Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA 214
OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
INFORME DE AVALÚO 214-40701013283500-2017-U
Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)
Céd. Jurídica 4-000-001021
Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE DEL DEUDOR (S)
Céd. Jurídica N.D
Importadora Elizabeth S.A NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica
Proporción de Derechos Céd. Identidad 4-000-001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN 04 - HEREDIA 07 - BELEN 01 - SAN ANTONIO San Antonio de Belén, Calle Arbolito
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
DIRECCIÓN EXACTA Heredia, Belén, San Antonio. 175 metros al oeste de la Esquina Suroeste del Cementerio de Belén. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca
Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
Según el Registro y el Plano 495,00 m2 495,00 m2 Demasía 0,00 m2
H-1898055-2016 40701013283500 0,00%
Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
¢70.610.265,00 ¢21.103.472,10
₡91.713.737,10
VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
Noventa y un millones setecientos trecemil setecientos treinta y siete colones con diez céntimos
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
18
Liquidez del bien
meses ¢21.103.472,10
Media
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
SÍ
OBSERVACIONES GENERALES
Se recomienda la propiedad como garantía, siempre que se tome en garantía solamente el terreno.
Nombre del Perito
Jorge Andrés Contreras Mena
Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
IC-27799
JORGE ANDRES CONTRERAS MENA (FIRMA)
Firmado digitalmente por JORGE ANDRES CONTRERAS MENA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-01-1461-0352, sn=CONTRERAS MENA, givenName=JORGE ANDRES, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=JORGE ANDRES CONTRERAS MENA (FIRMA) Fecha: 2017.03.01 14:35:05 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 1-1461-0352
Ingeniero Civil Emp.
ICICOR Costa Rica S.A.
Nombre y firma represéntate legal de la empresa 25 enero 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2223-6393 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
MANFRED RODRIGUEZ JEREZ (FIRMA)
Manfred Rodríguez Jerez 25 enero 2017
Firmado digitalmente por MANFRED RODRIGUEZ JEREZ (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-01-0925-0982, sn=RODRIGUEZ JEREZ, givenName=MANFRED, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=MANFRED RODRIGUEZ JEREZ (FIRMA) Fecha: 2017.03.01 14:39:46 -06'00'
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área del lote en m2
SUJETO
495
1 Factor 174.921,39
214-40701013283500-2017-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 2 Factor 3 Factor 113.705,07 164.789,02
2.099,00 1,2420
4
Factor
5
Factor 0,00
0,00
531
1,0106
145,59
0,8323
1,0000
1,0000
Frente en metros
13,78
-
1,0000
-
1,0000
-
1,0000
1,0000
1,0000
Fondo en metros
27,02
-
1,0000
-
1,0000
-
1,0000
1,0000
1,0000
531
1,0000
145,59
1,0000
1,0000
1,0000
Rectángulo mayor en área total en m2 Frentes a calle pública Desnivel Vista Acceso a la propiedad por servidumbre Área de la propiedad afectada por retiro de ríos Área de la propiedad afectada por cualquier tipo de servidumbre Ubicación de la referencia Negociación
1
1
1,0000
1
1,0000
1
1,0000
1,0000
1,0000
no normal
no normal
1,0000 1,0000
no normal
1,0000 1,0000
no normal
1,0000 1,0000
1,0000 1,0000
1,0000 1,0000
no
normal
1,0000
normal
1,0000
normal
1,0000
1,0000
1,0000
0
0
1,0000
0
1,0000
0
1,0000
1,0000
1,0000
0
0
1,0000
0
1,0000
0
1,0000
1,0000
1,0000
-
similar
0,8000
inferior
1,0500
inferior
1,1000
1,0000
1,0000
-
10%
0,9000
10%
1,0000
10%
1,0000
1,0000
1,0000
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
2.099,00 1,0000
495
0,8942 156.417,92 FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000
1,0611 120.654,22
₡142.647 /m2 Valor ajustado 1,0000 Área VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO
VÉRTICE 1
N°
VALOR DEL TERRENO ¢142.647 / m2 495,00 m2
Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 ¢142.647,00 /m2
LINDEROS ACTUALES Calle Pública con un frente a esta de 13,78 metros Indentificar Predial 40701024613600 Indentificar Predial 407001012541200 Indentificar Predial 40701011573600 e Identificar Predial
Calle Pública Bodega Bodega Casa de Habitación
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 479.353
PRECISIÓN NORTE 1.104.016
3
Altitud 937
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos 8388-6883
Fecha Consulta 25/01/2017
Hermoso lote con excelente ubicación comercial en Belén Coordenadas Este
2
1,0000
¢70.610.265,00
Oferta 1
1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE
0,9155 150.868,96
Heredia, Belén, Ribera, Calle Arbolito, de la Base de Datos esquina sureste de la plaza de deportes 150 metros al Sur y 75 metros al Este, entrada con portón negro a mano izquierda
Heredia, Belén, San Antonio, del hagar 100M este y 100m norte casa a mano derecha con portones negros.
