PROGRAMA URBANÍSTICO DE
TRANSFORMACIÓN DE USOS El programa de transformación de usos se aplica a ámbitos de la metrópoli de Lima - Callao donde la dinámica de crecimiento urbano ha generado niveles operativos disfuncionales debido a la incompatibilidad de usos de suelo con sus áreas vecinas o al traslado de sus actividades originales a la periferia (zonas industriales en el centro de la ciudad, vivienda taller, áreas de logística, usos militares y penitenciarios, aeropuertos, ladrilleras, etc.).
OBJETIVOS
Para articular dichos ámbitos nuevamente al territorio se requiere una regulación detallada y planificación más específica complementada con instrumentos de gestión urbanística más ágiles que operativicen y aceleren dichos procesos de transformación y reconversión.
• Activar nuevas dinámicas y funciones en áreas desaprovechadas y amenazadas por procesos de desvalorización de sus actividades actuales.
• Mejorar las condiciones y/o funciones que desempeña un ámbito urbano en donde se establecieron actividades que han sido superadas por la dinámica de la metrópoli quedando obsoletas en su relación con la misma. • Cambiar sustancialmente la realidad y destino de los usos actuales definiendo nuevos usos, nuevas funciones, complejas e intensas, en consonancia con el valor de su ubicación.
mejorando e incrementando la dotación insuficiente de equipamientos, espacios libres verdes, vías, etc. • Establecer procesos de reasignación de la zonificación y reurbanización, complementados con la determinación de nuevos aportes que permitan la dotación y ejecución de nuevas infraestructuras, espacios abiertos, equipamientos y servicios a través de la implementación de mecanismos de gestión y financiamiento.
• Capitalizar oportunidades de transformación de uso para el beneficio colectivo de la ciudad atendiendo el interés público
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EN EL CONTEXTO DE LAS POLÍTICAS DEL PRDC EJE ESTRATÉGICO E2
POLÍTICA P1
EJE ESTRATÉGICO 2
POLÍTICA 2.1
Lima Metropolitana es una ciudad policéntrica, articulada y sostenible, que redefine el uso de sus territorio en armonía con sus ecosistemas circundantes y que brinda servicios adecuados sin discriminación.
Asegurar la gestión integral, protección, conservación y restauración de los ecosistemas naturales y urbanos orientando el crecimiento urbano de acuerdo a una estrategia de ordenamiento territorial inclusivo y de mitigación / adaptación al cambio climático.
OBJETIVO ESTRATÉGICO
EN EL CONTEXTO DE LOS LINEAMIENTOS DEL PLAM
O1 OBJETIVO ESTRATÉGICO 2.1 Protección, recuperación y puesta en valor de ecosistemas urbanos y naturales, preservando los procesos ecológicos esenciales, la reducción y mitigación de la contaminación ambiental.
CIUDAD COMPACTA que se densifica y equipa en áreas estratégicas.
CIUDAD INTEGRADA que se articula a través de un sistema de movilidad sostenible.
