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PETICIONARIOS: DON FRANCISCO ÁLVAREZ MARQUÉS. DON JOSE LUIS ÁLVAREZ MARQUÉS. DON FERNANDO ÁLVAREZ MARQUÉS. DOÑA MARIA ISABEL DOLORES ÁLVAREZ MARQUÉS.

AUTOR: Alfredo Sernández Rodríguez. Arquitecto.

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ÍNDICE. MEMORIA: 1. AUTOR .................................................................................................................................................................... 3 2. ENCARGO, OBJETO Y FINALIDAD............................................................................................................................. 3 3. DESCRIPCIÓN DE LOS TERRENOS Y CONSTRUCCIONES........................................................................................ 3 4. SITUACIÓN .................................................................................................................................................................... 4 4.1. LOCALIDAD ................................................................................................................................................... 4 4.2. ENTORNO ....................................................................................................................................................... 4 4.3. INFRAESTRUCTURAS ...................................................................................................................................... 4 4.4. EQUIPAMIENTOS............................................................................................................................................ 4 4.5. ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS......................................................................................................................... 5 5. SITUACIÓN URBANÍSTICA ............................................................................................................................................ 5 5.1. PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. ANTECEDENTES ...................................................................................... 5 5.2. CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA Y SITUACIÓN BÁSICA DEL SUELO.......................................................... 6 5.2.1. Clasificación urbanística ................................................................................................................... 6 5.2.2. Situación básica del suelo................................................................................................................. 7 5.3. CALIFICACIÓN URBANÍSTICA...................................................................................................................... 8 6. VALORACIÓN DEL SUELO........................................................................................................................................... 9 6.1. OBJETO ........................................................................................................................................................... 9 6.2. ACERCA DE LA VALORACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN....................................................................... 9 6.2.1. Valor asignado al terreno por la Administración .......................................................................... 9 6.2.2. Sobre el método de valoración ....................................................................................................... 9 7. VALOR DE MERCADO DEL BIEN .............................................................................................................................. 10 7.1. CRITERIOS DE VALORACIÓN..................................................................................................................... 10 7.2. CÁLCULO DEL VALOR DEL BIEN POR EL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO ............................................ 10 7.2.1. Consideraciones previas ................................................................................................................. 10 7.2.2. Uso y Edificabilidad........................................................................................................................... 10 7.2.3. Cálculo del valor de repercusión .................................................................................................. 12 7.2.3.1. Fórmula de cálculo.................................................................................................................. 12 7.2.3.2. Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado................................................ 12 7.2.3.3. Valor en venta del producto inmobiliario ........................................................................... 13 7.2.3.4. Estimación de los gastos necesarios..................................................................................... 13 7.2.3.5. Beneficio de la promoción..................................................................................................... 14 7.2.3.6. Valor de repercusión ............................................................................................................... 14 7.2.3.7. Cálculo del valor del suelo..................................................................................................... 15 8. CONCLUSIONES ......................................................................................................................................................... 16 PLANOS: Nº .............DESCRIPCIÓN........................................................................................................ ESCALA A01 ..........Detalle del Plano de ordenación O.5-01 del PGOUP-07.............................. sin escala......... 17 A02 ..........Detalle de los plano de ordenación O.2-25, 26, 33 y 34 del PGOUP-07 ... 1/2000............... 18 A03 ..........Plano del vuelo del PGOUP-07.......................................................................... 1/2000............... 19 ANEXOS: ANEXO 1: PÁGINAS 36, 39, 62, 65 y 121 DE LA MEMORIA VINCULANTE DEL PGOUP-07 ................................... 20 ANEXO 2: TABLA DE UNIDADES URBANAS EN EL PGOUP-07 ................................................................................... 26 ANEXO 3: RECORRIDO FOTOGRÁFICO EN EL ENTORNO DE LA PARCELA EN LA UNIDAD URBANA U-7, CAMPUS. PONFERRADA (LEÓN).................................................................................................................................. 28 ANEXO 4: ORDENANZA 10: EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS (EQ) DEL PGOUP-07..................................................... 35 ANEXO 5: CONSULTA CATASTRAL DE LA PARCELA.................................................................................................. 39 ANEXO 6: LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO (Plusvalía).................................................................................................. 41 ANEXO 7: RESIDENCIAS UNIVERSITARIAS EN CASTILLA Y LEÓN .............................................................................. 43 ANEXO 8: ESTUDIO DE MERCADO .............................................................................................................................. 46

Ponferrada, a 21 de abril de 2.014.

Alfredo Sernández Rodríguez. Arquitecto colegiado 2.702 del COAL.

