Finanzas Estructuradas RMBS / Panamá Análisis de riesgo

Noveno Fideicomiso de Bonos de Préstamos Hipotecarios (NFBPH)

Calificaciones

Fundamentos

Denominación Bonos Serie A

Calificación Actual

AA+(pan)

Calificación Anterior

AA+(pan)

Perspectiva: Estable. Bonos Serie B

N.C.

Fitch Ratings Bonos Serie denominado Fideicomiso),

mantiene calificación de riesgo nacional en Panamá de ‘AA+(pan)’ a los A de Préstamos Hipotecarios emitidos por el fideicomiso panameño Noveno Fideicomiso de Bonos de Préstamos Hipotecarios (NFBPH o y cuyo fiduciario-emisor es La Hipotecaria, S.A. La perspectiva de la calificación es Estable. La afirmación de la calificación está basada en lo siguiente:

N.C.

•

N.C.: No Calificado.

• •

Comité Ordinario de Calificación Fecha: 17 de Junio de 2009

• Otras calificaciones – La Hipotecaria (El Salvador) Calificación de Emisor de Corto Plazo F1(slv)

Analistas Rodrigo Contreras (506) 2296-9182 [email protected] Erick Campos (506) 2296-9454 [email protected]

Informes Relacionados • Reporte de Riego de La Hipotecaria (El Salvador) disponible en: www.fitchcentroamerica.com

El nivel actual de subordinación provisto por los Bonos Serie B se mantiene en un 25% del saldo de los Bonos Serie A. El adecuado desempeño mostrado por la cartera colateral de esta transacción. El flujo de caja de la transacción y la cascada de pagos tal como está definida por la estructura legal. La experiencia de la compañía como originador y administrador de la cartera de hipotecas.

Las hipotecas titularizadas fueron originadas por La Hipotecaria, S.A. de C.V. (La Hipotecaria), siendo que alcanzan 583 préstamos hipotecarios residenciales colocados en El Salvador, cuyo saldo total insoluto a diciembre 2008 es de aproximadamente US$11 millones. Sobre una base de promedio ponderado, el portafolio presentaba una relación de saldo del préstamo entre el avalúo original de la vivienda de un 82.75%. Las hipotecascolateral están concentradas geográficamente en San Salvador (50%), mientras que aproximadamente un 54% y un 35% de las mismas han sido otorgadas a empleados privados y públicos respectivamente. Casi la totalidad de estas hipotecas mantienen pólizas de cesantía, incapacidad y vida para el deudor así como póliza contra daños. A la luz de la coyuntura económica en El Salvador, la calidad crediticia del colateral podría experimentar alguna presión por lo que Fitch estará monitoreando el desempeño del mismo con el fin de determinar si se comporta dentro de las expectativas originales establecidas.

Resumen de la Transacción En febrero 2008, el NFBPH emitió bonos en Panamá por un total de US$12.5 millones en dos series: la serie A por US$9.375 millones y la serie B subordinada por US$3.125 millones. La Hipotecaria es una institución financiera no bancaria domiciliada en El Salvador. La entidad se especializa en la generación, administración y titularización de préstamos hipotecarios, y es propiedad en su totalidad por La Hipotecaria (Holding), Inc. y Subsidiarias. Dada la experiencia adquirida en Panamá a través de La Hipotecaria, S.A. (Panamá), La Hipotecaria atiende a los sectores medio y medio/bajo en El Salvador.

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Junio 2009

Finanzas Estructuradas

Prioridad de Pagos Todos los flujos, los cuales incluyen intereses y principal recibidos de las hipotecas, que reciba el fideicomiso serán distribuidos de acuerdo a la siguiente prioridad de pagos: i) Honorarios y gastos principales. ii) Pagos de intereses de la Serie A. iii) Pago de capital de la Serie A. iv) Honorarios y gastos subordinados. v) Pagos de intereses de la Serie B. vi) Pago de capital de la Serie B. vi) Honorarios del fiduciario-emisor. vii) Pago de intereses acumulados de la Serie B (en caso de corrección de Evento de Subdesempeño). viii) Honorarios de incentivo del fiduciario-emisor. Ante la ocurrencia de un Evento de Sub-desempeño y hasta el momento en que dicho evento se corrija (o los títulos de la Serie A se repaguen por completo), los tenedores de los Bonos Hipotecarios Serie B no recibirán pagos de intereses Serie B, sino que acumularán un monto equivalente al pago correspondiente de intereses Serie B en cada una de las fechas de pago.

