Departamento de Inmobiliario y Urbanismo

Madrid, octubre de 2016

Situación actual de la terminación anticipada de los contratos de arrendamiento de local de negocio y el pago de las rentas pendientes 1.

Introducción: la importancia de distinguir entre el desistimiento y la resolución Una de las cuestiones que habitualmente nos plantean los clientes es qué ocurre cuando el inquilino de uno de sus locales de

negocio termina el contrato de arrendamiento de forma anticipada y si, en ese caso, pueden exigirle las rentas pendientes hasta la finalización del plazo pactado. Antes de entrar en el fondo del asunto, es preciso distinguir brevemente los conceptos de resolución y desistimiento, puesto que no son jurídicamente equivalentes y las consecuencias derivadas de uno y otro son distintas. El desistimiento es la facultad que tiene una de las partes del contrato para declararlo extinguido, que no requiere justificación en su ejercicio ni se condiciona a la existencia de justa causa, se trata de un derecho puramente potestativo; y la resolución se produce cuando alguna de las partes incumple alguna de sus obligaciones, ya sean las previstas contractualmente o las legalmente establecidas. En estos casos, el perjudicado por el incumplimiento podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos (artículo 1.124 del Código Civil). 2.

Posibles escenarios y su solución jurisprudencial El Tribunal Supremo, en su sentencia de 18 de marzo de 2016, dictada en el recurso de casación nº 1870/2013 (link a la

sentencia), resuelve la anterior duda exponiendo, previamente, los cuatro tipos de supuestos en que puede encuadrarse la terminación del contrato, que dependerán de si el contrato ha previsto o no la posibilidad de desistimiento del arrendatario o si se ha regulado una cláusula penal en caso de incumplimiento del plazo. Estos son, en síntesis, los cuatro supuestos que expone la Sala y cada una de sus soluciones: (i)

Que el contrato de arrendamiento de local de negocio incluya una cláusula que regule el desistimiento: En estos

supuestos, en el contrato se faculta al arrendatario a desistir unilateralmente a cambio de pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial). Este importe no está sujeto a moderación judicial. En el mismo sentido, las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2009 (rec. nº 1508/2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. nº 1589/2011) y 10 de diciembre de 2013 (rec. nº 2237/2011). (ii) Que, en relación con un contrato en el que no esté previsto el desistimiento del arrendatario, éste dé por terminado el arrendamiento pero el arrendador no lo acepte y pida el cumplimiento, esto es, el pago de las rentas pendientes hasta la finalización del contrato: En estos supuestos, en que no se reclama una indemnización sino que se insta el cumplimiento de las obligaciones del contrato, el arrendatario puede ser condenado al pago de todas las rentas pendientes hasta la finalización del contrato. En la sentencia de 18 de marzo de 2016 del Tribunal Supremo ya referida, los arrendatarios notificaron por burofax al arrendador su intención de terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento del local por estar en obras la calle en la que éste se ubicaba, alegando que las obras dificultaban el acceso a la tienda, a lo que el arrendatario respondió oponiéndose y exigiendo el

cumplimiento del contrato. En este caso, al haberse opuesto el arrendador a la resolución, no haberse pactado cláusula penal que permitiese la moderación y no haber acreditado el arrendatario que el arrendador desistiese de la firma de otro contrato de arrendamiento u obstruyese la posibilidad de hacerlo, la Sala estima que el arrendador ha actuado dentro de los límites de la buena fe y acepta su petición de recibir el importe de todas mensualidades pactadas. En el mismo sentido, la STS de 26 de junio de 2002 (recurso nº 54/1997). (iii) Que, también en relación con un contrato de arrendamiento en el que no esté previsto el desistimiento, el arrendatario manifieste su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepte o acabe por aceptar su resolución, reclamando una indemnización por los daños y perjuicios causados: En estos supuestos cabe destacar la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2012 (recurso nº 229/2007), en la que, ante el desistimiento unilateral del arrendatario de un contrato de arrendamiento de local de negocio con un plazo de obligado cumplimiento de seis años, el arrendador reclamó indemnización por daños y perjuicios en concepto de lucro cesante por el importe equivalente a todas las mensualidades restantes hasta la terminación (artículo 1.106 del Código Civil). El Tribunal acoge, como pauta de carácter orientativo (por no ser aplicable al caso), lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, que fija los criterios para regular a favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento del arrendatario. Así, señala el Tribunal que la cuantía del lucro frustrado debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente y fija el importe de la indemnización en la cuantía equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato (tal y como regulaba el artículo 56 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, regulación que no existe en la vigente ley). (iv) Que en el contrato de arrendamiento de local de negocio se haya previsto una cláusula penal para el supuesto de terminación anticipada del contrato por parte del arrendatario: En estos supuestos, la pena pactada sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses, tal y como establece el artículo 1.152 del Código Civil. No obstante, en virtud del artículo 1.154 del Código Civil, el importe de la pena puede ser moderado cuando exista cumplimiento parcial de la obligación. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2014 (recurso nº 449/2012) señala que la cláusula penal no puede aplicarse automática y enteramente cuando su cuantía es superior a los daños realmente producidos. En consecuencia, el importe de la pena se modera, esto es, se reduce, hasta alcanzar los daños efectivamente sufridos por el arrendador como consecuencia del incumplimiento por parte del arrendatario.

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