OPINIÓN DE VALOR FOLIO: OP_VAL-NOV/2018-001

BOLETA PREDIAL: 0070129801000000

FECHA: 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.

UBICACIÓN: CALLE TAMAULIPAS S/N ESQ 4TA CERRADA TAMAULIPAS, COL. SAN MARTIN, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

VALOR COMERCIAL $1,703,000.00 UN MILLÓN SETECIENTOS TRES MIL PESOS 00/100 M.N.

OPINIÓN DE VALOR FOLIO: OP_VAL-NOV/2018-001

BOLETA PREDIAL: 0070129801000000

FECHA: 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.

ANTECEDENTES Y CARACTERÍSTICAS SOLICITANTE: PROPIETARIO:

SRA. VERÓNICA VÁZQUEZ VIVANCO. SRA. VERÓNICA VÁZQUEZ VIVANCO. CALLE TAMAULIPAS S/N ESQ 4TA CERRADA TAMAULIPAS, COL. SAN MARTIN, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

UBICACIÓN: DOCUMENTACIÓN PROPORCIONADA:

CONTRATO PRIVADO DE COMPRA-VENTA FIRMADO EL DIA 17 DE ENERO DE 1996. COLINDANCIAS: AL NORTE: EN 20.00 m, CON PROPIEDAD PRIVADA. AL SUR: EN 20.00 m, CON CALLE PRIVADA. AL ORIENTE: EN 18.74 m, CON PROPIEDAD PRIVADA. AL PONIENTE: EN 18.74 m, CON CALLE TAMAULIPAS.

SUPERFICIE DEL TERRENO:

374.80 m2

SUP. DE CONSTRUCCIÓN:

100.68 m2

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE : LOTE DE TERRENO EN ESQUINA, DE FORMA REGULAR Y TOPOGRAFIA PLANA SOBRE EL CUAL SE DESPLANTA UNA CASA HABITACIÓN DESARROLLADA EN DOS NIVELES LA CUAL CUENTA CON ACCESOS Y CIRCULACIONES VEHICULARES, PEATONALES, ÁREA JARDINADA Y LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA:EN PLANTA BAJA: ACCESO, COMEDOR, COCINA, ESTANCIA , UN BAÑO COMPLETO, ESCALERA EXTERIOR METÁLICA HACIA PLANTA ALTA Y ÁREA DE LAVADO A CUBIERTO. EN PLANTA ALTA: ESCALERA EXTERIOR METÁLICA HACIA PLANTA BAJA, VESTIBULO, UNA RECÁMARA CON BALCON, BAÑO COMPLETO Y VESTIDOR INTEGRADO A SU ÁREA.

EDAD DE LA CONSTRUCCION 15 años

SEGÚN: SOLICITANTE

OBSERVACIONES:

USO DE SUELO:

VIDA UTIL

EDO. DE CONSERVACION

70 años

BUENO

EN BUEN ESTADO DE CONSERVACIÓN GENERAL, REQUIERE ATENCIÓN A HUMEDADES EN PLAFON DE P.A.

H-250-A

HABITACIONAL 3 NIVELES 30% ÁREA LIBRE CONSIDERACIONES Y PREMISAS PREVIAS A LA CONCLUSIÓN SE CONCLUYE COMO VALOR COMERCIAL CON EL VALOR DE MERCADO EN NUMEROS REDONDOS

RESUMEN DE VALORES Y CONCLUSIÓN VALOR FÍSICO

VALOR DE MERCADO

$ 1,703,330.17

$ 1,550,472.00

VALOR CONCLUSIVO

$1,703,000.00

AL DÍA 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.

UN MILLÓN SETECIENTOS TRES MIL PESOS 00/100 M.N.

ARQ.ABIMAEL ARCINIEGA LUGO

OPINIÓN DE VALOR FOLIO: OP_VAL-NOV/2018-001

BOLETA PREDIAL: 0070129801000000

FECHA: 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.

EVALUACIÓN DE LA LOCALIZACIÓN E INVESTIGACIÓN DE ANTECEDENTES CROQUIS DE LOCALIZACION ( GEORREFERENCIAS 19.676774°,-99.133938°)

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

HABITACIONAL DE TERCER ORDEN.

