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ABC INMOBILIARIO

El envejecimiento remueve los cimientos del mercado ∑El cambio demográfico disparará la inversión en residencias y espacios colaborativos, el gasto en reformas para la accesibilidad y el uso de la vivienda como complemento de la pensión secuencia, se crearán menos hogares, esta nueva realidad demográfica abrirá vías de negocio alternativas. A ello se actores como el envejeci- une la falta de plazas en residencias exismiento demográfico, con tentes en en la actualidad en nuestro un segmento de personas país que, con 4,3 camas por cada 100 mayores cada vez más nu- personas mayores de 65 años, se sitúa meroso en España y en el por debajo del ratio de cinco recomenresto de Europa, y el au- dado por la Organización Mundial de mento de la esperanza de vida revolu- Salud (OMS), tal y como se concluye en cionarán el negocio inmobiliario en un informe publicado a finales de 2018 nuestro país. De hecho, la cuota de ha- por CBRE. La consultora calcula que la bitantes de más de 65 años pasará del demada se disparará hasta 200.000 ca19,2% actual al 25,2% en 2033, según da- mas adicionales en 2030 y hasta 400.000 tos del INE. Además, otra muestra que en 2050 en línea con las recomendaciocertifica la inversión de la pirámide po- nes de la OMS. «La inversión proyectablacional reside en que si ahora el gru- da en residencias en España fue de 2.000 po más numeroso es el millones de euros de 2015 que va de los 40 a los 44 a 2017, pero existe la posiaños, en esa fecha pasará bilidad de que este impora ser el de 55 a 59 años. No te se duplique en cinco ó camas solo está previsto que los seis años con la entrada en residencias por futuros seniors pertenede inversores internaciocada 100 personas cientes a la denominada nales», explica Enrique generación del «baby mayores de 65 años es Barrasa, socio director de boom» sean el motor del el ratio en España, por la firma de asesoramienconsumo, también modi- debajo del recomenda- to financiero Kiplai. «Se do por la OMS ficarán las reglas del merespera un auge de la incado inmobiliario con una versión en estos activos, previsión del crecimiencon una actividad muy into de la demanda de platensa en las capitales de zas en residencias y otros provincia y en los entorde la población nos urbanos», puntualiservicios relacionados con española tendrá más viviendas y apartamentos za. En efecto, del análisis de 65 años en 2033. compartidos, reformas y de CBRE también se exadaptación de espacios y Además el grupo más trae que el capital riesgo cuidados médicos y sani- numeroso pasará a ser y los inversores estratégiel que va de 55 a 59 tarios. cos están entrando en el años de edad. La revolución de las camercado de los geriátrinas tendrá efectos direccos con el objetivo de tos sobre todos los aspectos de la eco- construir plataformas de operadores ya nomía nacional. «Caerá la mano de obra que los siete actores principales solo cuy repercutirá sobre la productividad y bren el 17% de las plazas que se ofertan la inversión, que se contraerá. También hoy en día. habrá una menor inversión en oficinas y en viviendas para jóvenes», relata el Un país idóneo para mayores director del Servicio de Estudios de Gracias a esta actividad inversora y a Mapfre, Gonzalo de Cadenas. «España que muchos mayores del norte de Euhasta ahora ha ahorrado con el ladri- ropa ven a nuestro país como el lugar llo, ha sido un instrumento de inver- idóneo para residir durante la jubilasión, que en unos años será menos ción, España se podría convertir en un atractivo», puntualiza De Cadenas, quien país para viejos ya que actualmente es cree que «este menor desempeño del donde más crece este sector (6%) tras sector inmobiliario» se podría arreglar Alemania (15%). «La inversión en resi«con la llegada de inmigración, pero dencias es el segundo sector más puntambién con la de turistas residencia- tero para los inversores extranjeros por les que se vienen a vivir aquí cuando se detrás de las renovables. Tenemos las jubilan». Sin embargo, y a pesar de que infraestucturas, el clima y somos uno habrá menos familias jóvenes y en con- de los países más desarrollados en cui-

