Finanzas Estructuradas RMBS / Panamá Análisis de riesgo

Noveno Fideicomiso de Bonos de Préstamos Hipotecarios (NFBPH)

Calificaciones

Fundamentos

Denominación

Bonos Serie A Bonos Serie B

Calificación

Perspectiva

AA+(pan)

Estable

LS1

N.A.

N.C.

N.C.

N.C.: No Calificado. N.A. - No Aplica. Comité Ordinario de Calificación Fecha: Octubre de 2010

Analistas Rodrigo Contreras (506) 2296-9182 [email protected] Bernardo Costa +1-312-606-3315 [email protected]

Informes Relacionados • Reporte de Riego de La Hipotecaria (El Salvador), • Global Structured Finance Rating Criteria, Agosto 13, 2010 • Criteria for Structured Finance Loss Severity Ratings, Febrero 17, 2009 • Analyzing Structured Finance Bonds Using Loss Severity and Recovery Ratings, Diciembre 22, 2009

Fitch Ratings afirma la calificación de riesgo nacional en Panamá de ‘AA+(pan)’ a los Bonos Serie A de Préstamos Hipotecarios emitidos por el fideicomiso panameño denominado Noveno Fideicomiso de Bonos de Préstamos Hipotecarios (NFBPH o Fideicomiso), y cuyo fiduciario-emisor es Banco La Hipotecaria, S.A. (Banco La Hipotecaria, previamente La Hipotecaria, S.A.). La Perspectiva de la calificación es Estable. La calificación está basada en lo siguiente: El nivel actual de mejorador crediticio provisto se incremento levemente a un 25.14% desde un inicial 25% del saldo de los Bonos Serie A, el adecuado desempeño mostrado por la cartera colateral de esta transacción, así como la fortaleza financiera y legal de la estructura. Adicionalmente, Fitch asigna calificación de Severidad de Pérdida (LS, por sus siglas en inglés) de LS1. Las hipotecas titularizadas fueron originadas por La Hipotecaria, S.A. de C.V. (La Hipotecaria), siendo que alcanzan 481 préstamos hipotecarios residenciales colocados en El Salvador, cuyo saldo total insoluto a junio 2010 es de aproximadamente US$9.9 millones. Sobre una base de promedio ponderado, el portafolio presenta una relación de saldo del préstamo entre el avalúo original de la vivienda de un 81.31% a junio 2010. Las hipotecas-colateral están concentradas geográficamente en la zona central del país, particularmente en San Salvador (50%), mientras que aproximadamente un 54% y un 35% de las mismas han sido otorgadas a empleados privados y públicos respectivamente. La totalidad de estas hipotecas mantienen pólizas contra cesantía e incapacidad, de vida para el deudor, así como póliza contra daños e incendio, todas contratadas con aseguradoras locales relacionadas al originador. A la luz de la coyuntura económica en El Salvador y la temprana maduración de la cartera, la calidad crediticia del colateral podría continuar experimentando alguna presión por lo que Fitch estará monitoreando el desempeño de la misma con el fin de evaluar si se comporta dentro de las expectativas originales establecidas.

Resumen de la Transacción En febrero 2008, el NFBPH emitió bonos en Panamá por un total de US$12.5 millones en dos series: la serie A por US$9.375 millones y la serie B subordinada por US$3.125 millones. A junio 2010, los saldos de la serie A y la serie B ascienden a US$7.49 millones y US$2.51 millones respectivamente. El fiduciario de este Fideicomiso de Garantía es BG Trust, Inc., el mayor de banco privado en términos de activos del Sistema Bancario Nacional de Panamá. Para esta emisión, el originador actúa como sub-administrador para el portafolio de créditos (el administrador principal es Grupo ASSA, S.A.), mientras que Banco General, S.A. (con Calificación de Largo Plazo de ‘BBB’ por Fitch), el mayor de banco privado en términos de activos del Sistema Bancario Nacional de Panamá, es el administrador de respaldo. La Hipotecaria es una institución financiera no bancaria domiciliada en El Salvador. La entidad se especializa en la generación, administración y titularización de préstamos hipotecarios, y es propiedad en su totalidad por La Hipotecaria (Holding), Inc. y Subsidiarias. Dada la experiencia adquirida en Panamá a través de Banco La Hipotecaria, La Hipotecaria atiende a los sectores medio y medio/bajo en El Salvador.

www.fitchratings.com

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Finanzas Estructuradas Estructura de la Emisión

