Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-50101008218800-2018-U

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)

Céd. Jurídica 4-000-001-021

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos 4-000-001-021 Céd. Jurídica 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 05 - GUANACASTE 01 - LIBERIA 01 - LIBERIA BARRIO LA CRUZ

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA DEL COSTADO OESTE DE LA ESCUELA, 300 SUR MARGEN IZQUIERDO. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° G-0507031-1983 Identificador Predial 50101008218800 0.00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 433.23 m2 433.23 m2 0.00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢20 503 476.21 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢38 656 459.00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡59 159 935.21 CINCUENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y VALOR EN LETRAS: CINCO COLONES 21/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢38 656 459.00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

VER OBSERVACIONES.

Nombre del Perito

ARQ. MARTHA OVIEDO BLANCO

ARQUITECTO Tipo de Profesional Número de registro A- 10730 Nombre de la empresa

Emp.

Firma del Perito Identificación N° ARQ. MARTHA OVIEDO BLANCO

Nombre y firma representate legal de la empresa 25 enero 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 87014371 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

SÍ

109390541

ARQ. MARTHA OVIEDO BLANCO 26 enero 2018

Firmado digitalmente por: MARTHA NIDIA OVIEDO BLANCO (FIRMA) Fecha y hora: 26.01.2018 10:04:17

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO

VALOR ¢/m2 AREA PENDIENTE VIA SERVICIOS I SERVICIOS II NIVEL UBICACIÓN

433.23 0 5 1 16 0 5

Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN RELACION FRENTE FONDO

ACTIVIDAD

Valor conclusivo Factor secciones

N° 1 2

4

Factor

5

0.00 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1.2500 Área afectada 433.23 m2 BUENA RELACION FRENTE FONDO 1.2500 Área afectada 433.23 m2 UBICACIÓN FACILITA ACTIVIDAD COMERCIAL 1.0000 Área afectada 0.00 m2

LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA RAMON DIJERES DIJERES NICANOR LOPEZ MENOCAL FLORA ACEVEDO ALVARES COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 342 452

CALLEPUBLICA VIVIENDA UNIFAMILIAR VIVIENDA UNIFAMILIAR LOTE PARA CONSTRUIR PRECISIÓN NORTE 1 173 175

Altitud 135

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos 200 SUR DEL LOTE VALUADO. CON MANUEL ZENEL

Oferta

http://www.inmotico.com/venta-cr0000172016/lote-liberia-barrio-la-cruz.html

Oferta

Coordenadas Este

342 237

4 5

Fecha Consulta

88111533

25/1/2018

Norte 89164595

1 172 807 16/7/2017

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Oferta 3

Factor 0.00

VALOR DEL TERRENO ₡31 551 /m2 Valor ajustado ¢47 327 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1.5000 Área 433.23 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢47 327.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢20 503 476.21

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1

214-50101008218800-2018-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 41 284.40 33 585.96 0.00 218.00 0.7954 317 0.9011 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 1.0000 5 1.0000 5 1.0000 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1.0000 16 1.0000 16 1.0000 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 1.0000 5 1.0000 5 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 0.7954 0.9011 1.0000 32 837.14 30 264.81

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 16.80 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-50101008218800-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ ICE Jardínes y Parques SÍ a 400 m ICE Transporte Público SÍ a 25 m ICE Edificios Comerciales NO a 0 m AYA Recolección de basura SÍ ICE Edificios públicos / comunales SÍ a 300 m Electricidad y Agua

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar RESIDENCIAL- COMERCIAL

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 30.71 m Pendiente % 0 22.73 m Tipo de vía: 5 0.74014979 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0.00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

0.00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 68.00%

FECHA ESTUDIO

23/1/2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES: NO HAY GRAVAMENES: SI HAY

Existe una restricción caducada la cual no afecta el bien física ni económicamente. Las medidas del terreno según la delimitación existente, no corresponde a las señaladas en el plano de catastro. Se debe de rectificar plano de catastro o delimitar correctamente el terreno. Existe posible invasión de alero frontal a Calle Pública. El alero existente no es tomado en cuenta para el presente avalúo.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

AREA RESTANTE

Área m2 139.00 52.00 94.00

TOTAL

285.00

Forma de explotación

Área m2

Forma de explotación SALON APTO Y DORMITORIO

V. Unit. ¢ / m2 350 000 260 000 210 000

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 48 650 000 13 520 000 19 740 000 81 910 000 VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años 50 50 50

