Gestión de Activos Valoralta S.A.

INFORME DE RENDICIÓN DE CUENTAS FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIA VALORALTA INMOBILIARIO Primer Semestre Año 2017

JOSE RICARDO CARVAJAL Director Fondos de Inversión Colectiva Valoralta S.A

CALLE 78 No. 10 – 71 PBX: (571) 313 8888 BOGOTÁ, COLOMBIA

INFORME DE RENDICIÓN DE CUENTAS Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario Primer Semestre año 2017

El siguiente informe tiene como

objetivo comunicar a los inversionistas del Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliaria, de forma detallada, sobre la gestión y desempeño de los recursos gestionados por Valoralta S.A. Comisionista de Bolsa, Sociedad administradora.

A

lo largo del Primer Semestre de 2017 la Administración del Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario realizó una gestión enfocada en el inicio de operaciones del Fondo, gestionando los recursos de los inversionistas iniciales y simultáneamente realizando labores de estructuración y gestión de los proyectos que se encontraban dentro del pipeline de inversión del Fondo en su momento.

Gráfico 1 Rentabilidad Mes

El

objetivo del FIC Valoralta Inmobiliario es la generación de rentas periódicas para sus inversionistas a través de activos inmobiliarios. Para este fin, la estrategia para la estructuración del portafolio de inversión se enfoca en tres tipos de activos:  Inmuebles estabilizados, con contratos de arrendamiento de largo plazo con compañías reconocidas a nivel nacional e internacional.  Adquisición y desarrollo de activos hechos a la medida de un arrendatario específico, con contrato de arrendamiento a largo plazo.  Adquisición de activos oportunistas, con altas posibilidades de valorización en el corto plazo.

En

el cumplimiento de su objetivo el Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario tiene compromisos de inversión por un local comercial ubicado en el Centro Comercial Guatapurí, ubicado en la ciudad de Valledupar, departamento del Cesar, cuyo arrendatario es Farmatodo S.A. a través de un contrato de arrendamiento con una vigencia de diez (10) años. El inmueble fue adquirido el 27 de marzo de 2017, fecha desde la cual ha venido generando rendimientos al FIC a través de los arrendamientos.

Gráfico 2 Maduración Portafolio* Mensual*

Adicionalmente, se firmó un Memorando de Entendimiento el día 22 de junio de 2017 con el fin de realizar un due diligence para la adquisición de dos (2) inmuebles adicionales, ubicados en las ciudades de Cartagena y Bogotá, y cuyo tomador es una reconocida compañía del sector salud.

ENTORNO ECONÓMICO

El año 2016 el Índice de Precios al Consumidor (IPC) cerró en 5.75%, resultado que se encuentra fuera del rango del Banco de la República por segundo año consecutivo, teniendo en cuenta que para el año 2015 la inflación anual reportada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística fue del 6,77%. Los principales motivos para este aumento en las tasas de inflación correspondieron a la disminución de los precios del petróleo a nivel mundial y la ocurrencia del Fenómeno del Niño, que causó sequías en todo el territorio nacional, afectando la producción de los alimentos y por ende aumentando el precio de la canasta básica familiar.

*Los recursos del Fondo se mantienen en instrumentos de liquidez hasta el momento en que se cancele la totalidad de los compromisos de inversión que componen el portafolio

Gráfico 3 Composición Portafolio Mensual

Teniendo presente la reducción en la tasa de inflación presentada a lo largo del primer semestre del año (para junio de 2017 la tasa anualizada se ubicó dentro del rango meta del 2% - 4% alcanzando un 3,99%), sumada a unos débiles resultados de la economía en general llevó a que la Junta Directiva del Banco de la República iniciara con una política de disminución de sus tasas de interés de referencia. La disminución comenzó en febrero de 2017, y se ha caracterizado por reducciones entre los 25bps y los 50bps. La última reducción de tasas del semestre se dio el 30 de mayo de 2017, fecha en la cual se decidió una reducción de 25bps. La reunión del viernes 30 de junio fue aplazada para el día 4 de julio de 2017, en la cual se decidió una reducción adicional de 50bps, dejando así la tasa de referencia en 5,75%.

La

reducción en la tasa de referencia del Banco de la República viene acompañada de una reducción en las tasas de interés de captación de las entidades financieras, generando así menores rendimientos para los portafolios de inversión en general. Esto constituye una

Las obligaciones de la sociedad administradora del Fondo de Inversión Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas al Fondo de Inversión Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras, Fogafín, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en el Fondo de Inversión Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio del respectivo Fondo.

