Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA DIRECCION RECURSOS MATERIALES OFICINA ## PROPÓSITO DEL AVALÚO BIEN TEMPORAL NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

INFORME DE AVALÚO 214-50101010483300-2017-U

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

05 - GUANACASTE 01 - LIBERIA 01 - LIBERIA LIBERIA CENTRO DIRECCIÓN EXACTA

50 NORTE DEL CASINO LIBERIA. LIBERIA CENTRO. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° G-1874319-2016 Identificador Predial 50101010483300 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 279,00 m2 279,00 m2 0,00 m2 Demasía NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢75.404.772,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢111.299.000,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡186.703.772,00 CIENTO OCHENTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS TRES MIL SETECIENTOS SETENTA Y VALOR EN LETRAS: DOS COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 18 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Nacional MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢111.299.000,00 SE RECOM IENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COM O GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Arq. Martha Oviedo Blanco

Arquitecto Tipo de Profesional Número de registro A- 10730 Nombre de la empresa

Emp.

Firma del Perito Identificación N° 109390541 Arq. Martha Oviedo Blanco

Nombre y firma representate legal de la empresa Arq. Martha Oviedo Blanco 3 Julio 2017 Fecha informe: 3 Julio 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 87014371 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Firmado digitalmente por: MARTHA NIDIA OVIEDO BLANCO (FIRMA) Fecha y hora: 03.07.2017 13:35:44

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 AREA FRENTE VIA UBICACIÓN SERVICIOS I

SUJETO 279 9,77 2 5 4

Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

214-50101010483300-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 284.938,27 230.800,00 225.909,90 405,00 1,1300 192 0,8800 555 1,2600 20 0,8400 9 1,0200 10,18 0,9900 2 1,0000 4 1,1400 2 1,0000 3 0,9500 5 1,0000 5 1,0000 1 1,0900 1 1,0900 4 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9829 1,1154 1,2474 280.064,86 257.424,57 281.800,01

FACTOR 0,0000 0,0000 1,0000

4 Factor 224.261,66 289,84 1,0100 10 0,9900 2 1,0000 5 1,0000 4 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9999 224.239,23

5 Factor 249.312,00 672 1,3400 25 0,7900 3 1,0700 5 1,0000 1 1,0900 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,2346 307.811,86

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡270.268 /m2 Valor ajustado ¢270.268 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 279,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢270.268,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢75.404.772,00

Valor conclusivo Factor secciones

LINDEROS ACTUALES RAFAEL ROJAS ROJAS NORTE INVERSIONES LA LEDITA DE LIBERIA S.A. SUR MARIA LUCILA ROVIRA ARBUROLA ESTE OESTECALLE CINCO PUNTO SESENTA Y SIETE METROS VÉRTICE 1

N° 1 2 3 4

5

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 342.933 342.954

LOCAL COMERCIAL LOCAL COMERCIAL LOCAL COMERCIAL CALLE PUBLICA PRECISIÓN NORTE 1.175.897 1.175.902

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta Lote Liberia Centro. Frente terminal 25047070 Coordenadas Este Pulmitan. Norte barrio Condega en el centro de Liberia. Oferta 8484 8393 http://steinerinvestment.com/lote-en-ventaCoordenadas Este Norte barrio-condega-liberia-t18.html Oferta 83320659 Lote en venta Frente al Banco Nacional Liberia Centro. Con Fabio Coordenadas Este Norte Oferta 88277508 Lote barrio Condega. http://cr.clasificados.com/vendo-lote-47025 Coordenadas Este Norte lote céntrico en Barrio Condega,Liberia, 8379 1779 / 8332 0659 Guanacaste. http://www.deoportunidadcr.com/propertyCoordenadas Este Norte item/se-vende-lote-centrico-liberiaguanacaste/

Altitud 172 172

Fecha Consulta 30/6/2017 30/6/2017

30/6/2017 30/6/2017 30/6/2017

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 14,00 m Ancho de vía Acera SÍ

214-50101010483300-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ ICE Jardínes y Parques Alumbrado SÍ ICE Transporte Público Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales Agua Potable SÍ AYA Recolección de basura Señal celular SÍ ICE Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 250 m a 25 m a0m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Alta Actividad del lugar

a 225 m

COMERCIAL Y RESIDENCIAL

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 9,77 m Pendiente % 0 28,26 m 2 Tipo de vía: 2,89252815 4 Ubicación: Medianero 16

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

0,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 100,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