Todos los flujos, los cuales incluyen intereses y principal recibidos de las hipotecas, que reciba el Fideicomiso serán distribuidos de acuerdo a la siguiente prioridad de pagos: i) Honorarios y gastos principales; ii) Pagos de intereses de la Serie A; iii) Pago de capital de la Serie A; iv) Honorarios y gastos subordinados; v) Pagos de intereses de la Serie B; vi) Pago de capital de la Serie B; vi) Honorarios del fiduciario-emisor; vii) Pago de intereses acumulados de la Serie B (en caso de corrección de Evento de Subdesempeño); viii) Honorarios de incentivo del fiduciario-emisor. Ante la ocurrencia de un Evento de Sub-desempeño y hasta el momento en que dicho evento se corrija (o los títulos de la Serie A se repaguen por completo), los tenedores de los Bonos Hipotecarios Serie B no recibirán pagos de intereses, sino que acumularán un monto equivalente al pago correspondiente de intereses Serie B en cada una de las fechas de pago.

Eventos de Sub-desempeño La cascada de pagos de la transacción es totalmente secuencial a favor de los tenedores de títulos Serie A cuando uno de los siguientes Eventos de Sub-desempeño ocurre:

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Finanzas Estructuradas • Evento de Disminución de Subordinación: La diferencia entre el saldo de capital neto de mora de los préstamos hipotecarios y el saldo de capital de los títulos Serie A, en cualquier fecha de cálculo de pago, sea menor a un 3.5% del saldo de capital en la fecha de corte; o • Evento de Acumulación de Hipotecas con Estatus de Incumplimiento: El porcentaje de acumulación de hipotecas en estado de incumplimiento 1 sea mayor a un 10%. Esta razón de incumplimiento se define como la suma de los saldos de principal de todas las hipotecas en incumplimiento dividido por el saldo total de las hipotecas colateralizadas en la fecha de corte.

Mercado Hipotecario en El Salvador Tradicionalmente, el segmento hipotecario-residencial en El Salvador ha sido atendido por las instituciones bancarias, siendo que actualmente lo dominan tres bancos: Scotiabank El Salvador, Banco Agrícola y Banco Citibank de El Salvador. A junio 2010, la cartera hipotecaria representó aproximadamente un 24% de la cartera total del sistema financiero salvadoreño (alrededor de US$8,400 millones). Durante el interanual (junio 2010 a junio 2009), este sector económico decreció a una tasa anualizada de un -3.9%. El sector bancario se dedica al financiamiento de vivienda para niveles socio-económicos desde medio hasta alto, mientras que los niveles medio/bajo y bajo (vivienda de interés social) son atendidos por entidades no bancarias (principalmente estatales), y entre las que sobresalen el Fondo Social de la Vivienda (‘A(slv)’ por Fitch) y el Fondo Nacional de Vivienda Popular (‘A(slv)’ por Fitch).

Originación y Administración La Hipotecaria, S.A. de C.V. (La Hipotecaria) es la administradora del portafolio de créditos de este Fideicomiso. La Hipotecaria fue constituida en octubre 2003 bajo las leyes de la República de El Salvador, siendo su actividad principal la colocación de préstamos al sector hipotecario-residencial salvadoreño. Actualmente, La Hipotecaria es la única institución no-bancaria de El Salvador especializada en la generación, administración y titularización de hipotecas residenciales a segmentos con ingresos medio/bajos y medios (residencias cuyos precios de venta oscilan entre US$15,000 y US$80,000). La compañía ofrece sus servicios financieros a través de su casa matriz en San Salvador y una agencia ubicada en el occidente del país. Las actividades de La Hipotecaria no se encuentran reguladas por la Superintendencia del Sistema Financiero de El Salvador. La Hipotecaria es 100% subsidiaria de La Hipotecaria (Holding), Inc. (La Hipotecaria Holding), compañía constituida bajo las leyes de las Islas Vírgenes Británicas y que además posee la totalidad de las acciones de capital de otras compañías, dentro de las cuales sobresale Banco La Hipotecaria, S.A. (‘A-(pan)’ por Fitch) en Panamá, primera entidad financiera en Panamá especializada en la generación, administración y titularización de créditos hipotecarios-residencial colocados en Panamá. La Hipotecaria Holding actúa como Fideicomitente y Fideicomisario del NFBPH. En diciembre 2009,

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Una hipoteca estará en incumplimiento si: i) La morosidad del respectivo préstamo alcanza 180 días; o si ii) El préstamo está sujeto a venta judicial; o si iii) El préstamo está sujeto a dación en pago.

