Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

Dirección Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

INFORME DE AVALÚO 214-10302036847600-2018-U

Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE DEL PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-0000-001021 100%

Banco Nacional de Costa Rica Banco Nacional de Costa Rica

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSE 03 - DESAMPARADOS 02 - SAN MIGUEL Rincón de Jerico

DIRECCIÓN EXACTA Del antiguo Mirador Los Portones, 200 mts Sureste, mano derecha REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 2 486,32 m2 SJ-0848177-1987 Identificador Predial 2 486,32 m2 10302036847600 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢28 677 214,88 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢72 654 326,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡101 331 540,88 CIENTO UN MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS CUARENTA VALOR EN LETRAS: COLONES 88/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial 16 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

¢72 654 326,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

SÍ

Se recomienda aceptar la garantía, porque la propiedad tiene buena ubicación, buen precio, no se toma en cuenta la construcción y no soporta anotaciones ni otros gravamenes. AHIAS STELLER PORRAS

Firma del Perito Tipo de Profesional INGENIERO EN CONSTRUCCION Identificación N° 203340566 Número de registro ICO-3722 26 febrero 2018 Fecha informe: 27 febrero 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8389-8102 // 2234-1591 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] // [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO

Características VALOR ¢/m2 Área

SUJETO 2486,32 S. Nivel 2 14 R 2 5 2 16 3

Nivel Frente Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía

Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

33-20802051940400-2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES (tipo de cambio ¢ 577,50/$,) 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 20 790,00 8 426,97 4 042,50 14 000,00 2500,00 1,0018 3200,00 1,0868 2848,00 1,0458 5000,00 1,2593 1,0000 Sobre nivel Sobre nivel Sobre nivel Sobre nivel 3 1,0305 3 1,0305 3 1,0305 2 0,8869 1,0000 50 0,7274 32 0,8133 30 0,8265 50 0,7274 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 1,0000 10 1,1080 10 1,1080 10 1,1080 10 1,1080 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1 1,0305 1 1,0305 1 1,0305 1 1,0305 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 8 1,3813 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8574 1,0400 1,0170 1,2813 1,0000 17 825,62 14 560,09 8 570,35 5 179,68

FACTOR 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2

₡11 534 /m2 1,0000 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO

Valor conclusivo Factor secciones

VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ¢11 534 / m2 Área 2 486,32 m2 ¢11 534,00 /m2

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2

¢28 677 214,88 LINDEROS ACTUALES

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 3 7 12 N°

Sonidos Latinos, S.A. Sonidos Latinos, S.A.

Lote vacio Lote vacio

Calle pública con frente de 18,4 mts

Calle de ancho variable, en asfalto en buen estado de 4,7 mts, cuneta al lado de la propiedad y zonas verde ambos lados ancho variable

Sonidos Latinos, S.A.

Lote vacio

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 491 993 491 993 491 949 491 916

PRECISIÓN 6,00 m NORTE 1 087 453 1 087 430 1 087 453 1 087 508

Altitud 1 435 1 435 1 435 1 435

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 2203-0407

1

Lote de 2500 m2, quebrado, 10 % de pendiente hacia el frente, medianero, 50 mts de frente, en $ 90 mil, a 3 mts nivel de calle, con Grace Carvajal

2

Lote de 3200 m2, quebrado, 10 % de pendiente hacia el frente, medianero, 32 mts de frente, a ¢ 14 mil-M2, a 3 mts nivel de calle, con Jorge Mongue Lote de 2848 m2, quebrado, 10 % de pendiente hacia el frente, medianero, 30 mts de frente, vendido en ¢ 24 millones, a 3 mts nivel de calle, con Julio Diaz

Oferta

3

Transacción

4

Lote de 5000 m2, quebrado, 10 % de pendiente hacia el frente, medianero, calle secundaria, 50 mts de frente, a $ 7-M2, a 2 mts nivel de calle, con Dr. Lutz

Coordenadas Este Oferta

492 136

Norte

Coordenadas Este

Coordenadas Este

1 087 729 26/2/2018

8815-3208 Coordenadas Este

Fecha Consulta 26/2/2018

491 949

492 736

492 958

Norte

1 087 607

25000518

26/2/2018

Norte

1 087 043

88399090

26/2/2018

Norte

1 087 098

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Primaria Tipo de ruta Material Asfalto Variable, de 11 a 14 mts Ancho de vía Acera NO