Eventos de Sub-desempeño La cascada de pagos de la transacción es totalmente secuencial a favor de los tenedores de títulos Serie A cuando uno de los siguientes Eventos de Sub-desempeño ocurre:

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Abril 2009

Finanzas Estructuradas • Evento de Disminución de Subordinación: La diferencia entre el saldo de capital neto de mora de los préstamos hipotecarios y el saldo de capital de los títulos Serie A, en cualquier fecha de cálculo de pago, sea menor a un 3.5% del saldo de capital en la fecha de corte; o • Evento de Acumulación de Hipotecas con Estatus de Incumplimiento: El porcentaje de acumulación de hipotecas en estado de incumplimiento 1 sea mayor a un 10%. Esta razón de incumplimiento se define como la suma de los saldos de principal de todas las hipotecas en incumplimiento dividido por el saldo total de las hipotecas colateralizadas en la fecha de corte.

Mercado Hipotecario en El Salvador Tradicionalmente, el segmento hipotecario-residencial en El Salvador ha sido atendido por las instituciones bancarias siendo que actualmente lo dominan tres bancos: Scotiabank, Banco Agrícola (ahora subsidiaria de Grupo Bancolombia) y Banco Citibank (como resultado de la adquisición de Banco Cuscatlán por parte de Citibank). Posterior a la dolarización realizada en el año 2001, las tasas de interés sobre hipotecas mostraron reducciones así como extensiones en el plazo de este tipo de préstamo. A diciembre 2008, la cartera hipotecaria representó aproximadamente un 24% de la cartera total del sistema financiero salvadoreño (alrededor de US$9,259 millones), mientras que durante el primer semestre del mismo año, este sector creció a una tasa anualizada de un 12%. Adicionalmente, estas hipotecas están contratadas a tasas de interés variable y plazos de hasta 30 años. El sector bancario se dedica al financiamiento de vivienda para niveles socio-económicos desde medio hasta alto, mientras que los niveles medio/bajo y bajo son atendidos por entidades no bancarias, tanto privadas como estatales, y entre las que sobresalen el Fondo Social de la Vivienda y el Fondo Nacional de Vivienda Popular (estas últimas están enfocadas en vivienda de interés social).

Originación y Administración La Hipotecaria, S.A. de C.V. (La Hipotecaria) fue constituida en octubre 2003 bajo las leyes de la República de El Salvador, estando inscrita en el respectivo Registro de Comercio. La Hipotecaria es una institución no-bancaria que se ha dedicado a la originación y administración de préstamos hipotecarios-residenciales domésticos a segmentos con ingresos medio/bajos y medios (residencias cuyos precios de venta oscilan entre US$15,000 y US$80,000). La Hipotecaria es 100% subsidiaria de La Hipotecaria (Holding), Inc. y Subsidiarias (La Hipotecaria Holding), compañía constituida bajo las leyes de las Islas Vírgenes Británicas y que además posee la totalidad de las acciones de capital de otras entidades entre las que destaca La Hipotecaria-Panamá, primera entidad no-bancaria en Panamá especializada en la generación, administración y titularización de créditos hipotecarios-residencial

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Una hipoteca estará en incumplimiento si: i) La morosidad del respectivo préstamo alcanza 180 días; o si ii) El préstamo está sujeto a venta judicial; o si iii) El préstamo está sujeto a dación en pago.

