% 0,0% 73,0% 100,0% 22,3% 77,7%

PASIVO + PATRIMONIO

100,0%

10.506.434

ESTADO DE RESULTADOS (Cifras en Miles de Pesos)

dic-17 Ingresos Operacionales Gastos Operacionales RENDIMIENTOS ABONADOS

2

477.070 103.531 373.539

Vertical 100,0% 21,7% 78,3%

Margen Neto: Beneficio neto sobre el nivel de Ingresos del Periodo. Nivel de Endeudamiento: Representa el nivel de compromisos del Fondo en relación a sus activos.

Las obligaciones de la sociedad administradora del Fondo de Inversión Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas al Fondo de Inversión Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras, Fogafín, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en el Fondo de Inversión Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio del respectivo Fondo.