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Miércoles. 16 de abril de 2014 • LA RAZÓN

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Inversión inmobiliaria

COMÓ CONSEGUIR UNA COMPRAVENTA DE INMUEBLE SEGURA El primer consejo para quien se encuentra en la posición de comprador es que busque el asesoramiento de un abogado. El dinero que para ello deberá emplear le retornará con creces en tranquilidad y seguridad

 CUANDO SE COMPRA UN INMUEBLE DE OBRA NUEVA:

Rosana DAVID BOIX Abogada responsable del Departamento de Derecho Civil y Procesal de Estudi Jurídic Sánchez& De Canals, SLP

L

os negocios jurídicos forman parte de nuestra vida civil. No están reservados a las grandes empresas e importantes fortunas. Un particular o pequeña empresa también se ven inmersos en su día a día en situaciones como la de querer comprar un inmueble (ya sea residencial o con fines comerciales). Y esta decisión, que no puede dejar de estar ligada a un desembolso económico importante, no sólo puede, sino que debe hacerse en condiciones seguras, por las graves consecuencias económicas que de otra manera nos podría acarrear y que podrían convertir la operación en un muy mal negocio. El primer consejo para quien se encuentra en la posición de comprador es que busque el asesoramiento de un abogado. El dinero que para ello deberá emplear le retornará con creces en tranquilidad y seguridad. En todo caso y en líneas generales, las cuestiones en que el adquirente se debe fijar para acercarse a su compra segura, deben pasar por:

I. Hay que conocer todos los datos de promotor y constructor. II. Hay que pedir y examinar los planos y memorias de calidades. III. Hay que saber que el pago de cantidades a cuenta conlleva la obligación del promotor de garantizar su devolución con intereses, mediante un seguro o aval bancario, para el caso de que incumpla su obligación de vender. IV. Hay que comprobar cuál es la situación urbanística del inmueble y que las licencias son adecuadas. V.Hay que confirmar la situación catastral (pedir certificado gráfico y descriptivo al catastro correspondiente). VI. Hay que disponer de certificado de estar al corriente del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. VII. Hay que exigirle al promotor, si no lo hace «motu proprio», que nos entregue el Libro del Edificio, el Certificado de final de Obra, la Póliza de Seguro Decenal, la Cédula de Habitabilidad o licencia de ocupación, el proyecto definitivo, los boletines de instalador autorizado (sobre suministros), el manual de uso y mantenimiento de las instalaciones y las garantías e instrucciones de los electrodomésticos instalados. VIII. Hay que obtener copia de los estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad, así como del estado de cuentas de la vivienda, si la obra ya está constituida en comunidad. IX. Hay que saber que los datos que aparecen en la publicidad del vendedor le vinculan, y que el comprador podrá exigir aquello que se haya publicitado aunque no constara en el contrato de compraventa.

X.Verificar la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

 CUANDO SE COMPRA UN INMUEBLE NO NUEVO:

I. Hay que acudir al Registro de la Propiedad en que se halla inscrito el inmueble y comprobar su inscripción, si la titularidad que consta es del vendedor y si existen cargas o gravámenes pendientes. II. Hay que comprobar la calificación urbanística en el Ayuntamiento para asegurarse de que no hay ningún plan que pueda afectarle. III. Hay que comprobar que está al corriente del pago del IBI y confirmar que disponedecéduladehabitabilidad(para la residencia) o Licencia de Uso y Funcionamiento o Apertura (para la actividad comercial). IV. Obtener del presidente de la Comunidad de Propietarios o administrador que certifique que el inmueble se halla al corriente del pago de cuotas y si se ha aprobado o está en vías de aprobación algún gasto extraordinario (lo que nos servirá también a la hora de negociar el precio). V. Es conveniente verificar la antigüedad y estado de la edificación. VI. Es muy importante cerciorarse de que no existen arrendatarios u ocupantes. El siguiente paso habitual es concertar un contrato de arras penitenciales con el vendedor. Consiste en un contrato privado por el que ambas partes se comprometen a llevar a buen puerto la compraventa del inmueble en un tiempo determinado, y para ello se entrega una cantidad a cuenta del precio total (suele ser entre un 5% y un 15%), que

deberá devolver doblada el vendedor si incumple su obligación de vender, o perderá el comprador si el que incumple es este último. Llegado el momento, se procederá a la firma del acuerdo de compraventa, que si bien puede suscribirse en documento privado, lo recomendable es que se lleve a cabo ante Notario. Para la firma de la escritura ante Notarioesabsolutamentenecesarioque se disponga entre la documentación requerida, de la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética y etiqueta energética, exigidos por la Ley. Si la obra es de nueva construcción, además es obligatorio que disponga de seguro de responsabilidad decenal por vicios y desperfectos en la estructura. Dado que lo usual es que sea el comprador quien se haga cargo de los gastos de notaría y registro, también lo será que escoja al notario ante el que firmar la compraventa. La inscripción en el Registro de la Propiedad sólo se practicará previa presentación de la copia auténtica de la escritura y los documentos que justifiquen el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (o IVA si se trata de vivienda nueva) y Actos Jurídicos Documentados. La fiscalidad es el otro caballo de batalla de la compraventa, y desde luego se debe considerar desde el inicio, so pena de quedarnos cortos en la provisión económica prevista para el negocio jurídico que nos ocupa. Los tipos impositivos son distintos en función de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble objeto de negocio, si bien ya hemos avanzado que la compra conlleva el pago por parte del adquiriente del ITP y AJD (o IVA según los casos). Corresponderá al vendedor el gasto relativo al Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocida como plusvalía municipal). Mención especial tiene la adquisición de inmueble mediante préstamo hipotecario (lo que sucede en la mayoría de los casos), porque a los costes anteriormente dichos habría que añadir, a cargo del comprador, los de tasación del inmueble, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el importe total garantizado con hipoteca y los honorarios de notaría y Registro por la formalización del préstamo (obligatorios). Si existiese hipoteca anterior sobre el inmueble, los gastos de su cancelación, salvo pacto en contra, corren a cargo del vendedor. Y por último, la posibilidad de subrogarse en el préstamo hipotecario del vendedor, si conviene por condiciones (incluida la comisión bancaria de subrogación), puede abaratar aún más este trámite, puesto que la subrogación se efectúa en la misma escritura de compraventa y no se pagaría IAJD.