Boletín Oficial DE LA

ASOCIACIÓN VALENCIANA DE ASESORES INMOBILIARIOS

ADPI ASSESSORS DE LA PROPIETAT IMMOBILIÀRIA //AGENTS IMMOBILIARIS DE LA COMUNITAT AUTÒNOMA VALENCIANA

Septiembre/Octubre 2017 AÑO 21 NÚMERO 175

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Boletín Oficial AVAI

S e pt . /Oct . 2017 AÑO 21 NÚMERO 175

Actualidad .................................................................................. pags.3-6 Nueva Ley Hipotecaria: amplía el plazo de impago antes del deshaucio.................................................................................. pags.3-4 La compraventa de viviendas alcanza la mayor cifra de los últimos seis años....................................................................................... pag.5

Sumario

Sareb aumenta su facturación un 21% en el primer semestre ............... pag.6 Información General .................................................................. pags.7-10 La última tecnología para vender y alquilar viviendas .................... pags.7-9 La venta de vivienda usada se incrementa en 2017........................ pag.10 Formación Continuada ............................................................... pags.11-17 Mercado Residencial en España 2017. Compraventas y transacciones. Precio y tamaño de la vivienda en 2016. Hipotecas nuevas constituidas sobre viviendas. Consultorio Formativo ............................................................... pags.18-19 Sección dedicada a responder, desde un punto de vista formativo y práctico, cuestiones variadas de actualidad, surgidas por dudas y consultas planteadas en el ejercicio de la actividad de nuestros profesionales.... pags.18-19 Respuestas correctoras correspondientes al Área de F o r m a c i ó n C o n t i n u a d a . .................................................... pag.19

La Asociación Valenciana de Asesores Inmobiliarios ha adoptado las m edidas y niveles de seguridad de protección de los datos personales exigidos por la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal y sus reglamentos de desarrollo. Los datos personales proporcionados por usted son objeto de tratamiento automatizado y se incorporan a un fichero titularidad de la Asociación Valenciana de Asesores Inmobiliarios, que es asimismo la entidad responsable del mismo, inscrito en el Registro General de la Agencia Española de Protección de Datos. Usted podrá ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y en su caso, oposición, enviando una solicitud por escrito, acompañada de la fotocopia de su D.N.I., dirigida a la Calle Gascó Oliag, nº10-1º-1ª, Código Postal 46010, de Valencia. Para el caso de que quiera realizarnos alguna consulta o sugerencia lo puede realizar en la siguiente dirección de correo electrónico: [email protected]

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Boletín Oficial

A.V.A.I.

DE LA ASOCIACIÓN VALENCIANA DE ASESORES INMOBILIARIOS

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Nueva ley hipotecaria: amplía el plazo de impago antes del desahucio El texto no considera las cláusulas suelo como abusivas y no establece un reparto de los gastos hipotecarios El anteproyecto de ley que reformará las condiciones de una hipoteca contempla un plazo más amplio de impago antes de iniciar una ejecución hipotecaria (paso pr e vio a l d e s a h u c i o y fija d o e n la actualidad en tres cuotas sin pagar) al t ener que alcanzar el 2% del préstamo en la primera mitad del contrato, con un límit e de 9 mensualidades sin pagar. A partir de la segunda mitad de la vida de la hipoteca, el impago deberá ser del 4% de la deuda y un tope de 12 meses sin pagar. Además, la nueva ley, que se remite al Consejo de Estado para convertirse en proyect o de Ley pasará luego el trámite parlamentario, con lo que estará aprobada "en los próximos meses" y establecerá que aquellos que firmen un contrato de crédito inmobiliario tienen que ir a l no t ar io no só lo a fir mar, sino también en una fase previa para confirmar que entienden las condiciones, según han detallado fuentes del Ministerio de Economía. El notario, y en su caso el registrador, podrán frenar las hipotecas que contengan

cláusulas abusivas declaradas por los t ribunales en sentencia firme. No está entre ellas la cláusula suelo, que desde Economía argumentan que no es abusiva si es transparente. El notario sí deberá asegurarse de que el consumidor entiende las cláusulas más sensibles por su co mplejidad. Se refuerza el régimen sancionador de notarios y registradores que incumplan estos requisitos. Tant o las cláusulas ilegales como las difíciles de comprender est arán especificadas en la nueva norma, que tr anspone una dir ect iva euro pea y qu e regulará los cont rat os de crédito inmobiliario (Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario), aunque se busca que vaya "más allá" y alcance también a los autónomos. Por su parte, el reparto de los gastos hipotecarios t endrá que quedar claro en la escrit ur a, pero la ley t ampoco especificará cómo se divide el pago ent re el client e y el banco, será un acuerdo entre ellos.