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Febrero 2009

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Finanzas Estructuradas colocados domésticamente. La Hipotecaria Holding actúa como Fideicomitente y Fideicomisario del NFBPH. A su vez, La Hipotecaria Holding es subsidiaria de Grupo ASSA, S.A. (Grupo ASSA), holding domiciliado en Panamá, en un 90% e Inversiones Americasa, S.A., compañía domiciliada en Panamá, con un 10%. Grupo ASSA es propietario de una de las aseguradoras más importante de la región, ASSA Compañía de Seguros, S.A. A febrero 2009, en conjunto, La Hipotecaria y La Hipotecaria-Panamá poseen 152 empleados en sus siete oficinas tanto en El Salvador (2) como en Panamá (5) y presentan una cartera en libros de aproximadamente 8,740 hipotecas con un saldo insoluto de US$228 millones y una cartera administrada (solamente a los fideicomisos de titularización) de aproximadamente 5,953 hipotecas con un saldo insoluto de US$134.6 millones. A diciembre 2008, solamente La Hipotecaria administra un total de 3,557 préstamos hipotecarios (tanto en libros como de un único fideicomiso) con un saldo total de alrededor de US$82.2 millones. A esa misma fecha, los préstamos hipotecarios en libros con mora mayor a 90 días representan un 0.81% del total de esos mismos créditos. A pesar del déficit habitacional existente en El Salvador, las condiciones económicas pueden ejercer una limitante al crecimiento de las operaciones, lo cual podría continuar en el corto plazo.

Mecanismos de Cobro Los esfuerzos de cobro de La Hipotecaria son manejados por empleados de la compañía. A tales agentes se les asigna y se responsabiliza un portafolio de préstamos determinado. El desempeño de un portafolio particular es medido contra el desempeño del resto de portafolios y objetivos predeterminados relacionados con el desempeño de cualquier préstamo y el máximo deterioro de cartera permitido. En El Salvador, los pagos mensuales son recolectados mediante tres métodos: orden irrevocable de descuento, débito contra la cuenta bancaria del deudor y pagos voluntarios. Orden Irrevocable de Descuento Bajo este método, La Hipotecaria envía mensajeros en o alrededor del primer y/o en o alrededor del quinceavo día de cada mes para retirar los pagos que han sido deducidos por parte del empleador del deudor. En algunos casos, los pagos son enviados electrónicamente o depositados directamente en las cuentas bancarias de La Hipotecaria. En varios casos, más de un deudor estará trabajando con un solo empleador siendo que, en tales casos, el empleador proveerá el pago y un reporte de las deducciones de planilla adicionalmente al cheque. Del saldo de la cartera a diciembre 2008, un 65% es cobrada mediante este mecanismo. Cargo contra cuenta bancaria Bajo este método, un deudor autoriza a La Hipotecaria, usando un formato estandarizado, a cargar la cuenta bancaria del deudor automáticamente por un monto específico y una frecuencia determinada, transfiriendo dicho cobro a una cuenta a nombre de La Hipotecaria. Pagos voluntarios Para el caso de deudores desempleados y/o no asalariados, el deudor realiza los pagos en ventanilla de La Hipotecaria o en las de un banco que provee dicho servicio a La Hipotecaria.

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Abril 2009

Finanzas Estructuradas Características de las Hipotecas A diciembre 2008, el colateral está constituido por 526 hipotecas residenciales originadas por La Hipotecaria. Este portafolio presenta un promedio ponderado (PP) de Loan-toValue (LTV) Actual de un 82.75%. Todos los préstamos están contratados a tasa flotante siendo que no están referenciados a alguna tasa en específico. Geográficamente, la cartera está concentrada a la ciudad de San Salvador, aunque también posee una importante participación en el departamento de La Libertad. A la misma fecha, estas hipotecas no presentan concentraciones significativas en algún proyecto en particular siendo que el mayor (Santa Ana Norte) representa un 10% de estas hipotecas; mientras que el segundo proyecto alcanza un 8.5% (Ciudad Versalles). Un 54% de los deudores respectivos laboran en diversas entidades privadas, siendo que la institución con mayor monto adeudado por sus empleados alcanza un 5.8%. Mientras que un 35% laboran en instituciones públicas. Casi la totalidad del monto de las hipotecas cuentan con seguro de vida, seguro de desempleo e incapacidad así como seguro contra daños. Desde junio 2009, todos los seguros personales son manejados por Seguros La Hipotecaria Vida, S.A. Seguros de Personas, mientras que los seguros generales son administrados por Seguros La Hipotecaria, S.A. Ambas aseguradoras son subsidiarias salvadoreñas de ASSA Compañía de Seguros, S.A.