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1. AUTOR. Don Alfredo Sernández Rodríguez, con DNI 10.046.920-Z, arquitecto colegiado número 2.702 del Colegio Oficial de Arquitectos de León, con domicilio profesional en la calle Ramón y Cajal, nº 33, 1º, oficina 8, de Ponferrada. 2. ENCARGO, OBJETO Y FINALIDAD. Requerido por: DON FRANCISCO ÁLVAREZ MARQUÉS, mayor de edad, con DNI 9.605.629-R y con domicilio a efectos de notificación en la calle Soberano, 55, Urbanización Las Pérgolas, Premiá de Dalt, Barcelona. DON JOSE LUIS ÁLVAREZ MARQUÉS, mayor de edad, con DNI 9.626.599-H y con domicilio en la calle Ramón y Cajal, 8, 3º B, Valladolid. DON FERNANDO ÁLVAREZ MARQUÉS, mayor de edad, con DNI 9.708.007-Y y con domicilio en la calle Caribe nº 2, escalera 1, 14ª A, Madrid. DOÑA MARÍA ISABEL DOLORES ÁLVAREZ MARQUÉS, mayor de edad, con DNI 9.714.115-L y con domicilio en la Vía Dos Castillas, nº 9-A, portal 3, 1º J, Pozuelo de Alarcón, Madrid. Es objeto del presente informe la valoración de un terreno urbano, propiedad de los solicitantes, recibido por herencia de su madre, Doña Isabel Adosinda Marqués Ovalle, con DNI 9.913.743-F, que falleció en Valladolid el 24 de enero de 2.012, en estado de viuda de Don Rosendo Álvarez Díez-Velasco y cuya finalidad es impugnar la liquidación del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía) practicada por el Ayuntamiento de Ponferrada para dicho terreno. 3. DESCRIPCIÓN DE LOS TERRENOS Y CONSTRUCCIONES. La descripción del terreno objeto del presente informe es la siguiente: PROPIETARIOS: Don Francisco Álvarez Marqués, Don José Luis Álvarez Marqués, Don Fernando Álvarez Marqués y Doña María Isabel Dolores Álvarez Marqués. REGISTRO: Figura inscrita en el tomo 693, libro 80 de Ponferrada, folio 216 vtº, finca número 8.414, inscripción 4ª. DESCRIPCIÓN: Así resulta de la escritura testamentaria, donde se describe de la siguiente forma: “UNA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA en término de Santo Tomás de las Ollas, Ayuntamiento de Ponferrada, denominada de San Miguelín, destinada a viña, en su mayor parte filoserada, y unas setenta áreas plantada de vid americana, en buen estado, mide toda ella TRES HECTÁREAS Y SETENTA CENTIÁREAS y linda: por el Norte, Roque Fra y otros; Sur herederos de Benjamín Guerrero Arroyo y camino a Santo Tomás; Este, camino a Santo Tomás; y Oeste, sendero peonil de un metro de anchura. Manifiestan los comparecientes que la descripción actual de la finca es tal como sigue: UNA MITAD INDIVISA DE UNA URBANA, SOLAR, sito en Ponferrada (León), situada catastralmente en “PL SECTOR P2- CAMPUS UNIVER.- PONFERRADA (LEON), tiene una superficie de TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS, y linda: Norte, camino y parcelas 83 y 84 del polígono 25, de ROLDAN, SA; Sur, fincas con referencia catastral números 8544401 y 8544415 de la Universidad de León, y camino, Este, finca con referencia catastral nº 8544402 de ROLDÁN SL; y Oeste, finca con referencia catastral números 8544411 de Pedro Fernández Matachana”. TÍTULO: Herencia de sus padres Don José Marqués Marqués y Doña Rosalía Ovalle Núñez, habiéndose protocolizado las operaciones de testamentaria en virtud de escritura autorizada por el Notario de Ponferrada, Don José Luis López Sáenz, el 28 de abril de 1.970, bajo el nº 1512 de protocolo. REFERENCIA CATASTRAL: La Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica del inmueble

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urbano descrito está incorporada en la escritura testamentaria y se corresponde con la referencia catastral número 8544409PH9184S0001MX. Tiene una superficie asignada de TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (37.559,00 m2) y un valor catastral, para el año 2.014, de UN MILLÓN NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y UN EUROS CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (1.974.131,23 €). VALOR EN ESCRITURAS: Se valora en las escrituras dicho terreno en DOS MILLONES DE EUROS (2.000.000,00 €), por encima del valor asignado en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica del Inmueble de Naturaleza Urbana. CONSTRUCCIONES AFECTADAS. En la parcela no existen edificaciones. SUPERFICIE REAL. Según la de medición realizada sobre la base cartográfica del vuelo del Plan General de Ordenación Urbana 2.007 (PLANO A03), el terreno arroja una superficie de TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCO METROS Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (39.402,06 m2). 4. SITUACIÓN. 4.1. LOCALIDAD. La ciudad de Ponferrada, situada en la zona noroeste de la provincia de León, es un núcleo urbano autónomo de tamaño medio, con una actividad múltiple (minería, industria y servicios), una población de derecho en torno a los sesenta y seis mil habitantes (67.000 habitantes) y una evolución de población ligeramente creciente. 4.2. ENTORNO. El terreno objeto de valoración está situado dentro de los límites de Suelo Urbano de Ponferrada, en el sector urbano denominado “Campus Universitario”, al final del camino de prolongación del Paseo de Las Hortensias. El Plan General de Ordenación Urbana de Ponferrada 2.007, actualmente en vigor, (en abreviaturas PGOUP-07), incluye el terreno dentro del ámbito de la Unidad Urbana U-7 “Campus”, como puede comprobarse en el plano de ordenación O.5-01 y en su plano de detalle adjunto (PLANO A01). Es un entorno urbano sin consolidar totalmente, ni por la edificación, ni por la urbanización, como puede comprobarse en los planos de ordenación detallada de estructura urbana del casco urbano del PGOUP-07, en concreto en los planos O.2-25, O.2-26, O.2-33 y O.2-34, y en el plano de detalle adjunto (PLANO A02), donde aparece expresamente señalado el terreno de referencia de este informe. El uso predominante en la totalidad del Sector es el Equipamiento Público, restringido al uso de Equipamiento Universitario y otros compatibles. 4.3. INFRAESTRUCTURAS. Las infraestructuras existentes en el Sector (vías públicas, abastecimiento de agua, alcantarillado y alumbrado público) disponen de una calidad media y un buen estado de conservación. Las comunicaciones con el resto de la ciudad y su entorno son suficientes para las necesidades de la zona, destacando por su importancia las conexiones con la avenidas del Castillo, General Vives y Astorga, así como con el nuevo Puente del Centenario, que permiten la conexión con el resto de la ciudad, además la salida de la ciudad en todas la direcciones. 4.4. EQUIPAMIENTOS. - Comercial: Escaso. - Deportivo: Suficiente. - Escolar: Suficiente. - Asistencial: Escaso. - Religioso: Escaso. - Aparcamiento: Suficiente.

