El ajuste del sector inmobiliario español Enero 2012

Claves del sector inmobiliario español

Fundamentos del incremento de precios en España   

Entorno macroeconómico favorable 1994-2006. Incremento de la población y del número de hogares Caída continuada de los tipos de interés. Macroeconomic permormance, housinge price and wages 1995-2004,

Number of households and population in Spain (Annual growth rates)

4% 3% 2% 1% 0% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Household units Source: Bank of Spain

Source: Statistics National Institute

Population

Sector residencial en España: características  Elevada proporción de propiedad 81% vs. alquiler 17%.  Dualidad del mercado: residencia principal 67% vs. vacacional 33% Tasa de propiedad de vivienda (%)

Población por status de ocupación 2009 (%)

Viviendas de segunda residencia o vacías (por 1.000 habitantes) 180 160 140 120 100

España

Italia

Bélgica

Portugal

Irlanda

Reino Unido

Estados Unidos

Finlandia

Francia

Dinamarca

Alemania

Inquilino- Precio de mercado Inquilino- Precio reducido o libre Propietario- ocupante con hipoteca o préstamo Propietario- Ocupante sin hipoteca o préstamo destacado

Fuente: Global Financial Stability Report IMF April 2011 Fuente: Eurostat 2009

UK

Austria

Bélgica

Francia

Irlanda

Portugal

España

Italia

80 60 40 20 0

Fuente: Eurostat 2004

Sector residencial en España: características  Preferencia por activos inmobiliarios: 80% del total de activos.  Tasa de VPO por debajo de la media europea: 11% vs 16% Distribución del valor del total de los activos inmobiliarios Fondos de inversión 0.8%

Renta fija 0.2%

Otros 0.7%

Acciones Privadas 0.9%

Main residence;

Primera residencia 54.7%

Porcentaje de Viviendas de Protección Oficial (VPO) 2008 VPO 11%

Acciones Cotizadas 1.0% Planes de pensiones 2.0% Cuentas bancarias 5.3%

Joyas, obras de arte, antigüedades 0.4%

Freelance Negocios por bussinesses; cuenta propia 9.2%

Fuente: Banco de España, Familiy Finance Survey 2008

Otros activos Other real estate inmobiliarios 24.8%

Fuente: Ministerio de Fomento

Viviendas libres 89%

Sobrevaloración de precios  La literatura económica disponible estima un grado de sobrevaloración de entre el 13% y el 30%  De acuerdo con el IMF World Economic Outlook (Abril 2008), el crecimiento del precio de la vivienda en España mostró un componente de sobrevaloración menor que el de otros países y se basó fundamentalmente en: Factores demográficos y socioeconómicos (inmigración, número de hogares) Efecto de la reducción de los tipos de interés: aumento permanente en las valoraciones de los activos Diferencias en el precio de la vivienda IMF (2008) Brecha precios vivienda (IMF 2008) 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0%

32,1% 29,2%

Año de Sobrevaloración estimación estimada BBVA - Balmaseda et al . (2002) 2002 28% 2002 20% Banco de España- Ayuso y Restoy (2003) 2002 8-17% Banco de España- Martínez-Pagés and Maza (2003) IMF (2004) 2003 20% 2004 20-30% IMF (2005) 2004 13% OECD (2005) 2004 30% BCE (2006) 2004 29% Ayuso y Restoy (2006) 2007 20% IMF (2008) 2007 7-15% FEDEA - Sosvilla (2008) Autor y año

28,0% 21,8% 17,0% 16,2% 11,8%

10,0% 5,0%

Estudios estimando la sobrevaloración del precio del mercado residencial español

1,7%

0,0%

Fuente: IMF

Fuente: OECD Economic Surveys: España 2010

El sector residencial ha experimentado un fuerte ajuste

Actividad de la construcción: una fase de corrección  La actividad de la construcción atraviesa todavía un proceso de ajuste a la baja.  A mediados de 2011, la inversión residencial alcanza un descenso acumulado del 54% respecto al máximo alcanzado. Peso relativo del sector de la construcción (Empleo sobre el empleo total e inversión residencial sobre el PIB) 13,6%

14% 12% 9,5%

10%

8,7% 8%

9,2%

8% 6%

4,1% 4,3%

4,7%

4% 2% 0% 1997

2007 Residential investment

Fuente: Instituto Nacional de Estadística. INE.