INFORME DE RENDICIÓN DE CUENTAS Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario Primer Semestre año 2017 oportunidad para los vehículos de inversión alternativos, especialmente aquellos con inversiones inmobiliarias, ya que comparativamente la rentabilidad será mayor que la de aquellos instrumentos con inversiones un poco más líquidas, aumentando así el atractivo de los inversionistas y su apetito por ellos.

MADURACION PROMEDIO DEL PORTAFOLIO

Gráfico 4 Composición Portafolio Mensual Calificación de Títulos

De acuerdo con lo estipulado en el Reglamento del Fondo y en la normatividad vigente a la fecha, así como con los compromisos de inversión (promesas de compraventa) en activos inmobiliarios, la liquidez del Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario se maneja a través de cuentas de ahorros. Como actividades complementarias de manejo de la liquidez se realizan operaciones con títulos riesgo nación, siempre a plazos inferiores a los 365 días, y adicionalmente teniendo presente: i) el acogerse a los límites a la inversión en activos no inmobiliarios según la normatividad vigente; y ii) que la tasa de interés ofrecida en los títulos sea superior a las tasas percibidas en las cuentas bancarias donde se mantienen los recursos. De no cumplirse ambos requisitos la sociedad administradora se abstendrá de realizar las operaciones antes mencionadas.

RENTABILIDAD

Los resultados de rentabilidad presentados el FIC, son el producto de las inversiones realizadas con el estricto cuidado y diligencia por parte del Administrador del mismo. Estas decisiones de inversión son tomadas con sumo cuidado revisando las diferentes variables que afectan el mercado, su evolución y sostenibilidad. La evolución obtenida desde el inicio de operaciones del Fondo hasta el día 30 de junio refleja una rentabilidad promedio mensual del 12.60%.

Gráfico 5 Evolución Valor de la Unidad

COMPOSICIÓN DEL PORTAFOLIO

Las estrategias de inversión del FIC se ejecutaron de acuerdo con los lineamientos adoptados por el Comité de Inversiones y estuvieron acordes con las políticas de inversión establecidas.

Las inversiones del FIC son realizadas en activos inmobiliarios, con un enfoque de generación de rentas de largo plazo para sus inversionistas; de la misma manera, al ser un Fondo que invierte en activos no tradicionales estos no tienen calificación, la mayor parte del portafolio se encuentra invertido en negocios fiduciarios.

Durante

el Primer Semestre de 2017 se ejecutaron operaciones de liquidez (Simultaneas activas), con un monto máximo del 25% del total de activos del Fondo. Estas operaciones se deben realizar en primera medida para atender las necesidades de los inversionistas en el momento de la redención de las participaciones como para evitar exceso de recursos líquidos en cuentas de ahorro o corrientes las cuales tienen rendimientos muy bajos, siempre buscando el beneficio del inversionista.

Gráfico 6 Rentabilidad Vs Gastos

EVOLUCIÓN DEL VALOR DE LA UNIDAD

Durante el Primer Semestre de 2017 el valor neto del FIC se ubicó, en promedio, en COP 2.411 millones, presentando una tendencia de crecimiento positiva desde la constitución del Fondo el día 13 de enero de 2017. El valor mínimo del portafolio fue de COP 722 millones, y el valor máximo alcanzó los COP 2.575 millones. El gráfico 5 muestra la evolución del valor de la unidad en el semestre,

El principal gasto del FIC corresponde a la remuneración efectivamente cobrada por la Sociedad Administradora. Esta corresponde al 2.0% E.A. descontada diariamente, calculada con base en el valor de cierre del fondo del día anterior, de acuerdo a la formula descrita en el reglamento del FIC. Las obligaciones de la sociedad administradora del Fondo de Inversión Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas al Fondo de Inversión Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras, Fogafín, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en el Fondo de Inversión Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio del respectivo Fondo.