CONSTRUCCIÓN DOMINANTE Y CASAS HABITACIÓN DE HASTA TRES NIVELES DE MEDIANA CALIDAD. NOTABLE EN LA ZONA: COMPLETOS: PAVIMENTO DE CONCRETO ESTAMPADO, ASFALTICO, GUARNICIONES Y BANQUETAS DE CONCRETO, SERVICIOS URBANOS Y ALUMBRADO PUBLICO, ENERGIA ELECTRICA, AGUA POTABLE, DRENAJE, TELEFONO, ESCUELAS Y COMERCIOS EQUIPAMIENTO: DIVERSOS. VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA:

USO DEL SUELO

POR LA AVENIDA 2 DE MARZO, LA AVENIDA 16 DE SEPTIEMBRE Y LA AVENIDA JOAQUÍN MONTENEGRO, VIALIDADES IMPORTANTES DE ACCESO Y TRÁNSITO INTENSO EN LA ZONA.

HABITACIONAL

ÁREA LIBRE

DOCUMENTOS 1

ESCRITURA DE PROPIEDAD INSCRITA EN EL RPP

2

BOLETA PREDIAL

3

BOLETA DE AGUA

5

REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO O CONSTANCIA DE LOTIFICACION (EN SU CASO)

6

COLINDANCIAS COINCIDEN CON ESCRITURAS

SI

30% NO

X X X

3

LOTE TIPO

200.00 m2

OBSERVACIONES SE PROPORCIONÓ CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA CON SELLOS DE LA TESORERÍA DEL MUNICIPIO DE TULTEPEC, EDO. MEX. NINGUNA. RECIBO POR CONCEPTO: CONEXIÓN DE TOMA DE AGUA Y DRENAJE.

X X

MAX. DE NIVELES

NO APLICA. COINCIDE CON CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA.

Comentarios *EL PRESENTE ESTUDIO ES UNA OPINIÓN DE VALOR POR LO QUE NO ES UN DOCUMENTO OFICIAL Y SU FINALIDAD ES ÚNICAMENTE CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE. *PARA EFECTOS DEL PRESENTE ESTUDIO LAS DIMENSIONES DEL PREDIO FUERON OBTENIDAS DE LA DOCUMENTACIÓN PROPORCIONADA, SIN EMBARGO, LA SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN SE OBTUBO EN BASE A MEDICIÓN EN SITIO. *NO SE ASUME RESPONSABILIDAD ALGUNA POR LA DOCUMENTACIÓN PRESENTADA, YA QUE DICHA DOCUMENTACIÓN ES RESPONSABILIDAD DEL SOLICITANTE.

OPINIÓN DE VALOR FOLIO: OP_VAL-NOV/2018-001

BOLETA PREDIAL: 0070129801000000

FECHA: 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.

ANÁLISIS DE LA OFERTA DE MERCADO A) COMPARABLES DE TERRENOS UBICACIÓN DE LA OFERTA

FECHA

TELEFONO

FUENTE

COLONIA SAN ANTONIO XAHUENTO, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

10/NOVIEMBRE/2018

(55) 55 46 75 31

INMUEBLES HAHN

COLONIA JARDINES DE SANTA CRUZ, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

10/NOVIEMBRE/2018

(55) 42 50 19 58

ELITE INMOBILIARIA

3

CALLE 5 DE FEBRERO NO. 17, COLONIA SAN ANTONIO EL CUADRO, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

10/NOVIEMBRE/2018

(55) 74 86 83 98

ANGELES RODEA

4

AVENIDA SAN ANTONIO, COLONIA SAN ANTONIO XAHUENTO, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

10/NOVIEMBRE/2018

(55) 10 42 87 63

LORENZO MÁRQUEZ

1 2

PRECIO DE VENTA

1 2 3 4

PRECIO UNITARIO $/M2

AREA M2

FACTORES DE HOMOLOGACION H ZONA

UBIC

USO

RESID.

TOPOG

SUPERF.

F.RES

V.U. RESULTANTE $/M2

Fco.