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- Lúdico: Suficiente. 4.5. ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS. - Zonas verdes: Escaso. 5. SITUACIÓN URBANÍSTICA. 5.1. PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. ANTECEDENTES. El anterior Plan General de Ordenación Urbana de Ponferrada de 1.989 (en abreviaturas PGOUP-89), fue definitivamente aprobado por Orden de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, el 28 de noviembre de 1.989 (BOCyL de 4 de diciembre de 1.989). Entre sus disposiciones se recogía que la parcela objeto del presente informe se clasificaba como Suelo No Urbanizable calificado con el Grado 3º, según la nomenclatura en él utilizada. La Modificación Puntual del PGOUP-89, denominada Sector S-2 “Campus”, incluyó los terrenos de referencia en el ámbito de dicha Modificación, definitivamente aprobada por el Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León con fecha 7 de diciembre de 2.001. El objetivo de esta modificación era “diseñar un espacio capaz de soportar con calidad la progresiva implantación universitaria en nuestra ciudad”. Así “el objeto de la tramitación de esta Modificación Puntual del PGOU-89 es la Delimitación de un Sector de Suelo urbanizable con Ordenación Detallada (Sector S-2), que permita asentar en el lugar el Campus Universitario de Ponferrada, con una ordenación detallada establecida, para materializar el aprovechamiento correspondiente con la agilidad y rapidez que requieren las dotaciones presupuestarias disponibles”. En resumen: “Se trata, por tanto, de una Modificación Puntual del planeamiento dirigida a satisfacer el interés general, mejorando la calidad de vida y la cohesión social de la población, de conformidad con los principios constitucionales de política económica y social que cita expresamente la propia Exposición de Motivos de la mencionada Ley de Urbanismo de Castilla y León”. Entre sus disposiciones se establecía la ordenación de detalle del ámbito donde esta incluido el terreno a valorar, sin que fuese necesaria la redacción y aprobación de ningún instrumento ulterior de desarrollo del planeamiento ya establecido en la Modificación aprobada, quedando pues los terrenos clasificados como Suelo Urbano y calificados como Equipamiento Público destinado a usos de Equipamiento Universitario. El PGOUP-07, actualmente en vigor, fue aprobado definitivamente mediante la Orden FOM/950/2.007, de 22 de mayo, de la Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León, publicada en el Boletín Oficial de Castilla y León número 103, de fecha 29 de mayo de 2.007, y en el Boletín Oficial de la Provincia número 157, del día 14 de agosto de 2.007. Entre sus disposiciones, justificadas en la Memoria Vinculante del PGOUP-07, se encuentran las siguientes, todas ellas referidas al ámbito del Sector S-2 “Campus”, donde está ubicada la parcela de referencia: - Página 36 de la Memoria Vinculante del PGOUP-07 (Anexo 1): “También se consideran incorporados en la Revisión los ámbitos de Planeamiento de Desarrollo con Aprobación Definitiva, Plan Parcial La Rosaleda, PP3, Plan Parcial Aldama, el Sector Campus y el Industrial de La Llanada, áreas de planeamiento ejecutado, desarrolladas o con un alto grado de desarrollo, con la urbanización en todo caso recepcionada. Siempre su Ordenación será la vigente en los ámbitos de planeamiento asumido con las condiciones de calificación para cada parcela, aprovechamientos y normativa establecidos en el Proyecto de Actuación Aprobado, asumiéndose por tanto, plenamente, tanto las Condiciones de Ordenación General como las de O. Detallada”. - Página 39 de la Memoria Vinculante del PGOUP-07 (Anexo 1): “Completar el entorno noroeste del sector de La Rosaleda, conectando el futuro parque de la montaña de carbón y Página 5 de 46.

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el conjunto de la futura “Ciudad de la juventud”, y los bordes del Campus, integrando parques urbanos como el Plantío o el Temple, hasta el Sil y su confluencia con el Boeza, por el sur y en los taludes de la N-VI y antiguas escombreras a regenerar por el norte, son proyectos fundamentales para completar el sistema ambiental del conjunto urbano y serán prioritarios en la asignación pública de los Sistemas Generales adscritos a los sectores de desarrollo urbano”. - Página 62 de la Memoria Vinculante del PGOUP-07 (Anexo 1): “También en el área sur del Campus, se plantea la delimitación de un suelo residencial en dos sectores de baja densidad más apropiada en este espacio en ladera” - Página 65 de la Memoria Vinculante del PGOUP-07 (Anexo 1): “También mediante sendas Modificaciones Puntuales se incorporaron los sectores Industrial de La Llanada y el del Campus Universitario S2, prácticamente desarrollados y ahora asumidos como suelo urbano” - Página 121 de la Memoria Vinculante del PGOUP-07 (Anexo 1): “Se incorporan directamente en suelo urbano las ordenaciones ya desarrolladas o definitivamente aprobadas en sus instrumentos de actuación para los ámbitos del Plan Parcial La Rosaleda, PP3, Plan Parcial Aldama, el sector del Campus Universitario y el Industrial de La Llanada, áreas de planeamiento ejecutado desarrolladas o con un alto grado de desarrollo, asumiéndose, por tanto las Condiciones de Ordenación General como las de O. Detallada”. Por tanto, el PGOUP-07, actualmente en vigor, al asumir la Modificación Puntual del PGOUP-89, clasifica los terrenos de referencia como Suelo Urbano, calificados como Equipamiento Público destinado a uso de Equipamiento Universitario, siendo de aplicación la Ordenanza 10 Equipamientos Públicos (EQ). Asimismo, como hemos visto, en la Memoria Vinculante, se afirma que el Sector donde está incluido el terreno, es un “área de planeamiento ejecutado, desarrollada o con un alto grado de desarrollo, con la urbanización en todo caso recepcionada”. Según la tabla de Unidades Urbanas en Suelo Urbano Consolidado (Anexo 2), recogida en la página 126 de la Memoria Vinculante del PGOP-07, la Unidad Urbana U-7 tiene las siguientes características:

Número

Nombre

U-07

Campus

Superficie (Ha) 32,41

UNIDAD URBANA U-07 “CAMPUS” Densidad de Número de Edificabilidad referencia viviendas (viviendas/Ha) (m2) 0,00 0,00 11.000,00

Edificabilidad en usos privados (m2/Ha) 339,93

De los equipamientos públicos previstos en el Sector, está sin desarrollar una superficie de 130.754, 34 m2, equivalente a 13,075434 Ha. De los viales públicos previstos y proyectados por el planeamiento en el Sector, está sin ejecutar una superficie de 24.692,65 m2, equivalente a 2,469265 Ha. Por tanto, existe una superficie de 155.446,99 m2, equivalentes a 15,54 Ha, de usos públicos previstos en el Sector, que están sin ejecutar y sin desarrollar. Con estos datos, y considerando que la superficie total del ámbito es de 31,41 Ha, y que la superficie de usos públicos previstos y no ejecutados o no desarrollados es de 15,54 Ha, se puede afirmar que el 49,48 % de la superficie del Sector está sin desarrollar. Lo cual, además, nos asegura que las afirmaciones realizadas en la Memoria Vinculante del PGOUP-07 antes recogidas, a día de hoy, son falsas, pues el Sector está urbanísticamente sin desarrollar en un 49,48 %, según se puede comprobar en los planos A02 y A03, así como en el recorrido documentado en el recorrido fotográfico incluido a tal efecto en el Anexo 3 del presente informe. 5.2. CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA Y SITUACIÓN BÁSICA DEL SUELO. 5.2.1. Clasificación urbanística. El artículo 11 de la Ley 5/1.999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León (en abreviaturas, LUCyL), en su redacción actual, nos dice en este sentido que “Se clasificarán Página 6 de 46.

