Fecha de Publicación: 25 de mayo de 2016

Comunicado de Prensa

Standard & Poor's revisa perspectiva de Consorcio ARA a positiva de estable; confirma calificación de 'mxA' Contactos analíticos Alexandre Michel, Ciudad de México 52 (55) 5081-4520; [email protected] Laura Martínez, Ciudad de México 52 (55) 5081-4425; [email protected]

Resumen • • •

La desarrolladora de vivienda mexicana, ARA, sigue mostrando un sólido desempeño operativo y financiero, al beneficiarse de los fundamentales favorables de la industria, lo que refleja su enfoque en la rentabilidad, una política financiera prudente y un uso moderado de deuda. Revisamos nuestra perspectiva a positiva de estable y confirmamos nuestra calificación en escala nacional de ‘mxA’ de la empresa. La perspectiva positiva refleja nuestra expectativa de que ARA continuará mostrando un crecimiento sostenible de sus ingresos, junto con una mejora gradual en su margen de EBITDA, y una generación positiva de FOCF en los próximos 12 meses. También, esperamos que ARA mantenga su política financiera prudente, lo que continuará reflejándose en métricas crediticias saludables, con una deuda a EBITDA por debajo de 1.5x y FFO a deuda superior al 45% en los próximos 12 a 18 meses.

Acción de Calificación Ciudad de Mexico, 25 de mayo de 2016.- Standard & Poor’s confirmó hoy la calificación de riesgo crediticio en escala nacional –CaVal– de ‘mxA’ de la desarrolladora de vivienda mexicana Consorcio ARA. S.A.B. de C.V. (ARA), y, al mismo tiempo, revisó la perspectiva de su calificación a positiva de estable.

Fundamento La revisión de la perspectiva de la calificación de ARA refleja su sólido desempeño operativo y financiero, que se basa en un crecimiento de un alto sólo dígito de sus ingresos, un margen de EBITDA ligeramente mayor (14.4%), una generación de flujo de efectivo operativo libre (FOCF, por sus siglas en inglés) positiva y un gradual desapalancamiento de sus métricas crediticias incluyendo deuda a EBITDA de 1.3 veces (x) y un índice de fondos operativos (FFO, por sus siglas en inglés) a deuda de 51.5% en los últimos 12 meses que finalizaron el 31 de marzo de 2016, en comparación con el 1.4x y 43.3%, respectivamente, para el mismo periodo de 2015. Además, en 2015, la empresa refinanció exitosamente su deuda sindicada, lo que mejoró su estructura de capital y liquidez y le brindó una mayor flexibilidad financiera. Esperamos que ARA mantenga su trayectoria de crecimiento, rentabilidad, generación de FOCF, así como una política financiera prudente, lo cual podría detonar una acción positiva de calificación en los siguientes 12 a 18 meses. En nuestra opinión, el perfil de riesgo de negocio de ARA sigue reflejando su posición líder en términos de ingresos en la industria de construcción de vivienda en México, la cual consideramos como altamente fragmentada y competida. La compañía también cuenta con una buena mezcla de productos, por lo que mantiene flexibilidad para aprovechar el subsidio del gobierno federal mexicano a la vivienda (estimado en $9,616 millones de pesos mexicanos [MXN] para 2016), pero con una dependencia moderada a este (31% en 2015). En los próximos años, esperamos que ARA aumente gradualmente su participación en el segmento medio y residencial, gracias a la ubicación, calidad, y sostenibilidad de sus desarrollos, beneficiándose de los fundamentales favorables de la industria, lo que permitirá a la empresa incrementar su precio promedio de venta, así como sus márgenes operativos. Además, consideramos que ARA tiene un reconocimiento de marca y diversificación geográfica fuertes con operaciones en 16 estados del país. En nuestra opinión, su reserva territorial está estratégicamente ubicada, aunque

consideramos que su nivel de inventarios de tierra es alto comparado con otros participantes de la industria en México —con aproximadamente 12 años de reserva (equivalentes a aproximadamente 148,674 unidades a finales de marzo de 2016)—, lo que impacta en cierta medida su eficiencia operativa y ciclo de capital de trabajo. Asimismo, prevemos que los márgenes de EBITDA de la empresa continuarán fortaleciéndose en los siguientes 12 a 24 meses, con una tendencia hacia el 15%, derivado de nuestra expectativa de un crecimiento sostenible en volúmenes de venta y una mejora en la mezcla de sus productos, lo que derivará en una mayor dilución de sus costos operativos. Por otra parte, nuestra evaluación del perfil de riesgo financiero de ARA incorpora nuestra expectativa de que la empresa mantendrá su política financiera prudente, su enfoque en la rentabilidad y en la generación de flujo operativo libre, respaldado por el fortalecimiento de su rotación de capital de trabajo, a pesar que la inversión en inventarios podría incrementarse debido al inicio de la construcción de varios desarrollos. Esperamos también que la compañía mantenga su política de pago de dividendos entre del 15% y 25% de su utilidad neta en los próximos años. En los próximos 12 a 24 meses, anticipamos que la empresa continuará mostrando indicadores crediticios sólidos, incluyendo deuda a EBITDA por debajo de 1.5x y un índice de FFO a deuda por encima del 45%. También incorporamos el hecho de que ARA podría enfrentar una mayor volatilidad en la generación de flujo de efectivo como consecuencia de su alta inversión en inventarios, incluso durante periodos de bajo crecimiento, cuando los requerimientos de capital de trabajo son generalmente menores. Además, consideramos que ARA, como la mayoría de los desarrolladores de vivienda mexicanos, seguirá expuesta al riesgo relacionado con los cambios impredecibles en la política de vivienda establecida por el gobierno federal, que podría impactar repentinamente su desempeño, rentabilidad, indicadores crediticios y posición de liquidez. En nuestro escenario base consideramos los siguientes supuestos: •

