Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-30205019193300-2019-U N I0476-A19-BNA-214

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

Dirección de Recursos Materiales Cobro Judicial NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 03 - CARTAGO 02 - PARAISO 05 - LLANOS DE SANTA LUCIA PARAÍSO DIRECCIÓN EXACTA URBANIZACIÓN DOÑA FLORA. Lote N° 217 Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° C-00843660-2003 Identificador Predial 30205019193300 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 235,59 m2 235,59 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢28.439.482,44 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢37.282.203,37 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡65.721.685,81 SESENTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS VEINTIUN MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO VALOR EN LETRAS: COLONES 81/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Local 12 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢37.282.203,37 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

El inmueble es apto como garantía hipotecaria.

OBSERVACIONES GENERALES

Como parte de este estudio no se realizaron pruebas de laboratorio de ninguna especie ni ningún tipo de análisis de resistencia estructural de construcciones, capacidad de carga de los suelos, ni de la calidad de ningún material y por lo tanto no se asume ningún tipo de responsabilidad que pueda derivarse por estos aspectos. Tampoco se asume responsabilidad por vicios o defectos no detectables durante la inspección visual del inmueble o de los documentos aportados o por cambios físicos, políticos o económicos que sucedan posteriores a la fecha de visita y que puedan afectar el resultado obtenido en el análisis. Las observaciones respecto al sistema eléctrico se realizan en virtud de lo que permite la inspección visual. El perito valuador no se pronuncia sobre ninguna situación legal, pues es materia que no le compete y por lo tanto salva cualquier tipo de responsabilidad. Tanto la empresa valuadora como el profesional responsable declaran no tener ningún interés particular en las fincas, sus edificaciones y los resultados que puedan derivarse del análisis financiero de este informe. El avalúo se expresa en colones por ser la moneda de curso legal del país y se advierte que los bienes tasados no necesariamente se revaloran conforme al diferencial cambiario.

Nombre del Perito

Diego Andrés Artavia Jiménez

Tipo de Profesional ngeniero en construcció Número de registro ICO-23848 Emp. Nombre de la empresa

DIEGO ANDRES ARTAVIA JIMENEZ (AUTENTICACION)

Firma del Perito Identificación N° 1-1298-0468 grupoTECNO Ingeniería Internacional S.A.

Nombre y firma representate legal de la empresa grupoTECNO Ingeniería Internacional S.A. / Ing. Otto Peñaranda Guzmán 2 abril 2019 Fecha informe: 2 abril 2019 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2285-0010 / 2245-1703 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Negociación

SUJETO 235,59 0

4 16 3

Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 165.322,58 83.591,33 109.090,91 124,00 0,8091 323,00 1,1097 220,00 0,9777 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8091 1,1097 0,9777 133.767,18 92.765,46 106.653,79

FACTOR 0,0000 0,0000 0,0000

214-30205019193300-2019-U

4 Factor 120.583,04 344,00 1,1331 0 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 3 1,0000 1,0000 1,0000 1,1331 136.627,70

5 Factor 165.322,58 124,00 0,8091 0 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 3 1,0000 1,0000 1,0000 0,8091 133.767,18

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡120.716 /m2 Valor ajustado ¢120.716 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 235,59 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢120.716,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢28.439.482,44

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1

N° 1 2 3 4 5

LINDEROS ACTUALES Lote 216 de la urbanización Lote 218 de la urbanización Calle pública con 7 metros de frente Lote 201-202 de la urbanización ambos en parte COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 511.855

Casa unifamiliar Casa unifamiliar Calle asfalto Casa unifamiliar PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.089.057

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta inmotico.com Paraiso Cartago ¢20.500.000 124m2 ID Coordenadas Este CR0002020-15-230 Norte Oferta inmotico.com Paraiso Cartago ¢27.000.000 323m2 ID Coordenadas Este CR0000644-14-1436 Norte Oferta www. Encuentra24.com Paraiso La Lolita ¢24.000.000 220m2 ID Coordenadas Este 14082579 Norte www.encuentra24.com Residencias del Este Paraiso $68.820 344m2 Oferta Coordenadas Este ID 12995511 Norte Oferta encuentra24.com Paraiso Cartago ¢20.500.000 124m2 ID Coordenadas Este 13101761 Norte

Altitud 1.600

Fecha Consulta 16/10/2018 15/03/2019 16/03/2019 01/10/2018 16/10/2018

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-30205019193300-2019-U

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Asfalto Material 7,00 m Ancho de vía Acera SÍ Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público JASEC Edificios Comerciales AyA Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 300 m a 450 m a 1000 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Alta Actividad del lugar

a 4000 m

Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 7,00 m Pendiente % 0 28,75 m Tipo de vía: 3 4,10714286 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 88,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

02/04/2019

Servidumbre trasladada Citas 332-01262-01-0907-001 OBSERVACIONES

A la hora de la inspección la vivienda no presentaba agua ni electricidad.

