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Perspectivas para 2013 en el sector inmobiliario español según los expertos en cada mercado

Contenidos

Queda prohibida la reproducción parcial o total del presente informe sin la autorización previa y por escrito de Aguirre Newman, S.A. El presente documento contiene información de carácter general sin que pueda considerarse que constituye una opinión profesional o asesoramiento profesional de ningún tipo.

Presentación Santiago Aguirre y Stephen Newman

01.

Introducción

02.

Oficinas

03.

Industrial & Logístico

04.

Retail High Street

05.

Centros Comerciales

06.

Hoteles

07.

Residencial

08.

Suelo y Rehabilitación

09.

Inversión

“Punto de inflexión” Ignacio Martínez -Avial “El mercado se mueve” Ángel Estebaranz “Un mercado para especialistas” Antonio Montero “Rebajas y oportunidades” Ginés Palencia “Construir después de la tormenta” Jordi Marugán “Un año lleno de retos” Paloma Boceta “La Sareb: el nuevo actor” Pelayo Barroso “El color del cristal con que se mire” Pablo Méndez “Un ejercicio de realismo” Alejandro Campoy

Presentación

U

na de las principales características del sector inmobiliario es su transversalidad, entendida como incidencia directa en la actividad y funcionamiento operativo de las empresas, independientemente del negocio en el que operen, y su peso específico en la economía de nuestro país. Con esta premisa y en nuestro afán por ofrecer siempre el mejor servicio a nuestros clientes, desde Aguirre Newman hemos decidido poner a su disposición “Visión 2013”, un documento que trata de exponer de manera sencilla y cercana los principales aspectos que determinarán el devenir de nuestro mercado durante los próximos meses. Para ello, hemos recogido las opiniones de nuestros expertos en cada uno de los segmentos del sector inmobiliario y su particular visión sobre el próximo año, con la perspectiva que les aporta la experiencia y el contacto diario con el mercado. En la confianza de presentar un instrumento que sirva para profundizar en el conocimiento de los diferentes segmentos del mercado y para apoyar el análisis sectorial que nuestras compañías precisan, nos despedimos esperando que encuentren interesante esta iniciativa.

Santiago Aguirre

Stephen Newman

Santiago Aguirre y Stephen Newman, Presidentes de Aguirre Newman

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01. Introducción

“Punto de inflexión” Ignacio Martínez – Avial Adjunto Dirección General Ejecutiva de Aguirre Newman

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n una economía que ya acumula cuatro años de intenso desgaste y cuyas previsiones para 2013 en términos de crecimiento son negativas, a nadie se le escapa que el margen de error por parte de las compañías en la lectura de los mercados que, como el inmobiliario, inciden en su actividad, ha quedado reducido a la mínima expresión. Esta circunstancia, unida a que a pesar de la resistencia de muchos propietarios a reconocerlo, el mercado inmobiliario ha dado un vuelco en su propia dinámica de funcionamiento convirtiéndose en un mercado de demanda, debería traducirse irremediablemente en una mayor profesionalización del sector, como consecuencia de una demanda más exigente y de un inevitable incremento de la competencia. Así, mientras los propietarios centran sus objetivos en posicionar sus activos de la mejor manera posible, las compañías, los usuarios y operadores tienen en muchos casos la oportunidad de optimizar sus costes inmobiliarios vía renegociación o cambio de ubicación.

“Las compañías tienen la oportunidad de optimizar sus costes inmobiliarios” Serán los mejores inmuebles, los más eficientes energéticamente, los mejor ubicados, los que presenten mejores ratios de superficie aprovechable y sobre todo, aquellos cuyos propietarios sean capaces de diferenciar a través de una correcta combinación de calidad, prestaciones, nivel de servicio, y capacidad de adaptación a las circunstancias de cada usuario, los que consigan atraer a una demanda limitada pero consciente de la posibilidad de recoger ahorros en el corto plazo.

inversores internacionales. Si, como cabe esperar, esta circunstancia se consolida, nuestro sector será uno de los grandes beneficiados.

