Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

INFORME DE AVALÚO Dirección de Recursos Materiales 214-30801019567900-2016-U Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Céd. Jurídica 4-000-001021

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA 214 PROPÓSITO DEL AVALÚO BANCO NACIONAL DE COSTA RICA BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 03 - CARTAGO 08 - EL GUARCO 01 - EL TEJAR - URBANIZACIÓN LAS CATALINAS

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Del Hotel El Guarco, 150m este, 60m sur, 60m oeste, casa de dos niveles a mano derecha, Urbanización las Catalinas, casa 78-kk REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 286.31 m2 C-916242-2004 Identificador Predial 286.31 m2 30801019567900 Diferencia de medidas Porcentaje: 0.00% 0.00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢27,781,804.54 ¢49,954,737.40

₡77,736,541.94

Setenta y siete millones setecientos treinta y seis mil quinientos cuarenta y un colones con 94/100.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

10

meses ¢49,954,737.40

Liquidez del bien

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

El bien en estudio es propiedad del Banco Nacional de Costa Rica

Nombre del Perito

Erick Cruz Angulo

Tipo de Profesional Número de registro

arquitecto A- 14644

Identificación N°

Fecha inspección: 23 agosto 2016 Fecha informe: 23 agosto 2016 Números telefónicos para contacto 8847-3679 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] / [email protected]

Media Alta

SÍ

Firma del Perito 1-0964-0442

ERICK CRUZ ANGULO (FIRMA)

Digitally signed by ERICK CRUZ ANGULO (FIRMA) Date: 2016.08.24 10:31:58 -0600

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 286.31 Nivel 0 Forma (Amrc) 0.637 Ubicación 5 Servicios 1 4 Servicios 2 16 Tipo de Vía 3 Negociación 1 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 4 5 6 N° 1 2

214-30801019567900-2016-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 122,271.00 119,655.00 157,895.00 229.00 0.9283 192.22 0.8756 133 0.7745 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 1 0.7984 0.8 1.0000 1 0.7984 3 0.9503 5 1.0000 5 1.0000 4 1.0000 4 1.0000 4 1.0000 16 1.0000 16 1.0000 16 1.0000 3 1.0000 3 1.0000 3 1.0000 0% 1.0000 10% 0.9000 10% 0.9000 0.7043 0.7880 0.5565 86,117.83 94,292.93 87,872.47

FACTOR 1.0000 1.0000 1.0000

4 Factor 152,247.00 150 0.8062 0 1.0000 1 1.0000 5 1.0000 4 1.0000 16 1.0000 3 1.0000 10% 0.9000 0.7256 110,467.38

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡97,034 /m2 Valor ajustado ¢97,034 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1.0000 Área 286.31 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢97,034.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢27,781,804.54 LINDEROS ACTUALES Mutual Cartago de Ahorro y Préstamo Calle Publica Lote 79 KK Lote 77 KK

Tapia mampostería, Lote en verde Acera de concreto y calle de asfalto Pared mampostería, vivienda Pared mampostería, vivienda

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 505,581 505,564 505,577 505,582

PRECISIÓN

4

± 5m

Altitud

NORTE 1,088,628 1,088,632 1,088,604 1,088,607

1,327 1,327 1,327 1,327

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Base de Datos 8827-8107 13/2/16 Lote en verde a la venta, contacto Evelyn Poveda Coordenadas Este 505,627 Norte 1,088,522 Lote en verde a la venta, contacto Alfredo

Oferta

6051-1835 Coordenadas Este 505,917

Norte

Coordenadas Este

Norte

Oferta

3

5 Factor 146,667.00 150 0.8062 0 1.0000 1 1.0000 5 1.0000 4 1.0000 16 1.0000 3 1.0000 10% 0.9000 0.7256 106,418.64

Propiedad en verde a la venta. http://www.anunciosclasificados.cr/imagen/lotehabitacional-cartago-resid-las-catalinas-21-000-00000_0_CARTAGO-1 Propiedad en verde a la venta Oferta https://www.crcasasymas.com/anuncios?id=494726 1

23/8/16 1,088,761 23/8/16

23/8/16 Coordenadas Este

Norte

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Tipo de ruta Terciaria Material Asfalto Ancho de vía 7.00 m Acera SÍ Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

214-30801019567900-2016-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Cuneta NO Alcantarillado pluvial SÍ Cordón SÍ ACCESO A LA FINCA Calle pública

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS ICE Internet por Cable JASEC Jardínes y Parques JASEC Transporte Público AyA Edificios Comerciales ICE Recolección de basura Edificios públicos / comunales Teléfono Agua y Electricidad

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ NO

TIGO a 250 m a 200 m a 200 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Alta Actividad del lugar

a0m

Residencial

El bien cuenta con la disponibilidad de todos los servcios, sin embargo al encontrarse deshabitada, todos los servicios han sido desconectados.

