BOLETÍN NOTICIAS D I C I E M B R E N º 6 8
SUMARIO “El vuelo de los zorzales”,
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“El vuelo de los zorzales”, publicado en noviembre, nuevo libro de Manuel Medina
cado en noviembre, nuevo libro
poemas que hablan del amor, la vida, la familia y la Navidad. Esta obra cuenta con una dedicatoria muy especial a Amelia, su mujer y es un reflejo de acontecimientos y situaciones de la vida que según palabras del autor "son la energía que hace posible que merezca la pena haber escrito este libro". “El vuelo de los zorzales”, editado por Xerión (editorial con sede en Aranjuez), salió a la venta el 29 de noviembre.
de Manuel Medina. Óscar
Marrugat:
“Las
entidades
bancarias
hacen
seguimiento a los clientes para evitar
desenlaces
negativos”. Riesgos y oportunidades
de
Este libro, sentido y entrañable, ha contado con Eduardo Torres-Dulce, ex Fiscal General del Estado y actual Of Counsel de Garrigues, como prologuista.
la
inversión inmobiliaria. El futuro del Mercado
Hipotecario
en España. Medina
Cuadros,
Patrocinador Plata de la Alianza Empresarial para la
Manuel Medina introduce en su nuevo libro "El vuelo de los zorzales" un recopilatorio de
Óscar Marrugat: “Las entidades bancarias hacen seguimiento a los clientes para evitar desenlaces negativos”
Vacunación
la política, jurisprudencia, entidades bancarias y empresas, entre los que se encontraba Elena Medina Cuadros, Socia y Directora de Medina Cuadros Procuradores.
Infantil. “Las ventajas de la
anonimización
en los despachos de abogados”. Medina
“El vuelo de los zorzales” es el decimoterce r libro escrito por Manuel Medina. Anterior-
mente escribió: “Campo olvidado” (1977), “Amelia” (1986), “Juan Carlos I: Un rey para la humanidad” (1988), “Guía práctica del aceite de oliva” (2000), “Prejubilación ¿premio o pesadilla?” (2001), “Las cuatro estaciones de la vida” (2004), “Conducir en España y no morir en el intento” (2005), la autobiografía “La conquista de la vida” (2005), “Los misterios de la noche de San Juan” (2007), “El éxito de la humildad” (2008), “Próxima estaci ón, Cataluña” ( 2011) y “Próxima estación, Madrid Atocha” (2014), en cuyas presentaciones logró reunir a más de mil personas incluidas las primeras instancias del sector judicial español.
Cuadros,
más cerca. Con el título ‘Al servicio de los madrileños’, el Ilustre Colegio de Procuradores de Madrid celebró unas jornadas dedicadas a asuntos de actualidad que preocupan y ocupan a los ciudadanos, donde participaron expertos en asuntos como la reactivación del ciclo económico, la violencia de género o la vivienda. Óscar Marrugat, Director Jurídico de Medina Cuadros, participó en la mesa redonda dedicada al derecho a la vivienda y a la propiedad privada. El debate, que se celebró en la sede del Consejo General de Procuradores, contó con la presencia de relevantes personalidades de
Óscar Marrugat comenzó su exposición partiendo de la premisa de la crisis económica que dio lugar al estallido de la burbuja inmobiliaria y del sector financiero. A partir de ahí realizó un detallado análisis de la situación actual desde una perspectiva social, institucional y legislativa en la práctica procesal de los tribunales. Óscar Marrugat continuó explicando las principales líneas de actuación a nivel social de las instituciones, administraciones implicadas y organismos con competencias, destacando figuras creadas a raíz del problema, como por ejemplo el Fondo Social de Vivienda y otras entidades, diseñadas para intentar ayudar en la medida de lo posible a las personas y familias con mayores riesgos y más vulnerables. En cuanto al ámbito legislativo, Óscar Marrugat repasó las principales novedades legislativas, nacionales y comunitarias, surgidas durante la crisis para intentar paliar los
efectos de la misma en el orden jurídico. Para ello, realizó un análisis de las principales innovaciones que afectan a los procedimientos de ejecución hipotecaria incluyendo disposiciones que, sin tener rango de ley, persiguen el mismo efecto, como puede ser el Código de Buenas Prácticas Bancarias. El Director Jurídico de Medina Cuadros, basándose en la experiencia de este despacho en la materia y su vinculación especial con las principales entidades financieras del país, a las que Medina Cuadros presta sus servicios jurídicos desde hace más de 38 años, hizo especial énfasis en el programa y línea de trabajo desarrollado por CaixaBank, fundamentalmen te a través de su Obra Social, ofreciendo datos concretos sobre el particular en cuestiones como la promoción y cesión de viviendas para uso social, las estrategias de prevención y seguimiento de los clientes en riesgo de impago o exclusión con el objetivo primordial de evitar un desenlace negativo mediante la reestructuración de la deuda.