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como suelo urbano los terrenos integrados de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios de un núcleo de población, y que, por tanto, cuenten con acceso público integrado en la malla urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica, en condiciones suficientes y adecuadas para servir a las construcciones e instalaciones que permita el planeamiento urbanístico”. Añadiéndose en el artículo 12.1.a de la LUCyL que el suelo urbano consolidado es aquel “… constituido por los solares y demás terrenos aptos para su uso inmediato conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico, así como por los terrenos que puedan alcanzar dicha aptitud mediante actuaciones aisladas”. El artículo 85.1 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (en abreviaturas, RUCyL), aprobado por Decreto 22/2.004, de 29 de enero, señala a este respecto que “En los municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes”, como es el caso de Ponferrada, “… el Plan General de Ordenación Urbana debe dividir el suelo urbano consolidado en ámbitos de superficie no superior a 100 hectáreas, denominadas unidades urbanas, que se correspondan con barrios tradicionales, áreas de ordenación homogénea, sectores de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable ya ejecutados o ámbitos de influencia de dotaciones urbanísticas, y sobre las que pueda analizarse y controlarse la ejecución de sus determinaciones, la adecuación de las dotaciones urbanísticas, la influencia de las modificaciones que se propongan y de las demás circunstancias no previstas en el propio Plan General”. El PGOUP-07, como hemos visto y puede comprobarse en el plano de ordenación O.501 y en su detalle (PLANO A01), incluye los terrenos objeto de este informe dentro del ámbito de la Unidad Urbana U-7 “Campus”, que se corresponde con los planos de ordenación O2.25, O2.26, O2.33 y O2.34. El PGOUP-07 en vigor, clasifica la finca objeto de este informe como suelo urbano consolidado, según consta en el plano de ordenación O.2-26 y su detalle (PLANO A02) en el que aparece expresamente señalada y en el plano de delimitación de dicha Unidad Urbana (PLANO A01). 5.2.2. Situación básica del suelo. El terreno objeto de valoración, no dispone de los servicios urbanísticos legal y reglamentariamente requeridos: acceso rodado a través de calzada pavimentada abierta al uso público y con encintado de aceras, abastecimiento de agua potable, saneamiento, suministro eléctrico y alumbrado público. El Texto Refundido de la Ley de Suelo (en abreviaturas, TRLS 08), aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de junio, establece en su artículo 12.3 que: “se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población”, añadiéndose que: “se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento”. Para que un terreno alcance la condición de suelo urbano consolidado, conforme al artículo 67.2, del Decreto 22/2004 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, deberá formar parte de un núcleo urbano y contará con los siguientes servicios urbanos: a. Acceso por vía abierta al uso público, integrado en la malla urbana y transitable por vehículos automóviles hasta una distancia máxima de 50 metros. b. Abastecimiento de agua potable desde la red pública municipal, disponible a una distancia menor de 50 metros. c. Saneamiento a la red municipal de evacuación de aguas residuales disponible a una distancia menor de 50 metros. d. Suministro de energía eléctrica mediante red de baja o media tensión disponible a una distancia máxima de 50 metros de la parcela.

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Asimismo, para que un terreno tenga la condición de solar, de parcela apta para la edificación y para ser una parcela de suelo urbano legalmente conformada, conforme al artículo 68 del Decreto 22/2004 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, deberá contar con los siguientes servicios urbanos: a. Acceso por vía pública, integrada en la malla urbana y transitable por vehículos automóviles. b. Los siguientes servicios, disponibles a pie de parcela, en las condiciones de caudal, potencia, intensidad y accesibilidad adecuadas para servir a las construcciones e instalaciones existentes: - Abastecimiento de agua potable desde la red municipal, con una dotación mínima de 200 litros por habitante y día. - Saneamiento a la red municipal de evacuación de aguas residuales capaz de evacuar los caudales citados en el punto anterior. - Suministro de energía eléctrica por red de baja tensión. Dotación mínima de 3 Kw por vivienda. En la parcela de referencia concurren las siguientes características: - No se encuentra integrada de forma efectiva en la red de dotaciones y servicios propios del núcleo de población. - No dispone de acceso por vía abierta al uso público, integrado en la malla urbana y transitable por vehículos automóviles hasta una distancia máxima de 50 metros. - No dispone de abastecimiento de agua potable desde la red pública municipal, disponible a una distancia menor de 50 metros, con una dotación mínima de 200 litros por habitante y día. - No dispone de una red de saneamiento conectada a la red municipal de evacuación de aguas residuales disponible a una distancia menor de 50 metros, capaz de evacuar los caudales citados en el punto anterior. - No dispone de suministro de energía eléctrica mediante red de baja o media tensión disponible a una distancia máxima de 50 metros de la parcela, con una dotación mínima de 3 Kw por vivienda. El incumplimiento de todo ello, nos permite acreditar que la situación básica del suelo correspondiente al terreno afectado es la de suelo no urbanizado, según se puede comprobar en los planos A02 y A03, así como en el recorrido documentado en el recorrido fotográfico incluido a tal efecto en el Anexo 3 del presente informe. 5.3. CALIFICACIÓN URBANÍSTICA. Según las disposiciones recogidas en el plano de ordenación O.2-26 del PGOUP-07 en vigor y en sus planos de detalle del presente informe (PLANOS A02 y A03), se califica la finca de referencia como dotación urbanística incluida en el Sistema Local de Equipamientos Públicos identificados en la nomenclatura del PGOUP-07 con la referencia EQ, asignándole la Ordenanza 10, Equipamientos Públicos (EQ) y estableciéndose para el terreno la categoría T2, referida a Equipamiento Universitario, con las condiciones específicas para el Sector del Campus Universitario. En la Normativa Urbanística del PGOUP-07, se establecen los siguientes parámetros urbanísticos para Ordenanza 10, Equipamientos Públicos (EQ), Tipo T2 (Anexo 4): PARÁMETRO URBANÍSTICO Obras admisibles Superficie mínima Parcela mínima Frente mínimo Forma Alineaciones Edificabilidad máxima

ESTIPULACIÓN NORMATIVA DEL PGOUP-07 Entre ellas las de Obra nueva. 2.000,00 m2. 20,00 metros. Permitirá inscribir un círculo de 20 metros de diámetro. Las señaladas en los planos de ordenación. 1,20 m2/m2.

