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EN CONCRETO

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Evaluar el mercado antes de construir Por Adriana B. Anzillotti

De la Redacción de LA NACION

FOTO DE GUADALUPE FERNANDEZ FRONZA

Alta demanda en el fin del mundo

Sábado 9 de julio de 2011 / LA NACION CLASIFICADOS

Propiedades / Real Estate

Con pocos terrenos disponibles y gran crecimiento de habitantes, hay faltante de propiedades, que se cotizan en alza Recorrida por Charles Darwin y cuna de la legendaria tribu ona, Tierra del Fuego entraña en sí misma una paradoja: es la provincia más joven –en 1991 recibió esta categoría–, pero lleva el nombre más antiguo: se debe a las fogatas que los onas encendían para mantener el calor en sus canoas. Ushuaia, su capital, resistió las crisis económicas y hoy se ha convertido en un polo de atracción turística que se prepara para recibir las vacaciones de invierno. En 1970 la población de esa ciudad rondaba los 3000 habitantes. Para fomentar el poblamiento, se estableció el libre impuesto para industrias, y los primeros pobladores se instalaron en casas trineo; este fenómeno generó un desarrollo desorganizado de la ciudad. Hoy viven aproximadamente 80.000 personas en esta urbe que se ha convertido en un polo tecnológico de nuestro país. “Ushuaia es una ciudad muy joven. Las construcciones más antiguas, que tienen entre 60 y 80 años, son escasas y algunas, monumentos históricos. De lo antiguo no quedó casi nada”, explicó Daniel Julián Aguirre, de Ona Propiedades. Marisol Zoratto, de Latitud Sur Propiedades, destaca que la mayor parte de las construcciones tiene un promedio de 10 años y que la mayoría es de los últimos seis a ocho años. El tipo de construcción en la zona es muy variado. Por otra parte,

casi el 85 por ciento de las casas están construidas con materiales mixtos (por lo general, madera, durlock, placas cementicias y algunas de bloques tipo retak) o combinadas con madera de lenga de la zona. Marisol Zoratto aseguró: “La fórmula es más o menos así: material liviano, perfil metálico, aislante térmico, durlock, placa cementicia y techos de chapa”.

Ciudad pujante Cuando en la década del 90 con la apertura de las importaciones cayó la producción, muchos pobladores comenzaron a emigrar. Después, con la crisis de 2001, se generó un fuerte impulso del turismo y a partir de entonces se reactivó la producción de electrodomésticos. “La provincia eclosionó luego de la gran recesión que tuvo el país en 2001 y después, y hoy no para de crecer”, aseguró Aguirre. El auge del turismo y el resurgimiento industrial promovieron la reactivación de la construcción en la zona. Zoratto destacó que estos fenómenos generaron un aumento demográfico con consecuencias favorables para la ciudad: “Los inversionistas volvieron a construir edificios y soluciones habitacionales para la gran demanda, que hoy supera ampliamente la oferta”. Al hablar de precios, Zoratto dijo que el valor de la tierra por m2 es muy variable: en lo que sería el microcentro oscila entre 500 y 2000

Claves Ÿ Población: la ciudad

tiene más de 30.000 habitantes, con un crecimiento constante.

ŸDesequilibrio: ante el

crecimiento poblacional, la demanda de viviendas supera ampliamente la oferta.

ŸEscasez: los lotes para

construir tampoco abundan, debido, fundamentalmente, a las limitaciones en la infraestructura de servicios.

ŸPrecios: en las zonas

residenciales, el valor del m2 se calcula en US$ 100; en el macrocentro, US$ 400, y en el microcentro, US$ 500

dólares; en la zona del macrocentro está entre 400 y 800 dólares el m2, y en la parte residencial, desde 100 hasta 300 dólares, dependiendo de la ubicación. “Está muy difícil conseguir lotes en Ushuaia por su ubicación geográfica y, además, por la restricción respecto de la infraestructura de servicios, que es muy limitada debido a que el Gobierno no invierte. Por eso los valores son tan altos”, destacó Zoratto Respecto del costo de la construcción, el metro cuadrado ronda los 1000 dólares, sin detalles de lujo. En tanto, las unidades más vendidas son las de un ambiente, ya que representan “el ahorro y refugio de capital de cualquier familia asalariada que quiere invertir para obtener una renta por alquiler segura y libre de impuestos en la provincia”, agregó Zoratto. Actualmente hay un cuello de botella en la ciudad con relación al espacio geográfico, lo que obligó a los inversionistas a la construcción de PH verticales que permitan aprovechar de mejor manera el suelo urbano. Al respecto, Zoratto expresó: “La demanda supera la oferta ampliamente, siempre dentro de los valores lógicos del mercado, y con las inversiones fabriles a largo plazo, se espera un futuro próspero, por lo menos de 10 años más de crecimiento económico, acompañado, obviamente, del demográfico”. Guadalupe Fernández Fronza

