Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA 214
OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
INFORME DE AVALÚO 214-30601023867700-2018-U
Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Identidad 4-000-001021
Proporción de Derechos 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
03 - CARTAGO 06 - ALVARADO 01 - PACAYAS Llano Grande DIRECCIÓN EXACTA
Cartago, Pacayas, del cementerio de Pacayas sobre la calle a Llano Grande de Pacayas, 500 m al Oeste, propiedad a mano izquierda. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
la Finca
Según el Registro y el Plano 4.298,00 m2 4.298,00 m2 0,00 m2 Demasía
C-1549559-2012 30601023867700 Porcentaje:
0,00%
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢47.449.920,00 ¢0,00
₡47.449.920,00
CUARENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTE COLONES CON 00/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
12
meses ¢0,00
Ámbito mínimo de mercado potencial
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
Local
SÍ
OBSERVACIONES GENERALES
La propiedad es un lote de amplias dimensiones, sin construcciones, ni uso actual. Se ubica en una zona de buena deseabilidad local, tiene potencial para uso agropecuario y/o residencial. Los servicios públicos se encuentran disponibles frente a la propiedad analizada.
Nombre del Perito
Ing. Jorge Mata Acuña
Tipo de Profesional Número de registro
Ingeniero Agrónomo IA-2354
Nombre de la empresa
Inversiones Mata Acuña, S.A.
JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Identificación N°
Firmado digitalmente por JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-03-0227-0227, sn=MATA ACUÑA, givenName=JORGE, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Fecha: 2018.01.24 15:54:14 -06'00'
Firma del Perito 3-0227-0227
JORGE MATA ACUÑA (FIRMA)
Firmado digitalmente por JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-03-0227-0227, sn=MATA ACUÑA, givenName=JORGE, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Fecha: 2018.01.24 15:54:27 -06'00'
Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB BN-17896-2018
23 enero 2018 Fecha informe: 24 enero 2018 2591-2713 / 2551-7760 Fax: 2591-2713
[email protected] Página 1
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Características
SUJETO
VALOR ¢/m2 AREA NIVEL FRENTE FORMA PENDIENTE UBICACIÓN SERVICIOS 1 SERVICIOS 2 TIPO DE VÍA
4298 0 11,03 Irregular 25 Medianero 1 16 3
Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN Servidumbre de paso Serv. Eléctrc(5X64,70).
Valor conclusivo Factor secciones
214-30601023867700-2018-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 38.166,00 33.333,33 7.000,00 886,00 0,5900 884 0,5900 7500 1,2000 3 0,9200 5 0,8600 4 0,8800 20,65 0,9600 20 0,9600 100 0,7600 Regular 0,8600 Regular 0,8600 Irregular 1,0000 18 0,9800 18 0,9800 38 1,0600 Medianero 1,0000 Medianero 1,0000 Medianero 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,0600 3 1,0000 3 1,0000 4 1,0200 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,4392 0,4105 0,9198 16.761,48 13.684,37 6.438,54
FACTOR 0,6000 0,6000 1,0000
4
Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
5
Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 773,78 m2 Área afectada 323,52 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡12.295 /m2 Valor ajustado ¢11.040 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,8979 Área 4.298,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢11.040,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢47.449.920,00 LINDEROS ACTUALES
Calle pública con 11,03 m de frente, Ronny Ricardo Cerdas Ureña, NORTE ambos en parte
Separada de concreto 8 ,00 m
SUR Inversiones Barquemar, S.A. ESTE OESTE
VÉRTICE 1 2 13 N° 1
2
3 4 5 BN-17896-2018
Cultivo de papa
Ronny Ricardo Cerdas Ureña, Ma. Soledad Alvarez Solano y Agro Lalito de Llano Grande, S.A. Todos en parte Sergio Barquero Ramírez y Agro Lalito de Llano Grande, S.A, ambos en parte.