En este contexto, son muchas las variables que van a condicionar el mercado inmobiliario en 2013 y que no tienen porqué ser comunes a los diferentes segmentos: la mayor o menor incidencia de nuevos actores como la Sareb, el rol que asuman las entidades financieras, las perspectivas de cada industria, aspectos regulatorios como las nuevas SOCIMIs, la creatividad y capacidad de competir de los propietarios, etc... Es posible que el deterioro económico no nos permita todavía asistir al crecimiento del mercado, pero lo que sí que va a provocar es el movimiento y las oportunidades propias de un año que se presenta como punto de inflexión.

“Los inmuebles con mayor capacidad de adaptación a la demanda serán los que consigan atraerla” La crisis ha generado también un importante deterioro en la actividad inversora tradicional, si bien es cierto que ha tenido más que ver con la falta de financiación y con el efecto "riesgo país" que con el propio mercado. Durante gran parte de 2012 la posibilidad de una hipotética ruptura del euro ha penalizado de manera muy severa a nuestro país. En este sentido, los anuncios del BCE en los últimos meses sobre la irreversibilidad de la moneda única parecen alejar ese fantasma. La prima de riesgo se ha relajado de manera significativa y se percibe un creciente interés en España por parte de los

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02. Oficinas

“El mercado se mueve” Ángel Estebaranz Director de Oficinas de Aguirre Newman

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iempre he considerado que la evolución del mercado de oficinas está directamente relacionada con el comportamiento de la economía en general y de las expectativas empresariales en particular. Esto es todavía más cierto en el entorno económico actual; en mi opinión el comportamiento del mercado de oficinas en 2013 va a estar marcado por estas dos variables y por la evolución de la cifra de disponibilidad en las distintas zonas del mercado.

Por otro lado y como comentaba anteriormente, el comportamiento del mercado va a depender mucho de la evolución de la disponibilidad. En la actualidad el mercado de oficinas de Madrid cuenta con más de 1.500.000 m2 disponibles (820.000 m2 en Barcelona), lo que significa que la tasa de desocupación se sitúa cerca del 13% (14% en Barcelona); es decir, las tasas más altas desde los años 90. Estos datos de desocupación van a provocar que las rentas de alquiler en los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona sigan ajustándose durante los próximos meses (en el entorno del 8% al 10% anual), ya que las rentas de salida han seguido bajando durante los últimos trimestres y la fortaleza de los arrendatarios en las negociaciones hacen que los precios de cierre sean cada vez menores. Por otro lado hay que tener en cuenta que estos ajustes de precios no van a ser iguales en todas las zonas; los edificios situados en los ejes principales van a ver durante los próximos meses como los ajustes son sensiblemente menores a las zonas más alejadas del centro de las ciudades.

No todo es de color negro en el mercado. Si tenemos en cuenta los excelentes datos de contratación del tercer trimestre de 2012 en Madrid (74.000 m2) es muy probable que, finalmente, se superen claramente los 300.000 m2 de absorción bruta para la totalidad del año. Esta cifra es muy superior a la cifra esperada a mitad de año, ya que la contratación del primer semestre de año fue únicamente de 154.000 m2 lo que nos extrapolaba a la peor cifra de absorción desde el año 1994.

“Todavía vamos a asistir a ajustes de rentas entre el 8% y el 10% en Madrid y Barcelona” Por último es importante resaltar que esta situación de sobreoferta en los dos mercados principales se debería ajustar paulatinamente debido a la práctica inexistencia de proyectos de nueva construcción o rehabilitación especulativa en los mercados.

En los últimos meses de 2012 se ha apreciado una mayor actividad por parte de grandes empresas en búsqueda de nuevas localizaciones, muchas de ellas con el objetivo de reagrupar sus actuales instalaciones, reorganizar sus organizaciones y aprovechar las excelentes condiciones económicas de los inmuebles para optimizar sus costes fijos. Durante lo que llevamos de año, empresas como Linklaters, Gerencia de Urbanismo, Grupo Berje ó Pérez-Llorca Abogados han optado por cambiar de sede. Este hecho se va a seguir produciendo durante el próximo año.