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Riesgos y oportunidades de la inversión inmobiliaria Este artículo se publicó el día 10 de n o v i e m b r e e n www.elderecho.com.
Rafael Romero Garzón Dpto. Civil Mercantil Medina Cuadros Granada
A estas alturas resulta ya casi reiterativo decir que la crisis económica derivada de la burbuja de precios que se alcanzó en el mercado inmobiliario es uno de los mayores procesos económicos recesivos que ha sufrido este país en los últimos cien años, solo superado por el periodo de guerra civil y años posteriores de bloqueo internacional. La burbuja especulativa que se desarrolló, impulsada por la unión de los elementos que intervienen clásicamente en todos estos procesos: crecimiento productivo, exceso de liquidez financiera, y falta de vigilancia de la autoridad económica, se vio ampliada e impulsada como consecuencia del proceso de integración de la moneda única europea y sus bajos tipos de interés y por la extraordinaria prolongación del ciclo económico que prácticamente duró doce años. Los excesos (un concepto redundante ya que una burbuja especulativa es siempre un exceso) de los diversos actores del proceso, permitieron que se alcanzara una situación que era mas peligrosa de lo que se preveía. Solo faltaba la chispa de una crisis financiera internacional que sellara una de las vías de impulso de la burbuja: la liquidez sin límite, para que la burbuja estallase. Este gráfico refleja como ha sido la evolución del precio medio tanto de la vivienda nueva como de vivienda usada, pero es en su sectorización y desglose por zonas y categorías donde se encuentran las claves que resumiremos sin someter al lector al suplicio de cuadros y estadísticas. Y esa sectorización demuestra, primero que la subida no es general: las zonas del país en que es más persistente la mejora de la actividad productiva logran un incremento de precio mas acusado tanto por regiones como en las grandes ciudades (Madrid, Navarra, Cataluña) mientras que las zonas de expansión en las poblaciones periféricas, los llamados pueblos dormitorio, o aquellas que fueron recalificadas y sirvieron como sistema de inversión especulativo masivo, en las franjas mediterrán e a s , p e r ma ne c e n e s ta nc a dos cuando no siguen retrocediendo. Y es en este punto donde, como despacho global, nos correspon-
de la obligación de asesorar a nuestros clientes exponiendo los riesgos que debe evaluar si está pensando en efectuar alguna inversión inmobiliaria, y que, muy resumidamente y dejando aparte los sucesos favorables o desfavorables de menor proba bilidad (aquellos cuya probabilidad de ocurrir presenta una desviación típica elevada) serían en nuestra opinión: 1º.- El primer riesgo es la debilidad del mercado interior. Los incrementos de actividad con el tirón de las exportaciones y el turismo, no son suficientes para estabilizar una subida de las rentas del trabajo, que se encuentran muy limitadas por la depreciación de los salarios, la caída del número de trabajadores activos y la inseguridad laboral, así como la edad avanzada de los trabajadores con rentas más altas, que piensan más en su jubilación que en invertir a largo plazo, y que están llevando a niveles récord la tasa de ahorro y de caída de endeudamiento de las familias. 2º.