Análisis Crediticio Morosidad Hasta diciembre 2008, el Fideicomiso presenta tres créditos con mora mayor a 180 días (totalizando US$39,340). Debido al poco historial operativo de La Hipotecaria (5 años), los préstamos todavía presentan una relativamente baja maduración. Lo anterior así como el mecanismo de ODD utilizado, favorece la morosidad de la cartera del originador y de las hipotecas titularizadas. Si bien el comportamiento de la morosidad e incumplimiento se están comportando dentro las expectativas originales de Fitch, las desfavorables condiciones actuales podrían repercutir en esta morosidad. El alcance del impacto dependerá de la profundidad y la dinámica del desempeño económico, por lo que Fitch Ratings estará monitoreando continuamente el desempeño de la cartera titularizada así como las potenciales repercusiones sobre la emisión. Probabilidad de Impago Desde el comienzo de sus operaciones hasta diciembre 2008, sin considerar recolocación o venta de la vivienda, la cartera total originada por La Hipotecaria ha presentado 66 incumplimientos de préstamos hipotecarios (totalizando, en términos brutos, unos US$1.7 millones).

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Febrero 2009

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Finanzas Estructuradas Características - Cartera Titularizada (Diciembre 2008) Monto Original de Préstamos (US$) Número Original de Préstamos Número Actual de Préstamos Saldo Total (US$) Saldo promedio del préstamo (US$) Número de Préstamos Prepagados Valor original promedio del inmueble (US$) Tasa de Interés Original PP (%) Tasa de Interés Actual PP (%) Plazo Original PP (Meses) Plazo Restante PP (Meses) Maduración PP (Meses) LTV Original PP (%) LTV Actual PP (%) DTI Original PP (%) DTI Actual PP (%) Non-DTI Actual PP (%)

13,054,533 583 526 10,992,268 20,898 57 37,496 7.64 7.84 338 301 37 86.22 82.75 24.22 24.68 7.98

Forma de Pago (%) Orden Irrevocable de Descuento Pago Voluntario Cargo Contra Cuenta Bancaria

64.58 10.43 24.99

Concentración por Departamento (%) San Salvador La Libertad Santa Ana

50.09 31.18 18.73

Morosidad (%) Vigente 1 - 30 Días 31 - 60 Días 61 - 90 Días > 90 Días

89.88 4.40 2.42 2.94 0.36

LTV - Saldo de Préstamo Actual/Original a Valor Original de Inmueble. DTI - Cuota Mensual Total Actual/Original a Ingreso Total Original. PP - Promedio Ponderado. Fuente: Cálculos elaborados con datos proporcionados por La Hipotecaria.

Para el análisis del colateral, Fitch Ratings utilizó un caso base para el nivel de impago de 7%. Las expectativas del caso base de impago reflejan el desempeño esperado del colateral dado un ambiente económico favorable y considerando experiencias en otros países latinoamericanos. Para un escenario de calificación ‘AA+(pan)’, Fitch Ratings consideró un múltiplo de 5 para el caso base de impago. En ese sentido, Fitch simuló un incremento en el impago de un 7% hasta un 35% bajo un ambiente de estrés. A diciembre 2008, alrededor de un 49% del saldo de hipotecas titularizadas son adquisiciones de vivienda nueva, un 32% han sido refinanciamentos de hipotecas que fueron originadas por otra entidad financiera, mientras que un 19% son préstamos de segunda hipoteca. Como reflejo de los pocos años de operación de La Hipotecaria, a diciembre 2008, aproximadamente la mitad del saldo total de las hipotecas titularizadas vigentes fueron originadas durante el año 2006

(2005: 31%; 2004: 16%). Recuperaciones A diciembre 2008, el fideicomiso no ha tenido ningún caso en el cual se ha adquirido el inmueble vía cobro judicial o dación en pago. Históricamente, el plazo promedio entre la fecha de adjudicación o dación en pago y la fecha de recolocación de cartera de La Hipotecaria ha sido de aproximadamente 5 meses. Para el caso de todas las adjudicaciones o daciones en pago que ha experimentado La Hipotecaria, la entidad ha recuperado alrededor de un 91%.