Estrategias Sustentabilidad El Area de Real Estate del Centro de Educación Empresaria de la Universidad de San Andrés (UdeSA) con el auspicio de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), en el marco de la programación CEDU Compromiso Ambiental, presentará un nuevo programa de Sustentabilidad en Real Estate. Está destinado a desarrolladores, inversores, proyectistas, funcionarios públicos, constructores, gerenciadores, administradores y otros profesionales

interesados. La dirección académica estará a cargo de Carlos Bosio Maturana y Gustavo Llambías. Se realizará los lunes, desde el 26 de septiembre hasta el 24 de octubre próximos, en el Campus de la Universidad, Vito Dumas 284, Victoria. Más datos: realestate@ udesa.edu.ar

Apertura Interwin Marketing Inmobiliario abrió una nueva sucursal en Pierina Dealessi 1196, Puerto Madero. Además, la firma cuenta con oficinas en Marcelo T. de

Alvear 1615, en Barrio Norte, y Boulevard Chenaut 1956, en Las Cañitas. Más información: www.interwin.com.ar

Revista Está en la calle la edición 24 de la revista Areas Globales, cuyo tema central es el creciente valor de la tierra, el doble que en los años 90, lo que provoca un desplazamiento de la construcción hacia otras zonas, donde los terrenos no son tan caros. Más información: www. areas-digital.com.ar

Encuentro El jueves próximo a las 9, se realizará el segundo desayuno de trabajo del Comité de Real Estate de la AmCham en el Club Americano, Viamonte 1133, piso 10. En esta ocasión, durante esta reunión de especialistas del Real Estate se analizará la Segmentación de la demanda real para identificar a quienes están comprando lotes, departamentos en pozo, unidades a estrenar y también usados. Para más datos, consultar por mail a [email protected]

Clima electoral en Buenos Aires: mañana sube a escena el plato fuerte de la política en los comicios porteños para elegir al nuevo jefe de la ciudad. De aquí en más la batalla quedará instalada y, dialéctica mediante, la intensidad de las discusiones irá in crescendo. Habrá que convivir este segundo semestre con los temas políticos por encima de cualquier otro, aunque las preocupaciones de la gente superan estas cuestiones, donde se desnudan ambiciones y proyectos personales. ¿Qué pasará con la inflación? ¿Qué sucederá con los precios de las propiedades? ¿Mejor comprar o dejarlo para 2012? La respuesta a esta duda es concreta: siempre que se cuente con ahorros es mejor transformarlos en ladrillos, que se mantienen intactos a salvo de crisis, devaluaciones o inflación. Esto desde el punto de vista del usuario, que cambia un departamento por otro, que tal vez se endeuda con un pequeño monto para lograr el paso de una unidad a otra más confortable. ¿Pero qué piensa el inversor? A medida que crece la oferta de unidades nuevas –y en particular de las más chicas– se crea una fuerte competencia con los usados, incluso en los valores. La pregunta es hasta cuándo, pero con sobreoferta, ¿el negocio para el inversor es el mismo? La semana pasada, el presidente del SOM, Armando Pepe, reflexionó acerca de este tema. “Se construye sin realizar estudios de mercado y esto puede ocasionar en el futuro sobreoferta de determinadas viviendas.” Y apuntó especialmente a las unidades chicas. ¿Qué lleva a los constructores a sumar estas tipologías? Se sabe que la demanda sin crédito (que compra con alguna ayuda, ahorros de la familia) apenas puede alcanzar a una unidad de un ambiente o dos (que es la clásica y la más solicitada del mercado). No sucede lo mismo con departamentos con más superficie, y ni qué hablar de los pisos, que ya ingresan en un segmento más alto, destinado a gente con más capacidad adquisitiva. Entonces las unidades chicas son las únicas que puede consumir en este momento la demanda y por eso los desarrolladores/constructores orientan las obras hacia ese target. Sin embargo, no habría que olvidar otras circunstancias en el Real Estate, donde se edificaba de acuerdo con la idea, el gusto o la decisión de un negocio sin estudio previo, lo que llevaba luego a un inexorable estancamiento de ese segmento en el punto exacto de la sobreoferta. Los errores tienen que ser parte de ese capital acumulado que permite mirar al futuro evitando desaciertos. ¿Otro tema para debatir en los próximos encuentros?