Informe de Avalúo Nº 214-21012046424500-2017-U

Cliente: Banco Nacional de CR Solicitado por: Oficina 214 Dirección Logística de Recursos Materiales BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Fecha Inspección: 1 de julio de 2017 Fecha Informe: 4 de julio de 2017

Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

Email: [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 Dirección Logística de 214-21012046424500-2017-U OFICINA Administracion Bienes PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de CR Céd. Identidad 4-000-001021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de CR 100% Céd. Identidad 4-000-001021 Céd. Identidad NOMBRE EXDEUDOR (ES) Chevez John (# 6133-1) Urbina Céd. Identidad No indicado UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 12 - MONTERREY Mirador DIRECCIÓN EXACTA

Alajuela, San Carlos, Monterrey, Mirador, 600 m Este del entrada a La Unión REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° A-1339630-2009 Identificador Predial 21012046424500 Diferencia de 0,00% Porcentaje: medidas

Según el Registro y el Plano 376,00 m2 376,00 m2 0,00 m2

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢1.826.608,00 ¢0,00 ₡1.826.608,00

UN MILLON OCHOCIENTOS VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS OCHO COLONES 00/100 18

Tiempo estimado para la venta del bien:

MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

Liquidez del bien

meses ₡

Media -

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

La servidumbre de paso que da acceso al inmueble sólo está señalada en el plano pero no existe físicamente por lo que no hay acceso al lote desde la calle pública, por lo que debe habilitarse este acceso; además esta servidumbre no está inscrita por lo que debe inscribirse registralmente para garantizar el derecho de paso al inmueble. Los linderos físicos no están marcados físicamente en el sitio por lo que debe hacerse por medio de topógrafo. Los servicios básicos no están frente al inmueble y están disponibles a 20 m sobre la calle pública.

Rigoberto Pacheco Tinoco

Nombre del Perito

Ingeniero Civil

Tipo de Profesional

Número de registro

IC- 14482

Identificación N°

Emp.

RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA)

1-0635-0016

Firmado digitalmente por RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) Fecha: 2017.07.13 09:13:37 -06'00'

Firma del Perito FECHA DE INSPECCIÓN Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

01/07/2017

FECHA DEL INFORME

04/07/2017

[email protected] / www.ingesolcr.com

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO 214-21012046424500-2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 12.000,00 VALOR ¢/m2 Área 376,00 m2 350,00 0,9766 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Nivel 2 0,00 0,9418 0,9418 0,9418 0,9418 0,9418 Frente 13,41 13,00 1,0078 ###### #¡DIV/0! ###### #¡DIV/0! Fondo 26,13 27,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Forma 0,75 1,00 0,8500 1,0000 1,0000 0,7800 1,0000 Pendiente 0 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Ubicación 8 5,00 0,9264 0,8155 0,8155 0,8155 0,8155 Servicios 1 1 1,00 1,0000 1,0305 1,0305 1,0305 1,0305 Servicios 2 3 16,00 0,6771 1,0942 1,0942 1,0942 1,0942 Tipo de Vía 8 5,00 0,8192 0,5876 0,5876 0,5876 0,5876 Ajuste (Localización) 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Negociación 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Factor de Homologación 0,4048 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! Valores Homologados 4.857,99

DESCRIPCIÓN Zona de proteccion Servidumbre de paso Servidumbre Electrica

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1

N° 1 2 3 4 5

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡4.858 /m2 Valor ajustado ¢4.858 / m2 1,0000 Área 376,00 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 4.858,00 1.826.608,00

LINDEROS ACTUALES Con servidumbre de paso con un frente de 13.41m Terreno para pastos Con Joaquin Rodríguez Rodríguez Terreno para pastos Con resto reservado de Natalia Jarquín Terreno para pastos Con resto reservado de Natalia Jarquín Terreno para pastos COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 435.992

NORTE 1.163.140

PRECISIÓN 3,00 m Altitud 201

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos 8385-8048 Lote tipo del sector 210-12-U03 Coordenadas Este Norte Oferta OBS: no se observaron ofertas comparables en el entorno inmedito del bien Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte

Fecha Consulta 04/07/2017

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Material Tierra Ancho de vía 4,00 m Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

NO NO NO NO SÍ SÍ

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3 214-21012046424500-2017-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Servidumbre ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques NO Transporte Público SÍ a 700 m Edificios Comerciales NO Recolección de basura SÍ a 20 m Edificios públicos / comunales SÍ a 1000 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Residencial y agrícola

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: Fondo: Relación: Servicios

S1 S2

13,41 m

Nivel sobre calle:

26,13 m 1,95 1 3

Pendiente % 0 Tipo de vía: 8 Regularidad: 0,75 Ubicación: Lote en servidumbre

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados:

Topografía

Plana

8

NO

Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca

2,00 m

Bueno

Distancia

Posibilidad de daños

Ninguno

Pendiente

Riesgo deslizamiento

Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 11,80%

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4 214-21012046424500-2017-U

29/06/2017

GRAVÁMENES a) b) c) d) e)

Comentario:

La servidumbre de acceso no está inscrita a favor del inmueble.

