Informe de Avalúo Nº 214-21008040209400-2017-U
Cliente:
Banco Nacional de Costa Rica
Solicitado por: Oficina 214 Dir.Log.Recursos Materiales. BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Fecha Inspección: 3 de mayo de 2017 Fecha Informe: 8 de mayo de 2017
Ex deudor:
Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848
Sigifredo Rojas Chaves (2-0419-0067) (Código de Bien: 4537-1) Email:
[email protected]
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 Dir.Log.Recursos Materiales. 214-21008040209400-2017-U OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO Administraación de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Identidad 4-000-001021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica 100% Céd. Identidad 4-000-001021 Céd. Identidad UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 08 - TIGRA San Pedro, La Tigra DIRECCIÓN EXACTA
Alajuela, San Carlos, La Tigra, San Pedro, del Bar y Salón Montecarlo 30 m Oeste REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° A-0928064-2004 Identificador Predial 21008040209400 Diferencia de 0,00% Porcentaje: medidas
Según el Registro y el Plano 919,59 m2 919,59 m2 0,00 m2
Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢11.616.260,88 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢10.942.034,50 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡22.558.295,38 VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y VALOR EN LETRAS: CINCO COLONES 38/100 Tiempo estimado para la venta del bien:
18
MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
Liquidez del bien
meses ₡
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES
Media 10.942.034,50 SÍ
El inmueble es garantía por el valor consignado en este avalúo. El inmueble es propiedad del BNCR. La instalación eléctrica no está enductada totalmente, se observan instalaciones eléctricas expuestas. Estado regular
Rigoberto Pacheco Tinoco
Nombre del Perito
Ingeniero Civil
Tipo de Profesional
Número de registro
IC- 14482
Identificación N°
Emp.
RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA)
1-0635-0016
Firmado digitalmente por RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) Fecha: 2017.05.08 08:40:58 -06'00'
Firma del Perito FECHA DE INSPECCIÓN Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848
3 mayo 2017
FECHA DEL INFORME
8 mayo 2017
[email protected] / www.valorisa.net
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 9.000,00 27.500,00 21.300,00 VALOR ¢/m2 919,59 m2 Área 4150,00 1,6443 200,00 0,6044 420,00 0,7721 Nivel 0 0,00 1,0000 0,00 1,0000 0,00 1,0000 Frente 13,9 28,00 0,8394 10,00 1,0858 15,00 0,9811 Fondo 54,56 148,00 1,0000 20,00 1,0000 30,00 1,0000 Forma 0,65 1,00 0,8700 1,00 0,8700 1,00 0,8700 Pendiente 0 0,00 1,0000 0,00 1,0000 0,00 1,0000 Ubicación 5 5,00 1,0000 5,00 1,0000 5,00 1,0000 Servicios 1 1 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Servicios 2 16 16,00 1,0000 16,00 1,0000 16,00 1,0000 Tipo de Vía 4 4,00 1,0000 4,00 1,0000 4,00 1,0000 Ajuste (Localización) 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Limp, y mecanizac. 0,90 0,9000 0,90 0,9000 1,00 1,0000 Factor de Homologación 1,0807 0,5139 0,6591 Valores Homologados 9.726,09 14.131,95 14.038,34
DESCRIPCIÓN Futura ampliación vía Servidumbre de paso Servidumbre Electrica
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3 4
N° 1 2 3 4 5
FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2 214-21008040209400-2017-U
4
Factor
5
0,0000 1,0000 ###### 1,0000 1,0000 1,0000 0,8803 1,0305 1,6161 0,7666 1,00 1,0000 1,00 1,0000 #¡DIV/0!
Factor
0,0000 1,0000 ###### 1,0000 1,0000 1,0000 0,8803 1,0305 1,6161 0,7666 1,00 1,0000 1,00 1,0000 #¡DIV/0!