Separadas de concreto Inmediata de concreto y separadas
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 519.975 519.983 520.034
PRECISIÓN
Altitud
NORTE 1.096.349 1.096.352 1.096.254
1.792 1.792 1.802
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos 146-30601023285600-2016-U BN-17679, propiedad de 886,00 m2 con 20,65 m de frente, sobre nivel de 5,00 m, S1=1, S2=16, via 3, topografia Coordenadas Este 519.665 Norte ondulada del 18%, valor ; ¢38.166,00 m2 Guillermo. 8846-5183 / 8831-2638 Se vende a razón de ₵33.333,33/m2 lote de 884 m2 en la Oferta zona, cercano a estación venta de combustibles. Sobre nivel de 3 m. Via : 3S1=1, S2=16, topografia 18%, frente Coordenadas Este 519.696 Norte 20 m Venta de lote de 7.500 m2 a razón de ¢7.000,00 /m2, en Transacción Edgar Chacón: 8622-6827 Buena Vista de Pacayas, sitio homologable, con 100 m de frente de calle, sobre nivel de 4 m en promedio, S1=1, S2= Coordenadas Este Norte 5, topografia quebrada 38%
Coordenadas Este Coordenadas Este
Norte Norte
Fecha Consulta 23/01/18 1.095.220 24/04/16 1.095.228 24/01/18
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO Tipo de ruta Material Ancho de vía
VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Asfalto 4,00 m
Acera
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Caño Cuneta Cordón
NO
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios
S1 S2
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS NO Sistema Sanitario SÍ Alcantarillado pluvial SÍ NO ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS ICE Internet por Cable JASEC Jardínes y Parques JASEC Transporte Público Munipalidad Edificios Comerciales Varios Recolección de basura Edificios públicos / comunales
NO NO NO NO SÍ NO
Calle pública
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Agrícola y Residencial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS 11,03 m Nivel bajo calle: 92,24 m Pendiente % 23 8,4 Tipo de vía: 3 1 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Ondulada Pendiente Desendente
0m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 60,00%
FECHA ESTUDIO
22/01/18
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Servidumbres de paso, Citas: 489-06745-01-0011-001. En la proppiedad existen dos servidumbres evidentes, la de paso que da vía a propiedades ubicadas al costado Sur y Oeste del inmueble, así como un tendido eléctrico normal y telefónico que cruza parcialmente el inmueble entrando por la cota 1 y saliendo por la cota 6. OBSERVACIONES
La propiedad es un predio vacante en la actualidad; el cual soporta las servidumbres de paso y eléctrica-telefónica, indicadas. No afectan el aprovechamiento del inmueble. Este tiene potencial para uso residencial, o en actividades agropecuarias, los servicios públicos se ubican al frente, en la calle pública. La topografia del terreno es descendente conforme se ingresa en él, la pendiente es ondulada, tendida, se estima en el 25%. Los suelos son de origen volcánico, de color negro, con aparente muy buena fertilidad, fácilmente desleales y aprovechables en actividades de horticultura de clima frío. Tiene cercas de alambres de púas sobre postes vivos en parte, en mal estado, sin embargo el amojonamiento es evidente. BN-17896-2018
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ANEXO FOTOGRÁFICO
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ACCESO ENTORNO Y FRENTE DE LA PROPIEDAD
ASPECTOS INTERNOS DE LA PROPIEDAD
PERITO
1
BN-17896-2018
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
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BN-17896-2018
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214-30601023867700-2018-U Anexo No. 1. Homologación terrenos. Referencias de valores sector: Cartago, Pacayas. Daniel Ramirez Alvarez Área (m2)
Referencias
Frente
Fondo X
Precio/m2
Topografía
Ubicación y datos de las referencias
1
886,00
20,65
42,91
$67,43
Ondulada
BN-17679, propiedad de 886,00 m2 con 20,65 m de frente, sobre nivel de 5,00 m, S1=1, S2=16, via 3, topografia ondulada del 18%, valor ; ¢38.166,00 m2
2
884,00
20,00
44,20
$58,89
Ondulada
Se vende a razón de ₵3.333,33/m2 lote de 884 m2 en la zona, cercano a estación venta de combustibles. Sobre nivel de 3 m. Via : 3S1=1, S2=16, topografia 18%, frente 20 m
Quebrada
