Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de bienes

INFORME DE AVALÚO 214- 1 10 05 0474476 00 -2017-U CONSECUTIVO AVC-048-2017

214- DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 10 - ALAJUELITA 05 - SAN FELIPE San Felipe

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA De la Estación de Riteve de San Felipe, 830 m. al noroeste y 120 m. al noreste, Urbanización La Guapil, casa Nº 362, al costado noroeste de la calzada. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según: 68,48 m2 SJ-783118-1988 68,48 m2 1 10 05 0474476 00 0,00% 0,00 m2 Porcentaje:

Inscripción de: Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas Certificado Catastral

el Registro y el Plano

Demasía

NO

OBSERVACIONES: AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢4.469.004,80 ¢2.737.886,72

₡7.206.891,52

SIETE MILLONES DOSCIENTOS SEIS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y UNO COLONES 52/100

Tiempo estimado para la venta del bien: 18 MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

meses ¢2.737.886,72

Ámbito mínimo de mercado potencial

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Provincial

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

La casa se encuentra en estado de muy avanzado deterioro. A la fecha de la inspección, la misma está habitada por un individuo (y una perra con cachorros), quien manifiesta que está "cuidando" la propiedad y de hecho, tiene un pequeño negocio de artículos de hierro y soldadura. La electricidad proviene de una conexión ilegal y sobre el agua, no se pudo obtener datos. Se recomienda un levantamiento topográfico (ver observaciones en pág. 3)

Nombre del Perito

Alfonso Villegas Corrales

Tipo de Profesional Número de registro

Arquitecto A- 7228

21 noviembre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8840-6046 / 2249-2259 [email protected] Correo electrónico

Firmado Digitalmente (Ver página 10) Firma del Perito Identificación N° 2-0395-0907 22 noviembre 2017

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características SUJETO VALOR ¢/m2 Área 68,48 Nivel 0,15 Frente 2,50 Fondo 11,00 Forma R Pendiente 1 Ubicación 5 Servicios 1 4 Servicios 2 16 Tipo de Vía 3 Localización Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

214- 1 10 05 0474476 00 -2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Factor Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 5 78.783,00 57.169,00 88.954,00 144 1,2780 252,67 1,5385 126,99 1,2260 0,0000 0,0000 0,10 0,9985 0,20 1,0015 0,50 1,0106 0,9955 0,9955 8 0,6812 18,8 0,5139 10,8 0,6170 ###### ###### 18 13,48 16,51 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 FALSO FALSO 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0,9873 0,9873 5 1,0000 3 0,9503 3 0,9503 0,8803 0,8803 4 1,0000 1 1,0942 4 1,0000 1,1275 1,1275 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,6161 1,6161 3 1,0000 9 1,4734 3 1,0000 0,8238 0,8238 0,9750 0,9750 0,9500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8476 1,1827 0,6901 #¡DIV/0! #¡DIV/0! 66.774,37 67.614,75 61.390,11

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ¢65.260,00 / m2 Valor ajustado ¢65.260,00 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 68,48 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢65.260,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢4.469.004,80

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 N° 1

2

3

Balbina Flores Saborío INVU Calle pública INVU

LINDEROS ACTUALES Área comunal Acera de acceso y casa de habitación Área comunal Casa de habitación

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 487.112 487.110

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.097.110 1.097.109

Altitud 1.102 1.102

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Avalúo Nº 099-11005047980000-2015-U, Base de Datos propiedad en San Felipe, Alajuelita. Traído a Coordenadas Este 486.863 Norte valor presente por IPC Avalúo Nº 078-11002058116900-2015-U, Base de Datos propiedad en San Josecito, Alajuelita. Traído Coordenadas Este 488.522 Norte a valor presente por IPC Avalúo Nº 107-11001046858500-2017-U, propiedad en Urb. El Chorotega Nº 18, Alajuelita. Traído a valor presente por IPC

Base de Datos Coordenadas Este

Fecha Consulta 28/10/2015 1.097.021 7/4/2015 1.093.808 13/3/2017

489.266

Norte

4 Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

5

1.094.474

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 9,00 m Ancho de vía Acera SÍ Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

ICETEL CNFL CNFL AYA VARIOS

214-

1 10 05 0474476 00

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Alcantarillado Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 200 m a 200 m a 300 m a 300 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Alta Actividad del lugar Residencial

Sólo Agua CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 2,50 m Pendiente % 1 11,00 m Tipo de vía: 3 4,40 4 16 Ubicación: 5 Medianero

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

-2017-U

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 500,00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Plana Topografía Pendiente Ascendente

0,15 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 97,00%

FECHA ESTUDIO

22/11/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE TRASLADADA Citas: 376-5018-1-968-1