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Crecimiento del PIB anual en México de un 2.5% en 2016 y de 2.9% en 2017, impulsado por el consumo privado gracias a la relativamente baja tasa de inflación y el mercado laboral más fuerte, lo que respaldará el crecimiento de ARA dado que la industria de la vivienda está sumamente correlacionada con el PIB; Inflación de un 3.4% en 2016 y de 3.9% en 2017. Presupuesto del gobierno federal de México para los subsidios de vivienda de MXN9,616 millones en 2016, que esperamos se mantenga en niveles similares en 2017; Crecimiento de ingresos cercano a 8.5% en 2016 y de 7% en 2017, respaldado principalmente por nuestra expectativa de favorables aspectos fundamentales de la industria. En 2016, esperamos un aumento del porcentaje de unidades tituladas en 3% a 12,265 y un incremento de los precios promedio de venta de 2.2%. Por otro lado, en 2017, esperamos un incremento de 3.5% en las unidades tituladas a 12,700 y un aumento del precio promedio de venta de 3.1%. Margen bruto de 28.1% y gastos generales y administrativos de 15.5% con respecto a las ventas totales en los siguientes dos años. Requerimientos de capital de trabajo de MXN550 millones y MXN700 millones en 2016 y 2017, respectivamente, para respaldar el crecimiento orgánico de ARA. Pagos de dividendos de alrededor de 16.5% de la utilidad neta del año anterior en 2016 y un nivel similar en 2017. Deuda bruta por aproximadamente MXN2,600 millones en los próximos dos años. Utilizamos el 75% de la caja para calcular la deuda neta, excluyendo la parte restringida.

Con base en estos supuestos, llegamos a los siguientes indicadores crediticios para 2016 y 2017, respectivamente: • • • •

Márgenes de EBITDA de 14.7% y 14.8%. Deuda ajustada a EBITDA de 1.3x y 1.2x. FFO a deuda ajustada de 50% y 54%, y Flujo de efectivo operativo (OCF, por sus siglas en inglés) a deuda ajustada de 9% y 3%.

Liquidez Evaluamos la liquidez de ARA como ‘adecuada’. Esperamos que sus fuentes de liquidez superen sus usos en más de 1.2x en los próximos 12 meses, y que esta razón se mantenga por arriba de 1.0x, incluso si el EBITDA proyectado disminuye 30%. En nuestra opinión, la compañía tiene una sólida relación con los bancos, como lo refleja su reciente refinanciamiento, y consideramos que su administración de riesgo es generalmente prudente como lo demuestra su enfoque en la reducción de deuda y en la generación de flujo de efectivo. Por otro lado, consideramos que ARA tiene flexibilidad suficiente para absorber eventos de alto impacto y baja probabilidad. Principales fuentes de liquidez: • • •

Efectivo y equivalente a efectivo por MXN1,350 millones (sin considerar el efectivo restringido al 31 de marzo de 2016); Líneas comprometidas disponibles con la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. (SHF) y otras instituciones financieras por un total de MXN1,675 millones para los próximos 12 meses, y FFO esperado de aproximadamente MXN827 millones para los próximos 12 meses.

Principales usos de liquidez en los próximos 12 meses: • • • •

Vencimientos de deuda en torno a MXN632 millones; Requerimiento de capital de trabajo por MXN589 millones; Gasto de inversión (capex) por unos MXN38 millones, y Pago de dividendos por unos MXN100 millones.

Asimismo, incorporamos en nuestro análisis el hecho de que ARA mantendrá en los siguientes 12 meses un margen de maniobra suficiente en sus restricciones financieras (covenants) establecidos en su contrato de crédito sindicado, incluso si el EBITDA disminuye 30%.

