Somos personas como tú, que un día llegamos a un lugar sin saber muy bien qué nos íbamos a encontrar. Personas con perfiles distintos, con casos y situaciones diferentes pero con muchos aspectos comunes como afectados por la hipoteca. Este folleto te ayudará a guiarte ante la situación en la que te encuentras. Y ante todo, calma.

CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS El Real Decreto 6/2012-LEY 1/2013-RD 1/2015, son las “Medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”. El código de Buenas Prácticas, incluido en el mencionado Real Decreto, será tu guía para empoderarte y solucionar tus problemas hipotecarios y de alquiler.

EL REAL DECRETO INCLUYE: • RD 6/2012, de 9 marzo “Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos” • Ley 1/2013, de 14 de mayo “Medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social” • Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero “Mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social”

DICCIONARIO DE TÉRMINOS CARENCIA:

FIPER:

Periodo en el que solo se pagan intereses y no capital del préstamo. En el caso de una carencia total, durante un periodo de tiempo no se paga nada (ni capital, ni intereses), pero los intereses se van acumulando.

Ficha de Información Personalizada. Información personalizada para poder comparar y valorar los préstamos en el mercado, y tomar una decisión. Se entrega a todos los clientes, de forma gratuita.

ESCRITURA:

Son intereses adicionales que cobra el banco por el retraso en pagar las cuotas de la hipoteca.

Documento público autorizado por un notario en el que se recogen las condiciones del contrato. Cualquier falsedad en una Escritura se considera delito castigado por el Código Penal.

EURÍBOR:

Es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa. Es el porcentaje que paga el banco como tasa cuando otro le presta dinero.

FIPRE:

Ficha de Información Precontractual. Documento público y gratuito con información clara y suficiente sobre los préstamos que se le ofertan. Es de carácter orientativo.

CLÁUSULAS ABUSIVAS:

Cláusulas que no se pueden negociar ya que vienen impuestas; implica que el usuario ni las consiente expresamente, ni puede modificarlas. Colisionan con la buena fe perjudicando al usuario y generando un desequilibrio a favor del banco.

INTERESES DE DEMORA:

IRPH (Índice de Referencia de Préstamo Hipotecario):

Tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios con un plazo superior a los 3 años.

TAE (Tasa Anual Equivalente):

Resultado de la fórmula matemático-financiera que tiene en cuenta el tipo de interés nominal, la frecuencia de los pagos, las comisiones bancarias y otros gastos. Sirve para comparar el coste real de diferentes ofertas con independencia de sus condiciones particulares.

TASACIÓN:

Se hace para determinar el valor de la vivienda. Debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. El cliente tiene derecho a recibir el original de la misma.

No se ha dejado de pagar la hipoteca pero se prevé el impago de las futuras cuotas en menos de 6 meses.

No se ha dejado de pagar pero se necesita información de las posibles consecuencias del futuro impago.

Se ha dejado de pagar la hipoteca pero no se ha recibido demanda.

Se ha dejado de pagar y se ha recibido demanda.

CARENCIA y DACIÓN En el Anexo de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar la Protección de los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social, se regula la aplicación del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

Los deudores incluidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de “Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios Sin Recursos”, Ley 1/2013, de 14 de mayo “Medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”, Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero “Mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social”

podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria con el propósito de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. Carencia es la amortización de capital de cinco años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o pasarse a una cuota final al término del préstamo, o bien repartirse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.

Dación en pago es la acción de entregar un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Referida a la compra de una vivienda mediante hipoteca inmobiliaria, la dación en pago es un acuerdo entre el banco al que se debe y el titular de la hipoteca o deudor para saldar la deuda de un préstamo hipotecario. El propietario queda liberado de las cuotas y de la deuda total, y la propiedad pasa a ser de la entidad bancaria.

Recuerde también que si cumple estos requisitos puede acogerse a esta carencia: • • •

Familias numerosas (de +3 hijas/hijos). Familia monoparental con dos hijas/hijos a cargo. Familia en la que haya un menor de 3 años.

•

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Familia en la que alguno de sus miembros tenga una diversidad funcional e intelectual superior al 33%. Encontrarse en situación de desempleo y haber agotado las prestaciones por desempleo. Que uno de los miembros de la familia se encuentre en situación de dependencia, enfermedad grave, diversidad funcional o intelectual (cónyuge o afinidad hasta tercer grado) de forma temporal o permanente.