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6
2
5
4
1
3
10 7
PROYECTOS 1 2 3
Reconversión de usos y densificación edificatoria en la zona industrial Nicolás Ayllón Penales y zona industrial de San Juan de Lurigancho Reconversión de usos y densificación edificatoria en el Eje Av. Argentina-Meiggs
4
Transformación de Usos Comas
5
Transformación de Usos Fábrica MEPSA
6
Transformación de Usos Ate
7
Transformación de Usos Av. Venezuela
8
Transformación de Usos Zona Portuaria
9 10
2
9 8
Plan de Transformación de Usos en ZRE de Litoral La Perla-Magdalena Transformación de Usos en el Sector Las Palmas
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PROGRAMA URBANÍSTICO DE TRANSFORMACIÓN DE USO
RECONVERSIÓN DE USOS Y DENSIFICACIÓN EDIFICATORIA EN ZONA INDUSTRIAL DE NICOLÁS AYLLÓN
RECONVERSIÓN DE USOS Y DENSIFICACIÓN EDIFICATORIA
ZONA INDUSTRIAL DE NICOLÁS AYLLÓN La Carretera Central es un eje estructurador de movilidad que conecta a la metrópoli por el este con otras provincias del país y por el oeste con el centro de la misma y la Provincia Constitucional del Callao. El ámbito de reconversión de usos de la zona Industrial de Nicolás Ayllón está delimitada al este, por la Av. Separadora Industrial, al norte por los lotes que acompañan el trazado la Línea 2 del metro que tiene su trazo debajo de la Carretera Central, al sur por la Av. Separadora Industrial y al oeste por la Av. Circunvalación. En el transcurso de los años una gran parte de la zona industrial se ha convertido en área de comercio formal e informal, áreas de producción de muebles, vivienda, etc.. Con el crecimiento de la metrópoli, el suelo industrial de dicho ámbito se encuentra hoy en una zona central con mucho potencial de desarrollo. Las dinámicas actuales seguramente cambiarán debido a la presencia de la Línea 2 del Metro. SIn embargo, es importante pensar no sólo
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en un proceso de expulsión de cualquier tipo de industria, muy al contrario se debe pensar en un modelo de barrio mixto, donde la producción se de con condiciones ambientales limpias, no contaminantes, no ruidosas, etc.. y la residencia puedan coexistir. La dotación de equipamiento para esa gran zona debe ser tanto para el barrio residencial (escuelas, hospitales, etc..) como para la industria (parque tecnológico (i+d), oficinas, edificios de servicio, etc.), de tal manera que la metrópoli permita usos variados y aproveche sinergias evitando movilidad obligada permitiendo a los trabajadores vivir cerca del trabajo. La gran demanda de suelo en la metrópoli, principalmente para vivienda y comercio métropolitano (principalmente desarrollados en lotes de gran tamaño con los que cuenta esta área), hace que los terrenos sean muy solicitados para procesos de cambio de zonificación, por lo que la administración debe regular cuanto antes todo el ámbito para así evitar el cambio de zonificación lote
a lote. Deben proponerse el uso de figuras de gestión urbanística nuevas, regulando las intensidades de uso de suelo propuestos, tanto como los aportes por reurbanización por parte del sector privado. Para ello existe la necesidad de elaborar un planeamiento integral del ámbito en torno al eje de la Carretera Central por etapas, que será plasmado en un Plan de transformación de usos (PTU) que defina cómo dicho ámbito se debe desarrollar en sí mismo y en relación al rol que juega con respecto a las dinámicas y necesidades del resto de la metrópoli. Sobre todo a razón de que a futuro, con la implementación de las infraestructuras del Sistema de movilidad - transporte del PLAM, estará servida por transporte público, ciclovías y corredores verdes.
EL PROYECTO EN TORNO AL EJE DE LA CARRETERA CENTRAL QUE PRONTO ALBERGARÁ LA LÍNEA 2 DEL METRO, REPRESENTA UNA OPORTUNIDAD QUE LA METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO NO PUEDE DEJAR PASAR. UNA OPORTUNIDAD PARA INCREMENTAR SUS ÁREAS VERDES, EQUIPAMIENTOS, VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, ETC.
Elaboración: PLAM
PROGRAMA URBANÍSTICO DE TRANSFORMACIÓN DE USO
RECONVERSIÓN DE USOS Y DENSIFICACIÓN EDIFICATORIA EN ZONA INDUSTRIAL DE NICOLÁS AYLLÓN
MAPA DEL ÁREA A INTERVENIR
PROBLEMAS iri roch Hua Av.
La Av. lina Mo
Pa na m er ica na CC No 01 rte
Av .N ico lás Ar Lín rio ea la 1
Cerro El Agustino CC. Mall Aventura Plaza Parque Zona Cahuide
Mercado mayorista de Santa Anita
llón s Ay olá c i v. N 5-A CC0
Recinto A. Puruchuco
a2 Líne
l tria dus n I ra ado par e S Av.