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Operaciones vinculadas A su vez, se eliminarán determinados ince nt ivo s p ar a el p r o fe sio nal del banco que estuvieran ligados a captar hipot ecas y se prohíben operaciones vinculadas, como tener que adquirir de forma obligatoria otros productos, por ejemplo seguros. Habrá excepciones, específicamente señaladas, o cuando se pruebe que benefician al consumidor. Respecto a las ventas combinadas, se obliga a la entidad de crédito prestamista (co mo medida de t r ansparencia) a presentar dos presupuest os: uno que incluya los productos que se comercializan junto al préstamo (por ejemplo, seguros) y otro sin ellos. Po r ot ra par t e, la amor t ización ant icipada de la hipot eca se po drá hacer en cualquier momento durante la vida del co nt r at o y se limit ar á la r etribución que pueda percibir el banco. Quien tenga una hipoteca con un tipo de int erés variable podrá amo rt izar anticipadamente pagando una comisión por la cantidad entregada del 0,5% en los tres primeros años, que bajará al 0,25% hasta el quinto año, en el que queda reducida a cero. En las hipo t ecas a t ipo fijo , la co misión de reembolso será del 3% en los cuat ro primeros años y del 4% a partir de ent o nces , e igualment e la comisión se aplica sobre el capital que se amort ice y no sobre el tot al de la hipoteca pendiente de pago. También, se facilitará convertir a euros préstamos en divisas extranjeras y el interés de demora queda limitado a tres veces el interés legal del dinero, aplicable sobre el principal pendiente de pago.

Cambio a tipo fijo La norma pondrá topes asimismo al cobro por cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo, sobre todo cuando la modificación incluye el traspaso de la hipot eca a ot ra entidad. A partir del t ercer año de hipoteca, el banco no podrá cobrar ninguna comisión por este movimiento. Al mismo t iempo, se rebajan los aranceles notariales y registrales de la formalización en escritura pública de cualquier acuerdo del que se derive la modificación del tipo de interés variable a tipo fijo. Además, el proyect o habilit a al Go bierno para aprobar un cont rat o tipo al que pueden acogerse las partes. Se establecerá por tanto un contrato de hipot eca estándar, regulado por Real Decreto, que "será sencillo, fácil de comprender, transparente y que no ge n e r e n i n g ú n t i p o d e d u d a s , n i interpretaciones alternativas". Un modelo de contrato que podría utilizarse si las partes lo consideran oportuno. Desde el Ministerio sostienen que la reforma de la legislación hipotecaria "no debería" encarecer el coste de los préstamos.

La compraventa de viviendas alcanza la mayor cifra de los últimos seis años

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La compravent a de piso s y casas ha alcanzado su máximo desde 2011. Según los registradores, el número de compraventas de viviendas inscritas en los registros de la Según los registradores, propiedad alcanzó las 119.408 en el segundo trimestre del las ventas suben un 10,7% año. Est a cifra es un 10, 7% super ior a la del mismo en el segundo trimestre. periodo de 2016 y la más alta desde el ejercicio 2011. Respect o al t rimest re ant erior, la co mpravent a de Los británicos siguen viviendas creció un 5%. Según dat os de la estadística siendo los extranjeros inmobiliaria del Colegio de Regist radores de España, que más casas compran en en los últimos doce meses, el número de compraventas España, seguidos de de vivienda s t o t alizó 4 29. 624 o per acio nes, lo q ue fran ceses y al em an es. supone un repunte del 11,9% y la mayor cifra interanual de los últimos seis años. Por tipo de vivienda, las operaciones sobre viviendas nuevas ret rocedieron casi un 2,1% respecto al primer trimestre, con 20.065 operaciones, en contraste con las 99.343 transacciones de viviendas usasas, la mayor cifra en diez años y un 6,5% superior a la del trimestre anterior. Según los registradores, en el segundo trimestre el 13,1% de las compraventas inscritas las realizaron extranjeros, con El precio de la vivienda 15.600 operaciones, mientras que en valores interanuales la sube un 4,4% respecto al proporción de transacciones efectuadas por ciudadanos no ejercicio 2016 españoles se situó en el 13,2%, manteniéndose estable en máximos históricos, con unas 56.600 compras anuales. Los británicos son los que más compras realizan, el 14,9% del total de operaciones de ext ranjero s. Las compr avent as de viviendas realizadas por los ciudadanos de esta nacionalidad se incr ement ar o n un 14, 5% en el segundo trimestre en relación al primero, cuando se alcanzó un mínimo histórico. A los brit ánicos les siguen los fr anceses (8,5% de las compraventas totales de extranjeros), alemanes (7,8%), belgas (6,4%), italianos y suecos (6,2%), rumanos (5,4%), marroquíes (4,3%) y chinos (4,1%). Según esta estadística, el precio de la vivienda experimentó un crecimiento anual del 4,4% entre abril y junio respect o al mismo periodo de 2016 y subió un 0,2% sobre el t rimest re anterior, aunque acumula una caída del 24,2% desde los niveles máximos de 2007.