PROCESO

JUDICIAL El proceso judicial, será en un juzgado. Si al final subastan nuestra vivienda (la cantidad no podrá ser inferior al 70% de la tasación escriturada, a no ser que el saldo resultante sea negativo para la entidad, en cuyo caso sería el 50% o 60% en otras viviendas), con toda probabilidad nos quedará todavía una deuda pendiente.

Tras la subasta, la vivienda pasará a ser propiedad (generalmente) de la entidad hipotecaria que nos reclama la deuda. A pesar de que la propiedad haya sido subastada: NO TENEMOS POR QUÉ ABANDONAR LA VIVIENDA. Recordemos que EL LANZAMIENTO ha de comunicárnoslo UN JUZGADO POR ESCRITO en el DOMICILIO a notificar (por lo normal, en nuestra vivienda habitual).

PROCESO

EXTRAJUDICIAL NOTARIO Si al final subastan nuestra vivienda (la cantidad no podrá ser inferior al 70% de la tasación escriturada, a no ser que el saldo resultante sea negativo para la entidad, en cuyo caso sería el 50% o 60%. NEGOCIACIÓN

Y MEDIACIÓN

Es el proceso que realizamos con un mediador o nosotros mismos, para negociar el proceso sin entrar en la vía judicial.

El Alquiler social es una fórmula que se propone a nuestro banco para seguir viviendo en nuestra casa, después de que sea subastada. Este alquiler NO DEBE SUPERAR el 30% de los ingresos de la familia.

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Recoge todos los documentos que vengan del juzgado: BUROFAX DEMANDA JUDICIAL (“TOCHO”)

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DEJAR DE PAGAR

INICIO DE DESALOJO

PROCEDI DE EJE

Buscar una solución habitacional mediante el alquiler social

HIPOTE SOLICITUD CONDONACIÓN DEUDA

Proceso con la entidad bancaria

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Puedes comenzar buscando ayuda aquí:

2 BUSCAR AYUDA

Adjudicación de la vivienda por el 60% - 70% de tasación

MIENTO

CUCIÓN

CARIA

SUBASTA

LANZAMIENTO (DESHAUCIO)

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Se realizará 30 días a partir de la orden judicial

SUBASTA Una vez comunicado el inicio del proceso, el juzgado señala la fecha para la subasta del inmueble hipotecado, al mismo tiempo que envía la notificación de esta subasta a todos los titulares de la hipoteca. Hasta la misma fecha y hora de la subasta, se puede subsanar la deuda y hacer efectivo el total de las cuotas impagadas, los intereses de demora y la parte porcentual de las costas judiciales. En caso contrario, se subasta la vivienda y, si no hubiera ningún pujador, la entidad podrá adjudicarse la casa entre el 70% y 60% del valor de tasación acordado en el contrato de la hipoteca, tomando propiedad del inmueble. En segundas viviendas, el precio de adjudicación del banco será de un 50% del valor escriturado a efectos de subas-

ta. Una vez adjudicado, el juzgado ordena el desalojo y establece la fecha del lanzamiento (desahucio), que se notifica a la persona interesada, dando 30 días para llevarlo a cabo. En caso de no recibir la notificación, el juzgado lo publicará en el tablón de anuncios del juzgado y/o en el boletín oficial de la provincia y el proceso de desalojo se hará igualmente efectivo. Si tras la subasta nos quedara deuda pendiente: Si la cantidad obtenida en la subasta es insuficiente para cubrir la deuda, o si la subasta es declarada desierta, la entidad financiera puede reclamar la ejecución de otros bienes (presentes y futuros). En este punto, puede solicitar condonación de la deuda.

LANZAMIENTO

Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social Se podrá solicitar la paralización del lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado a la entidad bancaria, o tercero, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en la norma. Características: • El lanzamiento se suspende hasta transcurridos 2 años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. • Solo afecta a lanzamientos que se ordenen en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria. • Solo afecta a los procedimientos de ejecución hipotecaria en los que se hubiera aprobado una ad-

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judicación “al acreedor o a persona que actúe por su cuenta”. Es indiferente cuál ha sido el valor por el que el acreedor se ha adjudicado el inmueble. La norma permite suspender el lanzamiento, pero no se suspenden los efectos propios de la adjudicación, de modo que el adjudicatario es propietario desde el auto de adjudicación a todos los efectos No se suspenden los efectos propios del incumplimiento de la obligación en la parte de la deuda que no haya sido extinguida con la adjudicación, de modo que seguirán cobrándose intereses de demora (dentro de los límites impuestos por la Ley 1/2013).