¨Durante 2013 se producirán movimientos por parte de grandes compañías y corporaciones”

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03. Industrial & Logístico

“Un mercado para especialistas” Antonio Montero Director de Industrial y Logístico de Aguirre Newman

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odo el mundo nos preguntamos si en el entorno de recesión económica por el que atraviesa nuestro país, con un incesante crecimiento del paro y problemas en el sistema financiero, tenemos razones para salir del desánimo que tan flaco favor hace a los niveles de consumo y que tan íntimamente relacionado está con la marcha de nuestro negocio logístico. Ciertamente, los últimos datos relativos a las actividades de almacenamiento y actividades anexas al transporte no vaticinan un crecimiento relevante de la demanda. Es obvio que esta seguirá viéndose negativamente afectada en tanto en cuanto los niveles de consumo no se recuperen e incidan de forma positiva en un aumento en la producción, acopio y movimiento de mercancías. Aún así, estoy convencido que tenemos razones para el optimismo porque en épocas donde los escenarios económicos son tan negativos, se generan sin duda grandes oportunidades y nuestro mercado por supuesto no será una excepción. La demanda vendrá liderada por procesos de reubicación de aquellas compañías que o bien se encuentren sobredimensionadas o que aprovechen la coyuntura para mejorar en sus localizaciones a precios muy competitivos, lo que provocará que las zonas más descentralizadas se alimenten de una mayor oferta. Esta situación es especialmente relevante en el mercado de Barcelona donde los problemas con las infraestructuras de comunicación hacen que la demanda sea muy sensible a la aparición de disponibilidad logística en zonas de la primera corona metropolitana.

“Algunas compañías aprovecharán para cambiar las zonas más descentralizadas por ubicaciones en la corona metropolitana”

No obstante, las zonas descentralizadas no quedarán huérfanas, ya que albergan las plataformas disponibles de mayor magnitud y serán las únicas que pueden dar cobertura a los grandes tenders logísticos. Por otro lado, se generan nuevas necesidades y nuevas maneras de acercarse al cliente final, por lo que ante el decaído comportamiento del mercado tradicional, el buen funcionamiento del comercio electrónico, que está creciendo con porcentajes del 20% anual, y su amplio recorrido, sin duda propiciará demandas de espacio logístico por parte de distribuidores nacionales e internacionales que potenciarán su venta online durante los próximos años. Del mismo modo, las empresas españolas y extranjeras del sector textil que ven en nuestro país un lugar geoestratégico para establecer su plataforma logística y dar cobertura internacional seguirán generando movimientos motivados por la reorganización de su red logística o por crecimientos en algunos casos. En relación con la evolución de las rentas, se seguirá estrechando el gap entre el precio máximo y mínimo de cada zona; vaticinamos una estabilización en las zonas prime y posiblemente todavía un ajuste en terceros cinturones. No se espera entrada de nueva oferta en el mercado de manera especulativa. Todo proyecto nuevo será vía “llave en mano”, pero muy puntualmente y en casos singulares donde la oferta disponible no cumpla con los mínimos requerimientos exigidos o como consecuencia de la oportunidad de concentrar varios centros en una misma localización estratégica a precios hace un tiempo impensables.

“Los pocos nuevos proyectos que entren en el mercado serán llave en mano” Toda crisis depura, y así como con el boom del mercado logístico en España se producía una gran dispersión porque proliferaban un gran número de compañías que se apuntaban al negocio, ahora el protagonismo del mercado quedará reservado para los grandes especialistas del sector, los cuales quieren contar con los mejores profesionales que les puedan ofrecer un valor añadido y esto francamente es una oportunidad para nosotros.