Menos ejecuciones y menos daciones en pago Por otro lado, las certificaciones de vivienda por inicio de ejecución de hipoteca alcanzaron en el segundo trimestre un nuevo mínimo, con 6.744, lo que supone un 23% menos que en el primer trimestre y un descenso del 41,2% si la comparación se realiza con el segundo trimestre de 2016. El 53,3% de las certificaciones correspondió a personas físicas, frente al 46,7% de personas jurídicas, mientras que el 94,5% correspondió a españoles y el 5,5%, a extranjeros. Las daciones en pago lograron en el segundo trimestre su segundo menor resultado de la serie histórica, con 1.749, cifra un 8,8% inferior a la del primer trimestre y un 28,1% más baja que la del segundo trimestre del año pasado. El 89% de las daciones en pago afectó a personas físicas y el 80,9% a ciudadanos españoles. Según los registradores, el endeudamiento hipotecario por vivienda present ó un ret roceso del 0,3% sobre el trimestre pasado, alcanzando los 115.769 euros. La contratación a tipo de interés fijo supuso el 38,5% del total de los nuevos contratos, cifra similar a la del trimestre anterior. En el segundo trimestre, la cuota hipotecaria mensual media se situó en 535,9 euros, casi la misma cantidad que en el trimestre anterior (536 euros).

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Sareb aumenta su facturación un 21% en el primer semestre La desinversión crece un 70%

Sareb, el conocido como banco malo que agrupa los activos inmobiliarios tóxicos de la banca, logró unos ingresos de 1.710 millones de euros durante el primer semest re del año , lo que supone un aumento del 21% respect o al mismo periodo de 2016, según ha informado la entidad. La mejora de los ingresos se debe al impulso comercial y a la mejora en la gestión de la cartera de préstamos, así como a la recuperación del mercado inmobiliario en España. Los ingresos derivados de la gestión y la venta de inmuebles se situaron en 535 millones de euros, lo que supone un 40% más que en el mismo periodo del ejercicio precedente. Los ingresos de la gestión de la cart era de préstamos al promotor, asumidos por Sareb durante la reestructuración bancaria, subieron un 13% durante el semestre y se mantuvieron como la principal fuent e de generació n de ingresos de la sociedad, al situarse en 1.165 millones de euros. Además, la compañía contabilizó 10 millones de euros por otros ingresos. Las unidades vendidas durant e la primera mitad del año se situaron en 9.740 activos, lo que supone un 70% más que en las mismas fechas del año anterior. Los resultados de la colaboración con los acreditados, los llamados Planes de Dinamización de Ventas (PDV), fueron "especialmente positivos", pues fruto de estos acuerdos y de la liquidación de colaterales de los préstamos, la compañía facilit ó la venta de 4.180 unidades desde el balance del promotor, un 75% más que en el mismo semestre de 2016.

La desinversión de inmuebles propios de Sareb creció un 68% en el primer semest r e, hast a alcanzar las 5. 560 unidades, de las que cer ca de do s t er cio s co rr espo ndiero n a act ivo s residenciales, mientras que las operaciones de suelo se saldaron con la venta de 550 unidades. A través de las siete campañas que desar r o lló Sar eb durant e el pr imer semestre, se comercializaron unos 880 inmuebles por un importe total cercano a los 114 millones de euros. En cuanto a los proyectos de nueva construcción, entre suelos en desarrollo y proyectos aprobados para promover en suelos propios, la compañía est á desarrollando 4.326 viviendas, de las que ya se han comercializado 1.131 unidades entre viviendas escrituradas y reservadas.

"Entorno favorable" "El favorable entorno económico e inmobiliario y la estrategia comercial puesta en marcha por la compañía, con el apoyo de los cuatro 'servicers' asociados, está permitiendo mejorar la velocidad del negocio y elevar el ritmo de desinversión". Sareb se encuentra inmersa en la constitución de una socimi que explotará una parte de sus activos en alquiler, Témpore Properties, proyecto del que ya se han dado los primeros pasos. La consultora CBRE ha comenzado ya el análisis y la valoración de la cartera de este vehículo de inversión, que está previsto que empiece a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) antes del año próximo.