ANOTACIONES a) b) c)

ADVERTENCIAS a) El presente avalúo no comprende estudio geotécnicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de materiales o capacidad soportante de los suelos. Dado lo anterior no es posible asegurar su estabilidad ó permanencia. Industrial de Avalúos no asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas de los bienes valorados. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el Banco Nacional de Costa Rica, conteniendo en ella el plano catastrado y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. c) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF.

OBSERVACIONES Lote en servidumbre, la cual no existe físicamente y no está inscrita registralmente a favor del lote, sin servicios, acceso difícil solo peatonal a 2m sobre nivel de calle, se usa como terreno para pastos, no están delimitados físicamente los linderos.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

TOTAL Forma de explotación

Área m2

₡

-

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

Forma de explotación

Área m2

VRN

TOTAL

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

-

VRN ₡ ₡ ₡ ₡

Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A

-

₡ ₡ ₡

TOTAL

214-21012046424500-2017-U

-

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VNR ₡ ₡ ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

ESTADO

Forma de explotación

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡ #¡DIV/0! #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0!

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

214-21012046424500-2017-U DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción No hay Uso predominante: Otros Presupuesto Estado de la edificiación: ¢ Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: (se tienen todos los documentos requeridos vigentes) Propiedad utilizada por: Nombre En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2 Porcentaje de cobertura: Año de construcción: 0%

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Paredes

Pisos

Paredes

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES No hay construcciones ni mejoras sobre el terreno. No es apto para construir porque no hay acceso al mismo ya que la servidumbre no está inscrita a favor del inmueble y quizás no haya voluntad para otorgarle derecho de paso por parte de la exdueña.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 1

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7

214-21012046424500-2017-U

24

2. Vista general de servidumbre de acceso desde calle pública

1. Entorno del inmueble

3. Vista de calle pública de lastre al Norte

5. Entrada a la servidumbre

4. Vista de calle pública de lastre al Sur

6. Valuador en el inmueble en la parte alta

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 2

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 8

214-21012046424500-2017-U

24

7. Vista de la servidumbre y lindero Norte en la parte alta

9. Vista lateral del lote hacia el Oeste

11, Vista del fondo hacia el frente

8. Vista del fondo del lote hacia el frente

10. Vista hacia el fondo del lote

12, Vista desde parte alta de la servidumbre hacia la calle

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 3

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 9

214-21012046424500-2017-U

ENTORNO

Fuente: Google Earth

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

Fuente: Google Earth

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REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 465245---000

PROVINCIA: ALAJUELA FINCA: 465245 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO DE REPASTO LOTE 5 SITUADA EN EL DISTRITO 4-KATIRA CANTON 15-GUATUSO DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA LINDEROS: NORTE : RAFAEL ANGEL SIBAJA PRENDAS SUR : RAFAEL ANGEL SIBAJA PRENDAS ESTE : SERVIDUMBRE AGRICOLA EN MEDIO Y RAFAEL ANGEL SIBAJA PRENDAS OESTE : ELIO MAR ARIAS ALVARADO MIDE: SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS PLANO:A-1379233-2009

ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO INSCRITA EN 2-00220283 000 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 1,000.00 COLONES PROPIETARIO: FRANCINI SIBAJA MIRANDA CEDULA IDENTIDAD 5-0334-0343 ESTADO CIVIL: CASADO UNA VEZ ESTIMACIÓN O PRECIO: MIL COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2010-00096379-01 CAUSA ADQUISITIVA: DONACION FECHA DE INSCRIPCIÓN: 25 DE MAYO DE 2010 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 360-02771-01-0920-001 FINCA REFERENCIA 200220283 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 4-Julio-2017 a las 15.10.12 horas Emitido el 04-07-2017 a las 15:11 horas

ESTA CERTIFICACION, CUYOS DERECHOS ARANCELARIOS FUERON DEBIDAMENTE CANCELADOS, CONSTITUYE DOCUMENTO PUBLICO CONFORME LO ESTABLECEN LOS ARTICULOS 369 DEL CODIGO PROCESAL CIVIL, 5 INCISO D) DE LA LEY DE CERTIFICADOS, FIRMAS DIGITALES Y DOCUMENTOS ELECTRONICOS N° 8454, Y EL DECRETO EJECUTIVO N° 35488-J, PUBLICADO EN LA GACETA N° 196, DEL 8 DE OCTUBRE DE 2009. EN DICHO MARCO LEGAL SE ESTABLECE LA OBLIGATORIEDAD DE RECIBIR ESTE DOCUMENTO POR PARTE DE LOS ENTES PÚBLICOS Y PRIVADOS, ASÍ COMO PARA LOS PARTICULARES, POR LO QUE SI TIENE PROBLEMAS PARA LA RECEPCIÓN DE ESTE DOCUMENTO Y APLICACIÓN DE SUS EFECTOS LEGALES, SIRVASE COMUNICARLO AL CENTRO DE ASISTENCIA AL USUARIO, Teléfono. 2221-0845.