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04. Retail High Street

“Rebajas y oportunidades” Ginés Palencia Director de Retail de Aguirre Newman

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a oferta de locales comerciales siempre ha sido mayor que la demanda. Históricamente e incluso en los momentos de mayor boom inmobiliario no nos sorprendía encontrarnos locales vacios, y en algunos casos, que jamás habían sido utilizados. Se trata de un mercado muy horizontal y extenso en el que no siempre coinciden las ubicaciones con el paso de “clientes” y por tanto muchos de ellos no llegan nunca a ponerse en funcionamiento. Ahora además tenemos que sumar los cientos de locales desocupados por los cierres de las sucursales bancarias cuyas extensas redes comerciales ya no tienen sentido, y esto sí es una novedad porque se trata de locales bien ubicados, con amplias fachadas e instalaciones, en muchos casos, seminuevas. También hemos asistido al cierre de cadenas que no han podido superar la situación como PC City o Hazel. Vivimos una situación atípica que genera una sobreoferta de locales disponibles. La actual situación económica nos está llevando a todos a reducir de manera importante el gasto en consumo y esto repercute en unas menores ventas, especialmente en el sector minorista. Los comerciantes han puesto en marcha distintas medidas para tratar de paliar la situación, ampliar las temporadas de rebajas, paralización de los planes de expansión, reducción de personal y renegociar la renta de los locales que tienen alquilados o reubicarse en mejores locales con menor renta. En definitiva todo nos está llevando a un ajuste de precios de mercado. Habría que puntualizar un hecho; la disponibilidad en ejes “Prime” no ha crecido y los precios, incluso suben en algunos casos, especialmente en Madrid y Barcelona. Se está abriendo una importante brecha entre las calles más comerciales y el resto. Creo que en los próximos meses seguirá esta tendencia. De hecho si nos fijamos en lo que llevamos de crisis han entrado en España numerosas marcas nuevas en ejes comerciales como por ejemplo Abercrombie&Fitch / Hollister, Superdry, Ferrari, Michael Kors, Apple, American Apparel, Roberto Cavalli, Max & Co y otras que han comenzado y/o continuado su expansión nacional e internacional: Mas Q Menos, Tommy Mels, Lateral, Taberna del Volapié, Primark, H&M, Mango, etc.

“La disponibilidad en ejes Prime no ha crecido, incluso los precios han subido en algunas zonas de Madrid y Barcelona”

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Esta situación tiene bajo mi punto de vista dos lecturas. Por un lado, la negativa y que tiene como afectado a los propietarios / inversores, con un potencial de ingresos por rentas menor. Esto es especialmente preocupante en operaciones de inversión con un porcentaje de financiación alta que se hubieran realizado en los últimos años del boom inmobiliario. En estos casos tocará la renegociación bancaria si no se puede diluir dentro de un portfolio mayor capaz de soportar la perdida puntual. La otra lectura, creo que más positiva, es la de la oportunidad. Se trata de un mercado en el que los operadores comerciales e inversores pueden acceder a ubicaciones, tanto en alquiler como en compra, que eran prohibidos para ellos por los niveles de precios o en las que simplemente no existía oferta disponible, y habrá que esperar además al efecto en mercado de la finalización de los contratos de renta antigua . Las grandes cadenas comerciales, nuevas marcas internacionales que quieran posicionarse en España e inversores, tienen ahora su gran oportunidad.

“Los operadores comerciales e inversores pueden acceder a ubicaciones que eran prohibidas para ellos” Creo que los operadores comerciales como los inversores tendrán la visión suficientemente graduada frente a la distorsión que generan los medios de comunicación internacionales, que ponen a España al borde del cataclismo económico. La situación es difícil pero no al nivel que nos quieren poner; este país es un gigante económico a nivel mundial. Me pregunto si algunos países están aprovechando la coyuntura para quitarnos inversores y si a estos países les interesa de verdad nuestra recuperación.

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05. Centros Comerciales

“Construir después de la tormenta” Jordi Marugán Director de Retail Centros Comerciales de Aguirre Newman

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final de 2012, la mayor parte del ajuste en el sector de centros comerciales, especialmente en lo referente a rentas y ocupación, debería haberse producido. La mayoría de operadores ya han renegociado sus alquileres y ajustado, en su caso, la dimensión de sus redes, en procesos que se iniciaron, de forma general, en 2009. Creo que en este punto hay un consenso generalizado y que el renovado interés por parte de inversores extranjeros en centros comerciales en España es una consecuencia directa. No obstante, es necesario recordar que la recesión económica y la caída del consumo no han afectado por igual a todos los centros comerciales y que las secuelas de las mismas, provocarán, de nuevo, algún sonado cierre. Aquellos centros localizados en áreas con índices de saturación comercial y aquellos que compiten con otros predominantes dentro de su área de influencia primaria, serán susceptibles de seguir sufriendo ajustes durante los próximos meses. Salvando esos casos extremos, ha llegado el momento de rediseñar el futuro de cada centro comercial y plantear un nuevo y actualizado plan estratégico.

