Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-40901021534600-2016-U

Dirección Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Céd. Jurídica 4-0000-001021

Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-0000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

04 - HEREDIA 09 - SAN PABLO 01 - SAN PABLO Las crucitas DIRECCIÓN EXACTA

Del templo católico Las Crucitas, 260 mts este, mano derecha, sobre ruta principal REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

H-1300060-2008 40901021534600 Porcentaje:

0,00%

Según el Registro y el Plano 990,00 m2 990,00 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢57.462.570,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢44.131.088,40 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡101.593.658,40 CIENTO UN MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS CINCUENTA VALOR EN LETRAS: Y OCHO COLONES 40/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Alta 12 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢44.131.088,40 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

SÍ

Se recomienda aceptar la garantía, porque la propiedad esta bien ubicada,en buen estado, buen precio y los gravamenes y anotaciones no afectan ni lo físico ni el precio. AHIAS STELLER PORRAS

Firma del Perito Tipo de Profesional INGENIERO EN CONSTRUCCION Identificación N° 203340566 Número de registro ICO-3722 1 abril 2016 Fecha informe: 5 abril 2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8389-8102 // 2234-1591 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] // [email protected]

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AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área

SUJETO 990 S. Nivel 0,2 21 I 0 5 2 16 3

Nivel Frente Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía

Factor de Homologación Valores Homologados

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES (tipo de cambio ¢ 543,00/$,) 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 74.016,00 73.616,24 61.087,50 250,00 0,6350 813,00 0,9371 2200,00 1,3015 1,0000 Sobre nivel Sobre nivel Sobre nivel 0,2 1,0000 0,4 1,0060 1,2 1,0305 1,0000 10 1,2038 20 1,0123 35 0,8801 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 1,0000 1 1,0129 1 1,0129 2 1,0260 1,0000 3 0,8009 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 4 0,9418 1 1,0305 4 0,9418 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,5840 0,9961 1,1406 1,0000 43.227,21 73.329,94 69.675,90

FACTOR

DESCRIPCIÓN

0,5000

Irreguralidad

214-40901021534600-2016-U

5

Factor 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada

128,62 m2

Ultimos 12,25 mts, atrás del lote pasa de ser rectángulo a un triángulo

Área afectada Área afectada VALOR DEL TERRENO ₡62.078 /m2 Valor ajustado ¢58.043 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,9350 Área 990,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢58.043,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢57.462.570,00

Valor conclusivo Factor secciones

LINDEROS ACTUALES NORTE

Calle pública, con 21 mts de frente

SUR ESTE OESTE

Resto de Natalia Dobles Rosabal Sandra Rocio Chacón Hernández Resto de Natalia Dobles Rosabal

VÉRTICE 1 2 3 4 N° 1

Calle de 20,09 mts de ancho, en asfalto de 6,2 mts, sin aceras, cunetas de 0,6 mts un lado y zonas verdes de 6,33 y 6,97 mts ambos lados Lote vacio en agricultura Lote vacio Lote vacio

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 491.296 491.318 491.318 491.307

PRECISIÓN 6,00 m NORTE 1.106.177 1.106.177 1.106.132 1.106.166

Altitud 1.254 1.254 1.254 1.254

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Casa esquinera de 160 m2, 3 dor., 2 baños, 1 planta, 20 años, Oferta 8670-1538 // 8386-0927 lote 250 m2, plano, 10 mts de frente, ¢ 70 millones, oyen ofertas, 0,2 mt de nivel de calle, con Jeidy Sandi

Coordenadas Este

2

Lote de 813 m2, plano, medianero, 20 mts de frente, ¢ 70 millones, 0,4 mt de nivel de calle, con María Rodríguez

Oferta

3

Lote de 2200 m2, plano, medianero, 35 mts de frente, en un residencial con todos los servicios, a $ 125/m2, 1,2 mt de nivel de calle, con Olman Viquez

Oferta

Fecha Consulta 01/04/2016

Norte

1.105.999

8386-6164 Coordenadas Este 491.098 Norte 8382-8686 // 2260-2464

01/04/2016 1.106.155 01/04/2016

Coordenadas Este

1.106.409

499.715

491.449

Norte

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 20,09 m Ancho de vía Acera NO

214-40901021534600-2016-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ SÍ Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ ICE Jardínes y Parques Alumbrado SÍ ESPH Transporte Público Electricidad SÍ ESPH Edificios Comerciales Agua Potable SÍ A y A Recolección de basura Señal celular SÍ Varios Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 250 m a0m a 200 m a0m a 250 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial y agricultura

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 21,00 m Pendiente % 0 46,13 m Tipo de vía: 3 2,19642857 2 Ubicación: Medianero 16

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 600,00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente

0,20 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 85,00%

FECHA ESTUDIO

01/04/2016

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES No hay anotaciones, pero si hay gravamenes o afectaciones. SERVIDUMBRE TRASLADADA, citas: 38002964-01-0001-001. SERVIDUMBRE TRASLADADA, citas: 380-02964-01-0900-001. SERVIDUMBRE TRASLADADA, citas: 380-02964-01-0901-001. Sobre las mismas no hay ningún tipo de cancelaciones parciales ni anotaciones del gravamen.