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Abril 2009

Finanzas Estructuradas Prepagos Durante el período de vigencia de la emisión, el Fideicomiso ha presentado 57 casos de hipotecas canceladas completamente y de manera anticipada (por un monto de aproximadamente US$1 millón). La velocidad de prepago, medida como la tasa constante de prepago anual (CPR por sus siglas en inglés), es una variable importante para determinar la cartera que permanecerá vigente durante el total o buena parte del plazo contratado originalmente y el porcentaje periódico de excess spread obtenido del portafolio de hipotecas. Los niveles de prepagos están influenciados por tendencias del mercado y depende de las tasas de interés, la competencia entre las entidades financieras, la magnitud y el plazo de las penalizaciones por prepago, la adaptación financiera de los deudores y las barreras administrativas existentes para el refinanciamiento. La transacción del Fideicomiso no depende fuertemente del excess spread para cubrir las pérdidas potenciales y por lo tanto, esta sujeta a un bajo riesgo proveniente de prepagos. Fitch continuará monitoreando el desempeño de estos créditos y su potencial propensión a prepagos. Tasa de Interés Los bonos del Fideicomiso están ligados a una Tasa Indice, calculada como la Tasa de Interés Activa Promedio Ponderado Anual de Plazo Mayor a 1 año de Bancos (publicada por el Banco Central de Reserva de El Salvador) redondeada al dieciseisavo de 1% (0.0625%) más cercano, mientras que las hipotecas han sido otorgadas a tasa ajustable (en cualquier momento) a discreción de La Hipotecaria, aunque no está referenciadas a ninguna tasa específica. La capacidad de La Hipotecaria para variar las tasas activas de las hipotecas está influenciada por las tasas de la competencia y el costo de fondeo (en este caso, los bonos). A diciembre 2008, las hipotecas muestran una tasa promedio ponderada de un 7.84%, mientras que la tasa promedio ponderada de la emisión es de un 6.25%. Es importante destacar el comportamiento decreciente que dicha tasa ha tenido en el período de vigencia de esta emisión, ubicando a las tasas de las hipotecas y de ambas series de bonos en niveles históricos mínimos. Esta transacción no depende del excess spread ya que el mismo se considera bajo (el margen entre la tasa activa de las hipotecas del Fideicomiso y los bonos es un 1.59%) para cubrir pérdidas potenciales o prepagos. Riesgo Soberano2 En octubre 2008, Fitch Ratings revisó la Perspectiva de la Calificación de El Salvador a Negativa desde Estable y afirmó la calificación IDR (Issuer Default Rating) de largo plazo en moneda extranjera a El Salvador en BB+. La revisión de la Perspectiva refleja los riesgos provenientes de las crecientes presiones económicas y fiscales así como una más ajustada liquidez doméstica y externa. Entre las fortalezas de dicha calificación destacan un estable ambiente económico y monetario, un buen record de reformas estructurales e

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Para mayor información, ver el Análisis Soberano de El Salvador en www.fitchratings.com .

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Finanzas Estructuradas indicadores de gobierno más sólidos que sus pares en la misma calificación. Por su parte, el techo-país3 de El Salvador es BBB-.

Características de la Emisión Saldo (US$) Series (US$) Tasa de Interés (%)

A: B: A: B:

Fecha Vencimiento Frecuencia - Pago de Capital Frecuencia - Pago de Intereses

A: B: A: B:

11.18 millones 8.39 millones 2.79 millones 6.1875 *; TI - 3.375% 6.4375 *; TI - 3.125% Vencimiento del último préstamo hipotecario ó 31 de diciembre del 2022. Trimestral. Trimestral y subordinado a los pagos de capital de A. Trimestral. Trimestral (de acuerdo al cumplimiento de ciertas condiciones).

TI - Tasa Indice: Tasa de Interés Activa Promedio Ponderado Anual de Plazo Mayor a 1 año de Bancos (publicada por el Banco Central de Reserva de El Salvador) redondeada al dieciseisavo de 1% (0.0625%) más cercano. * Valores también establecidos como la Tasa Piso. Fuente: La Hipotecaria

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El techo-país no es una calificación sino un límite sobre todas las calificaciones en moneda extranjera de entidades y emisiones que se originan dentro de un país. Se define como el elemento analítico que captura el riesgo de transferencia y convertibilidad de un país.

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