Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página1
AVALÚO DE FINCA RURAL 214
OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
INFORME DE AVALÚO 214-30403015651400-2017-R
Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE EXDEUDOR (S) Víctor Julio
Mora
Pereira
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
03 - CARTAGO 04 - JIMENEZ 03 - PEJIBAYE Pejibaye
Céd. Identidad 3-0271-0879
UBICACIÓN DEL BIEN
DIRECCIÓN EXACTA El Humo de Pejibaye, 2 km al Suroeste de la Iglesia Católica, en la calle que conduce a San Martín, (150 m al Oeste de la finca de Hugo Gamboa); luego ingreso a mano izquierda, atravesando el Río El Humo, 315 m al Sureste. Propiedad a mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
la Finca
Según el Registro y el Plano 28.322,49 m2 28.322,49 m2 0,00 m2 Demasía
C-988651-1991 30403015651400 Porcentaje:
0,00%
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢8.067.264,85 ¢0,00
₡8.067.264,85
OCHO MILLONES SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO COLONES CON 85/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
24
meses ¢0,00
Ámbito mínimo de mercado potencial
Local
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
SÍ
OBSERVACIONES GENERALES
Aspectos como: lo agreste y despoblado de la zona, el hecho de que el ex-deudor no vive ahí y de que el plano de catastro, data de 1991, por lo que la referencia a esquina y nombre de los sitios de referencia, han variado ostensiblemente; son situaciones que inciden en el hecho, de que la localización de este inmueble, sea sumamente dificultosa. Con descripciones ambiguas de algunos propietarios de fincas de la zona y con el uso de cinta métrica, se ubica el frente del inmueble. No cuenta con amojonamiento de ningún tipo, es un terreno con una sección de caña de azúcar abandonada y amplios charrales en el lateral Sur.
Nombre del Perito
Ing. Jorge Mata Acuña
Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
JORGE MATA ACUÑA (FIRMA)
Ingeniero Agrónomo IA 2354
Firmado digitalmente por JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-03-0227-0227, sn=MATA ACUÑA, givenName=JORGE, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Fecha: 2017.08.22 12:14:42 -06'00'
Firma del Perito Identificación N°
JORGE MATA ACUÑA (FIRMA)
Inversiones Mata Acuña, SA.
3-0227-0227
Firmado digitalmente por JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-03-0227-0227, sn=MATA ACUÑA, givenName=JORGE, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Fecha: 2017.08.22 12:15:05 -06'00'
Nombre y firma representate legal de la empresa
Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB
BN-17865-2017
21 agosto 2017
Fecha informe:
21 agosto 2017
2591-2713 / 2551-7760 Fax: 2591-2713
[email protected]
Página 1
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO
214-30403015651400-2017-R
ÁREA CULTIVADA Descripción Terreno laderoso
Área ha 2
m2 8.322,49
Valor Unit. ¢ / ha 2.848.360,03
Estado Enmalezado
Valor Total ¢ 8.067.264,85 0,00 0,00
ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA
TOTAL
2
Descripción
8.322,49 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo
Área m2
TOTAL Características Lote Tipo
0,00 0,00 0,00 8.067.264,85
0,00 Servicios 1
1
Servicios 2
11
Frente: Mejoras al terreno:
Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 100,00 m Área: 15.000,00 m2 0,00
VALOR DEL TERRENO
¢8.067.264,85
VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE OESTE
VÉRTICE 2 3 4 N° 1
2
Calle pública con 214,78 m de frente Finca Cañazu Taus, S.A. Finca Cañazu Taus, S.A. Antonio Gamboa Gómez
Charrales Charrales Pasto taiwan
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 529.723 529.854 529.881
952 988 957
028-30403012715900Finca en Pejibaye, de 9,54 Has, valorada en promedio Base de Datos 2016R de ¢3.321.788,89 / Ha, sin servicios públicos laderosa Coordenadas Este 530.456 Norte con rocosidad
3
4
Finca en El Humo de Pejibaye, de 7 Has, con 100 m de frente a calle, quebrada, con caña de azúcar, la vende a ¢1.142,85 / m2, , con S2=11.