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General La última tecnología para vender y alquilar viviendas

Con todos los medios de comunicación, > La realidad virtual, redes sociales, inmo biliarias o plat afo rmas digit ales que "beacons", drones, visión 360º o existen, poner una casa en venta o en alquiler "home staging" virtual revolucionan es una tarea fácil. la forma de comercializar inmuebles. Tener éxit o en el cometido quizás ya no > La vivienda entra en la era digital. tanto. No obstante, si alguien está pensando en sacar al mercado una vivienda, está de suerte, porque las nuevas tecnologías, que tanto han contribuido a mejorar todos los sectores de la población y de la economía, ahora pueden ayudarle, "aquellas agencias inmobiliarias, particulares y vendedores en general de activos inmobiliarios que puedan ofrecer muchas alternativas tecnológicas para exponer su oferta estarán en una posición de ventaja respecto a los que no tengan estos servicios". "La primera y más evidente de las ventajas que ofrecen estas tecnologías, es la eliminación de la distancia física". Éstas son algunas técnicas que se proponen cambiar la venta o el alquiler de propiedades inmobiliarias:

Realidad virtual Vender o arrendar una casa era un proceso complejo que ant año requería de un gran empleo de t iempo y esfuer zo po r part e de lo s pr opiet ar ios y de lo s int eresado s. Lo s primeros tenían que estar pendientes de enseñar su casa y los segundos t enían que desplazarse hast a el inmueble.P ero est o ha cambiado de forma drást ica gracias a la tecnología d e r e alida d vir t u al qu e mu c ha s in mo bil ia r ia s e s t á n implementando. Los interesados pueden visitar las casas que desean sin necesidad de acudir in sit u. Es decir, ahora las viviendas se enseñan solas. Además, esta tecnología también puede utilizarse para productos que aún no están construidos a través de gafas virtuales. Donde antes parecía que había unos cimientos, ahora puede materializarse la futura casa.

8 Visión 360º Que una casa ent re por los ojos puede no depender únicament e de sus características. Las fo t ogr afías y los vídeos en 360º se han co nver t ido en herr amient as esenciales si se piensa en arrendar o vender. Atrás quedan las imágenes est át icas y planas de t o da la vida. Esta técnic a cu br e t o do s lo s ángulo s de la propiedad y permit e al int er esado descubrir todas las dimensiones de la misma, lo que genera mayor int erés y evit a sit uaciones engañosas. Además, hace que la visita virtual sea interactiva y aporta un carácter más profesional.

"Home staging" virtual El home staging es una técnica que consiste en reparar, modernizar o redecorar el producto inmobiliario para hacerlo más atractivo. Antes, había que esperar a ver concluidas las obras para ver como quedaba una vivienda; pero actualmente, algunas inmobiliarias disponen de esta técnica de forma virtual. Es decir, se puede visualizar como quedará la casa después de dichas mejoras. "El home staging ayuda a vender o alquilar una pro piedad que en su est ado original era prácticamente imposible de colocar. Con una pequeña inversión por parte del propietario se consiguió un resultado espectacular en el aumento de visitas, el número de ofertas y en lograr el resultado deseado en las mejores condiciones".

Redes sociales Las redes sociales tienen un gran peso en la sociedad. Y es que casi todo el mundo utiliza, al menos, una. Según datos del estudio sobre redes sociales e internet de 2016 r ealizado por la agencia We Are Social, más de 2,3 billones de personas usan de forma habit ual las r edes sociales, una cifra considerable t eniendo en cuent a que actualmente hay alrededor de 7, 4 billones de habitantes en el mundo. La idea de d ifundir el anuncio de una pro piedad que se quier a vender o alquilar a t ravés de est as plat aformas digitales es una idea casi obligatoria. Son muchos los usuarios que se deciden por esta técnica de venta por dos motivos: el boca a boca funciona (ya sea a través de la red o en la realidad) y la publicidad en las redes sociales es muy barata, -por tan sólo unos euros podrás hacer que tu anuncio llegue a miles de personas-.

9 "Beacons" L o s b e a c o n s p e r m i t e n d is e ñ a r y c r ear experiencias de proximidad personalizadas al target. Normalmente, a través de un smartphone y sin necesidad del "comebaterias" GPS y de los tan codiciados y vit ales dat os móviles. E st a t ecnología vía bluetooth low energy (BLE) emite una señal q ue e s r e cibida p o r d ispo sit ivo mó vil ubic ado en u n r ango de 150 met r o s apro ximadamente. "En el momento que el dispositivo recibe la señal, el usuario podrá conocer, desde ofertas o información de nuestras promociones, hasta invitarle a entrar en el piso piloto".

Drones Los drones son las jóvenes promesas de la aeronáut ica y no es para menos. Debido a su tamaño y movilidad, pueden utilizarse para casi cualquier tarea. Estos aparatos se utilizan desde fines militares hasta para vigilar sequías, y por qué no, para tomar unas impresionantes fotografías aéreas de una casa. Quizás si no has tenido éxito en la venta o alquiler de una vivienda es porque no se ha contado con la ayuda de un dron.