$

980,000.00

400.00

2,450.00

X

1.10

0.90

1.00

1.00

1.00

1.00

0.95

0.94

2,304.23

$

570,000.00

284.00

2,007.04

X

1.10

0.90

1.00

1.00

1.00

1.00

0.95

0.94

1,887.62

$

1,000,000.00

400.00

2,500.00

X

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.95

0.95

2,375.00

$

510,000.00

200.00

2,550.00

X

1.10

0.90

1.00

1.00

1.00

1.00

0.95

0.94

2,398.28

Valor Unitario Promedio:

$m2

2,241.28

Valor Unitario aplicable, en números redondos:

2

2,200.00

Área del Lote Tipo o Moda:

2 200.00 m

Área Terreno Sujeto:

2 374.80 m

$m

C) COMPARABLES DE INMUEBLES SIMILARES EDAD

H

FECHA

TELEFONO

FUENTE

1

CALLE SINALOA NO. 18, COLONIA SAN RAFAEL IXTLAHUACA, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

15

X

10/NOVIEMBRE/2018

(55) 46 05 41 83

KARINA NAVARRETE

2

CALLE 2A CERRDA DE BENITO JUÁREZ, COLONIA SAN MARTÍN EL CALVARIO, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

15

X

10/NOVIEMBRE/2018

(55) 58 86 28 28

NAVA INMOBILIARIA

COLONIA EL CARMEN, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

15

X

10/NOVIEMBRE/2018

(55) 68 36 67 55

LUIS RUIZ LÓPEZ

4

CALLE SAN MATEO, COLONIA SAN MATEO IXTACALCO, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN, ESTADO DE MÉXICO.

20

X

10/NOVIEMBRE/2018

(55) 47 56 31 18

TODO EN BIENES RAÍCES

5

CALLE PENSAMIENTO MZ 187 LT 19, COLONIA EL TESORO, MUNICIPIO DE TULTITLÁN, ESTADO DE MÉXICO.

12

X

10/NOVIEMBRE/2018

(55) 65 85 36 07

CENTURY 21 PREMIUM HOUSE

6

CALLE MARAVILLAS S/N, COLONIA JARDINES DE SANTA CRUZ, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

25

X

10/NOVIEMBRE/2018

(55) 58 81 81 03

CENTURY 21 GARANTÍA

3

Factores de HOMOLOGACIÓN PRECIO DE VENTA

1 2 3 4 5 6

TERRENO M2

CONSTR. M2

PREC. UNIT $/M2

.

H C.U.S.

ZONA

UBIC

FCa.

EDAD

E.C.

F.RES

V.U. RESULTANTE $/M2

Fco.

1,200,000.00

194.00

130.00

9,230.77

X

1.53

1.00

1.00

1.10

1.00

1.00

0.95

1.60

14,773.79

1,510,000.00

352.00

170.00

8,882.35

X

1.41

1.00

1.10

1.00

1.00

1.00

0.95

1.47

13,080.23

1,800,000.00

314.00

100.00

18,000.00

X

1.07

0.90

1.10

1.00

1.00

1.00

0.90

0.95

17,180.18

1,980,000.00

450.00

180.00

11,000.00

X

1.24

1.00

1.10

1.00

1.05

1.00

0.95

1.37

15,021.25

1,850,000.00

198.00

135.00

13,703.70

X

1.36

1.00

1.10

1.00

0.97

1.00

0.90

1.31

17,925.87

1,300,000.00

420.00

120.00

10,833.33

X

1.05

1.00

1.10

1.10

1.10

1.00

0.95

1.32

14,317.67

VALOR UNITARIO PROMEDIO

$/M2

15,383.17

VALOR UNITARIO APLICABLE

$/M2

15,400.00

AREA TERRENO SUJETO

374.8000

Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta de :

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

2 100.68 m

100.68 M2

$

15,400.00 /M2, EN LA CANTIDAD E

$

1,550,472.00

OPINIÓN DE VALOR FOLIO: OP_VAL-NOV/2018-001

BOLETA PREDIAL: 0070129801000000

FECHA: 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.