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Alturas de la edificación Altura libre mínima Coeficiente de ocupación Posición de la edificación Espacio libre de parcela Aparcamiento

Tratamiento Plazas

Cuatro plantas. 15,00 metros. 3,00 metros < 60% de la superficie de la parcela. Libre. Deberá estar ajardinado. Integrado en los espacios libres mediante plantación de arbolado en retícula 1 plaza por cada 100,00 m2 construidos

La ordenación detallada establecida en el Sector, afecta a la parcela con el trazado previsto para los Viales Públicos y por la disposición de los Espacios Libres Públicos, resultando de la parcela de origen dos parcelas y unos espacios de cesión obligatoria para la ejecución de los viales y de los espacios libres públicos proyectados, con los siguientes valores, obtenidos de la Consulta Catastral Descriptiva y Gráfica (Anexo 5) y del plano del vuelo del PGOUP-07: Parcela de origen Superficie según el catastro Superficie según el plano del vuelo del PGOUP-07

Superficie 37.559,00 m2. 39.405,06 m2.

Parcelas resultantes tras la ejecución del planeamiento previsto Parcela 01 Parcela 02 Espacio Libre Público 01 Espacio Libre Público 01 Espacio Libre Público 01 Viales TOTAL

Superficie 16.712,08 m2. 17.666,05 m2. 211,51 m2. 2,61 m2. 8,82 m2. 4.803,99 m2 39.405,06 m2.

6. VALORACIÓN DEL SUELO. 6.1. OBJETO. Como ya se ha expuesto anteriormente, el objeto de la valoración a realizar es la comprobación del valor del suelo a los efectos de impugnar la base imponible que sustenta la liquidación tributaria del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (en adelante Plusvalía), remitida por el Ayuntamiento de Ponferrada, por la transmisión de la propiedad del inmueble situado en PL Sector S2, Campus Universitario, de Ponferrada y con la referencia catastral urbana 8544409PH9184S0001MX (Anexo 5). 6.2. ACERCA DE LA VALORACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN. 6.2.1. Valor asignado al terreno por la Administración. La valoración se refiere a la finca catastral 8544409PH9184S0001MX, con una superficie asignada de 37.559,00 m2, situada en PL SECTOR S2- CAMPUS UNIVERSITARIO de Ponferrada (Anexo 5). La Administración valora, catastralmente, la finca en la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y UN EUROS CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (1.974.131,23 €), siendo ésta la cantidad que se utiliza como base imponible para el cálculo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Anexo 6). La valoración debe remitirse a la fecha del devengo, es decir, a enero de 2.012. 6.2.2. Sobre el método de valoración. Como norma general de valoración, al tener que realizar comprobaciones masivas de valores, la Administración considera que el método de valoración idóneo es el método de comparación. Mediante éste método se calculan los valores que corresponden a cualquier bien, realizando la comparación con otros bienes inmuebles de características similares obtenidas en los muestreos.

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Para determinar el valor del suelo se utiliza el método de valoración residual estático, que consiste en descomponer el valor de bien en valor del suelo y valor de la construcción, que son los utilizados en la valoración. Para la utilización del método de valoración, según el artículo 21 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, deben concurrir las siguientes circunstancias: a. La existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables. b. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. c. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. Asimismo, según el artículo 22 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, "El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones". Por último, según lo estipulado en el artículo 23.2 del mismo texto legislativo: "El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, ...". 7. VALOR DE MERCADO DEL BIEN. 7.1. CRITERIOS DE VALORACIÓN. A tenor de lo dispuesto en el artículo 24.1 del TRLS 08, para calcular el valor de tasación del suelo urbanizado que no está edificado (...) se deben tener en cuenta las siguientes salvedades: a. Se considerará como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística (...). b. Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático. c. De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista. 7.2. CÁLCULO DEL VALOR DEL BIEN POR EL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO. 7.2.1. Consideraciones previas. Con el criterio de valoración a seguir dispuesto en el artículo 24.1 del TRLS 08, se obtiene el valor de tasación a partir de dos variables: edificabilidad y valor de repercusión, que se determinará por el método residual estático. El método residual estático previsto por el artículo 24.1.b del TRLS 08, y por aplicación de su Disposición Transitoria tercera, apartado 3, está establecido en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, por la que se establecen las Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. 7.2.2. Uso y Edificabilidad. En primer lugar, debe determinarse la edificación legal e hipotética que podría ejecutarse sobre el terreno con el fin de determinar el valor del edificio en la hipótesis de su total ejecución de conformidad con la ordenación urbanística aplicable. Para lo cual, el artículo 24.1.a) del TRLS 08 preceptúa en su primer párrafo que deberá tomarse en cuenta el uso y la edificabilidad efectivamente atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística en vigor aplicable a dicha parcela.

