Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-60702017993500-2017-U

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA 214 PROPÓSITO DEL AVALÚO

BIENES MATERIALES ACTUALIZACION BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 07 - GOLFITO 02 - PUERTO JIMENEZ SANDALO

DIRECCIÓN EXACTA LOCALIDAD: SANDALO. DE LA ESQUINA SURESTE DE LA CANCHA 1600 M SURESTE Y 144.85 M NORTE SOBRE SERVIDUMBRE AGRICOLA. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 5.312,00 m2 P-1491316-2011 Identificador Predial 60702017993500 5.312,00 m2 0,00% Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢21.163.008,00 ¢7.612.680,00

₡28.775.688,00

Veintiocho millones setescientos setenta y cinco mil seiscientos ochenta y ocho colones.-

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

15

meses ¢7.612.680,00

Liquidez del bien

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Media

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Verónica Ricossa Arquitecta A-18581

Emp.

MARIA VERONICA RICOSSA Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) (FIRMA) Fecha: 2017.12.29 16:00:39 -06'00' Firma del Perito Identificación N° 103200013812 TESTED BUILDING S.A.

Nombre y firma representate legal de la empresa 11 diciembre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Verónica Ricossa 12 diciembre 2017 [email protected] www.testedbuilding.com

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2

214-60702017993500-2017-U

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 5312 Nivel 0 Frente 7 Fondo 100 Forma Pendiente 0 a 3% Ubicación 7 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Tipo de Vía 5 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN FORMA

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 6.154,00 8.000,00 13.350,00 6500 1,0688 1000 0,5763 1500 0,6588 1,0000 1,0000 1,0000 25 0,7274 24 0,7348 22 0,7510 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 0 a 3% 1,0000 0 a 3% 1,0000 5 0,9502 5 0,9502 5 0,9502 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 3 0,8787 0,7387 0,4024 0,4131 4.546,13 3.219,01 5.514,81

FACTOR 0,9000

4

0,00

Factor

5

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

0,00

Factor

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 5.312,00 m2 Área afectada

VALOR DEL TERRENO ₡4.427 /m2 Valor ajustado ¢3.984 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,9000 Área 5.312,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢3.984,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢21.163.008,00

Valor conclusivo Factor secciones

LINDEROS ACTUALES NORTE CARLOS LUIS MURILLO ALFARO SUR

LOTE

BIENES OSA NATURAL S A, CON SERVIDUMBRE AGRICOLA DE 7 MTS DE ANCHO POR 144.85 MTS DE LARGO BIENES OSA NATURAL S A

ESTE OESTE BIENES OSA NATURAL S A VÉRTICE 1 12

N° 1

2 3 4

LOTE Y SERVIDUMBRE AGRICOLA LOTE CON CASA LOTE

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 569.269 569.230

PRECISIÓN NORTE 945.175 945.233

Altitud 73 69

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Lote a la venta contiguo a la propiedad a valorar . Valor Oferta 88608866/88247509 de venta 40.000.000,00 por 6500 m2 con 25 mts de frente a calle publica.vendo 1000mts en sandalo de puerto jimenez serca de escuela a 2 kilometros de la playa recibo vehiculo como parte de pago se encuentra a 4 minutos del centro de puerto Jiménez Lote a la venta contiguo a la finca a valorar de 1500 m2 diagonal a la propiedad a valorar

Coordenadas Este Oferta

569.252

Norte

Edier Porras J. 88169688 Coordenadas Este

Oferta Coordenadas Este Base de Datos Coordenadas Este

Fecha Consulta 12/12/17 944.991 12/12/17

Norte 87435324 559.518

Norte

14/3/17 956.270

Norte

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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO

VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 14,00 m Ancho de vía Acera NO Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ NO

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3

214-60702017993500-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Servidumbre

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales

NO NO NO NO SÍ SÍ

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial- Rural

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 7,00 m Pendiente % 0 a 3% 100,00 m Tipo de vía: 5 14,2857143 1 16 Ubicación: Callejón fondo

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Topografía Plana Pendiente

0,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 59,00%

FECHA ESTUDIO

12/12/17

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 368-14189-01-0818-001 FINCA REFERENCIA 00058328-000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY SERVIDUMBRE DE PASO CITAS: 2013-128567-01-0003-001 AFECTA A FINCA: 6-00179935- - NICIA EL: 21 DE MAYO DE 2013 LONGITUD: 144.85 METROS ANCHO: 7.00 METROS RUMBO: SUR A NORTE CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY.LOS GRAVAMENES MENCIONADOS NO AFECTAN EL USO Y GOCE DEL BIEN VALORADO.-