0,00 m

Ninguno Ninguno

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

214-30205019193300-2019-U

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación PRINCIPAL COCHERA PILAS TENDIDO

Área m2 100,71 21,04 12,74 38,96

TOTAL

173,45

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 330.000 247.500 280.500 82.500

VRN ¢ 33.234.300 5.207.400 3.573.570 3.214.200

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

Área m2

TOTAL

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 12 0,8512 B 12 0,8512 I 12 0,8512 B 12 0,8512 B

Factor Estado 0,9748 0,9191 0,9748 0,9748

45.229.470

TOTAL Forma de explotación

VUT años 50 50 50 50

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUR años 41,5 39,1 41,5 41,5

Valor Unitario Final ¢ / m2 273.817 193.629 232.745 68.454

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

37.282.203,37 OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

VNR ¢ 27.576.110,07 4.073.954,16 2.965.171,30 2.666.967,84

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢37.282.203,37 ¢0,00

¢37.282.203,37

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

214-30205019193300-2019-U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: --Número de Contrato CFIA: --Documentos de construcción adicionales: --Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 173,45 m2

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Avance:

Porcentaje de cobertura:

Bloques de concreto

Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos

No aplica RT HG Gypsum. Cerámica.

Fachada

Sencilla, con garaje al frente. Dos ventanas y puerta principal.

Aposentos

La vivienda presenta garaje, sala, comedor, cocina, 5 habitaciones, 2 baños completos, pilas y tendido.

Baños

Dos baños completos

Año de construcción:

74%

2007

1 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

SI

TOTAL 100%

SI Fusible Bueno

Gas LP

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento:

Otros

% de avance

---

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC03

Paredes

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

Número permiso construcción:

Nombre

Bloques de concreto

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

---

---

Estructura

Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Leve

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

No disponible No presenta Paredes

Ninguno

Paredes Regular

Cielos

Regular

Pisos

Cubierta

Bueno

Bueno

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Leve

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Al momento de la inspección se observó problemas de humedad en paredes principalmente en los dormitorios, cerca del sector de rodapie. De igual manera en el área de garaje se vieron problemas de humedad y desprendimiento en cielos; algunas ventanas estaban quebradas. Finalmente, el inmueble no presentaba closeths, únicamente presenta la puerta principal, la mayoria de las lamparas fue removidas y en el caso de algunas paredes hace falta mantenimiento.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-30205019193300-2019-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

Frente de la propiedad

Frente de la propiedad

Acceso al Inmueble

Sala

Cocina

Habitación

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30205019193300-2019-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Habitación

Baño

Habitación

1

2

Baño

Habitación

Habitación FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-30205019193300-2019-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Pilas

Pilas

Zona de tendido

Ventanas rotas

Trabajo en cubierta incompleto

1

2

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

Faltante de termoducha y lámpara

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30205019193300-2019-U

Sistema eléctrico

Sistema eléctrico

Sistema eléctrico

Accesos

Cielo en garaje

Ingeniero

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

01210345

6789  ÿ ÿ 977 7 8ÿ ÿ 8ÿ779  8ÿ ÿ 789ÿ 7  77 ÿ%& ÿ'  9 8ÿ!  9 8ÿ(97  8ÿ  9 8ÿ9)9 8ÿ 8 9 ÿ7 ÿ%9 *7

+7  8ÿ,79 8 +-8.  ÿ/)7 ÿ,  8  79ÿ ÿ 8 89 8ÿ/ 979 8ÿ  977 70ÿ)  8ÿ  9  ÿ ÿ6 *778 17897 ÿ ÿ 8 17897 ÿ ÿ288  89ÿ' 8 8ÿ347 8 57 ÿ' 8 8ÿ!487 8 57 ÿ ÿ' 8 8ÿ347 8 6 8797ÿÿ7 &ÿ5208 ,7ÿ 9 ,7ÿ* 9 7  8 * ÿ ÿ, 94 6779ÿ ÿ'  8 6 7 8ÿ ÿ' 48

9:;