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios

S1 S2

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS 7.00 m Nivel sobre calle: 28.00 m Pendiente % 0 4 Tipo de vía: 3 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Río Distancia 580.00 m Topografía Plana Pendiente

0.00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 91.00% AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

22/8/16

NO HAY OBSERVACIONES

Se realiza avalúo de a la propiedad ubicada en la Urbanización Las Catalinas, Tejar del Guarco de Cartago, la cual en el momento de la visita cuenta con dos apartamentos, uno por nivel.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Estacionamiento Planta alta Planta baja Terraza Pilas TOTAL

Área m2 25.00 100.00 95.00 10.50 230.50

V. Unit. ¢ / m2 150,000 305,500 305,500 213,850

VRN ¢ 3,750,000 30,550,000 29,022,500 2,245,425 65,567,925

VUT años 50 50 50 50

Forma de explotación Tapia posterior

Área m2 18.80

V. Unit. ¢ / m2 72,000

VRN ¢ 1,353,600 1,353,600

VUT años 30

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años

TOTAL Forma de explotación

TOTAL

-

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 8 R 0.9072 8 R 0.9072 8 R 0.9072 8 I 0.9072

214-30801019567900-2016-U Factor Estado 0.8190 0.8190 0.8190 0.9191

OBRAS COMPLEMENTARIAS Edad Factor Factor Estado años Depre. Estado 8 I 0.8311 0.9191 #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 2,786,250.00 22,698,600.00 21,563,670.00 1,872,255.00 48,920,775.00

VUR años 37.2 37.1 37.1 41.7

Valor Unitario Final ¢ / m2 111,450 226,986 226,986 178,310

VNR ¢ 1,033,962.40 1,033,962.40

VUR años 22.9 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 54,998 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢48,920,775.00 ¢1,033,962.40

¢49,954,737.40

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-30801019567900-2016-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Apartamentos Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: n/a Número de Contrato CFIA: n/a Documentos de construcción adicionales: n/a Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 130.50 m2

Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3

n/a Número permiso construcción:

Porcentaje de cobertura:

% de avance

Previstas para calentadores eléctricos

Paredes

n/a

Nombre

Vigas y columnas de concreto Primer nivel externas e internas en mampostería, segundo nivel externas en mampostería, divisiones internas en gypsum Concreto colado Tapicheles en mampostería, precintas de fibrolit, cerchas en RT Láminas HG, con canoas y bajantes en HG. Aleros en láminas de fibrolit, intenos en láminas de fibrolit Ceráminca Paredes acabadas en pintura, con ventanas en aluminio bronce Cada apartamento cuenta con sala, comedor, pilas y tendido y tres dormitorios Cuatro cuartos de baño normales

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Ninguno

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

46%

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC03

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura

Avance:

Ninguno

2 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Paredes Pisos

8

SI

TOTAL 100%

SI Diyuntores Regular

Ubicación Según muestreo realizado en sitio Estado Físico y Mantenimiento: Regular Cielos Deficiente Regular Cubierta Regular

Apreciación visual de desplome Pisos Ninguno

Cielos

Ninguno

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Los valores de reposición que se incluyen en el presente avalúo se calcularon con base en el "Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva" del Ministerio de Hacienda publicados para el 2015. Para el cálculo de los valores unitarios de reposición, se restaron los costos de los elementos con los que no cuenta el bien en este momento, como lo son: placas y breakers de instalación eléctrica, puertas, lavatorios de losa sanitaria en los baños, fregadero y grifería. El estado de la instalación eléctrica se contempla como regular. A pesar de estar entubada, no cuenta con lámparas, algunos apagadores, tomacorrientes y no tiene los breakers del centro de carga. El estado de conservación se contempla como regular, ya que requiere reparaciones simples, como lo son arreglos en agrietamientos y desprendimientos de pintura, principalmente al exterior de la vivienda, cambios parciales en los cielos ya que algunas láminas se encuentran con problemas de humedad. No se asume responsabilidad por la estabilidad de los terrenos, ni presencia de niveles freáticos superficiales. Dado que el presente informe tiene el alcance de un avalúo bancario, los datos aportados en este informe no incluyen la realización de pruebas geotécnicas y/o estructuras sobre el emplazamiento y/o edificaciones. Por la misma razón, no se revisa el diseño estructural, la resistencia y durabilidad de las construcciones existentes o que a futuro pudiesen ser edificadas sobre el terreno valorado. Esto es responsabilidad exclusiva del profesional responsable del proyecto ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos y las demás instituciones relacionadas. No se asume responsabilidad por vicios ocultos. No se realiza levantamiento topográfico por lo que los datos indicados en los planos de catastro se asumen correctos, a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre lo indicado en el plano de catastro y el estudio registral de la propiedad. El suscrito valuador da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al código de conducta relativo a ética, competencia, revelación de información y confección de informe de avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación. Así mismo da fé de que no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

UBICACIÓN

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 214-30801019567900-2016-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