OBSERVACIONES Se valora lote con casa construida. Se encuentra ubicado en la Urbanización La Guapil, en San Felipe de Alajuelita, en el centro de San Felipe y muy cerca del centro de Alajuelita, por lo que cuenta con todos los servicios públicos y comunales de dichos centros de población. Se localiza en una zona residencial de clase media baja, pero con todos los servicios públicos y comunales disponibles. Zona de muchos conflictos socioeconómicos. El Río Tiribí corre aproximadamente a 500 m. de distancia de la finca que se valora; no representa riesgo de inundación a la misma. La servidumbre trasladada que indica el Registro se arrastra de fincas antecedentes, pero no se observa en el sitio, por lo que no afecta físicamente a la propiedad que se valora. A la fecha de la inspección, la propiedad está habitada por un individuo que manifiesta que está "cuidando" la casa; el servicio eléctrico proviene de una conexión ilegal y sobre el servicio de agua no se pudo obtener información, pero hay agua en la casa. Existen varias inconsistencias entre las medidas que indica el plano y lo que se pudo medir en sitio (debe tomarse en cuenta que lo medido por este perito valuador, se hizo con cinta métrica). A primera vista y de acuerdo con los datos obtenidos en sitio, parece que la propiedad tiene más área que lo que se indica en el plano. Por tal razón, se recomienda hacer un levantamiento topográfico con el fin de determinar los linderos correctos de la propiedad, o la rectificación del plano, si fuese el caso. Cabe destacar, que algunas áreas comunales, dentro de la urbanización, han sido invadidas, en parte.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa de habitación

TOTAL

Área m2 47,48

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

210.000,00

9.970.800,00 9.970.800,00

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

47,48

Forma de explotación

Área m2

-

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

214- 1 10 05 0474476 00 -2017-U

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 40 28 0,4050 D #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado 0,6780 #N/A #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 2.737.886,72 2.737.886,72

VUR años 11,0 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 57.664,00 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢2.737.886,72 ¢0,00

¢2.737.886,72

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-

1 10 05 0474476 00

-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Estado de la edificiación: Existente Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 47,48 m2

Uso predominante: Residencial 100% Presupuesto: ¢

Número permiso construcción: Invadida por un individuo Año de construcción:

69%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC01 Sistema prefabricado de concreto pretensado

1

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

1989

Sistema eléctrico:

Baldosas de concreto

No hay Cerchas de madera HG ondulado Fibrocemento, en parte. En parte sin cielos Concreto lujado con ocre Verja frontal de tubo de hierro 3 Aposentos: 1 sala-comedor-cocina, 2 dormitorios

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

SI

PARCIAL 40%

SI Cuchilla Malo

Gas LP No hay

Ubicación

No aplica

Aposentos 1 baño económico Baños Otros Red de agua caliente No hay Tanque captación de agua No hay Fisuras Repellos Leve Paredes Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 0 1

% de avance

Paredes Pisos Leve

Estado Físico y Mantenimiento: Regular Cielos Deficiente Cubierta Regular

Apreciación visual de desplome Leve Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Se recomienda Detalle de avance esperado construcción:

un

primer

giro

para

NO

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

2 3 4 5 OBSERVACIONES A la fecha de la inspección, la casa se encuentra en estado de conservación deficiente; consiste en una construcción prefabricada con columnas expuestas y baldosas horizontales de concreto pretensado. Los pisos son de concreto lujado con ocre y presentan algunas fisuras, los cielos han sido desmantelados en parte, las paredes tienen algunas fisuras leves y requieren pintura, el sistema eléctrico se encuentra en muy mal estado y aproximadamente un 60% sin entubar, el centro de carga está muy deteriorado, las puertas y ventanas están en muy mal estado y toda la propiedad está sucia y maloliente. Para determinar el valor de las construcciones se tomó en cuenta el área que indica el plano y se le restó el área de patio existente, ya que las medidas en sitio no corresponden a las medidas que indica el plano (ver observaciones en pág. 3). Existen áreas de la casa que parecieran estar fuera de la medida del terreno (ver anexo fotográfico).

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO

VISTA FRONTAL

SALA-COMEDOR

1 10 05 0474476 00

-2017-U

ENTORNO INMEDIATO

PASILLO A DORMITORIOS

DORMITORIO

ÁREA DE COCINA

VISTA DESDE EL PATIO

ÁREAS ADICIONALES 1

214-

2

(FUERA DE MEDIDA DEL LOTE) FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

BAÑO

SISTEMA ELÉCTRICO

PERITO VALUADOR ALFONSO VILLEGAS C., ARQ. 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7 PLANO

214-

1 10 05 0474476 00

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 ESTUDIO DE REGISTRO 1

214-

1 10 05 0474476 00

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9 ESTUDIO DE CATASTRO 1

214-

1 10 05 0474476 00

-2017-U

Página: 10

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

GENERALES 214-1 10 05 0474476 00-2017-U

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. El Perito Valuador firmante, no tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. El Perito Valuador firmante, no podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes.

Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, el Perito Valuador firmante, no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo.

FACTURA DE ALFONSO VILLEGAS CORRALES N°:

Alfonso Villegas Corrales, Arquitecto Tel 8840-6046 / 2249-2259 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Correo Electrónico: [email protected]

Firmado digitalmente por: ALFONSO VILLEGAS CORRALES (FIRMA) Fecha y hora: 23.11.2017 14:03:35