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Como hemos visto en el apartado 5.3. CALIFICACIÓN URBANÍSTICA del presente informe, según las disposiciones recogidas en el plano de ordenación O.2-26 del PGOUP-07 en vigor y en sus planos de detalle del presente informe (PLANOS A02 y A03), se califica la finca de referencia como dotación urbanística incluida en el Sistema Local de Equipamientos Públicos identificados en la nomenclatura del PGOUP-07 con la referencia EQ, asignándole la Ordenanza 10, Equipamientos Públicos (EQ) y estableciéndose para el terreno la categoría T2, referida a Equipamiento Universitario, con las condiciones específicas para el Sector del Campus Universitario. En la Normativa Urbanística del PGOUP-07, se establecen los siguientes parámetros urbanísticos para Ordenanza 10, Equipamientos Públicos (EQ), Tipo T2 (Anexo 4): PARÁMETRO URBANÍSTICO Obras admisibles Superficie mínima Parcela mínima Frente mínimo Forma Alineaciones Edificabilidad máxima Alturas de la edificación Altura libre mínima Coeficiente de ocupación Posición de la edificación Espacio libre de parcela Aparcamiento

Tratamiento Plazas

ESTIPULACIÓN NORMATIVA DEL PGOUP-07 Entre ellas las de Obra nueva. 2.000,00 m2. 20,00 metros. Permitirá inscribir un círculo de 20 metros de diámetro. Las señaladas en los planos de ordenación. 1,20 m2/m2. Cuatro plantas. 15,00 metros. 3,00 metros < 60% de la superficie de la parcela. Libre. Deberá estar ajardinado. Integrado en los espacios libres mediante plantación de arbolado en retícula 1 plaza por cada 100,00 m2 construidos

En cuanto a la edificabilidad asignada al suelo por el planeamiento vigente, tenemos un coeficiente de 1,20 m2/m2, que debemos referirlo a la parcela neta, es decir, a la parcela resultante tras las cesiones de suelo obligatorias, emanadas de las disposiciones para su ordenación detallada. La edificabilidad neta de la parcela es: (16.712,08 m2 + 17.666,05 m2) x 1,20 m2/m2 = 41.253,76 m2. Lo que supone un coeficiente de edificabilidad, referido sobre la superficie total de la parcela de: Coeficiente de edificabilidad = 41.253,73 m2 / 39.405,06 m2 Coeficiente de edificabilidad = 1,0469 m2/m2. Además, debemos considerar que la ordenación detallada establecida en el Sector, afecta a la parcela con el trazado previsto para los viales y la disposición de los espacios libres públicos, resultando de la parcela de origen dos parcelas y unos espacios de cesión obligatoria para la ejecución de los viales y de los espacios libres públicos proyectados, con los siguientes valores: Parcelas resultantes tras la ejecución del planeamiento previsto Parcela 01 Parcela 02 Espacio Libre Público 01 Espacio Libre Público 02 Espacio Libre Público 03 Viales TOTAL

Superficie 16.712,08 m2. 17.666,05 m2. 211,51 m2. 2,61 m2. 8,82 m2. 4.803,99 m2 39.405,06 m2.

Para realizar la valoración del terreno, se debe suponer un uso lucrativo en la parcela, admisible dentro de la Ordenanza de aplicación, en este caso, supondremos una residencia de estudiantes.

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Conforme a ello, dimensionamos la edificación de acuerdo con un estudio realizado en el ámbito de la Comunidad de Castilla y León, que nos permite determinar en número de plazas y posteriormente la superficie construida que debe tener dicha edificación (Anexo 7). 7.2.3. Cálculo del valor de repercusión. 7.2.3.1. Fórmula de cálculo. Éste es un método aditivo, en la medida que el valor del terreno o la edificación se obtiene a partir de un valor final conocido por comparación, de los ingresos que se obtendrán en la comercialización del producto terminado, de la deducción de los costes necesarios para obtener el producto terminado y del beneficio necesario para obtener tales ingresos, siendo el resto la cantidad en la que debe valorarse el suelo. El valor de repercusión, según lo dispuesto en el artículo 42 de la Orden ECO/805/2.003, de 27 de marzo, debe hallarse a partir de la siguiente fórmula: F = Vm x (1-b) – Ci, Donde : - F, es el valor del terreno. - Vm, es el valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado. - b, el margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. - Ci, cada uno de los gastos necesarios considerados. 7.2.3.2. Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado. Para la determinación del valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado (Vm), como paso previo e imprescindible, se ha procedido a realizar un estudio relativo a los precios de mercado, contrastados en la fecha actual en el ámbito nacional, dadas las especiales características del bien a valorar. Dada la escasez de ofertas para residencias de estudiantes se ha completado el muestreo con residencias geriátricas, asimilables en cuanto a características arquitectónicas, de funcionamiento y económicas. Los datos de mercado, obtenidos a partir del estudio realizado consultando varias páginas web de carácter inmobiliario (Anexo 8), nos dan los valores medios resultantes para el uso y las tipologías estimadas, en la fecha actual son los siguientes: RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES Y GERIÁTRICAS Tipo

Situación

C/ Clariano. Valencia Paseo de Extremadura. De Madrid estudiantes Travesía Sánchez Preciado. Madrid Alicante Valderas. León Muchamiel. Alicante Arturo Soria. Madrid Valencia Carmona Mallorca Geriátricas Tiétar. Avila Selaya. Santander Cáceres. Granada Axarquín. Málaga Arousa. Pontevedra Dos Hermanas. Sevilla PROMEDIO

Plazas Superficie (nº) (m2)

Ratio por Precio unitario plaza Por superficie Por plaza (m2/plaza) (€/m2) (€/plaza) 990.000,00 20,00 900,00 18.000,00 OFERTA (€)

55,00

1.100,00

16,00

480,00

593.000,00

30,00

1.235,42

37.062,50

16,00

424,00 1.100.000,00

26,50

2.594,34

68.750,00

52,00 18,00 35,00 99,00 70,00 25,00 170,00 55,00 84,00 38,00 11,00 72,00 240,00 45,00 64,76

1.200,00 450,00 650,00 2.900,00 2.700,00 400,00 5.800,00 1.950,00 3.400,00 800,00 2.150,00 1.425,00 11.208,00 1.580,00 2.271,59

2.000.000,00 310.000,00 520.000,00 8.000.000,00 2.000.000,00 650.000,00 6.500.000,00 1.850.000,00 4.000.000,00 1.000.000,00 3.000.000,00 1.900.000,00 9.000.000,00 2.700.000,00 2.712.529,41

23,08 25,00 18,57 29,29 38,57 16,00 34,12 35,45 40,48 21,05 195,45 19,79 46,70 35,11 38,54

1.666,67 38.461,54 688,89 17.222,22 800,00 14.857,14 2.758,62 80.808,08 740,74 28.571,43 1.625,00 26.000,00 1.120,69 38.235,29 948,72 33.636,36 1.176,47 47.619,05 1.250,00 26.315,79 1.395,35 272.727,27 1.333,33 26.388,89 803,00 37.500,00 1.708,86 60.000,00 1.338,01 51.303,27