TERESA SÁNCHEZ VICENTE MADRID

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4,3

25,2%

La casa en propiedad como salvación para la jubilación La vivienda puede suponer una garantía para la jubilación ya que un total de 89,2% de los hogares formados por personas de más de 65 años tenían el inmueble en propiedad en 2017, según los últimos datos del INE. La titularidad de la casa se puede convertir en una opción que permita añadir un extra a la pensión o en una ayuda para costear las mensualidades de la residencia. Los mayores que sean propietarios de su vivienda pueden recurrir a préstamos como los que se otorgan con las hipotecas inversas. Al revés de lo que se firma con un crédito hipotecario, el titular del inmueble es quien recibe un importe, que normalmente se recibe en forma de renta fija mensual. Cuando muera el titular de la vivienda y del préstamo, a los herederos les corresponderá la propiedad de la casa, pero también la deuda contraída y los intereses generados. Otra de las fórmulas por la que la vivienda de los mayores se puede convertir en una garantía pasa por alquilar y cobrar una renta fija del inquilino que servirá para costear las mensualidades de la residencia durante al menos 10 años. Con este objetivo nace la aplicación Pensium, que se encarga de arrendar la casa del mayor y de avanzar la cantidad que falta para abonar el geriátrico u otros servicios de asistencia, ya que la renta del arrendamiento no suele ser suficiente para cubrir los gastos. «Lo más importante es que ni el titular ni sus herederos pierden la vivienda, se mantiene la propiedad», recalca Luisa Pérez, directora para las regiones centro y sur de Pensium. Cuando se cancelan las aportaciones, Pensium continúa con la gestión del alquiler hasta recuperar todo el dinero avanzado más las comisiones.

dados sanitarios», sentencia De Cadenas. En esta línea, la asistencia médica y la atención a ancianos cada vez será un servicio más demandado. «Surgirán nuevas oportunidades por la necesidad de cuidados a largo plazo. El gasto sanitario medio por persona se va a multiplicar por tres o por cuatro, la gente cada vez cumple más años y se requieren cuidados para personas de 80 ó 90 años», considera el el director del Servicio de Estudios de Mapfre. Desde Grupo Ballesol confirman la necesidad de que se destine más dinero a este tipo de proyectos. «Es indudable que vivimos en un desequilibrio demográfico con una población cada vez más longeva, con unas necesidades más dependientes y unos cuidados más profesionalizados y especializados. Por eso la alternativa de una residencia es cada vez más demandada. La falta de inversión, presupuestos, planificación, en suma, de una política económica racional y estable en servicios sociales orientada a las personas mayores dependientes, ha provocado un colapso en las listas de espera anunciado hace tiempo», la directora Comercial y Marketing de Grupo Ballesol, Yosune Rodríguez. Además, el empuje de las canas con-

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Residencia privada de ancianos en una jornada de visita de familiares BELÉN DÍAZ

La ciudad de las canas ANÁLISIS IÑAKI ORTEGA

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a mitad de las niñas que han nacido este año en nuestro país vivirán hasta los 100 años. No es ciencia ficción, simplemente hay que escuchar las previsiones de los demógrafos. En muy poco tiempo hemos pasado de tener una esperanza de vida a partir de cumplir 65 años de apenas un lustro a superar los 20 años. La cohorte de edad más numerosa en España en 2050 serán los mayores de 65, en concreto un 30% de la población. Si prefieren les traduzco estas cifras: prácticamente la mitad de nuestra vida la pasaremos con más de 45 años. Además, si el mercado laboral no cambia radicalmente, una gran mayoría de españoles estará cerca de 60 años de su vida sin trabajar (y por tanto sin ingresar). Como han podido deducir este panorama de la longevidad nos abre múlti-

ples retos. En nuestro país los gastos pensionarios se han convertido en un tema de máximo interés para la opinión pública, al mismo tiempo que las plazas españolas se convertían en la “zona cero” mundial de las reivindicaciones de los jubilados. En cambio, hay otras derivadas del fenómeno del envejecimiento que no han despertado tanta atención y no por ello son menos importantes. Algunos datos nos ayudarán a verlo más nítido. El mundo es urbanita. Por primera vez en la historia viven más personas en la ciudad que en el campo y España no es una excepción. Pero sí tenemos una particularidad, somos un país de propietarios; 9 de cada 10 jubilados son dueños de la vivienda en la que residen. Y, además, una mayoría aplastante de esas personas aspira a residir en ella hasta el último día de su vida. Por otro lado, todos los estudios sobre calidad de vida en la vejez confirman que la socialización es garantía de salud. Pasar tiempo con tus amigos, vecinos o comerciantes de siempre, así

