'{t Banco General 11 (302-01 )37 -19

27 de enero de 2011

Señores COMISIÓN NACIONAL DE VALORES CiudadREF.:

FIDEICOMISO DE GARANTÍA - V FIDEICOMISO DE BONOS DE LA HIPOTECARIA, S.A .

Estimados señores: En nuestra condición de Fiduciario del Fideicomiso de Garantía de la em isión de bonos realizada por LA HIPOTECARIA, S.A. a título de Fiduciario del Quinto Fideicomiso de Bonos de Préstamos Hipotecarios, por este medio certificamos que al 31 de diciembre de 201O, los bienes que constituían el patnmonio fideicomitido eran los siguientes 1. Créd itos hipotecarios por el monto de US$4,655,409.97. 2. Inversiones en títulos de la República de Panamá por el monto de $245,049 .12. 3. Cuentas de Ahorro en Banco General, S.A. por la suma de US$226, 161 .54. 4. Cuentas de Inversión en BG Valores, S.A. por la suma de US$290.49 . 5. Intereses por cobrar sobre inversiones en títulos de la República de Panamá por la suma de US$5,384.17.

Sin otro particular nos despedimos, quedando a su disposición para atender cualquier consulta sobre este particular. Atentamente ,

Banco General , S.A. 1 Fiduciario

cJ~~· Valerie Voloj Gerente

SPNV/yg

Apartadu GS1&-00843 Pa"'aMá, Rep de PanaMél • Tele'ono 800 5000 • www bqc'leral corr

Formulario IN-T

Pág1na 1

REPUBLICA DE PANAMA COMISION NACIONAL DE VALORES ACUERDO 18-00 (de 11 de octubre del 2000) ANEXO No.1 FORMULARIO IN-T INFORME DE ACTUALIZACION TRIMESTRAL Trimestre terminando el 31 de diciembre de 201 O PRESENTADO SEGÚN EL DECRETO LEY 1 DE 8 DE JULIO DE 1999 Y EL ACUERDO No. 18-00 DE 11 DE OCTUBRE DEL 2000. INSTRUCCIONES GENERALES A LOS FORMULARIOS IN-A e IN-T: A. Aplicabilidad Estos formularios deben ser utilizados por todos los emisores de valores registrados ante la CNV, de conform1dad con lo que dispone el Acuerdo No. 18-00 de 11 de octubre del 2000 (con independencia de si el registro es por oferta pública o los otros registros obhgatonos). Los Informes de Actualización serán exigibles a part1r del 1 de enero del ai'lo 2001 . En tal virtud , los em1sores con c1erres fiscales a diciembre , deberán presentar su Informe Anual conforme las reglas que se prescnben en el refendo Acuerdo De 1gual forma , todos los informes interinos de em1sores con cierres fiscales especiales (marzo, junio, noviembre y otros), que se deban recibir desde el1 de enero del2001 en adelante, tendrán que presentarse según d1spone el Acuerdo No 1800 No obstante, los em1sores podrán opcionalmente presentarlos a la Com1sión antes de dicha fecha . B. Preparación de los Informes de Actualización Este no es un formulano para llenar espacios en blanco. Es úmcamente una guia del orden en que debe presentarse la información. La CNV pone a su disposición el Archivo en procesador de palabras, el formulario podrá ser descargado desde la página en Internet de la CNV. Si alguna información requerida no le es aplicable al emisor, por sus caracteristicas, la naturaleza de su negoc1o o por cualquier otra razón, deberá cons1gnarse expresamente tal circunstancia y las razones por las cuales no le aplica. En dos secc1ones de este Acuerdo se hace expresa referencia al Acuerdo No. 6-00 de 19 de mayo del 2000 (modificado por el Acuerdo No. 15-00 de 28 de agosto del 2000), sobre Registro de Valores Es responsabilidad del em1sor rev1sar dichas referencias. El Informe de Actualización deberá presentarse en un original y una copia completa, Incluyendo los anexos Una copia completa del Informe de Actualización deberá ser presentada a la Bolsa de Valores en que se encuentre listados los valores del emisor La 1nformac1ón financiera deberá ser preparada de conformidad con lo est¡¡blecido por los Acuerdos No 2-00 de 28 de febrero del 2000 y No. 8-00 de 22 de mayo del 2000 Cuando durante los penodos contables que se reportan se hub1esen susc1tado camb1os en las políticas de contabilidad , adquisiciones o alguna forma de combinación mercantil que afecten la comparac1ón de las cifras presentadas el em1sor deberá hacer clara referencia a tales cambios y sus impactos en las cifras De requenr alguna aclaración adicional, puede contactar a los funcíonanos de la Dirección Nacional de Registro de Valores, en los teléfonos 501 -1700, 501-1702.