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Por otro lado debemos dimensionar la edificación. Para ello hemos realizado un estudio de las residencias de estudiantes en la Comunidad de Castilla y León (Anexo 7), obteniendo: PROMEDIOS SALAMANCA BURGOS LEÓN VALLADOLID SEGOVIA PALENCIA ÁVILA SORIA ZAMORA CASTILLA Y LEÓN

RESUMEN

PLAZAS 54,89 78,00 100,94 108,41 57,50 47,88 61,50 88,00 63,25 72,41

PRECIO 442,25 385,23 401,16 513,32 463,65 424,28 352,83 401,10 357,63 432,49

Por tanto, el valor unitario medio, para una residencia de tipo medio, los valores serán los siguientes: RESIDENCIA PROMEDIO Estimación por superficie Estimación por plaza PROMEDIO

Plazas (nº)

Superficie (m2)

ESTIMACIÓN (€)

Ratio por plaza (m2/plaza)

72,00 72,00 72,00

2.774,84 2.774,84 2.774,84

3.712.753,77 3.693.835,35 3.703.294,56

38,54 38,54 38,54

Precio unitario Por plaza Por superficie (€/m2) (€/plaza) 1.338,01 51.566,02 1.331,19 51.303,27 1.334,60 51.434,65

Por tanto, el producto inmobiliario a ejecutar en la parcela sería una residencia de estudiantes de setenta y dos plazas (72 plazas), con una superficie construida de dos mil setecientos setenta y cuatro metros y ochenta y cuatro decímetros cuadrados (2.774,84 m2) y una estimación de coste de venta de tres millones setecientos tres mil doscientos noventa y cuatro con cincuenta y seis euros (3.703.294,56 €) lo que implica los siguientes precios unitarios medios: Valor unitario medio por superficie = 1.334,60 €/m2 construido. Valor unitario medio por plaza = 51.434,65 €/plaza. 7.2.3.3. Valor en venta del producto inmobiliario. El valor unitario medio en venta del producto inmobiliario (Vm) ha de obtenerse, como vemos, a partir de los datos económicos del estudio de mercado realizado. Resultando del estudio realizado un valor medio de venta de mil trescientos treinta y cuatro con sesenta céntimos por metro cuadrado construido (1.334,60 €/m2c): Vm = 1.334,60 €/m2c. 7.2.3.4. Estimación de los gastos necesarios. Como hemos visto antes, del muestreo realizado, para una residencia de estudiantes promedio, se obtienen las siguientes superficies: RESIDENCIA PROMEDIO PROMEDIO

Plazas (nº)

Superficie (m2)

ESTIMACIÓN (€)

Ratio por plaza (m2/plaza)

72,00

2.774,84

3.703.294,56

38,54

Precio unitario Por plaza Por superficie (€/m2) (€/plaza) 1.334,60 51.434,65

Para el cálculo de los gastos necesarios (Ci), tomamos como referencia los costes establecidos por el Colegio Oficial de Arquitectos de León para el cálculo de los presupuestos de obra nueva, siendo el coste unitario para la construcción de una edificación destinada como uso principal a residencia de estudiantes de nueva planta, de las dimensiones y características indicadas, en la tipología de edificio aislado, de setecientos ochenta y nueve euros con noventa y seis céntimos por metro cuadrado construido (789,96 €/m2c). Por tanto, los costes para la ejecución material para un edificio de uso exclusivo como residencia de estudiantes, son los siguientes: RESIDENCIA PROMEDIO

SUPERFICIE CONSTRUIDA (m2c) 2.774,84

MODULO (€/m2c) 789,96

PEM (€) 2.192.012,61

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Con estos datos se establece el ratio unitario del presupuesto de ejecución material (PEM) de la obra de nueva planta en setecientos ochenta y nueve euros con noventa y seis céntimos por metro cuadrado construido (789,96 €/m2c): PEM = 2.192.012,61x 2.774,74 m2c = 789,96 €/m2c PEM = 789,96 €/m2c El precio de ejecución por contrata (PEC) resulta de añadir al presupuesto de ejecución material de la obra (PEM) obtenido, los gastos generales (GG) y el beneficio industrial de la empresa constructora (BI), resultando un precio unitario por metro cuadrado construido de novecientos cuarenta euros con cinco céntimos (940,05 €/m2c): - Gastos Generales: 13% del PEM. GG = 13 x 789,96 /100 = 102,69 €/m2c. - Beneficio Industrial: 6% del PEM. BI = 6 x 789,96 / 100 = 47,40 €/m2c. PEC = PEM + GG + BI PEC = 789,96 + 102,69 + 47,40 = 940,05 €/m2c PEC = 940,05 €/m2c. Para el hallar el coste final de la obra debemos añadir al presupuesto de ejecución por contrata, IVA, los honorarios profesionales (H) para la redacción de los proyectos necesarios para su ejecución y el impuesto municipal de construcciones, instalaciones y obras (IMC): - IVA: 10% del PEC. IVA = 0,10 x (789,96 + 102,69 + 47,40) = 0,10 x 940,05 = 94,00 €/m2c. - Honorarios profesionales: 11% del PEM. H = 11 x 789,96 / 100 = 86,90 €/m2c. - Impuesto Municipal Construcciones: 3,65% PEM. IMC = 3,65 x 789,96 / 100 = 28,83 €/m2c. Por tanto, el precio final de la construcción estimada, asciende a la cantidad de mil ciento cuarenta y nueve euros con setenta y ocho céntimos por metro cuadrado construido (1.149,78 €/m2c): Ci = Presupuesto Ejecución Contrata + IVA + Honorarios + Impuesto Municipal Construcciones Ci = PEC + IVA + H + IMC Ci = 940,05 €/m2c + 94,00 €/m2c + 86,90 €/m2c + 28,83 €/m2c Ci = 1.149,78 €/m2c. 7.2.3.5. Beneficio de la promoción. El coeficiente b, expresado en tanto por cien, recoge el criterio del margen o beneficio neto de la promoción, representando en este tipo de promociones el 12 por 100 del importe del valor medio de venta. b = 0,12 7.2.3.6. Valor de repercusión. Por tanto, considerando el valor medio de venta por metro cuadrado construido, en la tipología considerada y según los testigos de mercado obtenidos, es de mil trescientos treinta y cuatro euros con sesenta céntimos por metro cuadrado construido (Vm = 1.334,60 €/m2c) y que el beneficio medio en este tipo de promociones se fija en el 12 por 100 (b = 0,12), con unos costes de construcción estimados en mil ciento cuarenta y nueve euros con setenta y ocho céntimos por metro cuadrado construido (Ci = 1.149,78 €/m2c), obteniendo un valor de