¿Hacia la automatización del sector? " No d ebemo s p er de r de vis t a q ue la t e cno lo gía es una herr amient a muy valiosa, que bien empleada puede suponer la diferencia entre cerrar una operación o no". "Adelantarnos a nuestros competidores o ser visibles al público objetivo de nuestra propiedad, pero que no puede sust ituir por completo al t rat o personal entre comprador y vendedor, por lo menos, por el momento". Son muchos los particulares e inmobiliarias que implementan ya el uso de estas tecnologías a la hora de vender o alquilar una vivienda. Y es que, como en todo, la revolución tecnológica está transformando el mundo a pasos de gigante. Ventajas de la automatización en el sector inmobiliario > Las actualizaciones son en tiempo real: El conocimiento de la hora exacta en que tus clientes potenciales realizan una acción te permite responder de inmediato, aumentando el compromiso con ellos al llegar en el momento exacto. > Ahorro de costes: En lugar de requerir múltiples soluciones de software para mantener actualizados tus esfuerzos, tanto de marketing como de ventas, la automatización de marketing te proporciona una solución todo en uno que te permite reducir los gastos. > Sincronización con tu base de datos: Hoy en día muchas opciones de automatización de marketing permiten la integración con tu propia base de datos de clientes. Es decir, almacenar datos de contacto, establecer recordatorios de seguimiento de leads e incluso automatizar tareas de marketing.

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La venta de vivienda usada se incrementa en 2017 La venta de vivienda se recupera a ritmos forzados gracias a la explosión de operaciones con ventas de las casas de segunda mano. En el segundo trimestre de 2017, cambiaron de manos en conjunto 119.408 pisos e inmuebles. Del total, 99.343 eran casas usadas. El ladrillo usado ha marcado así su cota máxima en casi diez años y la compraventa se coloca al terminar junio al nivel de 2007, antes de la explosión de la burbuja inmobiliaria. Mientras, con solo 20.065 operaciones, la venta de obra nueva sigue muy parada y lejos de las 110.000 unidades a estrenar que se vendían en plena expansión inmobiliaria. Entre viviendas nuevas y usadas, en el segundo trimestre del año se registraron 113.738 compraventas, es decir, 5.670 operaciones más, lo que da lugar a un incremento del 4,99%. "Para enco nt rar niveles de compr avent as de vivienda trimest rales superiores a las alcanzadas en el segundo t rimestre de 2017 hay que r et r o ceder hast a el pr imer t rimestre de 2011", señaló en su info r me el C o le g io d e Registradores de España. "Esta circunstancia constata con claridad la evidente intensificación del ritmo d e c o m p r a v e n t a s d e v i v i e nd a , mo strando una notable fortaleza el mercado por el lado de la demanda", "La vivienda señala el info r me t r imest r al. La usada sigue r ec up e r ac ió n, s in e mba r go , es t á mostrando una v i nc u l a d a a u n a s o la p a t a d e l notable fortaleza, d a nd o mercado: la de las viviendas usadas.

l ugar a importantes incrementos trimestre tras trimestre".

La cifra global de operaciones (113.738) está lejos de las más de 250.000 que se registraban en 2006, en plena fiebre del ladrillo. Y es porque la mitad del mercado que entonces bullía, el de casas de nueva const rucción, está lejos de recuperarse, con cerca de 20.000 ventas trimestrales, frente a las más de 110.000 que se producían en 2006. Las grúas empiezan a aparecer de nuevo en el paisaje de algunas ciudades.

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ormación Continuada Mercado Residencial en España 2017

Compraventas y transacciones La evolu ci ón d e las comp ravent as ha cont inuado su t en d enci a creci en te, t ant o en los datos de la serie procedente de la Ag encia No t a r ial d e Ce r t ific ac ió n (ANCERT) como la del Colegio Oficial de Registradores.

E n e l p r im e r c a s o , e l vo lu me n d e t r a nsacciones de vivienda acumulado en el últ imo año, calculado a junio de 2016, asciende a 435.384 viviendas, un 13,1% más que el año anterior. En el segundo, la cifra es de 384.789 viviendas, con un incremento interanual del 14,7%.

EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA

12 La estimación para el cierre de 2016, realizada desde la serie del Colegio Oficial de Registradores, fue que el año finalizase en el entorno de las 445.000 viviendas (un 26% más que en 2015), con una previsión al cierre de 2017 de 500.000 unidades (crecimiento int eranual superior al 12%). Las cifras procedentes de Notarías serán superiores a las que presenta esta serie. Los motores de este crecimiento son: > Mayor concesión de crédito hipotecario. > Incremento del volumen de inversores, que encuentran en la vivienda un valor refugio frente a otro tipo de activos, que se refleja en el importante volumen de transacciones realizadas al contado. > Reducción de la tasa de paro e incremento de la estabilidad laboral. > Estabilización de los precios.