Base de Datos
005-30403012414800-
Coordenadas Este Oferta
5
Altitud
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos 05-30403011275600-2014R Frnz Erick Dalmen Ottoh, finca de 9,97 Has en Alto El Humo, con potreros mejorados y caña; valorada en Coordenadas Este 529.546 Norte promedio ¢4.891.668,07, acceso por servidumbre
Finca en El Humo de Pejibaye, con 3,68 Has, valorada en promedio de ¢5,946.252,86 / Ha, suelo arcilloso con S2=11
BN-17865-2017
PRECISIÓN NORTE 1.082.797 1.082.786 1.082.784
530.562
Fecha Consulta 21/08/17 1.082.942 21/08/17 1.085.496 21/08/17
Norte
Vinicio 6073-0384
1.083.787 21/08/17
Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Página 2
Nombre: Avalúo de Finca Rural
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Tipo de ruta Camino no clasificado Material Tierra Ancho de vía 3,00 m Acera NO Teléfono NO Alumbrado NO Electricidad NO Agua Potable NO Señal celular NO TV por Cable NO Medidores instalados
214-30403015651400-2017-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Caño NO Sistema Sanitario Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales
Cercanía a Zonas Protegidas 0,30 km Cercanía a Centros de Acopio 2,00 km relacionados con la explotación Aprovechamiento del área de la finca Cercas No tiene Malo
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar Agrícola
NO NO NO NO NO NO
CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Precipitación promedio anual Temperatura promedio Meses secos 10% Brillo solar Relieve 70 %
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Quebrada Pendiente Desendente
3.200 mm 28 °C 3 5,00 horas Cóncavo
Zona de vida Bosque Húmedo Montano Bajo
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Alto
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 3,00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 2.5YR 6/ Tipo de Suelo Inceptisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Octava Clase Pedregosidad: 6 % Pedregoso Interno: Natural Bien Drenado DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
18/08/17
No Hay OBSERVACIONES
Esta propiedad tiene una serie de características que limitan de manera importante la posibilidad de venta, entre ellas, la más relevante, es la condición topográfica excesivamente quebrada, laderosa, descendente, cuya gradiente en secciones es del 70%; en apariencia, cerca del lateral Sur, ofrece menor inclinación. Este terreno no cuenta con ningún tipo de amojonamiento, no tiene construcciones, existe una sección cercana al lateral Oeste, con presencia de caña de azúcar, el resto son charrales altos. Otro factor limitante de la deseabilidad del inmueble, lo constituye el camino de acceso, el cual es un trazo de tierra entre laderas, de 3 m de ancho. El camino a 150 m de distacia de la colindancia Noroeste de la finca, cruza por dentro del (Río Humo), de caudal permanente y/o alto en época de lluvia. Es una calle para tránsito de un tractor agrícola, una yunta de bueyes, a caballo o a pie. Como se indica en este informe, no cuenta con servicios públicos de ninguna clase.
BN-17865-2017
Página 3
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
ANEXO FOTOGRÁFICO PERITO
214-30403015651400-2017-R
CALLE DE ACCESO
ASPECTOS DE LA FINCA
1
BN-17865-2017
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Página 4
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
214-30403015651400-2017-R
Ladera
Río a cruzar
BN-17865-2017
Página 5
MEMORIA DE CALCULO
214-30403015651400-2017-R
Anexo No. 1. Homologación terrenos agropecuarios Referencias de valores sector: El Humo de Pejibaye. Referencias
Área (m2)
Frente
Fondo X
Precio/m2
Precio/Ha
Ubicación y datos de las referencias Frnz Erick Dalmen Ottoh, finca de 9,97 Has en Alto El Humo, con potreros mejorados y caña valorada en promedio ¢4.891.668,07, acceso por servidumbre
1
99.247,28
5,00
2
95.462,06
192,56
19.849,46
$0,85
$8.500,00
495,75
$0,58
$5.800,00
Finca en Pejibaye, de 9,54 Has, valorada en promedio de ¢3.321.788,89 / Ha, sin servicios públicos laderosa con rocosidad Finca en El Humo de Pejibaye, con 3,68 Has, valorada en promedio de ¢5,946.252,86 / Ha, suelo arcilloso, con S2=11
3
4
36.877,50
70.000,00 301.586,84
316,00
100,00
116,70
$1,04
700,00 $2,00 Promedio $1,12 Promedio ponderado Desviac. estándar
$10.400,00
$20.000,00
Finca en El Humo de Pejibaye, de 7 Has, con 100 m de frente a calle, quebrada, con caña de azucar, la vende a ¢1.142,85 / m2, , con S2=11. Vinicio Telf: 6073-0384 $1,05 $0,62 55,29%
Anexo No. 1. Homologación terrenos agropecuarios Referencias de valores sector: El Humo de Pejibaye.
Área de lote a valorar Referencia
Área
1 2 3 4
1,3682 1,3550 1,0682 1,2538
28.322
Frente 214,78
Frente
Clase Tierras
1,027 1,003 0,987 1,014
0,6389 0,8940 0,7993 0,7146
Fondo 131,87
Posición Medianero Factores de homologación Pedregosida Micro Topogr Fertilidad Drenaje Desnivel d relieve afía aparente suelo 0,8825 1,1331 0,8825 0,8825
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
1,000 1,094 1,000 1,054
0,975 0,975 0,726 0,726
1,0000 1,0000 0,8311 0,8311
1,0000 0,9048 1,0000 0,9048
Calidad servicios 0,7408 1,0000 0,7408 0,7408
Tipo de vía acceso 1,0687 0,8192 0,8192 0,8192
Factor de Ajuste 0,611116 1,088200 0,272379 0,280036
Factor exponencial para fórmula de extensión Fincas de 3 a 10 Has n= 0,250 Fincas > a 10 Has n= 0,150
Anexo No. 1. Homologación terrenos agropecuarios Referencias de valores sector: El Humo de Pejibaye.
Referencia
Factor de Ajuste
1 2 3 4
0,6111 1,0882 0,2724 0,2800
Promedio Mediana Media Geométrica Media Armónica Desviac. estándar Tipo de cambio de referencia: BN-17865-2017
Precio venta/m2 $0,85 $0,58 $1,04 $2,00
Precio ajustado/
8
7 m2 $0,52 6 $0,63 5 $0,28 $0,56 4 Valor por hectarea: 3 $0,50 ₡ 2.848.360,03 2 $0,54 1 $0,48 $0,45 0 $0,15 30,24% 0
Precio venta/m2 Precio ajustado/m2
1
2
3
4
5
₡ 571,40 Página 6
PLANO DE CATASTRO
BN-17865-2017
214-30403015651400-2017-R
ESTUDIOS DE CATASTRO
BN-17865-2017
214-30403015651400-2017-R
ESTUDIOS DE REGISTRO
BN-17865-2017
214-30403015651400-2017-R