INFORME DE RENDICIÓN DE CUENTAS Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario Primer Semestre año 2017 RIESGO DE CREDITO Y CONTRAPARTE

La

Sociedad Administradora cuenta con modelos de calificación por riesgo de crédito que permiten la realización de una adecuada gestión de riesgos, la asignación de límites de concentración de riesgo de crédito y de contraparte así como para la valoración de los activos que integrarán el portafolio. Las políticas de gestión y mitigación de dichos riesgos están contempladas en el “Manual de políticas y procedimientos para la gestión del riesgo de crédito”, el cual es aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora. La Sociedad Administradora cuenta con modelos de calificación

Gráfico 7 RIESGO DE LIQUIDEZ

El

riesgo de liquidez del fondo será administrado y gestionado con base en el Sistema de Administración de Riesgo Liquidez (SARL) de la Sociedad Administradora contemplado en el Capítulo VI de la Circular Externa 100 de 1995 expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia según se reglamente, modifique, complemente, adicione, sustituya o derogue. Las políticas de gestión y mitigación de dicho riesgo están contempladas en el manual interno del SARL “Manual de políticas y procedimientos para el sistema de administración de riesgo liquidez”, el cual es aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora. La medición del riesgo liquidez se hará con base en el modelo interno no objetado por la Superintendencia Financiera de Colombia. Durante los primeros seis (6) meses de operación del Fondo, la Sociedad Administradora gestionará el riesgo de liquidez de acuerdo con los términos estipulados por el Numeral 5.2.2 del Capítulo VI de la Circular Externa 100 de 1995 expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, según se reglamente, modifique, complemente, adicione, sustituya o derogue.

Gráfico 8 (Cifras en Millones de Pesos)

RIESGO DE MERCADO

El riesgo de mercado del Fondo será administrado y gestionado con base en el Sistema de Administración de Riesgo de Mercado (SARM) de la Sociedad Administradora contemplado en el Capítulo XXI de la Circular Externa 100 de 1995 expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, según se reglamente, modifique, complemente, adicione, sustituya o derogue. Las políticas de gestión y mitigación de dicho riesgo están contempladas en el manual interno del SARM “Manual de políticas y procedimientos para el sistema de administración de riesgo de mercado”, el cual es aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora. RIESGO OPERACIONAL

El riesgo operacional del Fondo será administrado y gestionado con base en el Sistema de Administración de Riesgo Operativo (SARO) de la Sociedad Administradora contemplado en el Capítulo XXIII de la Circular Externa 100 de 1995 expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia según se reglamente, modifique, complemente, adicione, sustituya o derogue. Las políticas de gestión y mitigación de dicho riesgo están contempladas en el manual interno del SARO “Manual de políticas y procedimientos para el Sistema de Administración de Riesgo Operacional”, el cual es aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora. La identificación de los riesgos operativos se realiza con base en el “Manual de políticas y procedimientos del Fondo”. 1

ESTADOS FINANCIEROS

Grafico 7: Balance General a Junio de 2017 Grafico 8: Estado de Resultados a Junio de 2017

1

Los estados Financieros podrán ser consultados en : http://www.valoralta.com.co

Las obligaciones de la sociedad administradora del Fondo de Inversión Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas al Fondo de Inversión Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras, Fogafín, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en el Fondo de Inversión Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio del respectivo Fondo.

INFORME DE RENDICIÓN DE CUENTAS Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario Primer Semestre año 2017

2

CIFRAS COMPARATIVAS BALANCE GENERAL (Cifras en Miles de Pesos)

jun-17

Horizontal

Disponible Inversiones Cuentas Por Cobrar Otros Activos TOTAL ACTIVO TOTAL PASIVO DERECHOS DE LOS SUSCRIPTORES

4,577,099 4,577,099 2,007,103 2,569,996

N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Vertical 100.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0% 43.9% 56.1%

PASIVO + PATRIMONIO

4,577,099

N/A

100.0%

jun-17

Horizontal

ESTADO DE RESULTADOS (Cifras en Miles de Pesos) Ingresos Operacionales Gastos Operacionales RENDIMIENTOS ABONADOS

INDICADORES FINANCIEROS Margen Neto Nivel Endeudamiento ROE

2

156,015 30,955 125,059

N/A N/A N/A

Vertical 100.0% 19.8% 80.2%

jun-17

Variación

80.2% 43.9% 4.87%

N/A N/A N/A

Margen Neto: Beneficio neto sobre el nivel de Ingresos del Periodo. Nivel de Endeudamiento: Representa el nivel de compromisos del Fondo en relación a sus activos.

Las obligaciones de la sociedad administradora del Fondo de Inversión Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas al Fondo de Inversión Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras, Fogafín, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en el Fondo de Inversión Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio del respectivo Fondo.