CLÁUSULAS ABUSIVAS Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016

La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016, que obliga a las entidades financieras españolas a devolver la totalidad del dinero cobrado indebidamente por efecto de las denominadas cláusulas suelo ha dado la razón a los miles de ciudadanos que se podrían beneficiar del contenido de esta resolución judicial.

¿Qué es la Claúsula Suelo? La cláusula suelo es una limitación impuesta por los bancos a las posibles fluctuaciones del tipo de interés en el caso de las hipotecas de tipo variable referenciadas al Euríbor, IRPH o cualquier otro índice de referencia. Básicamente, la cláusula suelo establecía un tipo de interés mínimo que el cliente debería pagar aunque la suma del variable más el índice de referencia fuese menor. Suponía, por tanto, una garantía de unos ingresos fijos para la banca en caso de descenso del Euríbor o el IRPH.

En definitiva, supone que el deudor hipotecario no pueda beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés.

Devolución Cláusula Suelo Tras la publicación del Real Decreto-ley 1/2017 de 20 enero, las entidades tendrán un plazo de UN MES para adherirse al mismo, así como para constituir los departamentos o servicios especializados que se crearan con el fin de atender exclusivamente las reclamaciones relativas a la cláusula suelo y dar solución a las mismas en el plazo de tres meses, a contar desde la presentación en dicho

departamento o servicio de la reclamación por parte de los clientes. La normativa no es clara sobre cómo comunicar la adhesión. Los bancos deberán anunciar a sus clientes su adhesión al procedimiento extrajudicial, si bien puede que no lo hagan con el envío de comunicaciones para informar de ello a cada uno de los clientes que tuvieran una hipoteca con cláusula suelo; sino que pueden hacerlo limitándose a publicarlo en su página web o zonas que tengan en su propia entidad, sin notificarlo por correo a todos los afectados por la cláusula suelo o se limiten a hacerlo solo a clientes con hipotecas en vigor o en los casos en los que crea que se ha dado un abuso al vender la hipoteca, dejando al margen los que ya liquidaron su hipoteca o se vieron afectados por procesos de desahucio.

Reclamación de gastos de constitución

La Sentencia del Tribunal Supremo nº 705/2015, de 23 de diciembre, establece entre otras cuestiones, que considera abusiva la cláusula incluida en la totalidad de préstamos hipotecarios que carga sobre los clientes todos los gastos de constitución y otorgamiento de la escritura. La resolución abre la puerta a reclamar la devolución del dinero abonado en estos conceptos que, básicamente, son: • Constitución ante notario • Inscripción en el Registro de la Propiedad • Gastos de gestoria • Pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Aconsejamos que toda comunicación con el banco se realice por escrito y no firmar nada sin previo asesoramiento.

PREGUNTAS FRECUENTES ¿TIENE MI HIPOTECA CLÁUSULA SUELO? La cláusula suelo está contenida en la escritura de nuestro préstamo hipotecario. Resulta conveniente hacer una lectura de la escritura para detectarla. Habitualmente esta cláusula la encontraremos en la cláusula TERCERA BIS, “ Tipo de Interés Variable”, y normalmente estará escondida al final de esa cláusula. En terminología bancaria, la cláusula suelo puede aparecer denominada como «límite a la aplicación del interés variable», «límite a la variabilidad de los intereses» o fórmulas similares. Una buena pista para saber si tenemos o no cláusula suelo es mirar los recibos del préstamo y comprobar si las cuotas mensuales a partir del año 2009 han ido bajando. A partir de esos años, el EurÍbor

comenzó a bajar de forma más que significativa, lo que debería haber supuesto un descenso en nuestras cuotas hipotecarias. Si, por el contrario, los pagos se han mantenido en un nivel similar, es muy posible que haya una cláusula suelo.

¿QUÉ DICE LA SENTENCIA DEL TJUE? La resolución del TJUE determina que, en caso de que se considere abusiva la cláusula suelo, la entidad está obligada a devolver la totalidad del dinero obtenido por efecto de esta cláusula y la consecuencia de esa declaración es que hay que sumar los correspondientes intereses legales generados. Hasta ahora, los tribunales españoles seguían la doctrina fijada por el Tribunal Supremo que establecía que, en caso de abusividad de la cláusula,

las entidades solo tenían que devolver el dinero generado a partir de mayo de 2013. Por lo tanto, el TJUE ha rectificado el criterio del Tribunal Supremo porque el TJUE es el único que puede interpretar el Derecho Comunitario y, a partir de ahora, todos los juzgados españoles están obligados a seguir las directrices del TJUE y condenar a las entidades financieras a devolverla.

