Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de bienes

INFORME DE AVALÚO 214- 1 07 04 0616478 00 -2017-U CONSECUTIVO AVC-014-2017

214- DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 07 - MORA 04 - PIEDRAS NEGRAS Piedras Negras

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Piedras Negras, de la Iglesia Católica 1 km al este, tomar la calle hacia La Palma y continuar 2 km. Al sureste. Lote con servidumbre agrícola de concreto, al costado sur de Calle La Palma.

Inscripción de: Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas Certificado Catastral

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según: 3.481,00 m2 SJ-1441275-2010 3.481,00 m2 1 07 04 0616478 00 0,00 m2 0,00% Porcentaje:

el Registro y el Plano

Demasía

NO

OBSERVACIONES: AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢25.599.274,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢1.297.440,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡26.896.714,00 VEINTISEIS MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CATORCE VALOR EN LETRAS: COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢1.297.440,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro

Alfonso Villegas Corrales Arquitecto A- 7228

Fecha informe: 9 mayo 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8840-6046 / 2249-2259 Correo electrónico [email protected]

Firmado Digitalmente (Ver página 10) Firma del Perito Identificación N° 2-0395-0907 9 mayo 2017

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características SUJETO VALOR ¢/m2 Área 3.481,00 Nivel 1,00 Frente 58,74 Fondo 66,58 Forma I Pendiente 6 Ubicación 5 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Tipo de Vía 5 Zona protección 1 Localización 1 Negociación 1 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN Forma

214- 1 07 04 0616478 00 -2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Factor Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 5 10.000,00 17.647,00 15.600,00 5.000,00 7.832,00 5.000,00 1,1269 1.700,00 0,7894 2.550,00 0,9024 15.100,00 1,6229 2.350,00 0,8784 0,50 0,9851 0,20 0,9763 0,20 0,9763 -0,50 0,9560 0,10 0,9734 55 1,0219 30 1,2482 30 1,2482 53 1,0345 60 0,9930 90 56 85 284 39 I 1,0000 R 0,9500 R 0,9500 R 0,9500 R 0,9500 5 0,9873 5 0,9873 5 0,9873 15 1,1223 1 0,9379 8 1,0795 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 4 0,9139 15 1,0305 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 6 1,0667 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 0,8500 0,8500 0,8500 1,0000 0,9500 0,9000 0,9000 0,9000 1,0000 0,8500 0,8500 0,8500 0,8500 1,0000 1,0061 0,6258 0,6707 1,1128 0,6914 10.060,95 11.043,92 10.462,41 5.563,89 5.414,93

FACTOR 0,7190 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 1.681,00 m2 Area fuera del Mayor Rectángulo Inscribible Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ¢8.509,00 / m2 Valor ajustado ¢7.354,00 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,8643 Área 3.481,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢7.354,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢25.599.274,00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 16 N° 1

Calle pública Corporación Diamante Verde Servidumbre agrícola Corporación Diamante Verde

LINDEROS ACTUALES Calle lastreada Lote Calle de concreto Lote

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 466.943 466.902

Lote en Piedras Negras, Mora, cerca del centro. Vende Oscar Murillo

3

Quinta en Piedras Negras. Con casa construida, valorada en ¢6.000.000. Vende Oscar Murillo

5

Altitud 561 558

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Lote en Piedras Negras, Mora, en el mismo Oferta 8840-8501 fraccionamiento del sujeto. Vende Erick Coordenadas Este 466.943 Norte Quesada

2

4

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.094.806 1.094.849

Propiedad en Calle La Palma, Piedras Negras, Mora. Vende Danilo Araya Según Mapa de Valores del Ministerio de Hacienda, traído a valor presente por IPC

Oferta Coordenadas Este Oferta Coordenadas Este Oferta Coordenadas Este Base de Datos Coordenadas Este

8867-2890 465.224

Norte

1.094.806

1.095.624 9/5/2017

Norte

8991-2195 466.333

9/5/2017

9/5/2017

8867-2890 465.396

Fecha Consulta

1.095.529 9/5/2017

Norte

Zona: 107-04-U01

1.095.253 2007

Norte

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 14,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

