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EL VIGÍA

15 DE JUNIO DE 2015

Logística INMOLOGÍSTICA

La escasez de superficie de calidad y de grandes dimensiones impulsa proyectos inmologísticos El sector reactiva los desarrollos a riesgo y llave en mano para adaptarse a la demanda A. Guerrero Barcelona La falta de oferta de suelo inmologístico de calidad y de naves con una superficie superior a los 20.000 metros cuadrados es una de las tendencias más evidentes del quinto estudio del mercado logístico, que presentaron la semana pasada la Asociación de Centros de Transporte de España (Acte) y la consultora CBRE. Se trata de un comportamiento que ambas entidades venían apuntando en los últimos años y que se ha convertido ya en una de las características más evidentes de los mercados de Madrid y Barcelona, de referencia en el mercado español. En ambas ciudades, la búsqueda de estas instalaciones de mayores metros cuadrados está desplazando a los operadores a localizaciones más alejadas del centro. Así, en Madrid, la demanda de grandes espacios logísticos de más de 25.000 metros cuadrados ha llevado a empresas a las zonas distanciadas de la capital, como Cabanillas, Azuqueca y Alovera. En Barcelona, por su parte, la falta de producto está llevando a los operadores logísticos a desplazarse a zonas alejadas del primer anillo, ya que únicamente en segunda y tercera corona pue-

Sólo el 18 y el 38% de la superficie logística disponible en Madrid y Barcelona, respectivamente, son activos de alta calidad Ramón Vazquez, presidente de Acte, a la izquierda, junto al director nacional de Industrial y Logística de CBRE, Alberto Larrazábal

den encontrarse espacios disponibles con más de 20.000 metros cuadrados de superficie. Según datos de CBRE, estos problemas se producen también en la oferta de suelo catalogado de alta calidad, ya que sólo el 18% de los 842.000 metros cuadrados disponibles en Madrid y el 38% de los 733.000 metros cuadrados disponibles en Barcelona responden a estas características. EL TAMAÑO DE LAS NAVES AUMENTARÁ

Ante esta escasez de producto, tanto en Madrid como en Barcelona “se están analizando muy activamente tanto proyectos llave en mano como desarrollos a riesgo que respondan a las necesidades de la demanda”, explicó el director nacional de Industrial y Logística de CBRE, Alberto Larrazábal. En este sentido, el presidente de Acte, Ramón Vázquez, pronosticó que, en un plazo no superior a cinco años, aumentará el número de naves logísticas de más de 50.000 metros cuadrados. En su opinión, las compañías concentrarán en estos nuevos centros la actividad logística que actualmente realizan en distintos almacenes. “La tendencia –señala Vázquez– apunta a plataformas cada vez más grandes,

El dilema de optar por precios baratos o apostar por la calidad Un informe de la consultora Aguirre Newman, realizado a más de 100 empresas, mostró algunas respuestas ante la incógnita de qué argumento es el más decisivo a la hora de elegir un activo inmologístico en España. Según el análisis de esta consultora, presentado el pasado mes de mayo, los operadores estarían dispuestos a pagar rentas hasta un 15% más altas por un activo de mejor calidad, pese a que la mayoría reconocen que el precio es todavía un factor determinante a la hora de contratar. La mayoría de los encuestados justifican una subida de precio en el caso de contratar una superficie de crossdocking respecto de una nave logística. De hecho, más de las tres cuartas partes de los encuestados justifica una diferencia de precio de alquiler entre un activo logístico y otro tipo crossdocking y aseguran que “sería justificado un precio de alquiler un 10% más elevado”. Una de las causas principales de contratación por parte de los ope-

radores para los próximos años será el aumento de superficie, lo que supone un cambio de tendencia con respecto a años anteriores, donde la contratación se debía, principalmente, a reducción o concentración de espacios, según la información aportada por Aguirre Newman. Por otra parte, la gran mayoría de los consultados estima que en 2017 las zonas prime de Madrid y Barcelona habrán experimentado un crecimiento acumulado de rentas de un 20% como máximo.

combinadas con minialmacenes dentro de las ciudades”. Los datos del estudio, en cualquier caso, muestran datos para el optimismo en el negocio inmologístico. Hasta junio, alcanzó un volumen de inversión de 205 millones de euros, lo que prácticamente dobla la cifra registrada en el mismo periodo del año anterior. Desde CBRE señalan la recuperación del consumo y la mejora del acceso a la financiación como los factores que están impulsando la inversión, a los que suma además el interés que estarán mostrando fondos internacionales y socimis por esta clase de activos. “Los inversores internacionales tienen claro que España es un mercado interesante y con potencial, y ante la falta de producto ya están dispuestos a asumir mayor riesgo y adquirir naves sin ocupante, aunque lógicamente estudiando cuidadosamente la localización y el tipo de activo”, explican desde CBRE. Este optimismo se evidencia también en el análisis que realiza la consultora BNP Paribas Real Estate, que presentó también la semana pasada en Barcelona, un estudio sobre el mercado logístico en España en 2014. Según la consultora inmobiliaria, se ha cerrado