478.647
Norte
-
Coordenadas Este
Base de Datos
480.229
25/01/2017
Norte
-
Coordenadas Este
480.338
1.103.214
1.104.186
25/01/2017
Norte
1.103.465
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 16,44 m Ancho de vía Acera SÍ
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
214-40701013283500-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Alta Densidad poblacional Alta Actividad del lugar
a 800 m a 200 m a 250 m a 800 m
Residencial y Comercial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 13,78 m Pendiente % 0 27,02 m 2 Tipo de vía: 1,96081277 4 Ubicación: Medianero 16
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente
1,00 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 96,00%
FECHA ESTUDIO
20/01/2017
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES No hay.
OBSERVACIONES 01-La propiedad tiene dos accesos, el primero por un portón pequeño en el costado norte, el cual es frente en calle pública, y el otro acceso por la propiedad en la colindancia Este. El último mencionado es el único acceso para un vehículo hacia la cochera que hay en la propiedad y debe ingresarse por una calle interna de la propiedad colindante. En el plano no se observa, ya que el único acceso inscrito es la calle pública en la colindancia norte.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Área General Casa Servicio Sanitarios Pilas Cochera TOTAL Forma de explotación
Área m2 270,02 11,00 9,86 19,27 310,16
Área m2
V. Unit. ¢ / m2 328.854 356.259 301.450 191.832
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ 88.797.388 3.920.529 2.971.730 3.697.177 99.386.824
VRN ¢ -
TOTAL
Forma de explotación
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUT años 60 60 60 60
Factor Estado 0,2500 0,2500 0,2500 0,2500
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
VUT años -
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 14,55 0,2123 M 14,55 0,2123 M 14,55 0,2123 M 14,55 0,2123 M
214-40701013283500-2017-U
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢ 18.854.945,92 832.472,18 631.007,50 785.046,50 21.103.472,10
VNR ¢ -
VNR ¢ -
VUR años 12,7 12,7 12,7 12,7
Valor Unitario Final ¢ / m2 69.828 75.647 64.009 40.733
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢21.103.472,10 ¢0,00
¢21.103.472,10
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-40701013283500-2017-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda de un nivel Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 310,16 m2
Avance:
Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
65%
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC04 Mampostería Mampostería y Gypsum NA Entubado Conduit Metálica y Madera Porcentaje Hierro Galvanizado Caja breaker Fibrocemento, Madera y Gypsum Interruptor Estado General Cerámica, concreto lujado Normal Gas LP
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Aposentos
2002
1 Sistema eléctrico: NO NC NO
PARCIAL
Fusible Malo Ubicación
La propiedad esta construida en un nivel y cuenta con un espacio de estacionamiento, sala, comedor, cocina, pilas, espacio de tendido, dormitorio y baño de servicio, un espacio que fue acondicionado a oficina, cuatro dormitorios que aparentan igualmente, haber sido acondicionados a oficinas, y dos baños completos. Además, se presentan dos jardines internos.