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repercusión del suelo por metro cuadrado construido, en el uso considerado, de veinticuatro euros con sesenta y siete céntimos (24,67 euros/m2c.): Vm = 1.334,60 €/m2c; b = 0,12; Ci = 1.149,78 €/m2c. F = Vm x (1-b) – Ci F = [1.334,60 €/m2c x (1-0,12)] – 1.149,78 €/m2c F = [1.334,60 €/m2c u.r. x 0,88] – 1.149,78 €/m2c F = 1.174,45 €/m2c u.r. – 1.149,78 €/m2C F = 24,67 €/m2c 7.2.3.7. Cálculo del valor del suelo. Aplicando, por tanto, el valor de repercusión del suelo obtenido determinado por el método residual estático a la superficie real de la finca considerada (39.405,06 m2), resulta que el valor del suelo correspondiente a la finca objeto del presente informe, es: Valor inicial del suelo = Superficie x Valor repercusión FINCA

Superficie (m2) 39.405,06

Valor de repercusión F (€/m2c) 24,67

Valoración inicial (€) 972.122,83

Valor inicial del suelo = 39.405,06 m2 x 24,67 €/m2 Valor inicial del suelo = 972.122,83 € No obstante, este valor se debe corregir, tanto en función de la edificabilidad asignada por el planeamiento y como a la fecha efectiva de la valoración del bien, pues debe referirse a la fecha del devengo, es decir a enero de 2.012. Para ello, debemos aplicar los siguientes coeficientes correctores: Coeficiente de Edificabilidad = 1,0469 m2/m2, calculado en el apartado 7.2.2 anterior. Antigüedad = 2%, es decir, Antigüedad = 0,999898, según la tabla del Anexo II del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, Real Decreto 1492/2011. Valoración bruta = 972.122,83 € x 1,0469 m2/m2 x 0,999898 Valoración bruta = 1.017.611,58 €. De la cantidad resultante procede descontar la cantidad necesaria en concepto de deberes y cargas pendientes (costes de urbanización). Hemos indicado en los apartados 5.2 y 5.3 de este informe, que antes o simultáneamente a la ejecución de la obra, para que el terreno de referencia pueda ser edificable, debe procederse a la cesión obligatoria de los espacios públicos previstos en el Planeamiento vigente. Además, deben incorporarse todos los servicios urbanísticos legalmente exigibles: acceso rodado a través de calzada pavimentada, abierta al uso público y con encintado de aceras, abastecimiento de agua potable desde la red pública, saneamiento conectado a la red pública, suministro eléctrico y alumbrado público. Los gastos de urbanización se describen en el siguiente cuadro: GASTOS DE URBANIZACIÓN TIPO Denominación Viales Públicos ESPACIOS PUBLICOS Espacios Libres Públicos TOTAL

Superficie (m2) Coste unitario (€/m2) 4.803,99 70,00 222,94 70,00

Coste (€) 336.279,30 15.605,80 351.885,10

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Solamente, una vez ejecutadas las obras de urbanización y tras su recepción por el Ayuntamiento de Ponferrada, se podrá acreditar que la situación básica del suelo correspondiente a los terrenos afectados es la de suelo urbanizado. Por tanto, el valor del suelo de la finca de referencia será: Valoración = Valoración bruta - Gastos de Urbanización Valoración = 1.017.611,58 € - 351.885,10 € Valoración = 665.726,48 €. ASCIENDE LA VALORACIÓN DE LA FINCA CATASTRAL 8544409PH9184S0001MX, A LA EXPRESADA CANTIDAD DE SEISCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS VEINTISEIS EUROS CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (665.726,48 €). Resultando un valor unitario de suelo de dieciséis euros con ochenta y nueve céntimos por metro cuadrado de suelo (16,89 €/m2). 8. CONCLUSIONES. Como remate del presente informe, referido a la comprobación del valor del suelo a los efectos de impugnar la base imponible que sustenta la liquidación tributaria de la Plusvalía, remitida por el Ayuntamiento de Ponferrada, por la transmisión de la propiedad del inmueble situado en PL Sector S2, Campus Universitario, de Ponferrada y con la referencia catastral urbana 8544409PH9184S0001MX, se establecen las siguientes conclusiones: 1. La Unidad Urbana U-7, "Campus", en cuyo ámbito está incluida la finca, es un Sector que está urbanísticamente sin desarrollar en un 49,48 %. 2. La situación básica del suelo correspondiente a la finca, es la de suelo no urbanizado. 3. El valor catastral de un bien debe ser determinado objetivamente. Y parece que esto no se cumple en la valoración de la Administración, puesto que al realizarse a partir de una valoración masiva, mediante tablas de valores y teniendo en cuenta las características urbanísticas particulares del bien de referencia, no existen muestras genéricas de mercado de unas características comparables a las del terreno objeto de este informe. 4. El valor catastral de un inmueble no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, libre de cargas, entre partes independientes. En la finca no se puede ejecutar ningún uso de tipo residencial, estando expresamente prohibido por el planeamiento en vigor. 5. Se establece como valor de mercado de la finca catastral 8544409PH9184S0001MX, a la expresada cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS VEINTISEIS EUROS CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (665.726,48 €). Lo anteriormente expuesto es la opinión del autor, salvo error u omisión, manifestando, bajo la promesa de decir verdad, que he actuado y en su caso actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes y que conozco las sanciones penales en las que podría incurrir si incumpliese mi deber como perito y para que así conste, lo firmo en Ponferrada, a 21 de abril de 2.014.

Alfredo Sernández Rodríguez. Arquitecto colegiado 2.702 del COAL.

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ANEXO 1: PÁGINAS 36, 39, 62, 65 y 121 DE LA MEMORIA VINCULANTE DEL PGOUP-07.

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5(9,6,Ð1