La expectativa para el próximo semestre en la evo lución de las o per acio nes de vivienda habitual apunta hacia un incremento o mantenimiento del volumen en los valores actuales. Par a la vivienda vacacional, la t endencia es similar, aunque en algunos mercados, como consecuencia de la finalización de la campaña estival, crece la percepción de descenso en el volumen de ventas. La vivienda de segunda mano continuó sie nd o la i mp u l so ra d e l i n c re m e n t o d el volumen de operaciones en el segundo trimestre de 2016, con un 90,3% en la ser ie de Notarías y el 80,9% en la de Registradores. Esta variable sigue influenciada por las transacciones realizadas sobre viviendas que han pasado a manos de entidades financieras o inversores y que no han sido nunca ocupadas, p ues su compra en la actualidad se refleja como una segunda transmisión.

EXPECTATIVA DE EVOLUCIÓN DE OPERACIONES DE COMPRAVENTA

EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA

13 La opinión de los colaboradores profesionales en el sector acerca del reparto de las ventas entre obra nueva y segunda mano refleja el comentario anterior. Las transacciones de obra nueva alcanzan porcentajes cercanos al 30%, tanto en vivienda habitual como en vacacional. Este reparto de las operaciones se mantiene prácticamente igual que en anteriores informes.

La mayoría de las transacciones se realizan sobre vivienda plurifamiliar, si bien durante el pr imer semest re de 2016 se mantuvo el pequeño incremento de las operaciones sobre vivienda unifamiliar, que alcanzan el 21% del total. Prácticamente no han variado las principales motivaciones de compra respecto al análisis realizado hace seis meses:

> Casi el 50% de los compr ado r es de vivienda habitual suponen el primer acceso a la vivienda; el 30% son de reposición. > E l 61% de las co mp r as de vivie nda vaca cio nal co r r e spo nde n a ho gar es que adquieren por primera vez esta tipología de inmuebles. > La inversión mantiene un papel relevante, con el 11% de las adquisiciones de vivienda habitual y el 19% de las vacacionales.

EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA

MOTIVACIONES DE LA COMPRA DE VIVIENDA

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Precio y tamaño de la vivienda en 2016 Según los datos del Ministerio de Fomento co rr espo ndient es a las t r ansaccio nes de vivienda reflejadas en las estadísticas del Consejo General del Notariado, la tendencia en superficie y precio en la compraventa de viviendas en el primer trimest re de 2016 prácticamente no varió respecto a 2015.

Precio: casi el 72% de las viviendas tienen un precio inferior a los 150.000€. Solo el 7,6% superan los 300.000€. Tamaño: el 34,2% de las ventas se realizan sobre viviendas de entre 60 y 90 m²c; otro 21% entre 90 y 120 m²c. Más del 25% pasa de los 120 m²c.

PRECIO DE LAS VIVIENDAS VENDIDAS EN 2016 (1er TRIMESTRE)

TAMAÑO DE LAS VIVIENDAS VENDIDAS EN 2016. (1er TRIMESTRE)

Vivienda más demandada como residencia habitual De acuerdo con los datos de la encuesta realizada a los profesionales del sector, la vivienda en alt ura más demandada como vivienda habitual dispone de 3 dormitorios y una superficie entre los 80 y 100 m²c. En el caso de unifamiliares adosadas, el número de dormitorios es de 3 o 4 y presenta un rango de superficie muy amplio, que se

sit úa ent r e lo s 100 y los 140 m²c en las viviendas más pequeñas y entre los 140 y los 180 m²c en las más grandes, en función del número de estancias. En cuanto a las viviendas unifamiliares a is la d a s , lo s c o mp r a d o r e s p o t e nc ia les requieren, mayoritariamente, 4 dormitorios y superficies a partir de los 140 m²c.

VIVIENDA HABITUAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES

SUPERFICIE DE LAVIVIENDAHABITUALMÁS DEMANDADAENLOSÚLTIMOS SEIS MESES

Vivienda más demandada como residencia vacacional Para esta tipología de vivienda, la más demandada es en altura, tiene 1 o 2 dormitorios y una superficie de hasta 70 m²c. En el caso de las unifamiliares adosadas,

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el número de dormitorios se amplía a 3, con una superficie de entre 100 y 140 m²c. Si la vivienda es unifamiliar aislada, los dormitorios oscilan entre los 3 y los 4, para una superficie de entre 140 y 180 m²c

VIVIENDA VACACIONAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES

SUPERFICIE DE LA VIVIENDA VACACIONAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES.

El precio medio de la vivienda habitual El precio de la vivienda habitual en altura más demandada en los últ imos seis meses de 2016 se situó en la franja de los 60.000 1 0 0 . 0 0 0 € , c o n má s d e u n 2 0 % d e lo s d e ma nd a nt e s q u e p ie n s a n p a g a r d e sde est as cantidades hasta los 150.000€ por su vivienda. Según más del 30% de los entrevistados, el

precio de las viviendas adosadas se encuentra mayo r i t a r i a me n t e p o r d e b a jo d e l o s 120.000€. Además, casi la mitad lo sitúa entre los 120.000 y los 200.000€. Par a una unifamiliar aislada, la mayor par t e de las opiniones cifran el precio por encima de los 160.000€, con más de un 23% que lo elevan superando los 280.000€.