Perspectiva La perspectiva positiva refleja nuestra expectativa de que ARA continuará mostrando un crecimiento sostenible de sus ingresos, junto con una mejora gradual en su margen de EBITDA, y una generación positiva de FOCF en los siguientes 12 meses. También, esperamos que ARA mantenga su política financiera prudente, incluyendo métricas crediticias saludables con un indicador de deuda a EBITDA por debajo de 1.5x y FFO a deuda superior al 45% durante este mismo periodo. Escenario positivo Un alza en la calificación de un nivel (notch) es posible en los próximos 12 meses si ARA fortalece sus operaciones, al tiempo que continúa con su política financiera prudente, evidenciado por un historial consistente de generación positivo de FOCF derivado de requerimientos de capital de trabajo moderados a pesar de sus planes de inversión en nuevos desarrollos. Lo anterior deberá verse reflejado en un indicador de deuda a EBITDA por debajo de 1.5x y un FFO a deuda por encima de 45%, o con una razón de OCF a deuda por encima de 25% de manera consistente en los siguientes 12 meses. Escenario negativo Podríamos revisar la perspectiva a estable si ARA no mantiene sus métricas crediticias en línea con nuestras expectativas, lo que podría derivarse por una desaceleración del crecimiento de la industria, impactando sus ingresos y su rentabilidad, o si la empresa adopta una estrategia de financiamiento y pago de dividendos agresivos en los próximos 12 meses. Este escenario podría dar como resultado una generación de flujo discrecional inferior a lo esperado, traduciéndose con una deuda a EBITDA por arriba de 1.5x y un FFO a deuda por debajo del 45% de manera consistente.

Resumen de las Calificaciones Calificación de riesgo crediticio: mxA/Positiva/--

Perfil de riesgo del negocio: Razonable • • •

Riesgo país: Moderadamente elevado Riesgo de la industria: Moderadamente elevado Posición competitiva: Razonable

Riesgo financiero: Significativo •

Flujo de efectivo/apalancamiento: Significativo

Modificadores: • • • • • •

Efecto de diversificación/cartera: Neutral (sin impacto) Estructura de capital: Neutral (sin impacto) Liquidez: Adecuada (sin impacto) Política financiera: Neutral (sin impacto) Administración y gobierno corporativo: Razonables (sin impacto) Análisis comparativo de calificación: Neutral (sin impacto)

Criterios • • • • • • • • • • • •

Calificaciones crediticias en escala nacional y regional, 22 de septiembre de 2014. Uso del listado de Revisión Especial (CreditWatch) y Perspectivas, 14 de septiembre de 2009. Criterios para calificar empresas 2008: Calificación de emisiones, 15 de abril de 2008. Metodología de Calificaciones de Grupo, 19 de noviembre de 2013. Tablas de correlación de escalas nacionales y regionales de Standard & Poor’s, 19 de enero de 2016. Metodología y supuestos para la evaluación de riesgo país, 19 de noviembre de 2013. Metodología y Supuestos: Descriptores de liquidez para emisores corporativos, 16 de diciembre de 2014. Factores Crediticios Clave para la Industria de Desarrolladores Inmobiliarios y de Vivienda, 3 de febrero de 2014. Metodología: Riesgo de la industria, 19 de noviembre de 2013. Metodología para calificar empresas: Índices y Ajustes, 19 de noviembre de 2013. Metodología para calificar empresas, 19 de noviembre de 2013. Metodología: Factores crediticios de la administración y gobierno corporativo para empresas y aseguradoras, 13 de noviembre de 2012.

Artículos Relacionados • • • • •

Descripción general del Proceso de Calificación Crediticia, 15 de mayo de 2014. MÉXICO - Definiciones de calificación en Escala CaVal (Nacional), 20 de noviembre de 2014. Industria de la vivienda en México se mantendrá estable pese a riesgos macroeconómicos, 31de marzo de 2016. BOLETÍN.- Calificación de Consorcio ARA se mantiene sin cambio tras anuncio sobre apertura de diez nuevos desarrollos en 2016, 21 de abril de 2016. Standard & Poor's revisa perspectiva de Consorcio ARA a estable de negativa; confirma calificación de 'mxA', 26 de octubre de 2015.

Algunos términos utilizados en este reporte, en particular algunos adjetivos usados para expresar nuestra opinión sobre factores de calificación importantes, tienen significados específicos que se les atribuyen en nuestros criterios y, por lo tanto, se deben leer junto con los mismos. Para obtener mayor información vea nuestros Criterios de Calificación en www.standardandpoors.com.mx

Información Regulatoria Adicional 1) Información financiera al 31 de marzo de 2016. 2) La calificación se basa en información proporcionada a Standard & Poor’s por el emisor y/o sus agentes y asesores. Tal información puede incluir, entre otras, según las características de la transacción, valor o entidad calificados, la siguiente: términos y condiciones de la emisión, prospecto de colocación, estados financieros anuales auditados y trimestrales, estadísticas operativas –en su caso, incluyendo también aquellas de las compañías controladoras-, información prospectiva –por ejemplo, proyecciones financieras-, informes anuales, información sobre las características del mercado, información legal relacionada, información proveniente de las entrevistas con la dirección e información de otras fuentes externas, por ejemplo, CNBV, Bolsa Mexicana de Valores. La calificación se basa en información proporcionada con anterioridad a la fecha de este comunicado de prensa; consecuentemente, cualquier cambio en tal información o información adicional, podría resultar en una modificación de la calificación citada.

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