REFERENCIA 1

REFERENCIA 3

REFERENCIA 4

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7 214-30801019567900-2016-U

REFERENCIA 2

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

VISTA SUR

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8 214-30801019567900-2016-U

VISTA ESTE

FRENTE PROPIEDAD

FACHADA

MEDIDORES

TAPIAS ACCESO PROPIEDAD

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO Primer nivel

Cocina

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9 214-30801019567900-2016-U

Sala comedor

Dormitorio 1

Dormitorio 2

Cuarto de baño

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Area de pilas

Dormitorio principal

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9 214-30801019567900-2016-U

Patio

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO Segundo nivel

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 10 214-30801019567900-2016-U

Escalera acceso segundo nivel

Sala comedor

Cocina

Dormitorio 1

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO Segundo nivel

Dormitorio 2

Cuarto de baño

Dormitorio principal

Area de pilas

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 11 214-30801019567900-2016-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO Segundo nivel

Sistema eléctrico

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 12 214-30801019567900-2016-U

Tableros 1 nivel

Tableros segundo nivel

Deterioro pintura a

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO Segundo nivel

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 13 214-30801019567900-2016-U

22/8/16 1:31 p

REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 195679---000

PROVINCIA: CARTAGO FINCA: 195679 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: LOTE SETENTA Y OCHO DEL BLOQUE KK TERRENO PARA CONSTRUIR SITUADA EN EL DISTRITO 1-EL TEJAR CANTON 8-EL GUARCO DE LA PROVINCIA DE CARTAGO LINDEROS: NORTE : MUTUAL CARTAGO DE AHORRO Y PRESTAMO SUR : CALLE PUBLICA EN ROTONDA ESTE : LOTE NUMERO SETENTA Y NUEVE BLOQUE KK OESTE : LOTE NUMERO SETENTA Y SIETE BLOQUE KK MIDE: DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CON TREINTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS PLANO:C-0916242-2004

ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO INSCRITA EN 3-00039459 000 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 60,400,000.00 COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: SESENTA MILLONES CUATROCIENTOS MIL COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2016-00301091-01 CAUSA ADQUISITIVA: REMATE FECHA DE INSCRIPCIÓN: 12 DE MAYO DE 2016 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 22-Agosto-2016 a las 13.30.05 horas Emitido el 22-08-2016 a las 13:30 horas

Informe registral a

about:blank

Página 1

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO Segundo nivel

Plano catastro a

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 14 214-30801019567900-2016-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO Segundo nivel Factor extension urbano Fe Alt Alv α β Factor ubicación Fua Alt Alv Fu Ulv Ult k Definición de Fua Definición de k Sector comercial Sector residencial Factor frente urbano Ff Flv Flt y Factor tipo vía Ftv vft vfv Factor regularidad Fr Rlv Rlt ρ η Rlv Alv Amrc Alt Factor servicios 1 Fs1 S1lv S1lt

Factor pendiente Fp Plt Plv Factor servicios 2 Fs2 S2lv Factor extension urbano S2lt Fe Alt Alv α β Factor regularidad Fr Rlv Rlt ρ η Rlv Alv Amrc Alt Factor servicios 1 Fs1 S1lv S1lt

Factor regularidad Fr Rlv Rlt ρ η Rlv Alv Amrc Alt Factor servicios 1 Fs1 S1lv S1lt

0.974 150 286.31 0.950 5 3 -0.0255 FALSO 0 1 1.000 7 7 0.25

1.000 3 3

1.322 1.748 1 0.50 0.5 1.748 286.31 m2 163.79 m2 150

1.000 16 16 0.774 133 286.31 0.33 0.33 1.580 1.748 0.7 0.50 0.5 1.748 286.31 m2 163.79 m2 133

Factor servicios 2 Fs2 S2lv S2lt

1.000 16 16

1.000 16 16

Factor regularidad Fr Rlv Rlt ρ η Rlv Alv Amrc Alt Factor servicios 1 Fs1 S1lv S1lt

Memoria cálculo a

1.000 4 4

Factor servicios 2 Fs2 S2lv S2lt

Factor tipo vía Ftv vft vfv

1.000 4 4

1.478 1.748 0.8 0.50 0.5 1.748 286.31 m2 163.79 m2 192.22

1.000 0 0

Factor nivel Fn Nlt Nlv k2 k1 Factor ubicación Fua Alt Alv Fu Ulv Ult k Definición de Fua Definición de k Sector comercial Sector residencial Factor frente urbano Ff Flv Flt y

1.000 0 0

0.876 192.22 286.31 0.33 0.33

Factor pendiente Fp Plt Plv

Factor extension urbano Fe Alt Alv α β

1.000 4 4

1.000 0 0

214-30801019567900-2016-U Factor extension urbano Fe Alt Alv α β

0.806 150 286.31 0.33 0.33

Factor pendiente Fp Plt Plv

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 14

0.806 150 286.31 0.33 0.33

1 0 0.00 m 0 0 1.000 150 286.31 1.000 5 5 -0.0255 FALSO 0 1 1.000 7 7 0.25

1.000 3 3

1.322 1.748 1 0.50 0.5 1.748 286.31 m2 163.79 m2 150 1.000 4 4

Factor pendiente Fp Plt Plv

1.000 0 0

Factor servicios 2 Fs2 S2lv S2lt

1.000 16 16