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Finanzas Estructuradas International Finance Corporation (IFC) realizó una aportación de capital fresco a La Hipotecaria Holding, adquiriendo de esa manera el 15% de la participación accionaria. A partir de esa fecha, la composición accionaria de La Hipotecaria Holding es de 76.67% para Grupo ASSA, S.A. (Grupo ASSA), 14.99% para IFC, 8.17% para Inversiones Americasa, S.A. y 0.17% para Fundación Biomat. A su vez, Grupo ASSA es un holding domiciliado en Panamá, siendo propietario de una de las aseguradoras más importante de la región, ASSA Compañía de Seguros, S.A. A junio 2010, en conjunto, La Hipotecaria–El Salvador y La Hipotecaria-Panamá poseen 136 empleados en sus siete oficinas, tanto en El Salvador (2) como en Panamá (5), y presentan una cartera en libros de aproximadamente 5,758 hipotecas con un saldo insoluto de US$147.4 millones y una cartera administrada (solamente a los fideicomisos de titularización) de aproximadamente 9,301 hipotecas con un saldo insoluto de US$220.9 millones. A esa misma fecha, los préstamos hipotecarios en libros de La Hipotecaria–El Salvador con mora mayor a 90 días representan un 2.84% del total de esos mismos créditos. A junio 2010, solamente La Hipotecaria-El Salvador administra un total de 3,579 préstamos hipotecarios (tanto en libros como a los fideicomisos) con un saldo total de alrededor de US$82.9 millones.

Mecanismos de Cobro Los esfuerzos de cobro de La Hipotecaria son manejados por empleados de la compañía. A tales agentes se les asigna y se responsabiliza un portafolio de préstamos determinado. El desempeño de un portafolio particular es medido contra el desempeño del resto de portafolios y objetivos predeterminados relacionados con el desempeño de cualquier préstamo y el máximo deterioro de cartera permitido. En El Salvador, los pagos mensuales son recolectados mediante tres métodos: orden irrevocable de descuento, débito contra la cuenta bancaria del deudor y pagos voluntarios. Orden Irrevocable de Descuento (ODD) Bajo este método, La Hipotecaria envía mensajeros en o alrededor del primer y/o en o alrededor del quinceavo día de cada mes para retirar los pagos que han sido deducidos por parte del empleador del deudor. En algunos casos, los pagos son enviados electrónicamente o depositados directamente en las cuentas bancarias de La Hipotecaria. En varios casos, más de un deudor estará trabajando con un solo empleador siendo que, en tales casos, el empleador proveerá el pago y un reporte de las deducciones de planilla adicionalmente al cheque. Del saldo de la cartera a junio 2010, un 54% es cobrada mediante este mecanismo. Cargo contra cuenta bancaria Bajo este método, un deudor autoriza a La Hipotecaria, usando un formato estandarizado, a cargar la cuenta bancaria del deudor automáticamente por un monto específico y una frecuencia determinada, transfiriendo dicho cobro a una cuenta a nombre de La Hipotecaria. Pagos voluntarios Para el caso de deudores desempleados y/o no asalariados, el deudor realiza los pagos en ventanilla de La Hipotecaria o en las de un banco que provee dicho servicio a La Hipotecaria.

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Finanzas Estructuradas Características de las Hipotecas A junio 2010, el colateral está constituido por 481 hipotecas residenciales (saldo de US$9.9 millones2), 102 menos que el grupo original de hipotecas debido principalmente a prepagos (100). Este portafolio presenta un promedio ponderado (PP) de Loan-to-Value (LTV) Actual de un 81.6%. Todos los préstamos están contratados a tasa flotante siendo que no están referenciados a alguna tasa en específico. Geográficamente, la cartera está concentrada en la zona central del país, mayormente en el departamento de San Salvador, aunque también posee una importante participación en el departamento de La Libertad. A la misma fecha, estas hipotecas no presentan concentraciones significativas en algún proyecto en particular siendo que el mayor (Santa Ana Norte) representa un 10% de estas hipotecas. Un 54% de los deudores respectivos laboran en diversas entidades privadas, siendo que la institución con mayor monto adeudado por sus empleados alcanza un 6.4%. Mientras que un 35% laboran en instituciones públicas. La totalidad del monto de las hipotecas vigentes cuentan con seguro de vida, seguro de desempleo e incapacidad, así como seguro contra daños e incendio contratadas con aseguradoras relacionadas. Desde junio 2009, tanto los seguros personales de La Hipotecaria como los seguros generales son manejados por Seguros La Hipotecaria Vida, S.A. Seguros de Personas y Seguros La Hipotecaria, S.A., respectivamente. Ambas aseguradoras son subsidiarias salvadoreñas de ASSA Compañía de Seguros, S.A. A junio 2010, las hipotecas del Fideicomiso representan el principal activo del mismo (94.1%), mientras que un 4% de los activos totales es efectivo. A junio 2010, las hipotecas titularizadas representan un 98.9% del saldo de la emisión total (132% de la serie A de dicha emisión).