2011 Employment

Ajuste de los precios ▪ Los precios de la vivienda han caído un 19% desde su máximo en el primer trimestre de 2008, y más de un 23% en términos reales. ▪ El ratio precio de compra/precio de alquiler muestra un estrecho margen para ajuste adicional Variación del precio de la vivienda (Base 1995)

Ratio precio de compra/precio de alquiler

€/m2 2500 500

2000 400

1500 300

1000

200

100

500

0

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Fuente: Ministerio de Fomento

11 20

10 20

09 20

08 20

07 20

06 20

05 20

04 20

03 20

02 20

01 20

20

00

0

Housing / Rent

Average 1997-2010

Fuente: Ministerio de Fomento y Ministerio de Economía

Comparación internacional: mayor ajuste en España  El precio de la vivienda creció menos en España que en otros países. Sin embargo, la diferencia en el descenso desde las cotas máximas alcanzadas es menor.  Por tanto, comparativamente, el grado de ajuste en España está siendo mayor que en otros países. Variación en el precio de vivienda nueva (Base 1996) 420 365 310 255 200 145

UK

Ireland

Spain

Fuente: ESRI, Ministerio de Fomento y Department for Communities and Local Government.

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

90

Ajuste de precios: análisis regional  La media nacional puede no ser muy notoria, pues el mercado residencial requiere un análisis regional - 16%

- 16% - 16%

- 17% - 17%

- 19% - 17%

Descenso del precio de la vivienda por provincias

- 19% - 22%

1º Trim. 2008 – 2º Trim. 2011

- 16%

- 21% - 26% -18%

- 22%

- 20% - 17%

- 16,7% - 23%

- 23%

-21% - 22%

Fuente: Ministerio de Fomento

- 19% - 17%

- 21%

Provincias en las que la caída de precios supera la media nacional Ajuste de precios: vivienda de segunda mano

Ajuste de precios: vivienda nueva (1º Trim. 2008 – 4º Trim. 2010)

(1º Trim 2008. – 4º Trim. 2010)

-15,3% -17,6%

-16% -16,3%

-16,5% -16,8% -16,3%

-20,3%

-20% -20,99%

-15,7%

-17,2%

-16%

-15,7% -24,5%

-20,2%

-16% -16% -17,5%

-22,4%

-20,2%

-21,2%

-15,4%

-18% -20% -15%

-18% -15,6%

-15% -18%

-19,5%

-19,3%

-18%

-17,2%

-25%

-19,6% -16,6%

-16,4%

-15,2% -18%

-19,6%

-15%

-16%

-21,3%

-16,2% -21,5%

-18%

-17,2%

-19%

Municipios de más de 25.000 hab. con mayores caídas de precio Caída de precios media en grandes municipios: -25% 1er Trim 2008 – 4º Trim 2010

Caída de precio desde el máximo

Reducción del stock  El stock de viviendas en venta ha empezado a disminuir en 2010 Stock neto y variación del stock Stock Neto 800

Trayectoria de la reducción del stock

%variación interanual 100

89,8%

90

700

700.000

80 600

600.000

70 500.000

51,3%

60 48,3%

50

400 40,1%

300

613,512

100 102,825

195,184

687,454

40

200.000

273,363

20 -0,09%

10 0 -10

0 2004

2005

2006

2007

2008

300.000

30 12,1%

413,642

200

688,044

400.000

%

500

2009

2010

100.000 0 2005

2006

2008

Started housing construction Viviendas comenzadas

Stock

Fuente: Ministerio de Fomento

2007

2009

2010

2011

2012

Finished housing construction Viviendas finalizadas

2013

Stock de vivienda: distribución regional % stock / número total de viviendas 1,9%

0,8%

2,5%

% stock / stock total 1,7%

1,2% 1,6%

0,4%

5,7%

1,3%

4,7%

2,5%

2,3%

2,6%

6,2%

4,3%

4,1%

2,6%

7,8%

0,5%

2,8%

16,3%

>4

10% 5 - 10% 0 - 5%

5,9%

Gracias por su atención Fernando da Cunha Serantes [email protected]

Para más información: [email protected]

www.fomento.gob.es/spanishrealestate