214-50101008218800-2018-U Factor Estado 0.9191 0.8190 0.4740 #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. I 25 0.6250 R 25 0.6250 M 35 0.4050 #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 27 946 367.00 6 920 576.00 3 789 516.00 38 656 459.00 VNR ¢ VNR ¢ -

VUR años 28.7 25.6 9.6 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 201 053 133 088 40 314 #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Estado Estado físico del bien (Actual) Dimensión de la construcción Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢38 656 459.00 ¢0.00

¢38 656 459.00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O ÓPTIMO MB MUY BUENO B BUENO I INTERMEDIO R REGULAR D DEFICIENTE M MALO MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-50101008218800-2018-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: SALON RESTAURANTE BAR Uso predominante: Comercial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 139.00 m2

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Nombre Porcentaje de cobertura:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: RE01

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

MAMPOSTERIA INTEGRAL BLOQUES DE CONCRETO NO APLICA R.T SIN CANOAS NI BAJANTES H.G.#28 GYPSUM REGULAR CERAMICA REGULAR 3 PORTONES METÁLICOS HIERRO LISO

Aposentos

SALÓN RESTAURANTE-BAR

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Paredes Pisos

1993

1 Sistema eléctrico: SI

PARCIAL 80%

SI Cuchilla Regular

Gas LP

3 S.S. (1 MUJERES Y 2 HOMBRES) Baños FREGADERO SIN MUEBLE. Otros Red de agua caliente NO APLICA Tanque captación de agua NO APLICA Fisuras Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Año de construcción:

32%

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Leve

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Es importante señalar que no se realizaron pruebas mecánicas, estructurales ni eléctricas para el presente avalúo. Se recomienda realizar chequeo general electrico. Sew observan algunos cables eléctricos expuestos a nivel general. Existe en el terreno medidor de agua y de electricidad, ambos suspendidos. El medidor de agua pertenece a la empresa AYA, sin embargo, no se visualiza el número de medidor y los vecinos no quisieron faclitar su número de abonado. El área de restaurante y bar se encuentra en condiciones intermedias. Tiene detalles en el cielo de gypsum los cuales deben repararse. El área de los servicios sanitarios es contemplada dentro del área restante debido a que no existe la losa, no tiene las puertas y algunos enchapes no se encuentran en buenas condiciones.

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-50101008218800-2018-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente:APARTAMENTO Y DORMITORIO Uso predominante: Comercial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 52.00 m2

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción: 1993

12%

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC02

NÚMERO DE NIVELES:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

MAMPOSTERIA INTEGRAL BLOQUES DE CONCRETO NO APLICA R.T SIN CANOAS NI BAJANTES H.G.#28 GYPSUM REGULAR CERAMICA REGULAR PORTONES METALICOS. PUERTAS FALTANTES

Aposentos

APTO (DORMITORIO, S.S., COCINETA) Y DORM SERVICIO

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

1 Sistema eléctrico: SI

PARCIAL 80%

SI Cuchilla Regular Ubicación

1 SS.. FALTA LOSA SANITARIA Y GRIFERIA Estado Físico y Mantenimiento: Baños SOBRE CONCRETO ENCHAPADO SIN FREGADEROParedes Otros Cielos Red de agua caliente NO APLICA Pisos Cubierta Tanque captación de agua NO APLICA Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Leve Leve Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES El dormitorio de servicio no tiene las divisiones del área de s.s., ni la losa, únicamente se observan la instalación mecánica y tuberías. Tiene detalles en el cielo de gypsum los cuales deben repararse. Existe faltante de puertas. Marcos de ventanas en madera, v.f. y celosía.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5-1

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-50101008218800-2018-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: AREA RESTANTE Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 52.00 m2

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

MAMPOSTERIA INTEGRAL BLOQUES DE CONCRETO DIVISIONES LIVIANAS NO APLICA RT. (PARTE EN MADERA) SIN CANOAS NI BAJANTES H.G.#28 SIN CIELOS O CON GYPSUM EN MAL ESTADO PISO CONCRETO O CERAMICA EN MAL ESTADO

Aposentos

COCINA, PILAS Y BODEGAS

% de avance

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Paredes Pisos

1993

1 Sistema eléctrico: SI

PARCIAL 80%

SI Cuchilla Regular

Gas LP

SIN LOSA SANITARIA. FALTA GRIGERIA Baños PILA ROJA CON SOPORTES QUEBRADOS Otros Red de agua caliente NO APLICA Tanque captación de agua NO APLICA Fisuras Importante Repellos Importante Paredes Pisos Importante