¿Por dónde empezar? El entorno: la reflexión estratégica debe empezar por entender el entorno y estudiar los cambios que han acontecido en el mismo desde la apertura del centro comercial. Un estudio en profundidad de la competencia y una redefinición del área de influencia desde la máxima objetividad (y honestidad), son fundamentales para definir el rol del centro en su área de influencia y encontrar un nicho hacia el que dirigir la estrategia global del mismo que, en algunos casos, puede trascender la reconversión del concepto comercial y abrir alternativas a nuevos usos. Parece obvio, pero no. En algún momento y algunos casos se relajó la rigurosidad en el estudio de estas variables y hoy todos conocemos los casos donde la densidad comercial se ha disparado y quiénes están pagando las consecuencias: mismo concepto comercial, misma ciudad y mismo momento. El activo: desde una perspectiva patrimonial, tener perfectamente identificada la desocupación del centro, anticipar la desocupación futura (vía interpretación de

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los indicadores de rendimiento, tasa de morosidad, etc.) y conocer cómo ésta puede condicionar aspectos como la repercusión de los gastos comunes o el propio funcionamiento operativo, es crítico para poder analizar y comparar diferentes alternativas estratégicas. Y en una segunda fase, fundamental para minimizar los costes de una eventual transformación. Para cerrar la reflexión, contar con conocimiento profundo del activo, desde un punto de vista técnico, es clave para saber valorar los costes y condicionantes derivados de la implantación de cualquier alternativa estratégica.

“Un profundo estudio de la competencia y del área de influencia, saber identificar la desocupación futura, y el conocimiento técnico del activo son críticos para definir la estrategia del centro” La interpretación de toda la información proveniente del entorno y del propio activo, es tan importante como la información en sí, y su tratamiento debe realizarse desde un enfoque global del activo. Esta es la base de un nuevo plan estratégico actualizado y adaptado a la nueva situación, sobre el que empezar a construir el futuro de cada activo. El valor de la Gestión: implantar un nuevo plan estratégico plantea especial dificultad en estos momentos; es fundamental que todas las partes involucradas (Comercialización, Gestión Patrimonial, Gerencia) estén perfectamente alineadas en la estrategia global y que aspectos como la comunicación, marketing, estrategia de explotación de zonas comunes estén dirigidos a apoyar esa nueva estrategia. La propia estructura operativa del centro debe ser flexible y adaptarse a las diferentes fases del plan estratégico dirigiendo su peso a aspectos técnicos, marketing, comerciales… según las necesidades de cada momento. El valor que puede y debe aportar la empresa de gestión en este proceso, es conseguir que no sólo la estructura operativa del centro esté orientada al plan estratégico sino que además, toda la estructura corporativa de gestión, tenga también la capacidad de alinearse hacia a las necesidades del activo. Esa es la verdadera sinergia, que el valor conjunto de los equipos desplazados en el activo y de la estructura corporativa de la compañía de gestión, sea superior al que tendrían por separado. Y que ese beneficio, sea para el activo, y por tanto para el cliente.

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06. Hoteles

“Un año lleno de retos” Paloma Boceta Directora de Hoteles de Aguirre Newman

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i los peores augurios se confirman, el año 2013 se presenta como uno de los años más difíciles de la crisis económica que atravesamos; no sabemos si será el último o el penúltimo, lo que sí parece evidente es que la elevada tasa de paro y la fuerte caída del consumo y de la renta disponible a ocio no tiene visos de rápida recuperación. Este factor unido a los necesarios ajustes de costes realizados en las empresas ha producido que la demanda hotelera nacional, de ocio y negocio, haya sufrido una caída en 2012 sin precedentes desde el inicio de la crisis. En este sentido, los destinos turísticos más perjudicados han sido los que cuentan con fuerte dependencia del mercado nacional tanto a nivel urbano como vacacional. Ante ellos se presenta el reto de hacer rentable el negocio, reducir costes y buscar alternativas para optimizar la comercialización e incrementar los ingresos intentando, con las limitaciones de financiación existentes, acometer las reformas necesarias y mantener la planta hotelera en buen estado de conservación. Pero no todo son malas noticias. En la otra cara de la moneda la demanda extranjera continúa ascendiendo con crecimientos significativos en mercados atípicos como el mercado ruso, nórdico o asiático. Entre los factores que han producido este crecimiento cabe destacar los problemas geopolíticos surgidos en los destinos competidores del Norte de África que han derivado la demanda a España. A lo que hay que sumar los esfuerzos realizados en términos de competitividad, la fortaleza del sector hotelero español, referente a nivel mundial y un destino como España, donde la seguridad, las infraestructuras, el clima y la diversidad son los aspectos más valorados.