como con tu familia asegura más y mejores años de vida. Por ello hibridar envejecimiento y urbanismo o conectar longevidad y arquitectura urbana, se antoja imprescindible. En muy poco tiempo las ciudades tendrán a los mayores como principal grupo de población y deberán adaptarse con más espacios verdes y plazas acogedoras para el asueto y el encuentro, más baños públicos, menos barreras arquitectónicas, más facilidades para las nuevas modalidades de trasporte o más comercio de proximidad. Los mayores de 55 años ya disponen de más del 70% de la renta y protagonizan el 50% de todo el consumo. Por tanto, ¿qué ciudad por no ser amistosa con ellos puede permitirse el lujo de prescindir de ese caudal de riqueza? Las casas de los mayores, dos de cada tres, no están adaptadas para la dependencia, Y con vidas tan largas como se pronostica todos acabaremos con cierto grado de dependencia. Habrá que preparar las viviendas para la vejez con baños adaptados, anchos pasillos o espacio para robots en los dormitorios y en los aseos. La tecnología, con las smart homes, entrará en los hogares de los se-

llevará una mayor inversión en rehabilitación de inmuebles adaptados a requerimientos de accesibilidad y movilidad. La arquitectura y el urbanismo deberán afrontar retos relacionados con la «creación o rehabilitación y renovación de viviendas adaptadas y asistidas con servicios comunes, facilitando nuevas tipologías, y en un diseño urbano adaptado en el espacio público o la movilidad en el transporte público», según aclara el arquitecto y socio fundador de CGR Arquitectos, José Antonio Granero. «Es una oportunidad de una nueva oferta a explorar desde el inmobiliario en España, en un mercado internacional, aprovechando nuestras mejores condiciones e infraestructuras, junto a un sector de servicios sociosanitarios de primer nivel», resume Granero. Las nuevas vías de negocio inmobiliarias también están relacionadas con otra tendencia más asentada en Europa: las viviendas colaborativas o asistidas. «La demanda es creciente, pero falta infraestructura y hay lista de espera», señala Barrasa. Por su parte, Granero aboga por «un nuevo concepto de economía circular, que impida desperdiciar tanto talento y experiencia de esos seniors, que en una segunda juventud convivan con jóvenes mezclando la necesaria formación continuada y el emprendimiento». Los apartamentos tutelados también están cada vez más demandados en territorio español. «Son una solución muy adecuada para personas que desean tener los servicios de un hotel, el confort de un apartamento y un servicio médico a su alcance de manera permanente. Están diseñados para ser amueblados por el residente, lo que permite la máxima personalización», subraya Rodríguez, de Ballesol.

niors con sensores y leds que ayudarán a prevenir caídas, y la sanidad digital evitará desplazamientos y hasta ingresos hospitalarios. Las casas inteligentes no sólo dispondrán de tecnología, sino que serán hogares preparados para vivir muchos años: pisos manejables, fáciles de limpiar, también de calentar o refrigerar, pero con servicios comunes de limpieza, lavandería y enfermería. Estas experiencias de cohousing que son habituales en Suecia o en Alemania además harán factibles nuevas fórmulas financieras que garanticen ingresos en la vejez con cargo a los ahorros en ladrillo de toda una vida. El concepto smart city ha calado como sinónimo de ciudad inteligente en la última década, aunque la demografía nos indica que queda mucho para alcanzar esa inteligencia al servicio de los ciudadanos que les permitan una «buena vida», como dejó escrito Aristóteles refiriéndose a la polis hace más de 2.000 años. IÑAKI ORTEGA ES DIRECTOR DE DEUSTO BUSINESS SCHOOL. EN 2018 PUBLICÓ JUNTO A ANTONIO HUERTAS EL LIBRO «LA REVOLUCIÓN DE LAS CANAS»