Análisis Crediticio Morosidad Hasta junio 2010, el Fideicomiso presenta seis créditos con mora mayor a 180 días (totalizando US$96,500). Debido al relativamente poco historial operativo de La Hipotecaria (7 años), los préstamos todavía presentan una temprana maduración. Lo anterior así como el mecanismo de ODD utilizado, favorece la calidad crediticia de esta cartera de hipotecas. Si bien el comportamiento de la morosidad e incumplimiento se están comportando dentro las expectativas originales de Fitch, la temprana madurez de las hipotecas a la luz de unas desfavorables condiciones operativas podrían continuar repercutiendo desfavorablemente en la morosidad.

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A junio 2010, la hipoteca con mayor saldo alcanza US$71,936, mientras que el saldo menor llega a un monto de US$793.

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Finanzas Estructuradas El alcance del impacto dependerá de la profundidad y la dinámica del desempeño económico, por lo que Fitch Ratings estará monitoreando continuamente la calidad de la cartera titularizada, así como las potenciales repercusiones sobre la emisión. Probabilidad de Impago Para el análisis del colateral, Fitch Ratings utilizó un caso base para el nivel de impago de 7%. Las expectativas del caso base de impago reflejan el desempeño esperado del colateral dado un ambiente económico favorable y considerando experiencias en otros países latinoamericanos. Para un escenario de calificación ‘AA+(pan)’, Fitch Ratings consideró un múltiplo de 5 para el caso base de impago. En ese sentido, Fitch simuló un incremento en el impago de un 7% Características - Cartera Titularizada (Junio 2010) hasta un 35% bajo un ambiente de estrés. Monto Original de Préstamos (US$) Número Actual de Préstamos Saldo Total de Préstamos (US$) Saldo Promedio del Préstamo (US$) Número de Préstamos Liquidados Tasa de Interés Actual PP (%) Plazo Restante PP (Años) Maduración PP (Años) LTV Actual PP (%) DTI Actual PP (%)

13,054,533 481 9,896,925 20,576 45 9.15 23.58 4.58 81.60 24.98

Forma de Pago (%) Orden Irrevocable de Descuento Pago Voluntario Cargo Contra Cuenta Bancaria

54.38 32.38 13.24

Concentración por Departamento (%) San Salvador La Libertad Santa Ana Cuscatlán

49.98 30.51 18.62 0.15

Morosidad (%) Vigente 1 - 30 Días 31 - 60 Días 61 - 90 Días > 90 Días > 180 Días

84.29 4.81 5.39 3.16 2.35 0.97

LTV Actual - Saldo de Préstamo Actual a Valor Original de Inmueble. DTI Actual - Cuota Mensual Total Actual a Ingreso Mensual Total Original. PP - Promedio Ponderado. Fuente: Elaboración propia con información proporcionada por La Hipotecaria.

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A junio 2010, alrededor de un 50% del saldo de hipotecas titularizadas son adquisiciones de vivienda nueva, mientras que un 31% han sido refinanciamentos de hipotecas que fueron originadas por otra entidad financiera, mientras que un 19% son préstamos para compra de vivienda usada. Como reflejo de los pocos años de operación de La Hipotecaria, a junio 2010, aproximadamente un 52% del saldo total de las hipotecas titularizadas vigentes fueron originadas durante el año 2006 (2005: 31%; 2004: 16%). Recuperaciones A junio 2010, el Fideicomiso ha tenido dos casos en los cuales se han adquirido los