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡12.632 /m2 Valor ajustado ¢12.632 / m2 1,0000 Área 919,59 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡
Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 12.632,00 11.616.260,88
LINDEROS ACTUALES Carlos Enrique Solís Quirós Sin construir Frente a calle pública de 12.69m Calle asfaltada de 14,05 m ancho Luis Angle Rojas Chaves Y Olivier Rojas Chaves Casa a 5 m Luis Angle Rojas Chaves Y Olivier Rojas Chaves Casa a 5 m COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 437.154
NORTE 1.146.805
PRECISIÓN 3,00 m Altitud 246
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Joaquín Vargas 2468-9374 Lote medianero, plano, forma regular, ubicado Oferta a 200 m Este del Sujeto Coordenadas Este Norte Dinia Vasquez 8807-4820 Lote medianero, plano, forma regular, ubicado Base de Datos a 500 m Este del Sujeto Coordenadas Este Norte Base de Datos Plataforma valores indexada Lote tipo sector 210-08-U03 Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte
Fecha Consulta 08/05/2017 08/05/2017 08/05/2017
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Material Asfalto Ancho de vía 14,05 m Acera NO
Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3 214-21008040209400-2017-U
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
SERVICIOS Internet por Cable SÍ Jardínes y Parques SÍ Transporte Público SÍ Edificios Comerciales SÍ Asada Recolección de basura SÍ Edificios públicos / comunales SÍ
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
a 500 m a 100 m a 1000 m a0m a 1000 m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Residencial y agropecuaria
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: Fondo: Relación: Servicios
Nivel sobre calle:
13,90 m
S1 S2
Pendiente % Tipo de vía: Regularidad: Ubicación:
54,56 m 3,93 1 16
0 4 0,65 Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados:
Topografía
Plana
5
NO
Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca
0,00 m
Bueno
Distancia
Posibilidad de daños
Ninguno
Pendiente
Riesgo deslizamiento
Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 62,00%
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4 214-21008040209400-2017-U
08/05/2017
GRAVÁMENES a) b) c) d) e)
Comentario:
ANOTACIONES a) b) c)
ADVERTENCIAS a) El presente avalúo no comprende estudio geotécnicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de materiales o capacidad soportante de los suelos. Dado lo anterior no es posible asegurar su estabilidad ó permanencia. Industrial de Avalúos no asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas de los bienes valorados. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el Banco Nacional de Costa Rica, conteniendo en ella el plano catastrado y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. c) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF.
OBSERVACIONES
No hay gravámenes
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Forma de explotación
Área m2
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡ 200.000 ₡ 12.600.000 50 26 0,6048 R ₡ 150.000 ₡ 1.050.000 50 26 0,6048 R ₡ 100.000 ₡ 2.100.000 50 21 0,7018 R ₡ 50.000 ₡ 2.762.500 40 21 0,5997 R
Casa una planta Corredor Pilas-tendido Garaje
63,00 7,00 21,00 55,25
Cuarto planta alta
24,00 ₡ 125.000 ₡
3.000.000
₡
21.512.500
TOTAL Forma de explotación Aceras perimetrales
Muro frente
170,25 Área m2
V. Unit. ¢ / m2
21,00 ₡ 13,90 ₡
20.000 50.000
Forma de explotación
Área m2
TOTAL
21
D
0,5997
214-21008040209400-2017-U Factor Estado 0,8190 0,8190 0,8190 0,8190
₡ ₡ ₡ ₡
0,6780
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor VRN Estado años años Depre. Estado ₡ 420.000,00 40 21 0,5997 0,8190 R ₡ 695.000,00 30 21 0,4050 0,6780 D ₡ #¡DIV/0! #N/A ₡
TOTAL
40
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5
V. Unit. ¢ / m2
1.115.000
VRN ₡ ₡ ₡ ₡
-
MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
Valor Unitario Final
6.241.158 520.100 1.207.017 1.356.830
VUR años 24,8 24,8 28,7 19,6
₡ ₡ ₡ ₡
¢ / m2 99.066,00 74.300,00 57.477,00 24.558,00
₡
1.219.800
16,3
₡
50.825,00
₡
10.544.905
VNR
VNR ₡ ₡ ₡ ₡
206.283,00 190.847,00 397.130,00
VNR ₡ ₡ ₡ ₡
-
VUR años 19,6 8,2 #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final
₡ ₡
¢ / m2 9.823,00 13.730,00 #¡DIV/0!