-El segundo riesgo es la pérdida de población. Desde 2012 existe una pérdida constante de población derivada de la baja tasa de natalidad y sobre todo de la salida de inmigrantes hacia otros países con mayores expectativas. Así, E spa ña ha p a sad o de 47.265.321 a 46.524.943 habitantes de 2012 a final de 2015, y sigue bajando. 3º-El tercer riesgo es la cantidad de inmuebles usados pendientes de salir al mercado. La actuación política frente a la crisis financiera se adoptó en forma dispar en cada país. En el nuestro, con una larga tradi-
ción de intervencionismo y buenismo económico, que siempre se paga con dinero público, se pergeñó después de dos o tres años de titubeos y errores, una política de patada adelante. Una parte esencial fue el rescate bancario con un préstamo a quince años sin intereses a fin de que las entidades financieras pudieran aguantar en su balance la enorme masa de activos inmobiliarios y préstamos vinculados al sector y con el traspaso a la SAREB de aquellas operaciones que prácticamente mantenían en situación
de quiebra al sistema de cajas de ahorros. - Nuestra primera recomendación es que asuma el precio del bien como un marco de referencia donde debe integrar todos los elementos que debe ponderar: su capacidad financiera, la estructura de su patrimonio, el uso que le va a dar, el plazo que tiene previsto mantenerla y la pérdida máxima que está dispuesto a asumir. El verdadero precio de todas las cosas, lo que todas las cosas cuestan realmente al hombre que quiere adquirirlas es el esfuerzo y la molestia que supone adquirirlas Adam Smith economista y filósofo (1723-1790) En la situación actual, y circunscribiéndonos a la inversión en vivienda, nuestra recomendación se centra en: Viviendas situadas en zonas de nivel económico medioalto. La previsible poca expansión urbanística derivada del incremento de nuevas viviendas en el mercado y la caída de la población hace que los centros urbanos se contraigan a largo plazo dejando amplias zonas periurbanas en situación de marginalidad En caso de segunda vivienda o inversión turística primar las zonas que tienen un carácter restringido en su expansión. Un piso en primera línea de playa no perderá nunca su situación privilegiada ya que no cabe una expansión de la construcción en esa zona. No rebasar el porcentaje recomendado máximo de esfuerzo financiero del 30 a 35 % de la renta disponible pero calculado a un tipo de interés del 5 % que es el tipo medio de interés en Europa, calculado sobre la base de los existentes en los cinco años anteriores a la crisis. Mantener, en caso de compra de vivienda habitual, un nivel mínimo de ahorro equivalente a seis meses de salario neto. Si se trata de una compra con carácter inversor será necesaria una ponderación de las carteras (liquidez, valores, inmuebles, ahorro vinculado-seguros inversión y planes pensiones-y del patrimonio inmobiliario preexistente, en relación a la edad del cliente y sus expectativas. Un inmueble ha sido, es y será una buena inversión si el esfuerzo real para adquirirla es razonable, si su valor intrínseco es previsible que no se vea alterado salvo por circunstancias excepcionales ajenas al desarrollo de su propio mercado y se obtiene con su posesión una renta o disfrute que justifique tener bloqueados esos recursos.