RAZON SOCIAL DEL EMISOR: VALORES QUE HA REGISTRADO:

Quinto Fideicomiso de Bonos de Préstamos Hipotecarios (con Banco La Hipotecaria, S. A. actuando a título Fiduciario.) Bonos Hipotecarios Residenciales Resolución No. 947-04

NUMEROS DE TELEFONO Y FAX DEL EMISOR:

Teléfono: 300-8500; fax: 300-8501

DIRECCIÓN DEL EMISOR:

Edifico Plaza Regency 195, Piso 4, Vía España, Panamá, República de Panamá

DIRECCIÓN DEL CORREO ELECTRÓNICO DEL EMISOR:

[email protected]

Formulario IN-T

Página 2

IPARTE

Por la naturaleza de la emisión de los Bonos Hipotecarios Residenciales, aunque no se solicitó la siguiente información, es necesaria para poder entender el comportamiento de la emisión: Las caracterfsticas del la cartera hipotecaria en la fecha de la emisión, al 29 de j ulio de 2004 fue la siguiente:

Número de hipotecas Saldo insoluto total de hipotecas Saldo de hipotecas otorgadas bajo la Ley de lnt Pref.• Saldo de hipotecas no otorgadas bajo la ley de lnt. Pref. Monto total original de las hipotecas

414 $9,391 ,762 $9,133,797 $257 ,965 $10,330,910

Saldo mfnimo de las hipotecas

$6,445

Saldo máximo de las hipotecas

$53,265

Saldo promedio de las hipotecas

$22,683

Tasa promedia ponderada de las hipotecas

7.50%

Relación saldo 1 avalúo mínima de las hipotecas

18.73%

Relac1ón saldo 1 avalúo máxima de las hipotecas

94 .67%

Relación saldo 1 avalúo promedio de las hipotecas

82 70%

Relación saldo 1 avalúo promedio ponderada de las hipotecas

83.73%

Primera fecha de vencimiento de las hipotecas

13-dlc-2007

Ultima fecha de vencimiento de las hipotecas

24-abr-2033

Promedio ponderado de tenencia en libros

51 .69 meses

A medida que han pasado los meses desde la fecha de emisión , las hipotecas se han amortizado y madurado, y en algunos casos, se han cancelado, mientras que los bonos hipotecarios (pasivos del Fideicomiso) también se han amortizado. Al 31 de diciembre de 2010 las caracterfst1cas de la misma cartera hipotecaria sobre la cual se constituyó el Quinto Fideicomiso de préstamos hipotecarios se presentan a continuación:

Formulario IN-T Número de préstamos Saldo insoluto total de los préstamos Saldo de préstamos otorgados bajo la Ley de lnt. Preferencial Saldo de préstamos no otorgados bajo la ley de lnt. Preferencial. Monto total original de los préstamos

Página 3

268 4,605,41 8.45 4,451 ,714.37 154,202.65 6,353,016.14

Saldo mínimo de los préstamos

5,114.12

Saldo máximo de los préstamos

45,730.93

Saldo promedio de los préstamos

17,184.40

Tasa máxima de los préstamos

9.25%

Tasa mínima de los prestamos

7.25%

Tasa promedia ponderada de los préstamos

7.00%

Relación saldo 1 avalúo mínima de los préstamos

23.25%

Relación saldo 1 avalúo máx1ma de los préstamos

81 .84%

Relación saldo 1 avalúo promedio de los préstamos

65.99%

Relación saldo 1 avalúo promedio ponderada de los préstamos

67.65%

Primera fecha de vencimiento de los préstamos

27/10/2019

Ultima fecha de vencimiento de los préstamos

26/03/2033

Promedio ponderado de tenencia en libros (meses)

l. a.

129.29

ANÁLISIS DE RESULTADOS FINANCIEROS Y OPERATIVOS Liquidez

Al 31 de diciembre de 2010 , el Fideicomiso contaba con $229 ,542 en efectivo, y $133,841 en intereses y cuentas por cobrar a los clientes con hipotecas. Los intereses por cobrar incluyen intereses por cobrar al gobierno que consisten en los créditos fiscales a ser otorgados por el Ministerio de Economla y Finanzas de Panamá provenientes de las hipotecas otorgadas bajo la Ley de Intereses Preferenciales b.