1 2
Actividad industrial mono funcional predomina sobre el eje de la Av. Nicolás Ayllón.
3 4
Vivienda en algunas zonas aldedañas a la Carretera Central y en laderas en estado precario y con altos niveles de inseguridad.
5
Se está llevando a cabo cambios de zonificación puntuales a comercio y residencia lo cual genera un ámbito deficiente en equipamientos y servicios.
1
El ámbito de intervención se constituye predominantemente de usos industriales, por la dimensión de sus lotes y manzanas es propenso a llevarse a cabo un proceso de reurbanización integral importante ligado a la Línea 2 del Metro y el CC01.
2
Nuevas actividades económicas sobre el eje de la Av. Nicolás Ayllón presencia de show-rooms, outlets, etc.
3
Vías de sección amplia posibilitan su posible modificación para rediseñarlas y adaptarlas a las nuevas dinámicas a escala de barrio que la presencia de la Línea 2 genere.
4
Presencia de parques zonales y metropolitanos: Parque Zonal Cahuide remodelado, Parque San Cosme, y Parque del Migrante.
Ámbito del Proyecto
. Av
s olá Nic
o Prad vier a J . v 2-A CC0 a4 Líne
iola Arr
Flujo Vehicular de carga pesada muy intenso debido a las industrias ubicadas en el sector y la llegada por la Carretera Central.
POTENCIALIDADES Leyenda
Gamarra
Ambiente urbano degradado por la incompatibilidad industria pesada-residencia.
Hitos urbanos Equipamiento comercial Equipamiento industrial Instituciones educativas Centros de Salud Recintos arqueológicos
ión lac va un irc .C Av
Metro Corredor Vía Primaria Vía Secundaria Estaciones Metro Río Surco
Elaboración: PLAM
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PROGRAMA URBANÍSTICO DE TRANSFORMACIÓN DE USO
PENALES Y ZONA INDUSTRIAL DE SAN JUAN DE LURIGANCHO
PENALES
SAN PEDRO / CASTRO CASTRO Los penales San Pedro y Castro Castro se encuentran ubicados en el distrito de San Juan de Lurigancho, en dos terrenos que colindan con la zona productiva de Viviendas Taller de Canto Grande. Se encuentran localizados además a aproximadamente 1,200 metros de las estaciones San Carlos y San Martín del tramo 2 de la Línea 1 de Metro. Los terrenos hoy en día ocupados por los penales, se caracterizan por: (1) La gran superficie que ocupan. El penal San Pedro ocupa 14.5ha y el penal Castro Castro ocupa 5.72ha (2) Su localización con respecto a los nuevos ejes de movilidad; el Corredor ComplementarioCC04 de la reforma del transporte, la Línea 1 del Metro y el Periférico Vial Norte.
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(3) Un uso que ya dejó de ser adecuado para el distrito en dónde se encuentran y además de haber superado por 3 veces su capacidad de aforo máximo. (4) Las invasiones que se están generando dentro de los perímetros de los penales, si no se controlan, harán que la inversión privada para el proceso de reconversión de usos sea inviable.(5) La oportunidad que significa la reconversión de dichos penales para lograr incorporar vivienda de interés social (actual mente el déficit de vivienda tanto cualitativo como cuantitativo del distrito supera las 60,000 viviendas), nuevas áreas verdes y equipamientos tan necesarios para el distrito más poblado de la metrópoli de Lima-Callao.
(6) La oportunidad de crear nuevos aportes por reurbanización que puedan significar para la metrópoli y para el distrito, la reducción de déficits de equipamiento, de espacios educativos, espacios públicos, etc.