PRECIO DE LA VIVIENDA HABITUAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES POR TIPOLOGÍA

16 El precio medio de la vivienda vacacional La situación tampoco ha cambiado mucho res p ec t o a l pr e c io d ema nda d o p o r lo s hogares par a la compra de una vivienda vacacional en el semestre anterior. Para una vivienda en altura, el precio se sitúa entre los 60.000 y los 100.000€ en más de la mitad de los casos.

El 45% de los entrevist ados opinan que los inmuebles adosados no superan los 120.000€. En el caso de las viviendas unifamiliares aisladas, existe una disparidad importante, si bien la mayor parte de las opiniones sitúan el precio por encima de los 160.000€.

PRECIO DE LAVIVIENDAVACACIONAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES POR TIPOLOGÍA

Hipotecas nuevas constituidas sobre viviendas El número de hipotecas que se realizan sobre viviendas mantiene la misma tendencia q u e las comp raven t as, si bien el dat o correspondiente al mes de julio de 2016 muestra un retroceso respecto al mismo mes de 2015. El número de hipotecas anuales concedidas, calculadas al cierre del mes de julio de 2016, se situó en 266.867, lo que supone un 16,5%

más respecto al mismo dato de 2015. El importe medio se elevó hasta los 115.540€, lo que también ha supuesto un incremento del 10,1% respecto a julio del ejercicio 2015. El año 2016 comenzó con un descenso interanual en este importe, que se fue recuperando a lo largo del ejercicio, especialmente en los meses de junio y julio.

HIPOTECAS NUEVAS CONSTITUIDAS SOBRE VIVIENDAS (HASTA JULIO 2016)

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Cuestionario Formativo A continuación facilitamos algunas preguntas básicas en referencia al «Área de Formación Continuada». L a con t est a ci ón de l as m i sm as l e pe rm i t i rá sabe r si h a f i j a do los conceptos básicos f ormativos en esta materia. P ara la comprobación de las respuestas correctas puede consultar la ú l t im a pági na de n u est ro Bolet ín Of i cial .

1.- ¿ Cuál de las siguientes opciones supone un motor de crecimiento para la compraventa de vivienda actualmente en España?. a) Incremento de los precios de la vivienda. b) Estabilización del volumen actual de stock de vivienda de segunda transmisión. c) Mayor concesión de crédito hipotecario. 2.- La evolución de la compraventa de vivienda durante el ejercicio 2016 continuó su: a) Tendencia creciente. b) Tendencia decreciente. c) Tendencia estable en superficie y precio. 3. - Du rant e el ejercicio 2016 la t end enci a en sup erfi cie y precio en la compravent a de la mayoria de las vivi endas fu e: a) Precio.- inferior a 150.000 €. Superficie.- entre 60 y 120 m2 b) Precio.- superior a 300.000 €. Superficie.- superior a 120 m2. c) Precio.- inferior a 150.000 €. Superficie.- inferior a 80 m2. 4.- Los datos registrados sobre hipotecas concedidas en el ejercicio 2016 informan sobre: a) Una reducción en el número de hipotecas anuales concedidas. b) Un increment o en el número de hipot ecas concedidas respect o de ejercicios anteriores. c) Un descenso interanual en el número de hipotecas concedidas y un incremento anual en el importe de las mismas. 5.- En su opinión, ¿ cuál seria la situación global del mercado residencial en España para 2017?. a) Un proceso de normalización del mercado, con un incremento en la presión de la demanda y la consiguiente subida de precios. En 2017 todos los indicadores muestran un crecimiento irregular del sector. b) La demanda del mercado continúa a la baja en 2017 debido a la inestabilidad labo ral y a la r educció n de lo s ingresos en los hogares, así como una menor concesión de crédito hipotecario. c) El mercado residencial español mostrará claros signos de recuperación durante 2017, los precios, las compraventas, la promoción y el mercado del alquiler registrarán un buen ejercicio, siguiendo la tendencia de crecimiento moderado experimentado ya en 2016.

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Consultorio Formativo Preguntas y Respuestas Las hipotecas en 2017 El escenario hipotecario español ha cambiado sustancialmente en el ejercicio 2016. Tras el descenso del euríbor a valores negativos a partir de febrero, los bancos han dejado a u n l ad o l a s hi p ot e ca s d e t i p o va r i a b l e y p u e s t o s u f o c o d e a t e nción en l as de interés fijo.

Pregunta ¿Seguirá bajando el tipo de interés de las hipotecas a tipo fijo?.