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El futuro del Mercado Hipotecario en España entidades crediticias: obtención de liquidez y desaparición de las carteras de los balances con la consiguiente minoración de sus provisiones para riesgos, al haberse traspasado dicho riesgo al Fondo. Mediante los Fondos de Inversión las grandes entidades financieras se han desprendido de aproximadamente el 55% de sus carteras inmobiliarias. Este porcentaje se irá incrementando paulatinamente, produciéndose así una institucionalización y objetivación del mercado hipotecario. Este artículo se publicó en la revista mensual Iuris&Lex de El Economista. La grave crisis económica padecida en nuestro país durante los últimos años ha incrementado sustancialmente la tasa de morosidad, singularmente en los créditos con garantía hipotecaria. Como consecuencia de las ejecuciones judiciales realizadas por el impago de dichos créditos, las entidades financieras han incrementado notablemente sus carteras inmobiliarias creando sociedades filiales para la gestión de las mismas y convirtiéndose, indeseadamente, en las principales compañías inmobiliarias del país. Este acaparamiento de bienes raíces supone un problema para las entidades crediticias, pues el negocio principal bancario lo constituye la mediación en los mercados de capital y el otorgamiento de créditos, no la administración y compraventa de inmuebles. Así estas carteras se han integrado en el pasivo de sus balances y les ha obligado a dotar cuantiosas provisiones para cubrir las posibles pérdidas por su gestión. La solución a este problema son los Fondos de Inversión y, en particular, los Fondos de Titulización de Activos. Estas Instituciones de Inversión Colectiva fueron creadas por el Estado con el objeto de atraer capital extranjero. El mecanismo es sencillo: un banco vende una cartera de bienes inmuebles con un descuento a un Fondo, obteniendo éste su margen de beneficio del descuento obtenido y la eficiencia en la administración de la cartera. Con ello se consigue un doble objetivo para las
Desde un punto de vista jurídico, la cobertura legal para la venta de los lotes de bienes inmuebles a los Fondos de Inversión se recoge en el Código Civil, arts. 1526 y ss., bajo la rúbrica Transmisión de créditos y demás derecho incorporales. Respecto caso concreto de los Fondos de Titulización de Activos, la regulación normativa se recoge en la reciente Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial y en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, donde su art. 15 reconoce a las Entidades financieras la potestad “hacer participar a terceros (en nuestro caso los Fondos) en todo o en parte de uno o varios créditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisión de títulos valores denominados participaciones hipotecarias” manteniendo dichas entidades financieras la titularidad del crédito. Son múltiples las firmas jurídicas creadas ad hoc para gestionar los Fondos: Hipoges, Aktua, Copernicus, etc. Por otro lado, los despachos profesionales ya existentes seguirán prestando sus servicios a los bancos, pero deben centrar sus esfuerzos en desempeñarlos también para los Fondos de Inversión al constituir una atractiva vía de negocio. Los Fondos de Titulización, como especialización de los Fondos de Inversión, son entes carentes de personalidad jurídica administrados por las denominadas Sociedades Gestoras. En nuestro país, según la Comisión Nacional del Mercado de Valores, existen las siguientes: Europea de Titulización, Gesticaixa, Gestión de Activos Titulizados, Haya Titulización, Intermoney Tituliza-
ción, Santander de Titulización y Titulización de Activos. La mayoría dependen directamente de las 6 grandes entidades financieras (BBVA, Santander, Caixabank, Bankia, Popular y Sabadell) mientras otras son orgánicamente independientes, pero funcionalmente están subordinadas a estos grandes bancos. Por lo tanto, debemos diferenciar el Fondo de Titulización, integrado la mayoría de las veces por capital extranjero, y la Sociedad Gestora creada para la operatividad del Fondo.