PROGRAMA URBANÍSTICO DE TRANSFORMACIÓN DE USO
PENALES Y ZONA INDUSTRIAL DE SAN JUAN DE LURIGANCHO MAPA DEL ÁREA A INTERVENIR
PROBLEMAS
1 2 3 4 5 6 7
Colapso por hacinamiento y sobrepoblación de penales. Accesibilidad deficiente desde la Av. Santa Rosa. Falta de control de invasión de viviendas precarias en zona de riesgo aledañas y dentro del perímetro de los penales. Uso incompatible con zonas nuevas de vivienda. Falta de espacio en la metrópoli para el traslado de los penales. Falta de áreas verdes y equipamiento en el distrito. Proceso de sustitución de usos productivos por vivienda de baja densidad y usos mixtos sin planeamiento en la zona aledaña de Canto Grande.
POTENCIALIDADES
1 2 3 4 5 6
Proximidad a la nueva centralidad Canto Grande.
Proyectos de mejora urbana en curso en el distrito (ver programa de mejora urbana del PLAM). Gran dimensión de los terrenos y ubicación central respecto al distrito de SJL (área mayor a 6ha). Cercanía a sistemas de transporte público masivo (Línea 1 del metro, CC04 y Periférico Vial Norte). Área de penales declarados de interés por Proinversión que, de ser bien gestionadas, podrían permitir la transformación de usos a modelos de barrios mixtos, productivo-residenciales con estándares de equipamiento y espacio público de primer nivel. Oportunidad de Incrementar áreas verdes, espacios públicos y equipamientos para SJL.
Elaboración: PLAM
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PROGRAMA URBANÍSTICO DE TRANSFORMACIÓN DE USO
RECONVERSIÓN DE USOS Y DENSIFICACIÓN EDIFICATORIA EN EL EJE AV.ARGENTINA-MEIGGS
RECONVERSIÓN DE USOS Y DENSIFICACIÓN EDIFICATORIA
EN EL EJE AV. ARGENTINA - MEIGGS
EL PROYECTO EN TORNO AL EJE DE LA AV. ARGENTINA Y MEIGGS REPRESENTA UNA OPORTUNIDAD QUE LA METRÓPOLI DE LIMA CALLAO NO PUEDE DEJAR PASAR. UNA OPORTUNIDAD PARA INCREMENTAR SUS ÁREAS VERDES, EQUIPAMIENTOS, VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, ETC. UNA VERDADERA CIUDAD DE USOS MIXTOS A TRAVÉS DE NUEVOS PROCESOS DE REURBANIZACIÓN.
La Av. Argentina es un eje vial que conecta a la Provincia de Lima con la Provincia Constitucional del Callao en paralelo al eje histórico de la Av. Colonial sobre la cual circulaba el tranvía. La zona de reconversión de usos de Argentina-Meiggs con una superficie de 837 hectáreas está delimitada al este por la Av. Alfonso Ugarte, al norte por el trazado del tren sobre la Av. Meiggs (y aún más al norte por el Río Rímac), al sur por la Av. Colonial y al oeste por la Av. Faucett, ya en el distrito del Callao. Tras la desaparición del tranvía, la expansión de la metrópoli se desarrolló sobre este eje entre las avenidas Meiggs, Argentina y Colonial, con un carácter netamente industrial, acompañado por el trazado del ferrocarril central que llevaba mercancías al puerto. Entre la traza del Ferrocarril Central y el lecho del río, se ha dado un proceso de relleno de suelo mediante desmontes vertidos en los márgenes de río, que posteríormente han sido ocupadas por urbanizaciones informales y vivienda autoconstruida. Este es un
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problema importante, pues existe una gran cantidad de habitantes viviendo en condiciones de altísimo riesgo por las posibles avenidas del Río Rímac. En el transcurso de los años una gran parte de la zona industrial se ha convertido en área de logística para acopio de contenedores (e incluso graneles), en su tránsito hacia el puerto del Callao. Con el crecimiento de la metrópoli, dicho suelo industrial se encuentra hoy en una zona central, donde se dan usos en algunos casos incompatibles con las dinámicas circundantes, pues dejó de ser hace mucho tiempo periferia de usos industriales pesados, y pasó a estar rodeado de usos mixtos incluyendo vivienda. Actualmente se está dando un proceso de migración de sedes de empresas del sector productivo a otras partes de la metrópoli (como a nuevas zonas industriales en Lurín e incluso fuera de sus límites provinciales en Chilca. Donde el acceso de mercancías y la logística en general, el equipamiento y precio del suelo, permite a las empresas ampliar sus insta-
