Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA RURAL OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de Bienes

214

INFORME DE AVALÚO 3 05 01 0216909 00 -2016-R 214 CONSECUTIVO A&V-0222-2016

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA Noche Buena

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Turrialba, Noche Buena, de la Escuela de Noche Buena, 677,56 metros oeste y 162,64 metros sureste por servidumbre agrícola, finca al final de la servidumbre. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 10.010,09 m2 C-1184358-2007 Identificador Predial 10.010,09 m2 3 05 01 0216909 00 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢38.249.168,49 ¢0,00

₡38.249.168,49

Treinta y ocho millones doscientos cuarenta y nueve mil ciento sesenta y ocho colones con cuarenta y nueve céntimos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

12

Liquidez del bien

meses ¢0,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Media Alta

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro CIA 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 13) Firma del Perito Identificación N° 1-0622-0850 Amador y Villegas Valuadores S.A.

Nombre/firma representante legal de la empresa: 12 octubre 2016 Fecha informe: Fecha inspección: 8372-2736 / 8840-6046 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Jorge Amador Guzmán 13 octubre 2016 Firmado Digitalmente (Ver página 13)

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Área

Descripción Repasto, Sección Frontal Repasto, Sección Terraceada

ha 0 0

Charrales Zona de Protección

0 0

TOTAL

1

m2 5.000,00 1.500,00

3 05 01 0216909 00

3.719.555,78 1.030.879,44 0,00 0,00 38.249.168,49

1.500,00

0,00 TOTAL Características Lote Rural TipoServicios 1 Servicios 1 Características Lote Urbano Tipo

RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

1 4

Servicios 2 Servicios 2

Frente: Frente: Mejoras al terreno:

15 16

-2016-R

Valor Total ¢ 25.187.017,50 8.311.715,78 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 12.593.508,75 2.953,55 5.037.403,50 2.046,45

Área m2

Descripción

214 ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha Bueno 50.374.035,00 Bueno 55.411.438,50

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 10.000,00 m2 70,00 m Área: 200,00 m2 10,00 m Área: 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢38.249.168,49

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 3 4 5

N° 1 2

LINDEROS ACTUALES DE LA FINCA A SEGREGAR Servidumbre y Finca de repastos Wagelia S.A., Quebrada Noche Buena en medio Quebrada en medio de Finca Miguel Sanchez Solano Finca de repastos Constructora Pincolor S.A Finca con casa

Constructora Pincolor S.A., Servidumbre en parte en medio

PRECISIÓN

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 534.345 534.325 534.274

NORTE 1.093.528 1.093.547 1.093.472

812 811 858

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Finca tipo quinta a la venta en San Juan Sur, 0,5 has a 250 mts del bien valorado Avalúo Finca 187310 de Ana Madriz, 0,93 has en San Juan Norte

3

Finca tipo quinta a la venta en San Juan Sur, 0,6 has

4

Avalúo Finca 134277 de Rodolfo Fuentes, 1,4 has en San Juan Norte, ajustado con IPC

Oferta

Adrian Brenes 8620-1616

Coordenadas Este

534.150

Norte

Base de Datos

Fecha Consulta 12/10/2016 1.093.682 28/02/2015

Coordenadas Este Oferta

3,00 m

Altitud

533.060

Norte

Guillermo Campos 8963-7883

Coordenadas Este

533.723

Norte

Base de Datos Coordenadas Este

1.094.405 30/03/2016 1.093.972 20/05/2013

532.938

Norte

1.093.621

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Servdumbre Tipo de ruta Tierra Material 7,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono NO Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

ICE ICE

Asada Varios

3 05 01 0216909 00

214

-2016-R

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO servidumbre ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales

NO NO SÍ a 850 mts. SÍ a 1,0 Km. NO SÍ a 850 mts.

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Actividad del lugar Agrícola

Ninguno

Cercanía a Zonas de Protección Cercanía a Centros de Acopio Aprovechamiento del área de la finca, según su explotación Mixta Cercas

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Precipitación promedio anual 2.800 mm 0,00 km Temperatura promedio 22 °C 3,00 km Meses secos 3 100% Brillo solar 6,00 horas 8% Bueno Relieve

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Quebrada Distancia Quebrada Topografía Pendiente Desendente