Recursos de Capital

El Fideicomiso no tiene contemplado la necesidad de adquirir capital adicional, por lo cual, esta sección no aplica. c.

Resultados de las Operaciones

Como resultado de los términos y condiciones en que fue estructurado el Fideicomiso, el m1smo no reporta ni pérdidas ni ganancias ya que (salvo algunas excepciones que se explican en el prospecto informativo) su principal gasto corresponde a los intereses que le son pagados trimestralmente a los tenedores de los bonos hipotecarios.

d.

Análisis de Perspectivas

Es importante mencionar que las perspectivas del Fideicomiso dependen casi exclusivamente en el desempeño de los préstamos hipotecarios que componen la cartera hipotecaria. Aumentos en el nivel de morosidad por encima de los niveles programados pudiesen disminuir el rendimiento de los bonos hipotecarios Serie B y en casos extremos la Serie A. Desde los inicios del Quinto Fideicomiso, y en la actualidad, la morosidad de la cartera se encuentra en niveles sumamente satisfactorios y dentro de los

Formulario IN-T

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rangos programados. A continuación se encuentra un resumen de todos los préstamos que se encontraron con letras morosas a más de 91 días al 31 de diciembre de 2010. Informe de Morosidad Status de Morosidad de los Préstamos Hipotecarios

Número de Préstamos

Total de Préstamos

o

Saldo de préstamos 91-180 dias Saldo de préstamos 181 días o más

1

$0 $19,506

1 268 0.37%

$19,506 $4,605,418 0.42%

1----·-

Total: Total de hipotecas en el Fideicomiso % de morosidad de hipotecas en el Fideicomiso

e.

Certificado del Fiduciario de Garantía

De acuerdo a lo establecido en el articulo 3 del Acuerdo No. 18-00 de 11 de octubre de 2000, modificado por el Acuerdo No. 8-04 de 20 de diciembre de 2004 adjunto a este informe de actualización trimestral se ha presentado a la CNV una certificación emitida por el Fiduciario de Garantía detallando los activos que conforman el Fideicomiso de Garantía que respaldan los títulos valores emitidos por el Quinto Fideicomiso de Bonos de Préstamos Hipotecanos al 31 de diciembre de 2010. 11 PARTE y PARTE 111 RESUMEN FINANC IERO Y ESTADOS FINANCIEROS

El Quinto Fideicomiso es maneja de una forma que al final del año fiscal en sus Estados Financieros siempre dará cero ya que las ganancias o perdidas que tenga mensualmente serán asumida por los dueños de los Bonos Hipotecarios, y el cobro que se hace diariamente a los clientes de las Hipotecas es para pagar, trimestralmente, los intereses a los tenedores de los Bonos Hipotecarios. •

El Patrimonio del Fideicomiso consiste en un aporte inicial del Fideicomitente de B/.5,000 y por aquellos bienes muebles o inmuebles, corporales, o de cualquiera otra naturaleza, que de tiempo en tiempo sean traspasados en Fideicomiso por el Fideicomitente, o por terceras personas, al Fideicomiso de Garantfa, cuyo Fiduciario es Banco General.

•

El Fiduciario ejercerá todos los derechos y acciones que le correspondan como acreedor hipotecario y podrá celebrar con un tercero un contrato de administración y servicio de los créditos hipotecarios.

•

La remuneración que recibe el Fiduciario por la administración de los fondos en Fideicomiso será calculada en base a un dieciséis del uno por ciento (0.0625%) del saldo insoluto del capital de los créditos hipotecarios, pagadera trimestralmente. La remuneración que recibe el Fiduciario del Fideicomiso de Garantra por la administración de los fondos en Fideicomiso será calculada en base a un cuarto del uno por ciento (0.25%) del saldo insoluto del capital de los créditos hipotecarios, pagadera trimestralmente.

Los estados financieros están expresados en Balboas (B/.), la unidad monetaria de la República de Panamá, la cual está a la par y es de libre cambio con el Dólar ($) de los Estados Unidos de América. La República de Panamá no emite papel moneda propia , y en su lugar, se utiliza el Dólar (US $) como moneda de curso legal.

