Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214

OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-10902025556200-2018-U

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

Proporción de Derechos 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSE 09 - SANTA ANA 02 - SALITRAL Salitral

DIRECCIÓN EXACTA San José, Salitral de Santa Ana, Barrio La Fuente, del mini super La Esquina, 1,25 km al Oeste y 72,02 m al Norte en el cruce de calles La Fuente - Pabellón, propiedad a mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Levantamiento en sitio Diferencia de medidas

la Finca

Según el levantamiento en sitio 19.050,25 m2 19.050,25 m2 19.720,00 m2 669,75 m2 Demasía

SJ-40071-1977 10902025556200 Porcentaje:

3,52%

Si

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢96.943.520,00 ¢0,00

₡96.943.520,00

NOVENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS VEINTE COLONES CON 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

12

meses ¢0,00

Ámbito mínimo de mercado potencial

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Local

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Propiedad de amplias dimensiones, con extenso frente de calle pública, tiene topografía ondulada, descendente conforme se ingresa en ella, la gradiente promedio es del 38%; no tiene construcciones. Se analiza el inmueble, según nueva demarcación de colindancias y medida, aportado por el BNCR. Al frente de la propiedad existe presencia de tendido eléctrico, con iluminación y telefonía, de igual forma se observa tubería para agua potable de la Asada Los Montoya, en la actualidad la propiedad no dispone, de forma visible, de estos servicios.

Nombre del Perito

Ing. Jorge Mata Acuña

Tipo de Profesional Número de registro

Ingeniero Agrónomo IA-2354

Nombre de la empresa

Inversiones Mata Acuña, S.A.

JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Identificación N°

Firmado digitalmente por JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-03-0227-0227, sn=MATA ACUÑA, givenName=JORGE, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Fecha: 2018.02.26 14:40:02 -06'00'

Firma del Perito 3-0227-0227

JORGE MATA ACUÑA (FIRMA)

Firmado digitalmente por JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-03-0227-0227, sn=MATA ACUÑA, givenName=JORGE, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Fecha: 2018.02.26 14:40:21 -06'00'

Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB BN-17903-2018

23 febrero 2018 Fecha informe: 24 febrero 2018 2591-2713 / 2551-7760 Fax: 2591-2713 [email protected] Página 1

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO

VALOR ¢/m2 AREA NIVEL FRENTE FORMA PENDIENTE UBICACIÓN SERVICIOS 1 SERVICIOS 2 TIPO DE VÍA

19.720,00 0 202,62 Irregular 38 Medianero 1 12 4

Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN Servidumbre de paso Serv. Eléctrc(5X64,70).

Valor conclusivo Factor secciones

214-10902025556200-2018-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 2.825,22 6.087,00 2.339,50 288.500,00 2,4200 11500 0,8300 21532 1,0200 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 169,5 1,0400 50 1,0600 64,67 1,0600 Irregular 1,0000 Irregular 1,0000 Irregular 1,0000 45 1,0100 60 1,0400 68 1,0400 Medianero 1,0000 Medianero 1,0000 Medianero 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 15 0,8600 12 1,0000 12 1,0000 9 1,0600 4 1,0000 4 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 2,3173 0,9150 1,1244 6.546,76 5.569,56 2.630,65

FACTOR 0,0000 0,0000 0,0000

4

Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

5

Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡4.916 /m2 Valor ajustado ¢4.916 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 19.720,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢4.916,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢96.943.520,00 LINDEROS ACTUALES

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 2 13

N° 1

2

3 4 5 BN-17903-2018

Bautistina Arias Alfredo Montoya Bautistina Arias Calle pública con 202,62 m de frente

Potreros Barbecho Potreros

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 479.344 479.356

PRECISIÓN

Altitud

NORTE 1.095.270 1.095.464

1.276 1.263

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos BLF-1331 Matinilla finca de 28,85 Has con 17 has de café en producción, vía: 9, topografía: 45%, S1=1, S2=15, frente Coordenadas Este 481.648 Norte de calle: 169,50 m valor actualizado ¢28.252.254,00 / ha Oferta Inmotico (00001090-05-57 Venta terreno, de 11.500,00 /m2, acceso calle 50,00 m, Salitral, topografía: 60%, S1=1, S2=12, vía : 4. Valor: Coordenadas Este Norte ¢4.908,00 / m2 Venta terrreno, de 21.532,00 /m2, acceso calle 64,67 m, Salitral, topografía: 68%, S1=1, S2=12, vía : 4. Valor: ¢2.339,50/m2

Oferta

Inmotico (21727) Coordenadas Este

Fecha Consulta 24/02/18 1.093.022 24/02/18

09/12/17 Norte

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO Tipo de ruta Material Ancho de vía Acera

VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Lastre mezclado grueso 4,00 m NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable NO Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios

S1 S2

214-10902025556200-2018-U

Caño Cuneta Cordón

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS ICE Internet por Cable CNFL Jardínes y Parques CNFL Transporte Público Asada Edificios Comerciales Varios Recolección de basura Edificios públicos / comunales

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS NO Sistema Sanitario SÍ Alcantarillado pluvial SÍ NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

NO NO NO NO NO NO

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Agropecuario

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS 202,62 m Nivel bajo calle: 195,70 m Pendiente % 38 1,0 Tipo de vía: 4 1 12 Ubicación: Medianero