Zona de vida Bosque Húmedo Premontano

SÍ Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 47,30% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 5G Tipo de Suelo Ultisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Cuarta Clase Interno: Bien Drenado Pedregosidad: 5 % Ligera Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe OBSERVACIONES Se valora finca agricola con repastos y charrales, suelos de mediana fertilidad. Presenta dos secciones bien definidas en lo que se refiere a topografía y cobertura: una sección principal frontal con pendiente ascendente y algunas terrazas y la otra parte es charral y zona de protección, pendiente descendente muy pronunciada hasta el cauce de la quebrada en la colindancia sur. Se ubica en Noche Buena, Turrialba con acceso por servidumbre lastreda en parte. Posee dos accesos; por la escuela de Noche Buena por servidumbre en su mayor parte de tierra, solo para vehiculos de doble tracción, y por la carretera a San Juan Sur, siendo este último acceso camino lastreado en buen estado. Entorno agrícola caracterizado por el desarrollo de quintas de recreo, dado que cuenta con excelente vista panorámica, clima favorable, acceso a servicios y muy cerca de los centros de población de Noche Buena, San Juan Sur, El recreo y Turrialba centro. La inca que se valora tiene acceso a servicios de luz eéctrica del ICE y agua potable de una asada, a pocos metros de la entrada. No se aplica castigo al área afectada por servidumbre ya que por encontrarse al final de esta, la parte de servidumbre que esta dentro del terreno valorado, es usada únicamente para esta misma finca.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

GRAVÁMENES Y ANOTACIONES

214

3 05 01 0216909 00

-2016-R

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

GRAVÁMENES: 3 Gravámenes de Servidumbre trasladada, fincas referencia 120351 y 107458, Servidumbre de paso, longitud 205,29 metros, ancho 7 metros.

13/10/2015

13/10/2015

ANOTACIONES: No hay

OBSERVACIONES A la fecha de estudio, la finca que se valora tiene 3 gravámenes de servidumbres trasladadas que se arrastran de fincas relacionadas. No existen fisicamente sobre la finca que se valora ni son limitantes para hipotecar a favor del Banco. La servidumbre de paso que indica el registro, es la servidumbre que da acceso a la finca valorada. No se observaron afectaciones a la ley de aguas, forestal, ni ley de caminos vecinales.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

-

Forma de explotación

Área m2

VUT años

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

214 Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

-

-

Forma de explotación

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

3 05 01 0216909 00

-2016-R

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

3 05 01 0216909 00

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-2016-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Sistema eléctrico: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 0 1 2 3 4 5 6

TOTAL

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, no hay ninguna construcción dentro de la finca que se valora.

un

primer

giro

para

SÍ

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO 1

214

3 05 01 0216909 00

ENTRADA POR SERVIDUMBRE Y VISTA FRONTAL DE LA FINCA

SERVIDUMBRE DE ACCESO, LASTREADA EN PARTE

VISTAS INTERNAS DE LA FINCA

-2016-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8 ANEXO FOTOGRÁFICO 2

214

3 05 01 0216909 00

QUEBRADA NOCHE BUENA Y ZONA DE PROTECCION

1

Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3

4

-2016-R

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9

MEMORIA DE CALCULO Características VALOR ¢/Ha. Fuente Información Ubicación Acceso Servicios Topografía Potencial Agronómico Disponibiidad de agua Vista Panorámica

Factor de Homologación Valores Homologados

214 3 05 01 0216909 00 TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO FINCAS COMPARABLES Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 90.000.000,00 49.637.647,00 75.000.000,00 48.601.334,00 0,7500 1,0000 0,8000 1,0000 0,9000 0,8500 0,9500 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,6750 0,8500 0,7600 0,8550 60.750.000,00 42.191.999,95 57.000.000,00 41.554.140,57 FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

DESCRIPCIÓN

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

Valor conclusivo Factor secciones

¢50.374.035,00 / m2 1,0000

VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ¢50.374.035,00 / m2 Área 1,0027 Has.

VALOR UNITARIO / Ha. VALOR AJUSTADO / Ha.

¢50.374.035,00 /m2 ¢50.374.035,00 /m2

-2016 -R

5

Factor 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 10 ESTUDIO DE REGISTRO

214

3 05 01 0216909 00

-2016-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 11 ESTUDIO DE REGISTRO

214

3 05 01 0216909 00

-2016-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 12 PLANO CATASTRADO

214

3 05 01 0216909 00

-2016-R

Página: 13

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

GENERALES 214

3 05 01 0216909 00

-2016-R

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes.

Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo.

FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel 8372-2736 / 8840-6046 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Email: [email protected]

0281

Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 13.10.2016 18:18:11