La recuperación del mercado de la vivienda de EE.UU. cobra impulso MAYO 2013

Los precios de la vivienda en EE.UU., medidos por el Case Shiller Composite 20-City Home Price Index, subieron un 10,9% interanual en marzo. Este incremento es la mayor tasa de expansión en casi siete años y proporciona una prueba sólida más de que la recuperación del mercado de la vivienda de EE.UU. está cobrando impulso. Índice ene‐00 = 100

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Fuente: Standard & Poor’s, 28.05.2013. La serie anterior está ajustada estacionalmente a 28.05.2013. Dirigido exclusivamente a profesionales de la inversión. No debe ser tomado como referencia por inversores particulares.

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El panorama a largo plazo Como se aprecia en el gráfico que figura debajo, los precios de la vivienda de EE.UU. alcanzaron su máximo histórico en abril de 2006. En ese momento se consideraba que los precios de la vivienda de EE.UU. estaban en torno a un 50% por encima de su "valor razonable"*. Como es sabido, los precios se hundieron desde este punto y precipitaron una crisis financiera de gran calado. Actualmente, y a pesar de su incipiente recuperación, se calcula que los precios están ligeramente por debajo de su valor razonable. 220

Índice de precios de venta de viviendas de segunda mano de EE.UU., ajustado por la inflación; 1890 = 100. 

Máximo en T2 2006 200 180 160

En EE.UU., una casa que costara 100.000 dólares en 1890 habría  costado 123.000 en 2000, se habría disparado hasta 198.000  durante los máximos de 2006 y después habría caído hasta  114.000 a comienzos de 2012, ajustado por la inflación. 

140 120 100

Suelo alcanzado probablemente  en T1 2012

80 60 1890

1931

1972

Fuente del gráfico: Robert J Shiller, Irrational Exuberance, 2ª edición, a 28.05.2013. * Basado en la relación a largo plazo entre los precios de la vivienda y los fundamentales económicos como la renta, la población y los tipos de las hipotecas (fuente: Goldman Sachs & Co).

Dirigido exclusivamente a profesionales de la inversión. No debe ser tomado como referencia por inversores particulares.

2013

Implicaciones para la economía estadounidense Un mercado de la vivienda más fuerte influye en la economía de EE.UU. por tres vías principales: 1.

Inversión residencial: Cuando la vivienda se recupera se construyen más casas, lo que da un impulso inversor directo a la economía. El volumen de promociones iniciadas está aumentando y la inversión residencial real en EE.UU. creció un 14,4% en 2012, el ritmo más rápido desde 1994.

2.

Efecto riqueza en el consumo: Cuando los precios de la vivienda suben, los consumidores se sienten más ricos, lo que tiende a hacerles gastar más. Se calcula que por cada dólar de incremento de la riqueza neta de los hogares, los consumidores estadounidenses han gastado históricamente entre 3 y 5 céntimos más.

3.

Segundas hipotecas: Como se demostró en el periodo de auge, las subidas del precio de la vivienda permiten a los propietarios pedir más dinero prestado contra el valor de sus inmuebles. Las pruebas disponibles sugieren que la propensión a gastar ese dinero suele ser alta. 1,5 %

previsión

‐0,5 ‐1,0 ‐1,5

Efecto de las segundas hipotecas en el consumo 

‐2,0

Efecto de la riqueza en el consumo

‐2,5

Fuente: Kris Dawsey, Goldman Sachs, febrero de 2013. 

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T1 2013

T1 2012

T1 2011

T1 2010

T1 2009

T1 2008

T1 2007

T1 2006

T1 2005

T1 2004

T1 2003

T1 2002

Inversión residencial

‐3,0

T1 2001

 Según Goldman Sachs, la recuperación de la vivienda estadounidense probablemente dé un impulso total al PIB real de EE.UU. del 0,5% en 2013.

0,0

T1 2000

 El gráfico muestra que la contribución negativa de la vivienda durante el periodo de desaceleración fue acusada. El hecho de que ahora haga una contribución positiva, aunque pequeña, es importante.

0,5

T1 1999

 El gráfico de la derecha muestra el efecto histórico combinado de los tres factores sobre el PIB de EE.UU. y pone de relieve que de los tres factores, la inversión residencial es generalmente el de mayor repercusión.

1,0

T1 1998

De lastre a impulso

Comentarios "Los índices Case Shiller de precios de la vivienda están registrando los mayores incrementos desde 1996 por el descenso de los tipos hipotecarios y la mayor disposición del sector financiero a prestar. Los datos de las encuestas sobre el mercado de la vivienda son un indicador que prefigura con bastante antelación la evolución de los tipos de interés estadounidenses. La continua recuperación de la vivienda eleva las probabilidades de que EE.UU. salga primero de la trampa de deuda y la Fed comience a subir los tipos en los próximos dos años. También acentúa la tendencia de fortaleza del dólar, lo cual es positivo para la renta variable estadounidense".

Trevor Greetham, fondos multiactivos

"… la vivienda se ha fortalecido durante el pasado año gracias a los bajos tipos de las hipotecas y a la mayor confianza de los compradores potenciales. El aumento de la actividad en el mercado de la vivienda está estimulando la creación de empleo en la construcción y los sectores relacionados, como la intermediación inmobiliaria y el mobiliario para el hogar, mientras que la revalorización de las casas está reforzando las finanzas de las familias, lo que ayuda a impulsar el consumo privado". Ben Bernanke, ante el Comité Mixto de Economía del Congreso de EE.UU., mayo de 2013 "Los precios de la vivienda influyen mucho en el ánimo de los consumidores estadounidenses, por lo que su reciente tendencia de dinamismo es positiva para la confianza de los consumidores, lo que impulsa el crecimiento del PIB. Estoy aprovechando las oportunidades que genera esta recuperación a través de valores como Owens Corning, un fabricante de materiales de construcción que se está beneficiando del aumento de las nuevas promociones de viviendas iniciadas". Adrian Brass, gestor de carteras de renta variable estadounidense

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