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EL PRECIO DE LA REACTIVACIÓN INMOBILIARIA JUAN JOSÉ CRUCES* Universidad Torcuato Di Tella Twitter: @jjcruces

20 de agosto de 2015 * Las opiniones contenidas en este documento son estrictamente personales del autor y en nada involucran a la Universidad Torcuato Di Tella. © Juan José Cruces, 2015

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RECESIÓN =

Situación en la que un cambio en el entorno hizo que los viejos precios quedasen muy altos para la nueva realidad. Precios no cambian; pero bajan las cantidades negociadas. Problema de coordinación: todos estarían mejor si bajasen los precios (incluido el de la tierra), pero nadie quiere bajar primero. © Juan José Cruces, 2015

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LA MANO INVISIBLE DE ADAM SMITH…

MUY BUENA PARA LA MICRO

MUY MALA PARA LA MACRO

© Juan José Cruces, 2015

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¿A QUÉ PRECIO RESURGIRÍA LA DEMANDA FUNDAMENTADA POR DEPARTAMENTOS NUEVOS EN BUENOS AIRES? Dos estimaciones: 1. El que la quiere para vivir.

2. El que la quiere para invertir © Juan José Cruces, 2015

MESES DE TRABAJO NECESARIOS PARA QUE UN JOVEN PROFESIONAL COMPRE UN DEPTO. NUEVO DE 60 m2 150

5

125

MESES

100

2002-2011: 75 meses

Promedio 1976-1991: 54 meses

75

1976-2001: 49 meses

50 25 Promedio 1991-2001: 44 meses

0 Aug-1976

Aug-1982

Aug-1988

Aug-1994

Aug-2000

CEPO Aug-2006

Aug-2012 © Juan José Cruces, 2015

¿CUÁNTO PODRÍA PAGAR EL QUE LA QUIERE PARA VIVIR?

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1. En el promedio 2002-2011 un depto. de 60 m2 a estrenar valía 75 meses de sueldo de un joven profesional en su quinto año de ejercicio. 2. En el promedio 1976-2001 valía 49 sueldos. 3. Suponiendo sueldos en dólares 15% más altos que hoy, para volver al poder adquisitivo 19762001 el precio del depto. debe ser 1.833 US$/m2. © Juan José Cruces, 2015

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Estimación del precio del m2 a través del nivel de salarios esperados Precio a estrenar en Mayo-2015 (US$/m2)

US$ 2,783

Salario joven profesional (US$/mes) en Mayo-2015

US$ 1,938

Salario mensual 2015-2020 (US$/mes) - PROYECCIÓN*

US$ 2,229

* Dolar blue 15% más barato que hoy en términos reales (13 AR$/US$) Meses de trabajo necesarios para comprar depto. nuevo de 60 m2 Mayo-2015

86.1

Promedio 2002-2011

74.5

Promedio 1976-2001

49.3

¿Cuánto debería valer el m2 para volver al poder adquisitivo histórico? Promedio 1976-2001 (US$/m2)

US$ 1,833 © Juan José Cruces, 2015

¿HASTA CUÁNTO PAGARÍA EL QUE LA QUIERE PARA INVERTIR?

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1. Inversor exige el mismo rendimiento que US Treasury Bond a 10 años + 3% = 5,23%.

2. Alquileres netos suben 15% en dólares pronto y se quedan quietos de allí en más: 912 US$/m2. 3. Ídem caso anterior pero alquileres siguen subiendo al 1,5% anual en dólares todos los años: 1.278 US$/m2. © Juan José Cruces, 2015

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Estimación del precio del m2 a través de la renta de bonos a 10 años de EEUU + un spread de 3% por riesgo país Precio a estrenar en Mayo-2015 (US$/m2)

US$ 2,783

Renta neta anual por alquiler (Reporte Inmobiliario)

1.49%

Monto de alquiler anual por m2 (US$/m2) - HOY

US$ 41

Monto de alquiler anual por m2 (US$/m2) - PROYECCIÓN*

US$ 48

* Dolar blue 15% más barato que hoy en términos reales (13 AR$/US$) Rendimiento US Treasury Bond a 10 años + 3%

5.23%

Valor del m2 proyectado con dos escenarios de suba de alquileres Alquileres fijos en 48 US$/m2 por año para siempre Alquileres inician en 48 US$/m2 por año pero suben 1,5% en dólares cada año de allí en más

US$ 912 US$ 1,278 © Juan José Cruces, 2015

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CONCLUSIÓN (1)

1. Venimos de una década de gloria del real estate. Fue el único activo a salvo del riesgo político local y del riesgo mundial. Por ser un instrumento más perfecto que plazos fijos, bonos y acciones, sustituyó al sistema financiero como vehículo de ahorro a largo plazo.