OBSERVACIONES No se observaron problemas de escorrentías de aguas pluviales en el momento de la inspección. El terreno está a 0,2 mts del nivel de la calle de 20,09 mts de ancho, en asfalto de 6,2 mts de ancho, sin aceras y cuneta solo un lado de 0,6 mts y zonas verdes ambos lados de 6,33 y 6,97 mts. La topografía es plana, con pendiente hacia el frente. El vencidario se observa de un status socioeconomico similar, sin evidencia de problemas sociales de riesgo ni de seguridad de los habitantes. No se realizaron pruebas de funcionamiento de los sistemas electromecanicos, solo de funcionamiento. La casa tiene todas las paredes de mampostería, pisos de concreto pintado y cielos en artesanados en tablilla de madera.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa Corredor Rancho Cuarto de pilas

TOTAL Forma de explotación Muro frontales Aceras Tapias Planche en piedra Cunetas Rejas Portones TOTAL Forma de explotación

Área m2 106,40 101,40 26,00 10,00 243,80

V. Unit. ¢ / m2 234.000 117.000 93.600 140.400

VRN ¢ 24.897.600 11.863.800 2.433.600 1.404.000 40.599.000

Área m2 8,00 3,60 202,00 240,00 59,00 21,00 16,00

V. Unit. ¢ / m2 25.000 16.100 24.200 24.100 9.800 54.900 59.000

VRN ¢ 200.000 57.960 4.888.400 5.784.000 578.200 1.152.900 944.000 13.605.460

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

TOTAL

VRN ¢

VUT años 40 40 40 40

Factor Estado 0,9748 0,9748 0,9748 0,9748

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 8 0,8800 0,9748 B 20 8 0,7200 0,9748 B 30 8 0,8311 0,9748 B 15 8 0,5911 0,9748 B 15 8 0,5911 #N/A 0 40 8 0,8800 0,9748 B 40 8 0,8800 0,9748 B

VUT años -

214-40901021534600-2016-U

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 8 0,8800 B 8 0,8800 B 8 0,8800 B 8 0,8800 B

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢ 21.357.778,40 10.177.011,00 2.087.592,00 1.204.380,00 34.826.761,40

VUR años 34,3 34,3 34,3 34,3

Valor Unitario Final ¢ / m2 200.731 100.365 80.292 120.438

VNR ¢ 171.568,00 40.680,00 3.960.412,00 3.332.880,00 988.995,00 809.792,00 9.304.327,00

VUR años 34,3 14,0 24,3 8,6 34,3 34,3

Valor Unitario Final ¢ / m2 21.446 11.300 19.606 13.887 #N/A 47.095 50.612

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

¢34.826.761,40 ¢9.304.327,00

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

ESTADO

¢44.131.088,40 ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-40901021534600-2016-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación unifamiliar Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 98% Año de construcción: 243,80 m2

2008

DETALLE DE ELEMENTOS Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos Baños

NÚMERO DE NIVELES:

VC-02

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Todas de mampostería con altura varialbe

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Tablilla de madera Interruptor Pintados de concreto y madera en sala comedor Estado General Muy simple NO TIENE CONEXIÓN A GAS LP 1 cuarto de pilas, 1 rancho, 1 sala, 1 comedor, 1 cocina, 2 dormitorio y 1 Gas LP Ubicación corredor en todo alrededor No tiene 1 baño completo sin enchapar Estado Físico y Mantenimiento: No tiene

Madera artesanada Zinz tipo teja

Muros y rejas frontales, tapias en todo el perimetro y alrededor de la casa Paredes Bueno cunetas y un planche de piedra

Otros

Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3

UNO

Sistema eléctrico: Mono-trifásico SI TOTAL 100% SI Cuchilla

No se pudo observar, se supone placas corridas, columnas y mochetas

% de avance

Termoducha No tiene Paredes

Leve

Pisos

Bueno

Cielos

Óptimo

Cubierta

Bueno

Apreciación visual de desplome Leve Pisos Cielos

Ninguno

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: 100% Portón, muro y rejas en la entrada, tapia en el perimetro, planche en piedra de entrada y parqueo y cunetas alrededor de la casa PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES

La casa se observa que no ha tenido mantenimientos, por tanto se valora en BUEN estado y se consideró por las característica, una tipología VC-02. Se indica que no se realizaron pruebas a los sistemas eléctricos, ni pruebas mecánicas, solo de funcionamiento, ni tampoco pruebas físicas ni de laboratorio sobre la construcción, la capacidad soportante del suelo ni de absorción, por tanto NO se asume responsabilidad en esos aspectos con este informe. El valor de la propiedad se da en fecha y varía con el tiempo. Se obervaron fisuras en el piso de concreto, principalmente en orillas con las paredes y además una ventana trasera quebrada.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 214-40901021534600-2016-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Nº 1: FACHADA PRINCIPAL LINDERO NORTE