competitividad y consolidar la fortaleza de una industria turística tan importante para España. Lo que sí es una realidad es el creciente interés por parte de operadores, tanto nacionales como internacionales, en abrir nuevos establecimientos en las mejores ubicaciones de nuestras principales ciudades, vía reposicionamiento de hoteles existentes o a través de la transformación de edificios vacíos de oficinas, donde ante la caída de las rentas y los elevados niveles de desocupación, el uso hotelero presenta mayores niveles de rentabilidad y maximiza el valor del edificio a medio y largo plazo.

“Los ajustes de precios y los elevados niveles de desocupación en el segmento de oficinas pueden llegar a justificar la transformación del activo a uso hotelero” Adicionalmente, la liberación de inmuebles por parte de las Administraciones Públicas como consecuencia de los anunciados procesos de racionalización inmobiliaria generan oportunidades de reconversión con las que no contábamos en años anteriores. A nivel vacacional, los buenos resultados alcanzados en estos últimos años en determinados destinos nacionales ha hecho resurgir el interés por parte de grupos hoteleros principalmente de origen nacional que, con un importante track record en el sector turístico, ven ahora el momento de crecer.

“La demanda extranjera continúa ascendiendo con crecimientos significativos en mercados atípicos como el mercado ruso, nórdico o asiático” De este crecimiento los destinos particularmente favorecidos son principalmente los destinos del litoral e islas, como Barcelona, Costa Brava, Canarias, Baleares y Costa del Sol entre otros. Dichos destinos tendrán como reto hacer sostenible el crecimiento, seguir avanzando en términos de

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07. Residencial

“La Sareb: el nuevo actor” Pelayo Barroso Director de Research de Aguirre Newman

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a principal novedad para el mercado inmobiliario residencial en el año 2013 será la entrada en funcionamiento de la Sareb y las consecuencias que la misma pueda tener sobre el funcionamiento del mercado, principalmente en lo que se refiere a la evolución de los precios. Si se analiza la situación del mercado residencial sin tener en cuenta la creación de la Sareb caben pocas dudas de que el comportamiento del mercado, a lo largo de 2013, mantendría una tónica similar a la de los últimos años, con un ajuste adicional en los precios de venta, una caída en el inicio de nuevos proyectos y una demanda muy influenciada por la elevada tasa de desempleo, las dificultades de acceso a financiación, la incertidumbre sobre la evolución futura de la economía y la opinión generalizada de que los precios de venta van a seguir ajustando. Sin embargo, la Sareb es una realidad, y la pregunta que cabe hacerse es qué efectos tendrá sobre las tendencias actuales del mercado residencial.

de vender todo el producto terminado en el plazo de 2-3 años. Situándonos en el escenario de venta de toda la vivienda terminada antes de 2016, ¿qué efectos podría tener esto sobre el mercado residencial? Por un lado, entendemos que vender 89.000 viviendas en un plazo de 3 años es una opción factible siempre y cuando los precios sean los suficientemente atractivos. Durante el año 2011 se realizaron 350.000 compraventas de viviendas y en el año 2012 las previsiones indican que las compraventas estarán en una situación muy similar a la de 2011. Por lo tanto, que la Sareb venda a un ritmo medio de 30.000 viviendas anuales en los próximos 3 años, no tendría una gran repercusión sobre el mercado residencial al no representar ni el 10% de las ventas totales del año, siempre y cuando se mantuviese el número de ventas de los años 2011 y 2012, unos volúmenes de ventas que entendemos prudentes.

“Vender 89.000 viviendas en un plazo de tres años es una opción factible teniendo en cuenta que se vendieron 350.000 en 2011” En cuanto al comportamiento de los precios, no pensamos que la Sareb vaya a producir un ajuste relevante, más allá del que ya están practicando entidades financieras como el Santander o el Banco de Sabadell. Los precios seguirán bajando por la propia dinámica del mercado pero no por los efectos que pueda tener la Sareb. Ésta va a tratar de no desvirtuar el mercado con ajustes muy agresivos tratando de no “contagiar” a aquellas entidades que no han transferido sus activos a la Sareb y a las que, por otro lado, se les está pidiendo que entren en el accionariado de la misma. La salida de activos residenciales al mercado será ordenada incluso “reteniendo activos líquidos con el fin de evitar un impacto adverso en el mercado”.