2. Pero ese éxito nos dejó con precios demasiado altos, que conspiran contra la viabilidad futura del sector. Los usuarios finales no pueden pagarlos y desde 2012 los inversores tampoco quieren convalidarlos. © Juan José Cruces, 2015

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CONCLUSIÓN (2)

3. Los precios de demanda fundamentada provistos no son pronósticos de lo que pasará. Sí son pronósticos de lo que la demanda debiera hacer. Reflejan el valor máximo que los compradores debieran estar dispuestos a pagar. 4. A los vendedores les convendría vender a cualquier precio superior a éstos precios. Pero, si los dueños prefieren conservar la mercadería en lugar de bajar precios y vender, LOS PRECIOS NO BAJARÁN. En general, los dueños no tienen necesidad de vender. © Juan José Cruces, 2015

CONCLUSIÓN (3)

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5. Bien puede darse que precios y costo de construcción sean mayores que la voluntad de pago de los compradores. Y que haya una prolongada recesión como en los ’80. Ello tiene un gran costo social y el gobierno podría involucrarse para contrarrestarla. 6. Con nuevo presidente en 2016 (y + si suben tasas en USA), al real estate le surgirán competidores para captar ahorro de la gente. De acá a 2020, creo que la niña bonita serán las acciones y los bonos públicos, dados sus bajos precios actuales. Creo que quien venda hoy real estate y se coloque en estos instrumentos, ganará más dinero a ese plazo que quien se quede en real estate.

© Juan José Cruces, 2015

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Moisés Altman 18-Abr-2015 Suplemento Propiedades, La Nación

En vez de pensar en el usuario final, pensamos en “inversores”. Y en suplir al sist. financiero para canalizar el ahorro de la gente. © Juan José Cruces, 2015

PERSPECTIVA VALORATIVA DE LARGO PLAZO

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7. Para algunos: vivienda = oportunidad de inversión; y está ok! Pero la vivienda es, fundamentalmente, un activo que da seguridad económica a la familia y permite su crecimiento. 8. El capitalismo ha producido ENORMES progresos desde la Revolución Industrial. Hoy viven en el mundo 7 veces la cantidad de gente que en 1800, 4 veces la cantidad que en 1900, y 2 veces que en 1966. Y BAJÓ LA TASA DE POBREZA!!!

¡Lo natural es que los precios bajen con el progreso técnico! ¡No que suban! Agua potable, telefonía, medicamentos, etc. 9. La suba del precio de la vivienda, acá y afuera, desde 2000 es una anomalía que en algún momento sería bueno que pase. Genera costos sociales importantes que pueden minar la sostenibilidad del negocio. © Juan José Cruces, 2015

PERSPECTIVA VALORATIVA DE LARGO PLAZO

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Me tomo el atrevimiento de invitar a ustedes, como líderes del sector, a contemplar en sus análisis esta visión alternativa cuando piensen en el desarrollo del sector y en su relación con el gobierno y la sociedad civil (e.g. crédito hipotecario, etc.).

¡MUCHAS GRACIAS! Twitter: @jjcruces © Juan José Cruces, 2015

JUAN JOSÉ CRUCES Profesor de la Escuela de Negocios, Universidad Torcuato Di Tella Tel: 5169-7301 Email: [email protected]

Twitter: @jjcruces Entre 2011 y 2014 fue Decano de la Escuela de Negocios. Recibió su doctorado en Economía, University of Washington, Seattle, en 2001, obtuvo un Master en Economía Internacional y Desarrollo, Yale University, en 1994, y es Licenciado en Economía, Universidad de Buenos Aires, 1989. Ha sido profesor visitante de ESCP-EAP European School of Management en París y de American University of Paris. Ha recibido becas y subsidios de investigación de la Comisión Fulbright, del Gobierno de Japón, de la Universidad de Washington, del Banco Interamericano de Desarrollo y del Instituto Argentino de Ejecutivos de Finanzas. Ha sido Profesor del Departamento de Economía de la Universidad de San Andrés y Director de la Maestría en Finanzas de esa casa de estudios y de la UTDT. Se especializa en Economía Financiera con énfasis en temas relacionados a Mercados Emergentes. Ha realizado trabajos sobre el costo de defaults soberanos, sobre medición de la bonanza externa y sobre el uso de información privilegiada en la negociación de títulos valores. Recientemente ha estudiado cuestiones relacionadas a las finanzas personales y propiedad inmobiliaria. Sus trabajos han sido publicados por American Economic Journals: Macroeconomics, por Stanford University Press y por Emerging Markets Review. Ha realizado trabajos de consultoría para la Superintendencia de Valores y Seguros de Chile, para el Banco Interamericano de Desarrollo y para el Grupo CCR; ha asesorado a un Diputado de la Nación y ha sido perito experto frente a la Comisión Nacional de Valores. Sus investigaciones han sido comentadas en importantes medios internacionales incluyendo al Wall Street Journal, Roubini Global Economics (EEUU), Die Welt y Handelsblatt (Alemania), Nikkei Shimbun (Japón), Le Temps (Suiza), El País (España), El Comercio (Perú), América Economía (Chile), La Nación, Clarín, El Cronista, Página 12, Ámbito Financiero (Argentina), etc.