1 07 04 0616478 00

214-

-2017-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable NO ICETEL Jardínes y Parques SÍ a 3000 m ICE Transporte Público SÍ a 2000 m ICE Edificios Comerciales SÍ a 3000 m Asada Recolección de basura NO VARIOS Edificios públicos / comunales SÍ a 3000 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 58,74 m Pendiente % 6 66,58 m Tipo de vía: 5 1,13 1 16 Ubicación: 5 Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 30,00 m Cuerpo de agua cerca Quebrada Distancia Ondulada Topografía Pendiente Ascendente

1,00 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 51,00% AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

NO HAY. 9/5/2017

OBSERVACIONES Se valora lote urbano, de forma irregular. Se encuentra ubicado en Calle La Palma, en Piedras Negras de Mora. A 3 km. del centro de Piedras Negras y a 6,5 km. de La Fila de Mora, por lo que cuenta con los servicios públicos y comunales de dichos centros de población. Se localiza en una zona rural con poco desarrollo de infraestructura, pero con tendencia al crecimiento residencial y algunas quintas de recreo. Una quebrada sin nombre corre aproximadamente a 30 m. de distancia de la finca que se valora; no representa riesgo de inundación a la misma. Cabe destacar que la carretera entre Piedras Negras y Turrúcares de Alajuela está siendo reparada para que pueda ser utilizada como una ruta alterna entre Puriscal y San José y pasa a 3 km. de distancia de la finca que se valora.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Caseta de vigilancia

Área m2 9,00

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

225.000,00

2.025.000,00 2.025.000,00

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

9,00

Forma de explotación

Área m2

-

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

214- 1 07 04 0616478 00 -2017-U

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 60 6 0,9450 D #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado 0,6780 #N/A #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 1.297.440,00 1.297.440,00

VUR años 38,4 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 144.160,00 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢1.297.440,00 ¢0,00

¢1.297.440,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-

1 07 04 0616478 00

-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Caseta de vigilancia Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 9,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Avance:

Uso predominante: Residencial 100% Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

0,26%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: CS02

2011

1 Sistema eléctrico:

Mampostería integral Bloques de concreto

No hay Artesonado de madera Teja metálica Fibrocemento Cerámica Caseta de seguridad con ventanería en 4 fachadas 1 Aposento

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

SI

TOTAL 100%

NO Fusible Deficiente

Gas LP No hay

Ubicación

No aplica

Aposentos 1 baño económico Baños Otros Red de agua caliente No hay Tanque captación de agua No hay Fisuras Repellos Leve Paredes Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 0 1

% de avance

Paredes Pisos Leve

Estado Físico y Mantenimiento: Bueno Cielos Bueno Bueno Cubierta Bueno

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Ninguno

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Se recomienda Detalle de avance esperado construcción:

un

primer

giro

para

NO

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

2 3 4 5 OBSERVACIONES A la fecha de la inspección, se encontró una caseta de seguridad en la finca que se valora. La misma se encuentra en estado de conservación deficiente, ya que está en desuso y ha sido parcialmente desmantelada.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO

1 07 04 0616478 00

214-

-2017-U

VISTA FRONTAL DE LA FINCA

ENTORNO INMEDIATO

VISTA INTERNA

CASETA DE SEGURIDAD

SISTEMA ELÉCTRICO PERITO VALUADOR ALFONSO VILLEGAS C., ARQ. 1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7 PLANO

214-

1 07 04 0616478 00

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8 ESTUDIO DE REGISTRO 1

214-

1 07 04 0616478 00

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9 ESTUDIO DE CATASTRO 1

214-

1 07 04 0616478 00

-2017-U

Página: 10

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

GENERALES 214-1 07 04 0616478 00-2017-U

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. El Perito Valuador firmante, no tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. El Perito Valuador firmante, no podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes.

Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, el Perito Valuador firmante, no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo.

FACTURA DE ALFONSO VILLEGAS CORRALES N°:

Alfonso Villegas Corrales, Arquitecto Tel 8840-6046 / 2249-2259 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Correo Electrónico: [email protected]

26

Firmado digitalmente por: ALFONSO VILLEGAS CORRALES (FIRMA) Fecha y hora: 09.05.2017 21:09:02