Desde Aguirre Newman pensamos que en el corto plazo, años 2013-2014, la actividad de la Sareb tendrá poca influencia sobre la actual situación del mercado residencial. Son varios los factores que nos llevan a pensarlo. En primer lugar, la necesidad de organización de las propiedades y créditos que va a adquirir y establecer una estrategia consistente para cada grupo de activos homogéneos va a dificultar su operatividad a corto plazo (2013). En segundo lugar, y aunque la estrategia de comercialización de la vivienda terminada no está plenamente definida y al mercado han llegado diferentes posibilidades, la más agresiva de ellas habla VISIÓN 2013

“Los precios seguirán bajando por la propia dinámica del mercado pero no por los efectos que pueda tener la Sareb” En resumen, pensamos que los efectos de la Sareb, sobre el mercado residencial durante el año 2013 serán mínimos, manteniendo el mercado la misma dinámica de los últimos años: ajustes en los precios, baja actividad promotora y mucha cautela por parte de la demanda. Diferente será la situación en el medio plazo, cuando a partir del año 2016, según estimaciones de la Sareb, se inicie la promoción de nuevos proyectos residenciales convirtiéndose en la principal promotora del país.

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08. Suelo y Rehabilitación

“El color del cristal con que se mire” Pablo Méndez Director de Suelo de Aguirre Newman

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ucho se está escribiendo sobre el futuro del mercado inmobiliario, la evolución del precio de la vivienda, como afectará la creación del Sareb al mercado de suelo y si la rehabilitación representará el futuro del sector en las grandes ciudades. Todas estas son visiones globales pero de difícil entendimiento y resolución en un mercado que cuenta con un carácter eminentemente local por la crisis actual. El mercado de promoción inmobiliaria tiene en la actualidad dos velocidades claramente diferenciadas: la primera, la de las grandes promotoras de ámbito nacional, paralizadas por su alto endeudamiento y por la falta de financiación, y que están siendo sustituidas en su actividad tradicional por las entidades financieras; y la segunda, la de los promotores locales - más modestos en las épocas expansivas – y promotores de otras actividades (residencias de estudiantes, hoteleros o comerciales) que antes tenían muy limitado su crecimiento por el alto precio de los activos.

“Las fuertes pérdidas en otros mercados de inversión ha provocado un ‘back to basics” hacia el ladrillo bien ubicado” Los suelos comerciales en el área de influencia de municipios con aglomeraciones urbanas de relevancia se han transaccionado de manera muy activa. Aquellos operadores que antes por precio no podían entrar en algunos mercados, lo están consiguiendo por el descenso de precio y la oferta existente. Nuevos operadores que buscan la compra de suelo destinados a usos dotacionales: servicios sanitarios, educacionales, residencias de estudiantes….ahora pueden acceder e incluso adquirir suelos terciarios a precio de dotacional. No parece que ninguno de los indicadores económicos haga prever a corto plazo un cambio en las tendencias observadas hasta hoy, es más, es muy probable que continuemos con esta dinámica de un mercado dominado por inversores privados y usuarios, a la espera de que los principales actores del pasado recuperen su actividad.

“Es muy probable que continuemos con esta dinámica de un mercado dominado por inversores privados y usuarios”

Mientras que en el primero de esos mercado se dirimen otras cosas tales como saneamientos de balances, situaciones concursales, dotación de provisiones, reestructuración de Entidades Financieras,…. en el segundo y aunque pueda sonar extraño, 2012 no ha sido un mal año para la promoción inmobiliaria.

Todo dependerá del color del cristal con que se mire, la crisis siempre genera oportunidades y abre la puerta a los nuevos negocios.

Se realizaron más operaciones que de inversión inmobiliaria en rentabilidad, aquejadas éstas de cruciales dudas ante la calidad de los inquilinos, la duración de los contratos y la evolución de las rentas. La rehabilitación residencial en capitales de provincia ha vuelto a ganar peso entre los inversores privados. Las fuertes pérdidas en otros mercados de inversión (bolsa, productos financieros…) ha provocado un “back to basics” considerando el ladrillo bien ubicado como la mejor de las inversiones defensivas y dónde el inversor privado considera que tiene más información y más control sobre la inversión realizada.