OBSERVACIONES La finca a valorar está ubicada en la Localidad de Sandalo en Puerto Jimenez de la esquina sureste de la cancha 1600 mts Sureste y 144,85 norte sobre servidumbre agricola- El lote es de ubicacion callejon de fondo y de topografia plana. Se encuetra al momento de la inspeccion en muy buen estado de mantenimiento con el zacate cortado. Para asignar el valor del metro cuadrado, se tienen en cuenta referencias de lotes a la venta en la zona, algunas contiguas al lote a valorar. La propiedad se encuentra cercada. Debido a las caracteristicas del lote se aplica el Factor seccional de forma. Para el año 2018 se prevee la construccion de una Marina en Puerto Jimenez que posibilitara un mayor desarrollo en la zona y aledaños. No se asume responsabilidad alguna por la estabilidad y calidad del terreno ya que la información indicada en este informe no incluye realización de pruebas físicas de ingeniería ni laboratorio.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

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214-60702017

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda

TOTAL Forma de explotación

Área m2 40,00

V. Unit. ¢ / m2 210.000

40,00 Área m

VRN ¢ 8.400.000

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

Área m2

TOTAL

Factor Estado 0,9748

VNR ¢ 7.612.680,00 7.612.680,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢

8.400.000,00

TOTAL Forma de explotación

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 40 5 B 0,9297

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

-

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

¢7.612.680,00 ¢0,00

¢7.612.680,00

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4

214-60702017993500-2017-U VUR años 36,3 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 190.317 0 0

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

ESTADO

STRUCCIONES

O ÓPTIMO MB MUY BUENO B BUENO I INTERMEDIO R REGULAR D DEFICIENTE M MALO MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

OMPLEMENTARIAS

RAS AL TERRENO

AS CONSTRUCCIONES

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

214-60701017727100-2017-U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Estado de la edificiación: Existente Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 40,00 m2

Uso predominante: 0% Presupuesto:

Residencial ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción: 2012

1%

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: NÚMERO DE NIVELES: 1 VC02 Prefabricado Sistema eléctrico: Estructura Fibrolit y madera Paredes No aplica Entubado Conduit Entrepiso SI TOTAL Estructura de madera Porcentaje Techos 100% Laminas onduladas de H.G. Caja breaker Cubierta SI Tablillas de madera barnizado Interruptor Cuchilla Cielos Cerámica de calidad standart y madera Estado General Regular Pisos Sencilla con aberturas de madera y rejas paredes de fibrolit y detalles Fachada de madera Aposentos Un cuarto, un baño con servicio y ducha y cocina Gas LP Ubicación Baños Baño completo revestido en ceramica Estado Físico y Mantenimiento:

Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4

% de avance

No aplica No aplica

Pisos

Paredes

Ninguno

Bueno

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cubierta

Cielos

Bueno

Ninguno

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: #### del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES

La propiedad valorada es una vivienda de una sola planta con cinco años de consruccion aproximadamente. Posee un cuarto, un baño revestido en paredes, el baño cuenta solo con servicio y ducha, cocina con muebles bajo mesada de cocnreto revestida en ceramica. Toda la casa tiene ventanas de marco de madera sin vidrios y con rejas. Los cielos son de tablillas de madera en muy buen estado. La instalación eléctrica está entubada. No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ANEXO FOTOGRÁFICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 214-60702017993500-2017-U

4

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ANEXO FOTOGRÁFICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

214-60702017993500-2017-U

4

214-60702017993500-2017-U

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

214-60702017993500-2017-U

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-60702017993500-2017-U

HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE

⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦ f CEF = 3 O FO

EXCESO DE FONDO

FORMA

CFR = 3

NIVEL

ALT AT

FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT

PENDIENTE

PLT − PLV

FP = e

TIPO DE VÍA

78

FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )

SERVICIOS

FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 ) FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 )

UBICACIÓN

FU = e ((U LV −5 )*K )

EXTENSIÓN

1

β

⎛ A α FE = ⎜ LT β ⎜A ⎝ LV

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

⎞ ⎟ ⎟ ⎠