ANEXO DE COMPARABLES A) COMPARABLES DE TERRENOS

COMPARABLE 1

COMPARABLE 2 Dirección:

COLONIA SAN ANTONIO XAHUENTO, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

Dirección:

COLONIA JARDINES DE SANTA CRUZ, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

Precio:

$980,000.00

Precio:

$570,000.00

Terreno:

400.00 m2

Terreno:

284.00 m2

Fuente:

INMUEBLES HAHN

Fuente:

ELITE INMOBILIARIA

Cel:

(55) 55 46 75 31

Cel:

(55) 42 50 19 58

COMPARABLE 3

COMPARABLE 4 Dirección:

CALLE 5 DE FEBRERO NO. 17, COLONIA SAN ANTONIO EL CUADRO, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

Dirección:

AVENIDA SAN ANTONIO, COLONIA SAN ANTONIO XAHUENTO, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

Precio:

$1,000,000.00

Precio:

$510,000.00

Terreno:

400.00 m2

Terreno:

200.00 m2

Fuente:

ANGELES RODEA

Fuente:

LORENZO MÁRQUEZ

Cel:

(55) 74 86 83 98

Cel:

(55) 10 42 87 63

C) COMPARABLES DE INMUEBLES SIMILARES

COMPARABLE 1

COMPARABLE 2 Dirección:

CALLE SINALOA NO. 18, COLONIA SAN RAFAEL IXTLAHUACA, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

Dirección:

CALLE 2A CERRDA DE BENITO JUÁREZ, COLONIA SAN MARTÍN EL CALVARIO, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

Precio:

$1,200,000.00

Precio:

$1,510,000.00

Terreno:

194.00 m2

Terreno:

352.00 m2

Fuente:

KARINA NAVARRETE

Fuente:

NAVA INMOBILIARIA

Cel:

(55) 46 05 41 83

Cel:

(55) 58 86 28 28

Superficie:

130.00 m2

COMPARABLE 3

Superficie:

170.00 m2

COMPARABLE 4 Dirección:

COLONIA EL CARMEN, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

Dirección:

CALLE SAN MATEO, COLONIA SAN MATEO IXTACALCO, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN, ESTADO DE MÉXICO.

Precio:

$1,800,000.00

Precio:

$1,980,000.00

Terreno:

314.00 m2

Terreno:

450.00 m2

Fuente:

LUIS RUIZ LÓPEZ

Fuente:

TODO EN BIENES RAÍCES

Cel:

(55) 68 36 67 55

Cel:

(55) 47 56 31 18

Superficie:

100.00 m2

COMPARABLE 5

Superficie:

180.00 m2

COMPARABLE 6 Dirección:

CALLE PENSAMIENTO MZ 187 LT 19, COLONIA EL TESORO, MUNICIPIO DE TULTITLÁN, ESTADO DE MÉXICO.

Dirección:

CALLE MARAVILLAS S/N, COLONIA JARDINES DE SANTA CRUZ, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.

Precio:

$1,850,000.00

Precio:

$1,300,000.00

Terreno:

198.00 m2

Terreno:

420.00 m2

Fuente:

CENTURY 21 PREMIUM HOUSE

Fuente:

CENTURY 21 GARANTÍA

Cel:

(55) 65 85 36 07

Cel:

(55) 58 81 81 03

Superficie:

135.00 m2

Superficie:

120.00 m2

OPINIÓN DE VALOR FOLIO: OP_VAL-NOV/2018-001

BOLETA PREDIAL: 0070129801000000

FECHA: 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.

ANÁLISIS DE VALOR FÌSICO A) DEL TERRENO No. DE CUENTA CATASTRAL LOTE TIPO PREDOMINANTE

V.U. LOTE MODA SUPERFICIE DE TERRENO

0070129801000000

200.00 m2

$ 2,200 / m2 374.80 m2

100.00%

VALOR REF. EN TABLAS

INDIVISO

FACTORES DE EFICIENCIA FRACC.

FACTOR ZONA

FACTOR UBICACIÓN

FACTOR FRENTE

FACTOR FORMA

FACTOR SUPERFICIE

FACTOR RESULTANTE

1.00

1.10

1.00

1.00

1.00

1.10

UNICA

1.2.-

ÁREA

VALOR UNITARIO

FACTOR RESULT.

VALOR UNITARIO RESULTANTE

VALOR TOTAL DE LA FRACCIÓN

VALOR FINAL DEL TERRENO

374.80 m2

$ 2,200 / m2

1.10

$ 2,420 / m2

$907,016.00

$907,016.00

FRACC.