Respuesta Lo s es t u dio s r ea liza do s so br e es t e t ema, apuntan que las hipot ecas a t ipo fijo se g u ir á n s i e nd o la g r a n a p u e s t a d e la ba n ca en 2017. Si hast a hace un año el int erés de estos prést amos hipot ecarios no descendía del 5%, en 2017 se espera que sigan bajando, oscilando ent re el 1,40% TI N (Tipo de Interés Nominal) y el 2,90% TIN en función del plazo del prést amo c o nt r a t a do . Se estima que el interés de las hipo t ec as con un plazo de amort ización por debajo de los 15 años se sitúe por debajo del 2% TIN. Mient ras que los prést amos hipotecarios co n un plaz o de 30 año s no lleg ar án a su perar el 3% TIN.

Sección dedicada a responder desde un punto de vista formativo y práctico, cuestiones variadas de actualidad, surgidas por dudas y co nsu lta s p lant ead as en el e j erci ci o d e l a a ct i vi d a d d e nu est ros pro fes ion ale s.

P r e gu n t a ¿S egu i rá a u men t an d o l a fi rma d e h ip ot eca fi j as? .

Respuesta La mejor a de las co ndicio nes de las hipo t ecas fijas, el endurecimient o de las hipot ecas variables y la apuest a bancaria po r e l t ip o fijo s o n lo s in g r e d ie nt e s p e r fe c t o s p a r a imp u lsa r a ú n má s la contrat ación del crédit o fijo. Según dat os del Inst it ut o Nacio nal de Est adíst ica, en enero de 2016 tan solo el 10% de las nuevas hipo t ecas er an a t ipo fijo. S in embar go , en sept iembr e del mismo año la cifr a se ha inc r eme nt a d o ha s t a e l 3 0 % . S eg ú n datos arrojados por los estudios realizados e n l a ma t e r i a , e s t a s c if r a s i n d i c a n u n incremento del 2,2% mensual, por lo que, si la progresión es similar, es probable que en 2017 una de cada dos nuevas hipotecas para vivienda sea a t ipo fijo.

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P r e gu n t a ¿Entrará en vigor el euríbor plus?

Respuesta

P r e gu n t a ¿Se endurecerán las condiciones de las hipotecas variables?.

Respuesta La ot r a cara de la mo neda ser án las hipotecas variables, que verán frenado el ve r t ig ino s o d e s c e ns o d e d ife r e nc ia le s vivi d o s a lo largo del año 2015. Cuando t odo parecía indicar que 2016 iba a ser el año en el qu e la banca r est a ur ar ía lo s bajos diferenciales incor porados en los prést amos hipot ecarios ant es de la crisis (cercanos al 0,5%), la cotización negativa del e u r íbo r fr e nó e n s e c o la g u e r r a d e diferenciales. Según los analistas, a lo largo del año 2017, las ent idades bancar ias co ngelar án lo s int ereses de sus préstamos hipotecarios a t ipo variable y, si varían, lo más probable es que sea al alza. En co nc r et o , pu ede inc r eme nt ar se el númer o de ent idades que incor porará un tipo de int erés fijo inicial (el primer año o lo s dos primeros). Hoy en día el 80% de las hipotecas a t ipo variable ya cuent a con un interés fijo inicial. Por último, las hipotecas a tipo variable (también las online) incorporarán con más frecuencia comisiones de apertura. Hasta ahora este arancel estaba más presente en las hipotecas fijas, sin embargo, siguiendo las dir ect r ices del Banco de E spaña, los bancos fijarán de forma generalizada esta comisión en sus hipotecas variables.

Otro de los hándicaps de las hipotecas a tipo variable puede ser la entrada en vigor del euríbor plus, previst a para el segundo trimestre de 2017, según la Comisión Europea. El euríbor plus no es un índice nuevo sino una modificación del eur íbo r act ual, que nace con el objetivo de ser más real y menos manipulable. Este índice se calculará a partir de los datos reales de un número mayor de ent idades y no so lo lo s 24 principales bancos europeos. Así, compañías de menor tamaño aportarán sus datos para concretar la tasa mensual. Las probabilidades de que el euríbor plus sea positivo son superiores, ya que las organizaciones más pequeñas prestan dinero más caro que los grandes bancos.

P r e gu n t a ¿Amort izar an t ici p adament e será gratuito?

Respuesta Siguiendo una direct iva expresa de la Un i ó n E u r o p e a , a p a r t i r d e 2 0 1 7 l a a m o r t ización hipot ecar ia ant icipada del sext o año en adelant e puede ser gr at uit a par a t o dos los hipot ecados si se aprueba un ant eproyect o de ley. Hasta ahora, la amortización anticipada se penalizaba con una comisió n de hast a el 0,5 % durant e lo s 5 primeros año s y hast a el 0,25 %, después.

Respuestas correctas al cuestionario del Área de Formación Continuada 1.- c 2.- a 3.- a 4.- b 5.- c

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