Nº 2: CALLE PUBLICA HACIA EL ESTE

Nº 3: CALLE PUBLICA HACIA EL OESTE

Nº 4: LINDERO LATERAL OESTE DESDE ATRÁS

Nº 5: COMEDOR Y SALA

Nº 6: COCINA Y DESAYUNADOR

Nº 7: LINDERO LATERAL ESTE DESDE ATRÁS

1

Nº 8: LINDERO TRASERO SUR Y EL RANCHO

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

3

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Plano(s) Catastrado(s) Provincia: 4 - HEREDIA Número Inscripción: 1300060 Año Inscripción: 30 Oct 2008 Área Plano: 990.00 Bloque: Lote: Estado: INSCRITO Coordenada Norte: 220780.0 Coordenada Este: 527650.0 CRTM Norte: 1105824.0 CRTM Este: 491323.0 Verificado Zona Catastrada: Si

Ubicación(es) Provincia Cantón Distrito 4 - HEREDIA 9 - SAN PABLO 1 - SAN PABLO

Titulares(es) Identificacion Nombre Primer Apellido Segundo Apellido 0110120446 NATALIA DOBLES ROSABAL

Fraccionamiento(s) Plano: Inexistente(s) Finca(s) Provincia Número Finca Sub-matrícula Duplicado Matriz Filial Inmueble 4 - HEREDIA 205666 000

Finca(s) Generada(s) Código Provincia Número Finca Sub-matrícula Duplicado Matriz Filial 4 - HEREDIA 215346 0

Plano(s) Hijo(s): Inexistente(s) Plano(s) Padre(s) Código Provincia Número Año 4 - HEREDIA 1203893 2007 4 - HEREDIA 1250659 2008 4 - HEREDIA 1251837 2008 Anotaciones: Inexistente(s) El Registro Inmobiliario advierte que las anotaciones registrales antes del 25 de mayo del 2011 no están disponibles para ser consultadas por este medio.

REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 215346---000

PROVINCIA: HEREDIA FINCA: 215346 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000

SEGREGACIONES: NO HAY

NATURALEZA: TERRENO DE SOLAR CON UNA CASA SITUADA EN EL DISTRITO 1-SAN PABLO CANTON 9-SAN PABLO DE LA PROVINCIA DE HEREDIA LINDEROS:

NORTE : CALLE PUBLICA CON 21,00 METROS SUR : RESTO DE NATALIA DOBLES ROSABAL ESTE : SANDRA ROCIO CHACON HERNANDEZ OESTE : RESTO DE NATALIA DOBLES ROSABAL MIDE: NOVECIENTOS

NOVENTA METROS CUADRADOS PLANO:H-1300060-2008 ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO INSCRITA EN

4-00205666 000 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 73,840,000.00 COLONES PROPIETARIO:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: CINCUENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA COLONES CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMOS DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2015-00113796-01 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 14 DE MAYO DE 2015 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY

SERVIDUMBRE SIRVIENTE CITAS: 380-02964-01-0001-001 FINCA REFERENCIA 4046688 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY SERVIDUMBRE TRASLADADA CITAS: 380-02964-01-0900-001 FINCA REFERENCIA 00046688-000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY SERVIDUMBRE TRASLADADA CITAS: 380-02964-01-0901-001 FINCA REFERENCIA 00046688-000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 1-Abril-2016 a las 09.55.55 horas Emitido el 01-04-2016 a las 09:56 horas

FACTORES DE HOMOLOGACION DE TERRENOS (Todas las fórmulas que se utilizan, se toman del anexo A de los Factores de Corrección para la Valoración de Terrenos, de la Dirección General de Tributación Directa, según directriz Nº 0302009, del 24 de septiembre del 2009) AREA

REDONDEAR((C6^0,33)/($B$6^0,33);4)

NIVEL

REDONDEAR(EXP((-0,03*$B$8)-(-0,03*C8));4)

FRENTE

REDONDEAR((($B$9/C9)^(0,25));4)

FORMA

SE APLICA EL CONCEPTO DE: FACTORES APLICADOS A UNA SECCION DE TERRENO, EN LA PARTE INFERIOR DE LA HOMOLOGACION

PENDIENTE

REDONDEAR(EXP((C11-$B$11)/78);4)

UBICACIÓN

REDONDEAR(EXP(($B$12-C12)*-0,111);4)

SERVICIOS 1

REDONDEAR(EXP(($B$13-C13)*0,03);4)

SERVICIOS 2

REDONDEAR(EXP(($B$14-C14)*0,03);4)

TIPO DE VIA

REDONDEAR(EXP((C15-$B$15)*0,0646);4)

Donde la celda C:

Corresponde a la ubicación del factor de homologación del comparable Nº 1

Donde la celda B:

Corresponde a la ubicación del lote sujeto a homologar

El factor exponencial de 0,03 se utiliza cuando el terreno es SOBRE NIVEL, en una ubicación urbana hasta 3 hectáreas de área El factor exponencial de 0,05 se utiliza cuando el terreno es BAJO NIVEL, en una ubicación urbana hasta 3 hectáreas de área Dependiendo del nivel del terreno del sujeto o del comparable, se utiliza en la formula el que corresponda Las mismas fórmulas se aplican para cada comparable según corresponda, sean estos 3, 4 o 5 comparables.