Se trata de un número elevado de Fondos formados con miles de millones de euros, cuyo número crecerá indudablemente. Si bien es cierto que desde el año 2013 ha bajado la calificación crediticia de los Fondos de AAA a A-BBB por la menor calidad de los activos con los cuales se han formado, no es menos cierto que sigue siendo una magnífica oportunidad de negocio. Por otra parte, al quedar liberados los bancos del lastre que les suponen las carteras inmobiliarias y conseguir ingresos por la venta de las mismas a los Fondos, podrán conceder más crédito a ciudadanos y compañías en unas condiciones menos estrictas que las existentes hasta ahora. Enrique García Soler Abogado en Medina Cuadros
Medina Cuadros, Patrocinador Plata de la Alianza Empresarial para la Vacunación Infantil El despacho Medina Cuadros es un referente en la solidaridad, por este motivo dedica una parte económica importante a la colaboración en proyectos para ayudar a los más necesitados. Un año más, Medina Cuadros ha renovado el compromiso con la Alianza Empresarial para la Vacunación Infantil, promovida por ‘La Caixa’, a través de su Obra Social y en colaboración con Gavi the Vaccine Alliance. Este año, la aportación económica y solidaria de esta Firma se dedicará a la distribuci ón de l a vacuna neumo có cica en Mozambique. Esta medida de prevención sanitaria servirá para proteger a la población infantil contra la neumonía, que es la principal causa de mortalidad infantil en niños menores de cinco años. Gavi the Vaccine Alliance valora la solidaridad y la entrega de Medina Cuadros, un despacho siempre comprometido con ayudar a los más necesitados, por ello lo reconoce como PATROCINADOR PLATA de la Alianza Empresarial para la Vacunación Infantil y le
ha entregado un Certificado que valora su generosidad y su contribución desinteresada a esta causa. Gavi the Vaccine Alliance nació en el año 2000 como un partenariado público-privado cuya misión se centra en salvar la vida de los niños y proteger la salud de la población aumentando el acceso a la vacunación en los países más pobres. Desde su inicio Gavi ha vacunado a 600 millones de niños y ha evitado 7 millones de muertes prematuras. El Instituto de Salud Global-IS Global es también colaborador estratégico de la Alianza Empresarial para la Vacunación Infantil. IS Global es una innovadora alianza entre instituciones académicas, gubernamentales y filantrópicas, promovida por la Obra Social ‘La Caixa’ cuya misión es mejorar la salud y el desarrollo de las poblaciones más vulnerables situadas fundamentalmente en Latinoamérica, África y Asia, a través de la generación, transmisión y aplicación del conocimiento.
Medina Cuadros Abogados asesora desde 1978 a cientos de empresas y particulares. Con sede en las principales ciudades de España (Madrid, Valencia, Sevilla, Jaén, Granada, Santiago, Las Palmas) y alcance hasta América Latina (Ciudad de México), más de cuatrocientos profesionales prestan asistencia en diferentes áreas del derecho: Mercantil, Civil, Concursal, Penal, Procesal, Inmobiliario, Deportivo, Laboral y Gestión de Recobro.
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Hermanos Bécquer, 8–1ª Planta, 28006 Madrid Tlf. +34 91 562 53 23 | Fax +34 91 411 95 79 www.medinacuadros.com |
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“Las ventajas de la anonimización en los despachos de abogados” José Ramón Moratalla Escudero es abogado y Coordinador de Análisis de Mercado e Inte ligen cia Competitiva en Lefebvre – El Derecho. Recientemente la AEPD ha publicado una guía para fomentar el uso de la reutilización de la información del sector público. Publicación que se ha acompañado de otro documento que lleva por título “Orientaciones y garantías en los procedimientos de anonimización de datos personales”. Así, a la luz de la Directiva, por anonimización cabría interpretarse cualquier proceso o tratamiento de la información que imposibilite la identificación del interesado (según el Considerando nº 26). Algo parecido a lo que la Ley Alemana Federal de Protección de Datos de 1990 ya abordaba cuando se refería a “despersonalización”: Cuestiones también que plantea la anonimización -o también conocida como disociación de los datos-, son por un lado la condición de reversibibilidad o por el contrario de irreversibilidad al que se ve abocado el proceso, y por otro, su distinción con la pseudoanonimización, un proceso este sí reversible consistente en codificar el dato. Si la disociación es irreversible, estaríamos frente a una anonimización completa y la información anónima resultante –carente de datos personales- quedaría ajena y exenta de la aplicación de la normativa de protección de datos personales. Sin lugar a dudas se trata de una cuestión de calidad de la disociación de los datos o anonimización. Entre otras muchas posibles razones o ventajas -pensando ya en prepararse e incluso adelantarse a la hora de afrontar los retos que en el tratamiento de datos traerá consigo la entrada en vigor en Mayo 2018 del nuevo Reglamento General Europeo de Protección de Datos que para un despacho