Valor Unitario Final
¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡
10.544.904,50 397.130,00 10.942.034,50
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6
214-21008040209400-2017-U DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente ¢ Avance: 100% Presupuesto Nombre del Profesional Responsable de la obra:
Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 170,25 m2
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
19%
1991
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos
VC02
NÚMERO DE NIVELES:
Sistema eléctrico:
Mampostería integrada Bloques de concreto con divisiones livianas de madera
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General
Estructura y piso de madera planta alta Estructura de techo de madera HG ondulada sin canoas ni bajantes (oxidada) Tablilla madera Cerámicos
Fachada
Fachada plana con ventanas laterales y puerta centro
Aposentos
Ver Croquis en anexos
Baños
Un baño completo
Otros
Garaje No hay
Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Leve
No hay
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
% de avance
SI
PARCIAL
80% SI Cuchilla Regular
Gas LP
Ubicación
Estado Físico y Mantenimiento:
Red de agua caliente
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
1
Paredes
Ninguno
Paredes
Regular
Cielos
Regular
Pisos
Regular
Cubierta Deficiente
Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos Cielos
Leve
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:
un
primer
giro
para
Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES La casa está desocupada y sin mantenimiento. La instalación eléctrica presenta algunos elementos desprendidos. La cubierta de techo está totalmente oxidada y requiere cambio total. Deterioro en la pintura de las paredes principalmente exteriores. Las escaleras al cuarto en la planta alta está deteriorada por elementos de madera podridos en las huellas. El inmueble tiene una buena ubiacación sobre calle pública principal asfaltada, con todos los servicios públicos en el frente. El muro en el frente fue dañado por colisión de vehículo afectando la columna de concreto y el portón. Los elelemento de madera se observan deteriorados especialmente puertas de área de pilas.
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
ANEXO FOTOGRÁFICO 1
INFORME DE AVALÚO
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7
214-21008040209400-2017-U
24
1. Entorno del inmueble
2. Vista del inmueble en el frente sobre calle pública
3. Vista de calle pública de lastre hacia el Oeste
4. Vista de calle pública de lastre hacia el Este
5. Vista de acceso al inmueble en el frente
6. Valuador en el inmueble
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
ANEXO FOTOGRÁFICO 2
INFORME DE AVALÚO
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 8
214-21008040209400-2017-U
24
7. Vista de la sala de estar y comedor
8. Detalle de vestíbulo habitaciones y baño
9. Vista de cocina
10. Detalle de baño
11. Pilas y lavandería
12. Vista de cuarto planta alta sobre garaje
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
ANEXO FOTOGRÁFICO 4
INFORME DE AVALÚO
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 9
214-21008040209400-2017-U
CROQUIS DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA
Fuente: Propia
UBICACIÓN GEOGRÁFICA
Fuente: Google Earth
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 10
INFORME DE AVALÚO
214-21008040209400-2017-U
24
Comparable 1
Info Comparable 1
Comparable 2
Info Comparable 2
13. Vista trasera de la vivienda
14, Vista hacia el fondo del lote
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REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 402094000
PROVINCIA: ALAJUELA FINCA: 402094 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO CON UNA CASA UN GARAJE Y PATIO SITUADA EN EL DISTRITO 8LA TIGRA CANTON 10SAN CARLOS DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA LINDEROS: NORTE : CARLOS ENRIQUE SOLIS QUIROS SUR : FRENTE A CALLE PUBLICA DE 12,69 METROS ESTE : LUIS ANGLE ROJAS CHAVES Y OLIVIER ROJAS CHAVES OESTE : LUIS ANGLE ROJAS CHAVES Y OLIVIER ROJAS CHAVES MIDE: NOVECIENTOS DIECINUEVE METROS CON CINCUENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS PLANO:A09280642004
ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO INSCRITA EN 200206333 000 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 22,000,000.00 COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4000001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: DOCE MILLONES COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 20140006260701 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 19 DE MARZO DE 2014 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 8Mayo2017 a las 07.05.26 horas Emitido el 08052017 a las 07:05 horas
REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CERTIFICACION DE PLANOS CATASTRADOS NUMERO DE CERTIFICACION: RNPDIGITAL-7105116-2017 2-928064-2004 TOTAL DE PAGINAS: 3