UNICA

1.2.-

B) DE LAS CONSTRUCCIONES TIPO

DESTINO

USO

NIVELES

CALIDAD

VALOR DE REFERENCIA

1.-

HABITACIONAL

H

2

3

7,500.00

2.3.4.-

FACTORES DE EFICIENCIA DE LAS CONSTRUCCIONES Tipo

CRITERIO LINEA RECTA

K1=FACTOR DE

K2 = FACTOR DE EDAD DE LAS

FACTOR DE EFICIENCIA

DEMÉRITO

GRADO DE

CONSTRUCCIONES

DE LAS

APLICABLE

CONSTRUCCIONES

EN PORCENTAJE

CONSERVACIÓN 1.-

K2=[ 0.1(VP)+0.9 (VP-E) ] /VP

K1

VP

E

K2

K1*K2

%

1.00

70

15

0.807142857

0.8071

19%

2.3.-

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES TIPO

DESTINO / USO

ÁREA

1.-

HABITACIONAL

100.68

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO

VALOR NETO DE REPOSICIÓN

FACTOR DE

UNITARIO

TOTAL

DEMÉRITO

UNITARIO

TOTAL

$ 7,500 / m2

$755,100

0.81

6,052.50

609,366

2.-

SUMA:

100.68

SUMA:

$755,100

$609,366

SUMA:

6,052.50

VALOR NETO DE REPOSICIÓN PROMEDIO DE LAS CONSTRUCCIONES:

/m2.

C) INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS AREAS Y SUPERFICIES COMUNES (UNICAMENTE EN CONDOMINIOS) CLAVE DESCRIPCION

UNIDAD

CANTIDAD

V.R

VIDA

EDAD EN

NUEVO

REMANENTE

MESES

FACTOR EDAD

V.R.

CONSERV RESULTANTE

INIVISO

VALOR PARCIAL

NETO

VALOR TOTAL POR AREAS E INTALACIONES COMUNES $

ELEMENTOS ADICIONALES (INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS) CLAVE DESCRIPCION

UNIDAD

CANTIDAD

V.R NUEVO

VIDA REMANENTE

EDAD EN AÑOS

FACTOR CONSERV RESULTANTE

V.R. NETO

VALOR PARCIAL

OC01

BARDAS.

M2.

125.37

850.00

55

15

EDAD 0.82

1.00

0.82

$

700.00

$

87,759.00

OC02

REJAS.

PZA.

1.00

$ 13,000.00

35

15

0.77

1.00

0.77

$ 10,000.00

$

10,000.00

OC04

MARQUESINAS.

M2.

4.97

$

650.00

55

15

0.82

1.00

0.82

$

535.29

$

2,660.41

OC06

JARDINES.

M2.

293.57

$

150.00

55

15

0.82

1.00

0.82

$

123.53

$

36,264.53

$

OC08

BALCÓN.

M2.

1.07

$

650.00

55

15

0.82

1.00

0.82

$

535.29

$

572.76

OC09

COCINA HECHA EN OBRA

PZA.

1.00

$ 4,000.00

55

15

0.82

1.00

0.82

$

3,294.12

$

3,294.12

M2.

18.78

$ 3,000.00

55

15

0.82

1.00

0.82

$

2,470.59

$

46,397.65

ELEMENTOS ADICIONALES (INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS) $

186,948.47

OC17 ÁREA DE LAVADO

TOTAL INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS:

VALOR FÍSICO TOTAL

$186,948

$1,703,330

-

OPINIÓN DE VALOR FOLIO: OP_VAL-NOV/2018-001

BOLETA PREDIAL: 0070129801000000

FECHA: 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.

REPORTE FOTOGRÁFICO

FACHADA PRINCIPAL

FACHADA

COMEDOR

COCINA

ESTANCIA

BAÑO

OPINIÓN DE VALOR FOLIO: OP_VAL-NOV/2018-001

BOLETA PREDIAL: 0070129801000000

FECHA: 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.

REPORTE FOTOGRÁFICO

BAÑO

ÁREA DE LAVADO

ÁREA DE LAVADO

JARDÍN

JARDÍN

ESCALERAS HACIA P.A.

OPINIÓN DE VALOR FOLIO: OP_VAL-NOV/2018-001

BOLETA PREDIAL: 0070129801000000

FECHA: 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.

REPORTE FOTOGRÁFICO

RECÁMARA

BALCÓN

RECÁMARA

BAÑO P.A.

BAÑO P.A.

VESTIDOR