laciones sin más problemas. Por esta razón, se han venido llevando a cabo procesos de cambio de zonificación puntuales. Es importante pensar no sólo en un proceso de expulsión de cualquier tipo de industria, muy al contrarío se debe pensar en un modelo de barrío mixto, donde producción en condiciones de industria, limpia, no contaminante, no ruidosa, etc. y residencia puedan coexistir. La dotación de equipamiento para esa gran zona debe ser tanto para el barrío residencial (escuelas, hospitales, etc.) como para la industria, (parque tecnológico (i+d), oficinas, edificios de servicios etc.), de tal manera que la ciudad permita usos variados y aproveche sinergias evitando movilidad obligada permitiendo a los trabajadores vivir cerca del trabajo. La gran demanda de suelo en la Provincia de Lima, principalmente para vivienda y comercio metropolitano (principalmente desarrollados en lotes de gran tamaño con los que cuenta), hace que los terrenos sean muy solicitados para procesos de
cambio de zonificación, por lo que la administración debe regular cuanto antes todo el ámbito para así evitar el cambio de zonificación lote a lote. Proponiendo el uso de figuras de gestión urbanística nuevas e incluso las propias UGIU’s ya contempladas en la legislación vigente (Ordenanza 620), regulando las intensidades de uso de suelo nuevos, tanto como los aportes por reurbanización por parte del sector privado.
Para ello existe la necesidad de elaborar un planeamiento integral para las 837 ha. del ámbito en torno al eje de la Av. Argentina y Meiggs, por etapas. Elaborar un Plan de tranformación de usos (PTU), que defina cómo dicho ámbito se debe desarrollar en sí mismo y en relación al rol que juega con respecto a las dinámicas y necesidades del resto de la metrópoli.
PROGRAMA URBANÍSTICO DE TRANSFORMACIÓN DE USO
RECONVERSIÓN DE USOS Y DENSIFICACIÓN EDIFICATORIA EN EL EJE AV.ARGENTINA-MEIGGS MAPA DEL ÁREA A INTERVENIR
PROBLEMAS
1
Las 837ha que actualmente son predominantemente de usos industriales están pasando por procesos de cambio de zonificación lote a lote sin planificación. Además, en los casos en los que esto se da, generalmente se les otorga zonificación residencial de densidad alta (acogiéndose a los aportes del Programa Mivivienda (10% en total) o comercio metropolitano que no genera mayores aportes a la metrópoli. Esto genera un ámbito desequilibrado en usos.
2
La márgen izquierda del Río Rímac y el puerto del Callao son dos sectores hacia los cuales la metrópoli ha dado la espalda y representan “hinterlands” altamente contaminados y desordenados.
3
Presencia de invasiones con vivienda precaria que requieren un proceso de recuperación y/o de reurbanización. El mismo proceso es necesario para el suelo industrial.
4
Los procesos de densificación que se están dando en este ámbito generan viviendas monofuncionales desconectadas del entorno urbano y sin espacios abiertos ni equipamientos de calidad.
POTENCIALIDADES
Elaboración: PLAM
1
Las 837ha que se constituyen predominantemente de usos industriales, por sus dimensiones de lotes y manzanas conforman un ámbito donde puede llevarse a cabo un proceso de reurbanización integral importante.
2
Este ámbito estará articulado a futuro por la Línea 2 y Línea 4 del Metro, asi como por el corredor verde de la Av. Universitaria lo cual favorecería procesos de densificación equilibradas y la ubicación de grandes equipamientos de escala metropolitana, así como equipamientos de gran envergadura.
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