Tres baños con enchapes en cerámica Estado Físico y Mantenimiento: Baños La vivienda parece que fue condicionada a oficinas Otros Paredes Regular Cielos Deficiente Red de agua caliente Tanque (dañado) Pisos Bueno Cubierta Regular Tanque captación de agua No Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Leve Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:
un
primer
giro
para
Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES 01-La vivienda actualmente se encuentra en muy mal estado de conservación, necesitando reparaciones importantes. Se observaron daños en los cielos rasos, paredes con agujeros, espacio de cocina sin muebles fijos, no hay tablero de breakers, tubería eléctrica dañada, uno de los baños sin loza sanitaria y los otros dos baños sin lavamanos, closets dañados, sin plaquería o sin ajustar.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 214-40701013283500-2017-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6
4
5
Grado de urbanización del entorno
Agua potable Electricidad Alumbrado público Teléfono Alcantarillado pluvial Alcantarillado sanitario Aceras Cordón y caño Tipo de vía de tránsito Distancia a jardines y parques en m. Distancia a paradas de transporte público en m. Edificios públicos y comunales Edificios comerciales
Condición si si si si si si si si asfalto
Puntaje ponderado 16 15 5 7 7 3 7 5 10
800
0
200 si si
11 6 4 96
Total
Se considera que de acuerdo con las características del entorno, la propiedad se encuentra en una zona adecuadamente urbanizada.
REFERENCIAS UTILIZADAS PARA LA VALORACION DE TERRENO
Ref 1
Contacto
Teléfono
Área
Frente
Precio $/m2
Precio total $
Comentarios / Dirección
http://www.encuentra24.com/costa-ricaes/bienes-raices-venta-de-propiedadeslotes-y-terrenos/hermoso-lote-conexcelente-ubicacion-comercial-enbelen74708/8142545?regionslug=herediaprovincia-san-antonio
8388-6883
2099
18
$319,20
$670.000,00
Hermoso lote con excelente ubicación comercial en Belén
Ref 2
Base de Datos
-
531
3
$207,49
$110.177,72
Heredia, Belén, Ribera, Calle Arbolito, de la esquina sureste de la plaza de deportes 150 metros al Sur y 75 metros al Este, entrada con portón negro a mano izquierda
Ref 3
Base de Datos
-
145,59
8
$300,71
$43.780,35
Heredia, Belén, San Antonio, del hagar 100M este y 100m norte casa a mano derecha con portones negros.
Fotografía
UBICACIÓN DE REFERENCIAS UTILIZADAS PARA LA VALORACIÓN DE TERRENO
TABLA HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS
Referencia 1 Área del lote en m2 Frente en metros Fondo en metros Rectángulo mayor en área total en m2 Frentes a calle pública Desnivel Vista Acceso a la propiedad por servidumbre Área de la propiedad afectada por retiro de ríos Área de la propiedad afectada por cualquier tipo de servidumbre Ubicación de la referencia Negociación
Referencia 2 495 13,78 27,02
1,01 1,00 1,00
Referencia 3 495 13,78 27,02
495 13,78 27,02
1,24 1,00 1,00
495 1 no normal
1,00 1,00 1,00 1,00
495 1 no normal
1,00 1,00 1,00 1,00
495 1 no normal
1,00 1,00 1,00 1,00
no
1,00
no
1,00
no
1,00
0
1,00
0
1,00
0
1,00
0
1,00
0
1,00
0
1,00
superior 10%
0,80 0,90
inferior 0%
1,05 1,00
inferior 0%
1,10 1,00
Coeficiente
0,89
1,06
0,92
Valor ¢/m2 Valor Total ¢
₡156.417,92 ₡77.426.870,13
₡120.654,22 ₡59.723.839,99
₡150.868,96 ₡74.680.137,67
Valor$/m2 Valor Total $
$285,4 $141.289,91
$220,2 $108.985,11
$275,3 $136.277,62
Valor promedio Desv. Est. Valor total dólares Valor total colones
$260,30 13% $ ₡
Coeficiente de proporcionalidad (condominios):
128.850,88 70.610.265,00
0,83 1,00 1,00
1
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 214-40701013283500-2017-U