33-20802051940400-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Teléfono NO Jardínes y Parques SÍ a 800 m Alumbrado SÍ CNFyL Transporte Público SÍ a 0 m Electricidad SÍ CNFyL Edificios Comerciales SÍ a 800 m Agua Potable SÍ Asada Recolección de basura SÍ a 0 m Señal celular NO Edificios públicos / comunales SÍ a 800 m TV por cable NO Medidores instalados Electricidad y Agua Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Residencial y agricultura

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 14,00 m Pendiente % 75,00 m 2 Tipo de vía: 5,35714286 3 2 Ubicación: Medianero 16

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 2 km Cuerpo de agua cerca Río Distancia Quebrada Topografía Pendiente Desendente

2,00 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 65,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

23/2/2018

No hay anotaciones y tampoco hay gravamenes o afectaciones. OBSERVACIONES

No se observaron problemas de escorrentías de aguas pluviales en el momento de la inspección. El NPT de la construcción está a más de 6 metros del nivel de la calle y el resto de las casas y lotes vecinos están similares, con topografía quebrada y pendiente hacia el frente. El vencindario se observa de un status socioeconomico similar, con poca evidencia de problemas sociales de riesgo y de seguridad de los habitantes. No se realizaron pruebas de funcionamiento de la presión del agua potable y del desfogue sanitario, porque no están funcionando. La calle pública principal tiene un ancho variable, en asfalto de 4,7 mts en muy buen estado, cuneta al lado de la propiedad de 1,2 mts y zonas verdes ambos lados de ancho variable.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Obra principal Obra sin techos Entrada cochera Corredores

TOTAL Forma de explotación Portón Columnas Planche de concreto Malla ciclón

Área m2 325,00 89,00 32,00 130,00 576,00

V. Unit. ¢ / m2 296 000 111 000 222 000 185 000

VRN ¢ 96 200 000 9 879 000 7 104 000 24 050 000 137 233 000

Área m2 10,00 2,00 110,00 300,00

V. Unit. ¢ / m2 100 000 150 000 18 000 7 000

VRN ¢ 1 000 000 300 000 1 980 000 2 100 000 5 380 000

TOTAL Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

VUT años 60 60 60 60

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 27 0,6738 R 27 0,6738 M 27 0,6738 R 27 0,6738 D

33-20802051940400-2017-U Factor Estado 0,8190 0,4740 0,8190 0,6780

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 27 0,4347 0,9191 I 40 27 0,4347 0,9748 B 40 27 0,4347 0,9748 B 15 14 0,0978 0,6780 D MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢ 53 087 125,00 3 155 139,00 3 920 288,00 10 986 950,00 71 149 502,00

VUR años 33,1 19,2 33,1 27,4

Valor Unitario Final ¢ / m2 163 345 35 451 122 509 84 515

VNR ¢ 399 530,00 127 124,00 838 970,00 139 200,00 1 504 824,00

VUR años 16,0 16,9 16,9 1,0

Valor Unitario Final ¢ / m2 39 953 63 562 7 627 464

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢71 149 502,00 ¢1 504 824,00

¢72 654 326,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

33-20802051940400-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Una parte 2 niveles y doble altura Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Registro CFIA: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 23% Año de construcción: 576,00 m2

1989

DETALLE DE ELEMENTOS VC-04 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Se supones placas corridas y mampostería reforzada Estructura

Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

Mampostería y de ladrillos

Chorreado, prefabricado Metal un sector y otra parte sin techos Un sector sin techos y otro sector con shingle Un sector sin cielos y otro en gypsum Todos en cerámica

Amplia con ventanales grandes Tiene 3 aposentos principales amplios y 3 secundarios menores

NÚMERO DE NIVELES:

DOS Sistema eléctrico: Mono-trifásico Entubado Conduit NO PARCIAL Porcentaje 20% Caja breaker SI Interruptor Fusible Estado General Malo NO TIENE CONEXIÓN A GAS LP Gas LP Ubicación No tiene Estado Físico y Mantenimiento, la nueva: Paredes Bueno Cielos Deficiente Pisos Regular Cubierta Deficiente

2 baños con enchapes en sectores Baños Portón, columnas y planche de entrada, acceso y malla Otros Red de agua caliente No tiene Tanque captación de agua No tiene Fisuras Apreciación visual de desplome, casa nueva Leve Leve Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3

% de avance

Importante

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: 100% Portón y columnas de entrada, calle y planche de concreto y malla ciclón de cerramiento PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES

El obra principal por su condición se valora en REGULAR estado y las otras áreas en DEFICIENTE Y MALO, principalmente por la falta de techos y se consideró por las característica, una tipología de vivienda VC-04. Se indica que no se realizaron pruebas a ninguno de los sistemas eléctricos, ni pruebas mecánicas, ni de funcionamiento, ni tampoco pruebas físicas ni de laboratorio sobre la construcción, la capacidad soportante del suelo ni de absorción, por tanto NO se asume responsabilidad en esos aspectos con este informe. El valor de la propiedad se da en fecha y varía con el tiempo.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 37-40702011024400-2016-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Nº 1: FACHADA PRINCIPAL SUR

Nº 2: CALLE PUBLICA HACIA EL ESTE

Nº 3: FACHADA PRINCIPAL OESTE

Nº 4: FACHADA PRINCIPAL TRASERA NORTE Y OESTE

Nº 5: FACHADA PRINCIPAL TRASERA ESTE

Nº 6: DISTRIBUCCION INTERNA

Nº 7: LINDERO OESTE DESDE EL FRENTE

1

Nº 8: ENTRADA PRINCIPAL

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3

4

REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 368476---000

PROVINCIA: SAN

JOSÉ FINCA: 368476 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY

NATURALEZA: TERRENO DE POTRERO CON UNA CASA DE DOS PLANTAS SITUADA EN EL DISTRITO 2-SAN MIGUEL CANTON 3-DESAMPARADOS DE LA PROVINCIA DE SAN JOSÉ LINDEROS:

NORTE : SONIDOS LATINOS S,A, SUR : SONIDOS LATINOS S,A, ESTE : CALLE PUBLICA CON 14 METROS Y SONIDOS LATINOS S,A. OESTE : SONIDOS LATINOS S.A. MIDE: DOS

MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CON TREINTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS PLANO:SJ-0848177-1989 LOS ANTECEDENTES DE ESTA FINCA DEBEN CONSULTARSE EN EL FOLIO MICROFILMADO DE LA PROVINCIA DE SAN JOSÉ NUMERO 368476 Y ADEMAS PROVIENE DE 212813-000 VALOR FISCAL: 134,276,618.00 COLONES PROPIETARIO:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL UNIDADES DE DESARROLLO DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2014-00320225-01 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 11 DE DICIEMBRE DE 2014 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY

Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 23-Febrero-2018 a las 20.06.11 horas Emitido el 25-02-2018 a las 14:16 horas

FACTORES DE HOMOLOGACION DE TERRENOS (Todas las fórmulas que se utilizan, se toman del anexo A de los Factores de Corrección para la Valoración de Terrenos, de la Dirección General de Tributación Directa, según directriz Nº 0302009, del 24 de septiembre del 2009) AREA

REDONDEAR((C6^0,33)/($B$6^0,33);4)

NIVEL

REDONDEAR(EXP((-0,03*$B$8)-(-0,03*C8));4)

FRENTE

REDONDEAR((($B$9/C9)^(0,25));4)

FORMA

SE APLICA EL CONCEPTO DE: FACTORES APLICADOS A UNA SECCION DE TERRENO, EN LA PARTE INFERIOR DE LA HOMOLOGACION

PENDIENTE

REDONDEAR(EXP((C11-$B$11)/78);4)

UBICACIÓN

REDONDEAR(EXP(($B$12-C12)*-0,111);4)

SERVICIOS 1

REDONDEAR(EXP(($B$13-C13)*0,03);4)

SERVICIOS 2

REDONDEAR(EXP(($B$14-C14)*0,03);4)

TIPO DE VIA

REDONDEAR(EXP((C15-$B$15)*0,0646);4)

Donde la celda C:

Corresponde a la ubicación del factor de homologación del comparable Nº 1

Donde la celda B:

Corresponde a la ubicación del lote sujeto a homologar

El factor exponencial de 0,03 se utiliza cuando el terreno es SOBRE NIVEL, en una ubicación urbana hasta 3 hectáreas de área El factor exponencial de 0,05 se utiliza cuando el terreno es BAJO NIVEL, en una ubicación urbana hasta 3 hectáreas de área Dependiendo del nivel del terreno del sujeto o del comparable, se utiliza en la formula el que corresponda Las mismas fórmulas se aplican para cada comparable según corresponda, sean estos 3, 4 o 5 comparables.