Venta de lote de 7.500 m2 a razón de ¢7.000,00 /m2, en Buena Vista de Pacayas, sitio homologable, con 100 m de frente de calle, sobre nivel de 4 m en promedio, S1=1, S2= 5, topografia quebrada 38%
3
7.500,00 9.270,00
100,00
75,00
$12,37
Promedio $46,23 Promedio ponderado
$22,07 $29,63
Desviac. estándar Relación frente-fondo tipo 1 : Frente tipo Relación frente-fondo del Sujeto Relación frente fondo de Referencias Relación frente-fondo Promedio
2,00 10,00 4,20 1 1,02 0,67
2 1,05
64,10%
3 0,61
Anexo No. 1. Homologación terrenos. Referencias de valores sector: Cartago, Pacayas. Daniel Ramirez Alvarez
Área de lote a valorar Referencia 1 2 3 Promedio Desv Estan Desv Estan
4.298,00
Área
Frente
0,6738 0,6734 1,1493 0,8322 0,2747 33,00%
0,855 0,862 0,576 0,7643 0,1629 21,31%
Frente 11,03 Relación Frente/fondo 0,4925 0,5001 0,3817 0,4581 0,0663 14,46%
Fondo 389,66 Forma 0,8000 0,8000 1,0000 0,8667 0,1155 13,32%
Posición medianero
Un frente Factores de homologación Ubicación Topografía Desnivel Cuadra 0,914 1,162 1,0000 0,914 1,094 1,0000 1,181 1,221 1,0000 1,0032 1,1591 1,0000 0,1543 0,0637 0,0000 15,38% 5,49% 0,00%
Ubicación Zona 0,9091 0,9091 1,1000 0,9727 0,1102 11,33%
Calidad servicios 1,0000 1,0000 1,3910 1,1303 0,2257 19,97%
Tipo de vía acceso 1,0000 1,0000 1,0687 1,0229 0,0397 3,88%
Factor de Ajuste 0,21913 0,21114 0,59654 0,3423 0,2202 22,02%
Anexo No. 1. Homologación terrenos. Referencias de valores sector: Cartago, Pacayas. Daniel Ramirez Alvarez 2,00
N=
Factor de Referencia Ajuste 1 0,4681 2 0,4595 3 0,7724 Promedio 0,5667 Desviac. Estánd. 0,1782 Promedio Mediana Media Geométrica Media Armónica Desviac. estándar Máximo Mínimo
$34,35 $11,10 2
150
Precio
100
venta/m2 ajustado/m2 $67,43 $31,56 $58,89 $27,06 $12,37 $9,55
Precio venta/m2
$22,73 $27,06 $20,13 $17,31 $11,63 Se elimina > Se elimina < $29,31 0,70 $20,52
Tipo cambio referencia
₡566,00
Precio ajustado/m2
50
17,82%
Valor final/m Factor de negociación Valor recomendado/m2
BN-17896-2018
Precio
0 0
1
2
3
4
5
6
51,16%
3 ₡16.590,72 0,70 ₡11.613,50
Página 6
PLANO CATASTRO
BN-17896-2018
214-30601023867700-2018-U
Página 7
ESTUDIO DE CATASTRO
BN-17896-2018
214-30601023867700-2018-U
Página 8
ESTUDIOS DE REGISTRO
BN-17896-2018
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Página 9
NOTAS Y OBSERVACIONES GENERALES.
214-30601023867700-2018-U
a) Los suscritos no se hacen responsables por la estabilidad de los terrenos, ni presencia de nivel freático en ellos. Dado que este informe tiene el alcance de un avalúo bancario, los datos aportados en este informe no incluyen la realización de pruebas geotécnicas en sus suelos. Por la misma razón, no se revisa el diseño estructural, el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, la resistencia y durabilidad de las construcciones existentes o que a futuro pudiesen ser edificadas sobre el terreno valorado, éstos son responsabilidad exclusiva del profesional responsable del proyecto ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos y las demás instituciones relacionadas. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el cliente, conteniendo en ella el plano catastrado, certificación catastral (en caso de existir) y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos, por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos, a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre: el plano de catastro, certificación catastral (en caso de existir) y Registro Público.
c) El suscrito valuador da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de conducta relativo a ética, competencia, revelación de información y confección de informe de avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación . Así mismo, da fe que no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Ningún funcionario de la Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la propiedad que se valora. e)El presente avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados, ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. f) Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes.
g) Por ser Costa Rica un país con alto riesgo vulcanológico y sísmico en todo su territorio; existe la posibilidad de eventos de este tipo que son impredecibles. Por tanto, esta Empresa no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos sobre los inmuebles objeto de este avalúo.
BN-17896-2018
ANEXO