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09. Inversión

“Un ejercicio de realismo” Alejandro Campoy Director de Inversiones de Aguirre Newman

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s evidente que el mercado de inversión inmobiliario en España está cambiando. Aspectos tan importantes como la creación de la Sareb, cuyo principal objetivo es que fluya el crédito, el proyecto de ley sobre las SOCIMI, el descalabro en los niveles de rentas en muchos segmentos de nuestro sector y una normativa más estable, permitirán que los inversores vuelvan a sentir confort en nuestro país. Son muchos los factores que nos hacen pensar que es buen momento para invertir, aunque no son pocas las incertidumbres que quedan por resolver. Algunos actores del mercado piensan que la propia Sareb tendrá un importante impacto sobre el precio de las viviendas, pero ¿lo tendrá sobre inmuebles terciarios y de usos distintos al residencial? El objetivo de mi artículo es tratar de encontrar respuesta a si el dinero volverá a fluir en el mercado de inversión inmobiliaria el próximo año y los principales motivos para que eso suceda. El complicado entorno macro en el que vivimos nos ha situado en el año de menor volumen de inversión transaccionado de los últimos ejercicios. Las excusas son el propio entorno, la falta de financiación y el poco producto “realmente” en mercado con el que contamos. La realidad es que lo que hemos vivido en 2012 es una polarización absoluta de la demanda. Compradores hay, pero tanto los de perfil CORE como los más oportunistas han coincidido en el producto que demandaban, obviamente buscando retornos muy distintos. La mala noticia es que nuestro mercado tiene poco de este producto; ubicado en zona prime, con un buen inquilino y con un contrato a largo plazo, que es básicamente lo que demandan los inversores más activos.

sobre los que ya tienen una idea clara de valor. Asimismo, aparecen ciertos fondos institucionales extranjeros que, bien por su retirada del país o bien por ser el momento de rotar sus carteras de inmuebles, pondrán a la venta un número importante de activos para satisfacción del mercado. Por la parte de la demanda, tanto los family office y capitales privados que ven en el precio por metro cuadrado una oportunidad en sí misma, como mutualidades y aseguradoras que ven en el inmobiliario un sector refugio, o fondos extranjeros que piensan que España ya es oportunidad, nos conducirán a volúmenes de transacción mayores a los de este ejercicio 2012.

“Creemos que los bancos se verán obligados a tomar decisiones” Pero para que esto ocurra, para que tengamos más transacciones, todos tenemos que hacer un ejercicio muy importante. Ser realistas con el valor de los inmuebles. Es evidente que las rentas que se firmaron en 2005-2006 no reflejan la realidad del mercado de hoy, pero tampoco debemos elegir el peor de los escenarios posibles para nuestro análisis. En la mayoría de los casos, valoramos un edificio capitalizando la menor de las rentas firmadas en la zona sin tener en cuenta aspectos tan importantes como el contrato de arrendamiento firmado, el propio edifico y otros aspectos de relevancia. Si lo hacemos, hemos de valorar también el impacto del coste de traslado, el apego a la zona y al edifico y otros importantes aspectos que influyen a la hora de que un inquilino cambie de local, oficina o nave.

“Todos tenemos que hacer un ejercicio muy importante. Ser realistas con el valor de los inmuebles” Por ello, hoy más que nunca, el conocimiento de mercado, el análisis exhaustivo del inmueble, del inquilino y de los aspectos financieros y jurídicos de la operación, cobran vital importancia a la hora de comprar o vender un inmueble.

Pero 2013 se plantea de otra manera. Desde el punto de vista de la oferta, creemos que los bancos se verán obligados a tomar decisiones con sus activos no residenciales, los cuales ya han estado en mercado y

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Tenemos gran parte de los ingredientes para que en 2013 recuperemos los volúmenes de transacción que hemos tenido en años más “sanos”. Ahora es importante que todos pongamos algo de nuestra parte para que esto suceda.

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Queda prohibida la reproducción parcial o total del presente informe sin la autorización previa y por escrito de Aguirre Newman, S.A. El presente documento contiene información de carácter general sin que pueda considerarse que constituye una opinión profesional o asesoramiento profesional de ningún tipo.

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