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

Año de construcción:

12%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC01

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Uso predominante: Comercial Presupuesto: ¢

Avance:

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Leve Pisos

Importante

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES EL ESTADO DE CONSERVACION ES MALO. LOS PISOS TIENEN FALTANTES DE PIEZAS O SON DE CONCRETO CON REVENTADURAS Y AREAS QUEBRADAS IMPORTANTES. LAS PAREDES SIN PINTURA, MAL ACABADAS. LA CUBIERTA EN DEFICIENTE ESTADO. LOS POCOS CIELOS EXISTENTE SE ENCUENTRAN A MUY POCA ALTURA, CON EVIDENCIA DE GOTERAS, Y FALTOS DE MANTENIMIENTO. LA ESTRUCTURA DE TECHO SE OBSERVA PANDEADA EN SECTORES. EXISTE PAREDES CON REPELLOS DEFICIENTES Y OTRAS SIN REPELLO. FALTAN TAPICHELES POSTERIORES. LAS AGUAS DEL TECHO SON ENVIADAS A LA COLINDANCIA POSTERIOR SIN CANOA. EL VECINO DE LA PARTE POSTERIOR TIENE PARTE DE SU TECHO, AL PARECER INVADIENDO EL TERRENO (POR AREA DE APARTAMENTO). SE REALIZA LA ACLARACION QUE EL INGRESO A LAS PROPIEDADES VECINAS SE HACE CON AYUDA DEL SEÑOR DE LA PULPERIA, QUIEN DIJO SER FAMILIAR DE LOS COLINDANTES IZQUIERDO Y POSTERIOR, PERO NO FACILITO INFORMACIÓN NI SU NOMBRE.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO ACCESO AL BIEN

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-50101008218800-2018-U VISTA PRINCIPAL

FOTOGRAFIAS VISTA EXTERNAS

FOTOGRAFIAS ALERO FRONTAL (INVADE VIA PUBLICA)

AREA DE BODEGA

SERVICIOS SANITARIOS

FOTOGRAFIAS SALON RESTAURANTE- BAR

AREA DE COCINA

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO 214-50101008218800-2018-U DORMITORIO SERVICIO CON S.S. DETALLES ELECTRICOS X CORREGIR

AREA APARTAMENTO (DORMITORIO, S.S.,COCINETA Y PILAS

AREA DE JARDIN - LADERAL IZQUIERDO

MEDIDAS NO COINCIDEN - INVASIÓN

POSIBLE INVASIÓN EN TECHOS

FOTOGRAFIAS TOMADAS DESDE LAS PROPIEDADES COLINDANTES LATERAL IZQUIERDA Y POSTERIORPOSIBLE INVASION CON TECHO DEL COLINDANTE POSTERIOR- AGUAS HACIA LA COLINDANCIA

PLANO DE CATASTRO

214-50101008218800-2018-U

ESTUDIO DE REGISTRO

214-50101008218800-2018-U

HOMOLOGACION

Sector comercial Sector residencial AREA PENDIENTE VÍA SERVICIOS 1 SERVICIOS 2

NIVEL UBICACIÓN

Sector comercial Sector residencial AREA PENDIENTE VÍA SERVICIOS 1 SERVICIOS 2

NIVEL UBICACIÓN

214-50101008218800-2018-U

HOMOLOGACION DE TERRENOS Lote a Valorar Lote Tipo 1 ₡41 284.40 Al 433.23 m2 218.00 m2 Pl 0.00 % 0.00 % vf 5 5 S1 1 1 Acera 0 0 Cordón y caño 0 0 S2 16 16 Alumbrado 1 1 Teléfono 1 1 Electricidad 1 1 Cañería 1 1 16 16 Nlv 0.00 m 0.00 m Ulv 5 5 HOMOLOGACION DE TERRENOS Lote a Valorar Lote Tipo 1 ₡33 585.96 Al 433.23 m2 317.00 m2 Pl 0.00 % 0.00 % vf 5 5 S1 1 1 Acera 0 0 Cordón y caño 0 0 S2 16 16 Alumbrado 1 1 Teléfono 1 1 Electricidad 1 1 Cañería 1 1 Nlv 0.00 m 0.00 m Ulv 5 5

Factores Parciales 0.80 1.00 1.00 1.00

1.00

1.00 1.00

Factores Parciales 0.90 1.00 1.00 1.00

1.00

1.00 1.00