“un ejercicio excepcional, extraordinariamente activo”, en el que se ha alcanzado un volumen de inversión de 600 millones de euros a nivel global en España, registrando máximos desde hace al menos 10 años. Los datos acumulados por esta firma en la primera mitad de 2015 confirman esta tendencia, con un nivel de inversión hasta la fecha de más de 300 millones de euros, según la información aportada por la compañía. El estudio de BNP indica que

Desde BNP aseguran que se ha producido un cambio de ciclo tras “un ejercicio excepcional, extraordinariamente activo” se ha producido una clara evolución en lo que respecta a las operaciones de venta en España a lo largo del último año que superan los 400.000 metros cuadrados, que representan un 28% del total de la superficie contratada. Un comportamiento que se suma a la “evolución constante” en número de operaciones que la consultora observa desde el año 2011, por lo que ya suma cuatro

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mill. de euros Los datos publicados por la consultora inmobiliaria CBRE muestran un volumen de inversión de 205 millones de

euros en el sector logístico hasta este mes de junio. Esta cifra de inversiones se concentra en un total de ocho operaciones, doblando prácticamente el volumen registrado en el mismo periodo de 2014. Desde BNP Paribas Real Estate, por su parte, sitúan la inversión en más de 300 millones en esta primera mitad de 2015.

EL VIGÍA

1 Evolución de la contratación de suelo logístico en Madrid, Barcelona y Valencia

Madrid El análisis de BNP Paribas Real Estate detecta que en Madrid se ha producido un crecimiento “suave y continuo” de la contratación de espacios logísticos. En 2014, se consolidó con operaciones de grandes volúmenes y se confirma esta tendencia en 2015, con un 69% del volumen total de superficie contratada, según su análisis. Desde la consultora consideran que existen buenas perspectivas en este mercado y apuntan a que permitirán cerrar el año por encima de 2014, “puesto que hay operaciones en curso que se tendrán que cerrar en los próximos meses y el crecimiento del PIB estimado para 2015 es del 3%”.

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Barcelona BNP señala que en Barcelona se ha producido “un claro incremento de nueva contratación en 2014”, que se está confirmando con un “espectacular” primer trimestre de 2015, lo que podría suponer el retorno a los niveles de 2007. En este primer trimestre de curso, se han ocupado 177.000 metros cuadrados, algo más que la totalidad del primer semestre de 2014, cuando la cifra alcanzó los 174.938 metros cuadrados. BNP considera que en el caso de Barcelona “existe un mayor apetito del inversor o promotor con la aceleración del desarrollo de suelos a riesgo y la adquisición de parcelas para proyectos llave en mano”.

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Valencia

EL VIGÍA

cursos en positivo. Para el presente ejercicio, BNP considera que, según la tendencia de mercado, los niveles observados en 2014 se mantendrán e incluso se incrementarán a lo largo del curso. Ante esta evolución, los analistas de esta consultora constatan que el mercado logístico ha iniciado un cambio de ciclo que se evidenció a principios del año pasado por la mejora del consumo y las exportaciones, como certifica el comportamiento de la contratación

continua en las principales plazas del país. Desde BNP también detectan esta escasez de producto de buena calidad, lo que en su opinión “ha provocado una ligera subida de las rentas y, sobre todo, una estabilización de precios en general, sin apreciarse bajada de rentas en ninguna zona”. La suma de todos estos indicadores, concluyen que en 2015 se presentarán “buenas oportunidades para comprar y para vender”.

En Valencia, se ha producido un tímido repunte en la nueva contratación en el primer trimestre del 2015, que BNP espera que se vea impulsado “por las buenas perspectivas del consumo y la estimación del crecimiento del PIB de hasta el 3%”. En número de operaciones de logística, se observa una tendencia alcista en los últimos cuatro años, aunque el mercado se encuentra en una situación de escasez provocada por la falta de proyectos logísticos desde el año 2008 y por este aumento de contratación. Un aspecto destacado es que la tasa de disponibilidad en Valencia se sitúa ya en su punto más bajo de los últimos ocho años.

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FUENTE: BNP Paribas Real Estate

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