30/6/2017

ANOTACIONES NO HAY. GRAVAMENES NO HAY. OBSERVACIONES

EL TERRENO CUENTA CON ACCESO A LOS SERVICIOS PUBLICOS , PERO AL MOMENTO DEL AVALÙO, NO CUENTA CON MEDIDORES. CONSTRUIDO AL 100%

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación I NIVEL II NIVEL III NIVEL

Área m2 268,00 250,00 250,00

TOTAL

768,00

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 275.000 245.000 225.000

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 73.700.000 61.250.000 56.250.000 191.200.000 VRN ¢ -

TOTAL Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años 50 50 50

214-50101010483300-2017-U Factor Estado 0,8190 0,6780 0,4740 #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 11 0,8658 R 11 0,8658 D 11 0,8658 M #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 52.260.000,00 35.954.500,00 23.084.500,00 111.299.000,00 VNR ¢ VNR ¢ -

VUR años 35,5 29,4 20,5 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 195.000 143.818 92.338 #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢111.299.000,00 ¢0,00

¢111.299.000,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-50101010483300-2017-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: EDIFICIO COMERCIAL Uso predominante: Comercial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 96% Año de construcción: 268,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: EC01

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

MAMPOSTERIA INTEGRAL BLOQUES DE CONCRETO CONCRETO R.T. CON CANOAS H.G.#26 Y BAJANTES PVC H.G. #28 LAMINAS DE GYPSUM REGULAR CERAMICA - CONCRETO CORTINAS METALICAS

Aposentos

CADA NIVEL CONSTA DE 1 SOLO APOSENTO

3 S.S INCONCLUSOS Y DETERIORADOS Baños Otros Red de agua caliente NO Tanque captación de agua NO Fisuras Leve Repellos Leve Paredes Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

2006

3 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

SI

PARCIAL 70%

SI Diyuntores Regular

Gas LP

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Deficiente Pisos Regular Cubierta Deficiente Apreciación visual de desplome Importante Pisos

Importante

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES No se asume responsabilidad por el funcionamiento eléctrico, sanitario, pluvial y mecànico del bien valuado. El edificio cuenta con varios años de abandono; requiere mantenimiento correctivo urgente para evitar mayor deterioro. No se realizaron pruebas estructurales al edificio para el presente avalùo, por lo que no se asume responsabilidad alguna.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

Primera planta: Cuenta con àrea de atención al publico, 2 áreas para servicios sanitarios, un patio de luz y un área para bodega debajo de las escaleras. Uno de los s.s. se encuentra enchapado con inodorio y el otro sin enchapar y sin piezas sanitarias. El piso es de cerámica, se encuentra en malas condiciones, con faltantes y piezas quebradas, debe ser sustituido completamente. Los cielos de tablilla de madera en regular estado de conservación. Cuenta con 2 cotinas metálicas sin motor. Tiene caja de breacker sin los disyuntores. Se observa la instalación eléctrica parcialmente entubada, con algunas placas y luminarias. Segunda planta: Se encuentra prácticamente en obra gris. Con paredes sin pintura, cielos de fibrolit sin terminar. Tuberías expuestas para previstas mecánicas. Tiene 2 espacios para servicios sanitarios, sin losa sanitaria. Existe filtración de agua. La escalera que dirige al tercer piso está elaborada en madera con R.T., se encuentra en mal estado aparente. El entrepiso se observa bastante desnivelado. Las paredes se observan en buenas condiciones. Se observan algunas placas eléctricas y luminarias, caja de breacker sin disyuntores. Tercera planta: En esta planta se encuentran 4 oficinas con espacio para 3 servicios sanitarios, todos sin losa. Paredes divisorias en prefabricado Covintec en mal estado. Cielo en mal estado, con filtraciones importantes. Tuberias expuestas y en mal estado aparente. La cubierta de techos se encuentra en deterioro importante, permitiendo el acceso de lluvia y el deterioro del bien. La instalaciòn elèctrica se encuentra en regular estado, requiere acciòn correctiva total. El alero no existe, lo que permite deterioro e ingreso importante de agua a la obra valuada.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO ACCESOS AL BIEN

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-50101010483300-2017-U VISTA PRINCIPAL

FOTOGRAFIAS PRIMER NIVEL

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

http://cr.clasificados.co m/vendo-lote-47025

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

FOTOGRAFIAS SEGUNDO NIVEL

FOTOGRAFIAS TERCER NIVEL

214-50101010483300-2017-U

PLANO CATASTRO

214-50101010483300-2017-U

ESTUDIO DE REGISTRO

214-50101010483300-2017-U

HOMOLOGACION

214-50101010483300-2017-U