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Formulano IN-T Estado de Situación Financiera

Trimestre raporta

que

Trimestre anterior

Trimestre anterior

Trlmestra anterior

Trimestre anterior

Oct-Oic 201 O

Jui-Sep 201 O

Abr-Jun 201 O

Ene-Mar 2010

Oct-Oic 2009

Ingresos por ont8f8ses- préstamos hopotecanos

$82.230

$83.443

$84115

$83.81 4

$85.682

Ingresos por ontereses - depósrtos a plazo e lnvers•Oil8s Gastos de 10tereses

$5.492 $72,531

$5.653

$5,503

$73.496

$73.780

$5.591 $75.772 $0 $1 5,501

Pérdida por prestamos Incobrables Ingreso neto por Interese• Ingresos misceláneos Otros gastos - com•s10118s Gastos aamlfllstrallvos Resultados netos Balance General

Efect1vo en banCOs Préstamo• h¡potecanos por cobrar ·neto Cuentas

e Intereses por cobrar

lnvers•Oil8s - Bono Repúbhca de Panamé Otros ac11vos

so

so

so

$5,487 $74,335 $0

S15,191

S15,600

S15,838

$14,966

$176 ($11,067)

$0

$563

$0

$0

($11.269)

($11.384)

($11.393)

($11.816)

($4.300)

($4331)

($5,017)

($3,573)

($3.685)

so

so

so

so

so

Trimestre anterior

Trimestre anterior

Trimestre entorior

Trimestre anterior

Trimestre reporta

que

Oec-10

Sep-10

Jun-10

Mar-10

Sep~9

$229.542 $4.605.418 $133.841

$51,513 $4.703.474

$158,174

$ 57,310

$31.1!65

$4.812.598

$4 895,409

$5,033,588

$139,044 $245,728 $0

$138,648 $245,813 $0

$163.938 $245,897 $0

$148.354 $246,065

$245,643

so

Total de activos

$0 $5,214,444

S5,1J9,759

$5,355,233

$5,362,554

$5,459,872

Bonos h1potecanos por pagar

$4.847.267

$4.844 902

$5.017,455

$5.054,932

$289.857 $5,134,759

$332,778 $5,350,233

$302,622

$5,000

$5,000

$5,357,554 $ 5,000

$5.209. 81!6 $244 986 $5,454,872

Total de patrimoni o

$362,177 $5,209,444 $5,000

Total de pasivos & patrimon io

$5,214,444

$5,139,759

$5,355,233

$5,362,554

Cuentas

e Intereses por pagar

Total d e pasi vos

$5,000 $5,459,872

IV PARTE DIVULGACIÓN De conformidad con los Artlculos 2 y 6 del Acuerdo No. 18-00 de 11 de octubre del 2000, el emisor deberá divulgar el Informe de Actualización Anual entre los inversionistas y al público en general, dentro de los noventa dlas posteriores al cierre del ejerc1cio fiscal, por alguno de los medios que alfl se indican. 1.

Identifique el medio de divulgación por el cual ha divulgado o divulgará el Informe de Actualización Anual y el nombre del medio:

o

Diario de circulación nacional

o

Periódico o revista especializada de circulación nacional - - - - - - - - - - - - -

~

Portal o Págma de Internet Colectivas (web sites), del emisor, siempre que sea de acceso público www.lahipotecaria.com

o

El envío, por el emisor o su representante, de una copia del informe respectivo a los accionistas e inversionistas registrados, así como a cualquier interesado que lo solicitare.

o

El envío de los Informes o reportes periódicos que haga el emisor (v gr., Informe Semestral, Memoria o Informe Anual a Accion;stas u otros Informes periódicos), siempre que. a) incluya toda la información requerida para el Informe de Actualizac;ón de que se trate , b) sea distribuido también a los inversionistas que no siendo acc1on1stas sean tenedores de valores registrados del emisor, y e) cualquier interesado pueda solicitar copia del mismo. Fecha de divulgación.

2.

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Formulario IN-T

2.1

Si ya fue divulgado por alguno de los medios antes señalados, indique la fecha: No ha sido divulgado

2.2

Si aún no ha sido divulgado, indique la fecha probable en que será divulgado: 28 de febrero de 2011

Este documento ha sido preparado con el conocimiento de que su contenido será puesto a disposición del público inversionista y del público en general.

FIRMA( S)

El Informe de Actualización Anual deberá ser firmado por la o las personas que, individual o conjuntamente, ejerza(n) la representación legal del emisor, según su Pacto Social. El nombre de cada persona que suscnbe deberá estar escrito debajo de su firma.

John Rauschkolb Gerente General Banco La Hipotecaria, S.A. Actuando a titulo Fiduciario