Godoy Cruz 3236 C1425FQV

- Buenos Aires

Argentina Tel: (54-11) 5556-8000 Fax: (54-11) 4777-7316 e-mail: [email protected] web: www.negri.com.ar

DOS MINUTOS DE DOCTRINA

11 de marzo de 2014

LA “RESERVA” DE UN DEPARTAMENTO: CUIDADO CON LO QUE DICE (¿Y CON LO QUE NO DICE?) El interesado en la compra de un departamento firmó “una reserva”. Pero el dueño se negó a vender. ¿Sirve para algo ese documento? propietario, sino por Pablo, su hijo, por lo que aquél mal podía haber aceptado la compra.

Roberto encontró el departamento que estaba buscando. Entonces, el 11 de diciembre de 2009 firmó “una reserva” ad referéndum del propietario, ante el martillero interviniente. Pablo, el hijo del vendedor (y con quien Roberto había tratado), estampó su conformidad sobre el documento. Luego Pablo llevó al escribano que intervendría en la operación los documentos necesarios y un poder irrevocable de venta otorgado en su favor.

Para el juez de primera instancia, la “reserva” no constituyó un “boleto de compraventa”, es decir, el precontrato que debe contener los elementos esenciales de la compraventa (el consentimiento, la cosa y su precio). Por el contrario, y a diferencia del boleto, la “reserva” no es más que un “acuerdo frágil”, sostuvo el juez. Cuando el comprador se echa atrás se perjudica porque pierde el dinero entregado. Si, en cambio, es el vendedor quien decide no ir adelante, debe devolver lo recibido (a diferencia de lo que ocurre en el caso de la seña, cuando el vendedor debe entregar el doble de lo recibido).

Llegado el momento de celebrar la escritura de compraventa, el propietario se negó a vender. Roberto demandó a Pablo, pero su demanda fue rechazada. Entonces apeló. La Cámara1 repasó los argumentos de la sentencia de primera instancia. El juez había entendido que la “reserva” (en la que Roberto indicó que pretendía pagar una parte del precio del departamento en efectivo y el saldo con un automóvil BMW) nunca había sido aceptada por el

El juez explicó que la “reserva” es un contrato atípico (es decir, no regulado expresamente por el Código Civil), en virtud del cual el futuro vendedor se compromete a mantener indisponible el inmueble por un plazo determinado a cambio de una suma de dinero. En otras

1

In re “Renzacci R. c. Castillo Landini, P.”, CNCiv (H), 2013; elDial.com, AA824F

-1-

palabras, el interesado en la compra paga para que el inmueble sea retirado del mercado mientras se negocian las condiciones de la operación y tener preferencia en la adquisición.

El vendedor, por su parte, no estaba obligado a responder a esta nueva oferta. Su silencio no pudo implicar aceptación. (Cabe recordar aquí que en derecho difícilmente sea correcto sostener que el que calla otorga).

Cuando el plazo de la reserva vence, se debe reintegrar o retener la suma entregada, según lo pacten las partes. Del texto de la reserva puede depender que el arrepentimiento de una de las partes constituya o no, en rigor, un incumplimiento, con las consecuencias que ello implica. (El arrepentimiento a veces implica sólo el pago de una sanción, pero el incumplimiento obliga a resarcir los daños y perjuicios).

Como regla, recordó la Cámara, nadie tiene derecho, en el ámbito de lo patrimonial y privado, a forzar a otro a expedirse. Guardar silencio importa el ejercicio de un derecho propio a la privacidad o intimidad. El silencio debe interpretarse como una negativa a contratar, “como un rechazo de la oferta”. Por otra parte, Roberto sabía que estaba negociando no con el vendedor, sino con su hijo, por lo que la firma de Pablo en la reserva carecía de valor; apenas constituía una simple notificación. Y el vendedor, por su parte, sabía que el automóvil ofrecido por Roberto no le pertenecía. Ello pudo incidir en su decisión de no ir adelante con la operación.

Cuando la suma de dinero en concepto de “reserva” es recibida por un intermediario (y no por el vendedor) pasa a constituir una propuesta ad referéndum del vendedor. Éste no está obligado a nada, puesto que aun no ha expresado su consentimiento. La supuesta “reserva” pasa a ser así una oferta irrevocable hecha al vendedor: el interesado en la compra se compromete a mantener su oferta y garantiza la obligación asumida al entregar una suma de dinero que podrá perder si retira su propuesta.

Lo cierto es que, para la Cámara, en ningún lugar surgía evidencia alguna de la aceptación de la oferta por parte del vendedor. La entrega de documentos a la escribana sólo demuestra que se pretendía cerrar la operación en la forma planteada por el comprador, pero sin que existiera consentimiento del vendedor.

En la “reserva” firmada por Roberto se fijó el precio del departamento, y, agregadas a mano, las condiciones en las que él pagaría el precio respectivo (como se dijo, parte en dinero y parte con un automóvil). Pero esas condiciones nunca fueron aprobadas por el propietario. En consecuencia, para que la “reserva” pudiera ser asimilada a un boleto o precontrato, faltaba el consentimiento.

Finalmente, la Cámara también sostuvo que no había daños sufridos por Roberto. Ni siquiera daño moral, “pues el entuerto se resolvió en muy pocos días”, según los jueces. En consecuencia, se confirmó la sentencia que rechazó la demanda del frustrado comprador.

Lo que en realidad ocurrió, desde el punto de vista jurídico, fue que Roberto convirtió la “reserva” en una oferta, al plantear un modo peculiar de saldar el precio del departamento.

Lo resuelto en este caso sirve para recordar la necesidad de revisar (o hacer revisar) los

-2-

participación seguramente fue esencial en la preparación de la “reserva” firmada por Roberto y recibida por Pablo, que no podía vender lo que no era suyo.

contratos que habrán de instrumentar las compraventas de inmuebles. Por regla general, muchos intermediarios no ofrecen asesoramiento legal ni sugieren textos contractuales adecuados para reflejar las intenciones de las partes, pues tan sólo se limitan a la mera puesta en contacto entre posibles vendedores y compradores. Y en este caso en particular, hay que destacar que esa “puesta en contacto” se hizo entre un interesado y alguien que ni siquiera era el propietario.

Lamentablemente, operaciones que son trascendentales como la adquisición de una vivienda (a veces, el activo más importante y valioso de una persona) no están sujetas a control de legalidad alguno, mientras que otros negocios, realizados entre avezados comerciantes (como, por ejemplo, la constitución de una sociedad mercantil) están sujetos a un escrutinio estatal minucioso digno de mejores causas.

Cabe preguntarse si no debió haberse demandado al intermediario, cuya

*** Esta nota ha sido preparada por Juan Javier Negri. Para más información sobre este tema pueden comunicarse con el teléfono (54-11) 5556-8000, por fax al (54-11) 47777316 o por e-mail a [email protected] Este artículo es un servicio de Negri, Busso & Fariña Abogados a sus clientes y amigos. No tiene por objeto prestar asesoramiento legal sobre tema alguno.

-3-