¿Y SI YA HEMOS INTERPUESTO LA DEMANDA? Hasta ahora, muchas demandas y recursos judiciales se encontraban paralizados en las diferentes instancias judiciales a la espera, precisamente, de conocer cuál sería el contenido de la resolución del TJUE. A partir de ahora todas, las sentencias que se dicten tienen que condenar a las entidades financieras a la devolución de la totalidad del dinero más los intereses correspondientes.

¿Y SI YA HEMOS RECIBIDO SENTENCIA? En estos casos, la situación es más compleja y hay varias posibilidades: 1. Presentar una demanda de reclamación de cantidad por sumas anteriores a mayo de 2013. ¡Cuidado! Existe la posibilidad de que algunos juzgados entiendan que hay “cosa juzgada”, es decir, que eso ya está resuelto y no hay posibilidad de reclamar otra vez sobre lo mismo. Se deberá alegar que la jurisprudencia TJUE resolvió la revisión como un recurso extraordinario que permite impugnar la fuerza de cosa juzgada de una sentencia o auto firme resolviendo que el derecho a la tutela judicial efectiva abarca también a la protección de todos los derechos y libertades garantizados por el Derecho de la Unión. Estamos ante una disposición de carácter imperativo (art. 6.1 D.93/13) y de orden pú-

PREGUNTAS FRECUENTES blico, y la aplicación efectiva del Derecho de la Unión, sobre todo de un principio tan fundamental como la responsabilidad del Estado por violación del Derecho de la Unión, no puede estar justificado ni por el principio de cosa juzgada, ni por el principio de seguridad jurídica. Por tanto, se solicitará que se revisen los efectos de la cláusula abusiva. 2. Exigir la responsabilidad patrimonial de la Administración. En cualquier caso, el primer paso es presentar una reclamación extrajudicial ante la entidad financiera.

¿PUEDO RECLAMAR SI EL BANCO YA ME RETIRÓ UNITERALMENTE LA CLÁUSULA SUELO? Sí, siempre. Algunas entidades financieras decidieron

retirar la cláusula suelo de sus préstamos hipotecarios tras la sentencia del Tribunal Supremo del año 2013, que determinaba el carácter abusivo. Si la retirada de la cláusula no estuvo acompañada de la devolución de los importes cobrados indebidamente, también estaríamos en disposición de reclamar judicialmente.

¿QUÉ PASA CON LOS PACTOS QUE OFRECIERON LAS ENTIDADES? También se puede demandar. Si los acuerdos son extrajudiciales, no existe la posibilidad de que se considere “cosa juzgada” y, por tanto, hay posibilidad de reclamar. Muchas entidades, conscientes de que tarde o temprano acabaría demostrándose el carácter abusivo de la cláusula

suelo impuesta a los deudores, se apresuraron a ofrecerles la posibilidad de modificar sus contratos en el sentido, por ejemplo, de rebajar la cláusula suelo o eliminarla durante algún tiempo. Estos tratos iban acompañados, normalmente, del compromiso por parte del cliente de no emprender acciones legales en caso de aceptación. Estos pactos de renuncia de acciones legales son también abusivos y, por tanto, nulos. En el caso de que se haya firmado una dación en pago, lo normal es que esta incluyera también una cláusula de renuncia a emprender acciones legales. Esa cláusula es abusiva y, por tanto, nula, por lo que en principio también podría reclamarse la devolución de la cláusula suelo. No obstante, habrá que ver cómo se pronuncian los tribunales.

¿CÓMO PUEDO RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DE LA CLÁUSULA SUELO?

Recomendamos presentar un escrito a nuestra entidad financiera con la petición de devolución de todas las cantidades antes de interponer la correspondiente demanda judicial. La reclamación se puede remitir por Burofax o personalmente llevando dos copias para que las sellen y conservando una de ellas. En el caso de que la entidad no conteste o se niegue, habrá que acudir a la vía judicial.

Si EL PRÉSTAMO YA ESTÁ PAGADO, ¿PUEDO RECLAMAR? Sí. No obstante, habrá que tener en cuenta los plazos de prescripción y caducidad de la acción para reclamar. Habrá que ver caso por caso.