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Finanzas Estructuradas inmuebles vía daciones en pago, siendo que en un caso La Hipotecaria otorgó un nuevo préstamo a otro deudor sobre ese mismo inmueble (no presentó pérdida), mientras que en el otro, otra entidad bancaria otorgó una nueva hipoteca a un deudor nuevo para adquirir la vivienda (con una pérdida de US$1,000). Prepagos Durante el período de vigencia de la emisión, el Fideicomiso ha presentado 100 casos de hipotecas prepagadas completamente por otra institución financiera (por un monto de aproximadamente US$1.6 millones). La transacción del Fideicomiso no depende fuertemente del excess spread para cubrir las pérdidas potenciales y por lo tanto, esta sujeta a un bajo riesgo proveniente de prepagos. Fitch continuará monitoreando el desempeño de estos créditos y su potencial propensión a prepagos. Tasa de Interés Los bonos del Fideicomiso están ligados a una Tasa Indice, calculada como la Tasa de Interés Activa Promedio Ponderado Anual de Plazo Mayor a 1 año de Bancos (publicada por el Banco Central de Reserva de El Salvador) redondeada al dieciseisavo de 1% (0.0625%) más cercano, mientras que las hipotecas han sido contractualmente otorgadas a tasa ajustable (en cualquier momento) a discreción de La Hipotecaria, aunque no está referenciadas a ninguna tasa específica. La capacidad de La Hipotecaria para variar las tasas activas de las hipotecas está influenciada por las tasas de la competencia y el costo de fondeo (en este caso, los bonos). A junio 2010, las hipotecas muestran una tasa promedio ponderada de un 9.15%, mientras que la tasa promedio ponderada de la emisión es de un 7.62%. Es importante destacar el comportamiento creciente que dicha tasa ha tenido en el período de vigencia de la emisión, ubicando a las tasas de estas hipotecas y de ambas series de bonos en niveles históricos máximos. Esta transacción no depende del excess spread ya que el mismo se considera bajo (el margen entre la tasa activa de las hipotecas del Fideicomiso y los bonos es un 1.53%) para cubrir pérdidas potenciales o prepagos. Riesgo Soberano El 6 de Julio de 2010, Fitch Ratings afirmo la Calificación de Largo Plazo en Moneda Local y Moneda Extranjera de El Salvador en ‘BB’, manteniendo la Perspectiva ‘Negativa’. La Perspectiva Negativa refleja un cambio estructural en la trayectoria fiscal y de crecimiento del país. Mientras que la calificación denota las principales debilidades crediticias de El Salvador, tales como su comparativamente débil crecimiento del PIB, las rigideces fiscales y los desafíos para obtener financiamientos, particularmente a la luz de la vulnerabilidad de la economía al deterioro de Estados Unidos y a menores flujos de capital. Al mismo tiempo, la calificación de El Salvador está soportada por la estabilidad monetaria reforzada por la dolarización oficial, un buen record de reformas estructurales y un sector financiero relativamente sólido. La desmejora del ciclo económico ha revelado problemas estructurales de El Salvador relacionados con un débil crecimiento afectado por decrecientes remesas de los trabajadores salvadoreños residentes en Estados Unidos, menor demanda externa y débiles perspectivas para la inversión extranjera directa. Para mayor información favor de dirigirse al reporte titulado ‘El Salvador’ publicado el 13 de Julio de 2010 y que puede ser encontrado en www.fitchratings.com. Noveno Fideicomiso de Bonos de Préstamos Hipotecarios

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Finanzas Estructuradas Características de la Emisión (Junio 2010) Saldo (US$) Series (US$) Tasa de Interés (%)

A: B: A: B:

Fecha Vencimiento Frecuencia - Pago de Capital Frecuencia - Pago de Intereses

A: B: A: B:

10 millones 7.49 millones 2.51 millones 7.56%; TI - 3.375% 7.81%; TI - 3.125% Vencimiento del último préstamo hipotecario ó 31 de diciembre del 2022 Trimestral Trimestral y subordinado a los pagos de capital de A Trimestral Trimestral (de acuerdo al cumplimiento de ciertas condiciones)

TI - Tasa Indice: Tasa de Interés Activa Promedio Ponderado Anual de Plazo Mayor a 1 año de los Bancos (publicada por el Banco Central de Reserva de El Salvador) redondeada al dieciseisavo de 1% (0.0625%) más cercano. Fuente: Elaboración propia con datos proporcionados por La Hipotecaria.

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Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinion se basa en criterios establecidos y metodogolías que Fitch evalua y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. 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