0m

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m

Posibilidad de daños

Ninguno

Topografía

Riesgo deslizamiento

Ninguno

Ondulada

Pendiente

Desendente

NO

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 39,00% AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

23/02/18

NO HAY OBSERVACIONES

Terreno de uso agropecuario, actualmente en condición de barbecho. No tiene construcciones, las cercas tienen postes de concreto como mojones en el frente de calle y de madera en el resto del perímetro, todas ellas en mal estado, con alambres de púas a cuatro y tres hilos. El inmueble se valora de conformidad al levantamiento topográfico aportado por el BNCR para este estudio. Cuenta con topografia ondulada descendente hacia el fondo, con pendiente promedio del 38% aprovechable para actividades de tipo agropecuario en su totalidad. No sucede de la misma forma para otros usos, ya que según indica el estudio reseñado, un porcentaje cercano al 75% de la extensión de la finca, está desplantado, dentro de la zona de protección de los Cerros de Escazú; lo cual limita el aprovechamiento para usos diferentes al agropecuario, a una mediana densidad constructiva de la totalidad del área del inmueble. Los suelos son de tipo arcilloso, color café claro, aparentemente con escasa fertilidad natual. Frente a la propiedad existe tendido eléctrico y telefónico. Cerca de las cotas (9 a 13), se observa el paso de mangueras con agua potable propiedad de la Asada Los Montoya, para sendos suministros de servicios públicos, no se observan medidores en el inmueble, en hoja adjunta se aporta la información que fue posible recabar. BN-17903-2018

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

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ANEXO FOTOGRÁFICO

214-10902025556200-2018-U

ACCESO Y ENTORNO PERITO

ASPECTOS DE LA PROPIEDAD

SERVICIO DE ELECTRICIDAD

1

BN-17903-2018

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Página 4

Anexo No. 1. Homologación terrenos. Bienes Temporales. San José, Santa Ana, Salitral, ex deudora Milena Sandí Referencias de valores sector: Referencias

Área (m2)

Frente

Fondo X

Precio/m2

Topografía

Ubicación y datos de las referencias

1

288.500,00

169,50

1.702,06

$4,99

Quebrada

Matinilla finca de 28,85 Has con 17 has de café en producción, vía: 9, topografía: 45%, S1=1, S2=15, frente de calle: 169,50 m valor actualizado ¢28.252.254,00 / ha

2

11.500,00

50,00

230,00

$10,75

Quebrada

Venta terrreno, de11.500,,00 /m2, acceso calle 50,00 m, Salitral, topografía: 60%, S1=1, S2=2, vía : 4. Valor: ¢4.908,00 / m2

3 4

21.532,00

64,67

332,95

$4,13

Quebrada

Venta terrreno, de 21.532,00 /m2, acceso calle 64,67 m, Salitral, topograía: 68%, S1=1, S2=12, vía : 4. Valor: ¢2.339,50/m2

321.532,00

Promedio $6,62 Promedio ponderado

$5,14 $3,60

Desviac. estándar Relación frente-fondo tipo 1 : Frente tipo Relación frente-fondo del Sujeto Relación frente fondo de Referencias Relación frente-fondo Promedio

4,00 0,00 0,35 1 1,58 1,26

2 1,07

3 1,13

54,35%

4 #¡DIV/0!

Anexo No. 1. Homologación terrenos. Bienes Temporales. San José, Santa Ana, Salitral, ex deudora Milena Sandí Referencias de valores sector:

Área de lote a valorar Referencia 1 2 3 Promedio Desv Estan Desv Estan

19.720,00

Área

Frente

1,9557 0,8739 1,0222 0,4815 0,5865 121,81%

1,046 1,419 1,330 0,4744 0,1950 41,11%

Frente 202,62 Relación Frente/fondo 2,1383 1,7592 1,8094 0,7134 0,2059 28,87%

Fondo 97,33 Forma 1,0000 1,0000 1,0000 0,7500 0,0000 0,00%

Posición medianero

un frente Factores de homologación Ubicación Topografía Desnivel Cuadra 1,094 1,000 1,0000 1,326 1,000 1,0000 1,469 1,000 1,0000 0,4861 0,3750 0,3750 0,1893 0,0000 0,0000 38,95% 0,00% 0,00%

Ubicación Zona 1,1000 1,1000 1,2100 0,4262 0,0635 14,90%

Calidad servicios 0,9139 1,0000 1,0000 0,3642 0,0497 13,64%

Tipo de vía acceso 1,3942 1,0000 1,0000 0,4243 0,2276 53,64%

Factor de Ajuste 6,70420 3,18098 4,37407 1,7824 1,7919 100,53%

Anexo No. 1. Homologación terrenos. Bienes Temporales. San José, Santa Ana, Salitral, ex deudora Milena Referencias de valores sector: 3,00

N=

Factor de Referencia Ajuste 1 1,8856 2 1,4707 3 1,6354 Promedio 1,6639 Desviac. Estánd. 0,2089 Promedio Mediana Media Geométrica Media Armónica Desviac. estándar Máximo Mínimo

$13,52 $9,41

150  

Precio

Precio 100  

venta/m2 ajustado/m2 $4,99 $9,41 $10,75 $15,81 $4,13 $6,75

Precio  venta/m2  

20,89% $10,66 $9,41 $10,02 $9,45 $4,66 Se elimina > Se elimina