de abogados depara la aplicación de técnicas de disociación y anonimización en el tratamiento de los datos-, destacamos las siguientes: 1.- Da cumplimiento a las exigencias normativas vigentes en materia de protección de datos personales. 2.- Refuerza la seguridad de la información y complementa a las medidas de ciberseguridad habilitadas en el despacho para hacer frente a posibles amenazas exteriores (ejemplo con la encriptación de la información y sus comunicaciones). 3.- Minimiza el riesgo de fuga de información que pudiera ocasionarse dentro del despacho. 4.- Asegura el capital intelectual estratégico del despacho. Nos referimos no tanto a la información contenida en los propios expedientes, como de las propias estrategias legales y procesales seguidas con los clientes y colaboradores en los asuntos y casos tratados. 5.- Confiere orden, trazabilidad y fiabilidad en la gestión del conocimiento del despacho en base al principio de Accountability en la gestión de la información sometida a los procesos de disociación. 6.- Cumple también con los requerimientos legales en el plazo de conservación de los datos de carácter personal (artículos 4.5 LOPD y 8.6 del Reglamento, también en este sentido ver el Informe C.J. nº 3/2012 del Consejo General de la Abogacía Española). 7.Salvaguarda la confidencialidad de las comunicaciones, tanto entre los propios integrantes del despacho como en las relaciones con el cliente y colaboradores. 8.- Permite la reutilización de la información por los gestores del conocimiento del despacho y despeja la posible implementación de tecnologías cognitivas en este ámbito. 9.- Posibilita el derecho de portabilidad de la información que asiste al cliente del despacho o –en todo caso- al titular de los datos personales, derecho contemplado en el nuevo Reglamento General Europeo de Protección de Datos. 10.- En colación con la anterior ventaja citada, la anonimización habilita la transacción de datos entre distintas soluciones informáticas y de software existentes en materia de gestión
de expedientes o gestión de despachos, de análisis de riesgos legales, de compliance, etc. 11.- Aporta beneficios en el ámbito de cloud hosting al abrir enormemente el abanico de lugares a elegir en los que residenciar la información anonimizada. 12.- Allana igualmente -una vez que nos encontramos ante un entorno de Open Data - la aplicación de técnicas de Big Data en la explotación de la información del despacho. 13.- Apoya la labor de la figura del responsable de tratamiento de datos del despacho en la obligada aplicación del principio de la responsabilidad activa recogido en el nuevo Reglamento General Europeo, y facilita las auditorías que en este sentido se habrán de realizar frente a los riesgos de reidentificación. 14.- Ahorra en costes, pues al minimizar riesgos genera rentabilidad. La anonimización como la privacidad es un activo para el despacho si bien es preciso tener presente que la auditoría del riesgo de privacidad deberá necesariamente comprender todo el ciclo de vida del dato. 15.- Posiciona al despacho en referente de calidad, confianza y transparencia. Así, la anonimización supondrá una nueva ventaja competitiva diferencial que tendrá su peso en la captación y fidelización de clientes Por todo ello, la propuesta de incluir en la contratación de los servicios de los despachos de abogados una nueva cláusula basada en el consentimiento que habrá de prestar el cliente para que el despacho pueda proceder a la anonimización, así como en la aprobación de la facultad por parte del despacho de reutilización de la información que se genere con ocasión de la relación entre las partes, y que previa y completamente se haya anonimizado, supondrá el paradigma de la transparencia en cuanto a la gestión de la información y tratamiento de datos personales se refiere. En este sentido, hago mías las palabras de Daniel López Carballo, cuando afirma: “transparencia y protección de datos son dos conceptos que no tienen por qué encontrarse enfrentados”. José Ramón Moratalla
Medina Cuadros más cerca Madrid Hermanos Bécquer, 8 - 1ª 28006 Madrid Tlf. 91 562 53 23 // Fax 91 411 95 79
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Jaén Paseo de la Estación, 3 23007 Jaén Tlf. 953 24 40 30 //Fax 953 24 05 03
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