PREGUNTAS FRECUENTES situación que deba más la en-

¿QUÉ PASA CON LA DECLA- tidad bancaria por cobro indeRACIÓN DE LA CLÁUSULA bido de las cláusulas suelo que SUELO EN LAS EJECUCIOlas cuotas que haya dejado el NES HIPOTECARIAS? Si ya existe auto al referirse normalmente a las cuotas impagadas de la ejecución, el consumidor afectado podría acudir al declarativo ordinario en reclamación del resto de cantidades abonadas indebidamente. Asimismo, y más importante aún si cabe, se instará una nulidad de actuaciones vía art. 562.2LEC para solicitar el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria en tanto las cantidades que se reclaman en la liquidación de la deuda no son válidas al estar incorrectamente liquidadas y puede darse situaciones que ni siquiera exista el vencimiento anticipado, en tanto puede darse una

afectado de abonar.

SI RECLAMAMOS POR LA CLÁUSULA SUELO, ¿TAMBIÉN PODEMOS HACERLO PARA RECUPERAR LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA? Una sentencia del Tribunal Supremo de 2015 considera abusiva la cláusula incluida en la totalidad de préstamos hipotecarios que carga sobre los clientes todos los gastos de constitución y otorgamiento de la escritura. La resolución abre la puerta a reclamar la devolución del dinero abonado en estos conceptos que, básicamente, son tres: Constitución ante notario, Inscripción en el Registro de la Propiedad y

Pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Estos gastos, que en principio debían haber sido pagados por la entidad financiera y que el Tribunal Supremo considera exigibles, pueden llegar a suponer un importe de unos 3.000 euros para una hipoteca convencional de 150.000 euros. Si bien, cabe decir que la devolución de los importes correspondientes al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, y que supone la mayor parte de estos gastos, no es una cuestión jurídica pacífica. En este sentido, también resulta muy conveniente dirigir un escrito al servicio de atención al cliente de nuestra entidad financiera con la petición de devolución antes de interponer la correspondiente demanda judicial.

¡RECUERDA!

MANTÉN LA CALMA. Es un proceso lento que no se soluciona de un día para otro. Mantén la serenidad, sé realista y reflexivo a pesar de las cirscunstancias. Nada está perdido. Durante todo el proceso, puedes seguir negociando con la entidad en busca de un acuerdo extrajudicial. Respeta los plazos judiciales. Antes de firmar, pide siempre una copia y consúltalo con alguien que te asesore adecuadamente.

Contactos Útiles AYUNTAMIENTOS DE G.C. AGAETE C/ Antonio de Armas, 1. 928 89 80 02 AGÜIMES C/ Dr. Joaquín Artiles, 1. 928 78 99 80 LA ALDEA DE SAN NICOLÁS C/ Real, 28. 928 89 23 05 ARTENARA Av/ Matías Vega, 1. 928 66 61 17 ARUCAS C/ Alcalde Suárez Franchy, 11. 928 62 81 26

FIRGAS Plaza San Roque, 1. 928 62 52 36 GÁLDAR C/ Capitán Quesada, 29. 928 88 00 50 INGENIO Plaza de la Candelaria, 1. 928 78 00 76 MOGÁN C/ Tamarán, 4. (Arguineguín) 928 56 85 66 MOYA C/ Miguel Hernández, 13. 928 61 12 55 LAS PALMAS DE GRAN CANARIA C/ León y Castillo, 270. 928 44 60 00

SAN BARTOLOMÉ DE TIRAJANA Plaza de Santiago, 1. 928 72 34 00

TELDE Plaza de San Juan, 1. 928 13 90 50

SANTA BRÍGIDA Calle Nueva, 13. 928 64 81 81

TEROR Plaza Muro Nuevo, 2. 928 63 00 75

SANTA LUCÍA DE TIRAJANA Av. de las Tirajanas, 151. (Vecindario) 928 72 72 00

VEGA DE SAN MATEO Plaza Alameda de Sta. Ana, 3. 928 66 13 50

SANTA MARÍA DE GUÍA C/ Eusebia de Armas, 4. 928 89 65 55

VALLESECO C/ León y Castillo, 12. 928 61 80 22

TEJEDA Plaza Ntra. Sra. del Socorro 928 66 60 01

VALSEQUILLO C/ León y Castillo, 1. 928 70 50 11

CABILDO DE GRAN CANARIA C/ Bravo Murillo, 23. 928 21 77 01 SERVICIO DE MEDIACIÓN ANTIDESHAUCIOS C/ Profesor Agustín Millares Carló, 14 - 5ª 928 21 92 10 ILUSTRE COLEGIO DE ABOGADOS DE LAS PALMAS Plaza de San Agustín, 3

PAH STOP DESAHUCIOS GRAN CANARIA Paseo de Chil, nº3 Bajo 674 25 78 35

Asesoramientos: Todos miércoles de 17h a 20h.

[email protected]

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