REPORTE DE RESULTADOS DEL TERCER TRIMESTRE 2017
Ciudad de México, 26 de octubre de 2017 – Terrafina® (BMV: TERRA13) (“TERRA” o “la Compañía”), fideicomiso de inversión líder en bienes raíces industriales (“FIBRA”), asesorado externamente por PGIM Real Estate y dedicado a adquirir, desarrollar, arrendar y administrar propiedades inmobiliarias industriales en México, anunció hoy sus resultados del tercer trimestre 2017 (3T17). Las cifras presentadas en este reporte han sido preparadas de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF, “IFRS” por su acrónimo en inglés). Las cifras presentadas en este reporte están expresadas en millones de pesos mexicanos y millones de dólares, salvo que se indique lo contrario. Adicionalmente, las cifras pueden variar por redondeo. Los resultados financieros de Terrafina que se describen en el presente reporte no han sido auditados, por lo que las cifras mencionadas a lo largo de este reporte podrían presentar ajustes en el futuro. Este documento puede incluir proyecciones o declaraciones a futuro que implican riesgos e incertidumbres. Palabras como "estima", "proyecta", "planea", "cree", "espera", "anticipa", "intenta", y otras expresiones similares deben identificarse exclusivamente como previsiones o estimaciones. Terrafina advierte a los lectores que las declaraciones o estimaciones en este documento, o las realizadas por la administración de Terrafina, están sujetas en su integridad a riesgos e incertidumbres que pueden provocar cambios en función de diversos factores que no están bajo control de Terrafina. Las estimaciones a futuro reflejan el juicio de Terrafina a la fecha del presente documento, y Terrafina se reserva el derecho de actualizar las declaraciones contenidas en este documento o que de él emanen cuando lo estime oportuno. El desempeño pasado o presente de Terrafina no es un indicador que garantiza su desempeño futuro.
Hechos Destacados Operativos y Financieros al 30 de septiembre de 2017
Operativos
• La tasa de ocupación al 30 de septiembre de 2017 fue del 95.1%, un incremento de 233 puntos base comparado con el tercer trimestre de 2016 (3T16). Adicionalmente, considerando las cartas de intención firmadas, la ocupación al cierre de 3T17 fue de 95.4%. • La renta promedio anualizada del portafolio por pie cuadrado al 3T17 fue US$5.00, un incremento de US$0.10 comparado con el 3T16. • En el 3T17, Terrafina registró un total de 37.8 millones de pies cuadrados (mpc) de Área Rentable Bruta (ARB) integrada por 268 propiedades y 287 inquilinos. • El total de actividades por arrendamiento en el 3T17 fue de 1.7 mpc, de los cuales 31.9% corresponden a nuevos contratos, 39.2% a renovaciones y 28.9% a renovaciones anticipadas. Esta actividad se concentró principalmente en los mercados de Chihuahua, Ciudad Júarez, San Luis Potosí, Tijuana, Monterrey, Toluca, Reynosa, Querétaro, Irapuato, Cuautitlán Izcalli y Ramos Arizpe.
Contactos en Ciudad de México: Francisco Martínez Director de Relación con Inversionistas Tel: +52 (55) 5279-8107 E-mail:
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1 1
Financieros • Los ingresos por rentas del 3T17 fueron US$41.2 millones, un incremento de 25.3% o US$8.3 millones comparado con el 3T16. • El ION del 3T17 fue US$ 41.4 millones, aumentando 22.1% o US$7.5 millones comparado con el 3T16. • El margen ION del 3T17 fue 93.3%, una disminución de 104 puntos base comparado con el 3T16. • La UAFIDA del 3T17 alcanzó US$37.2 millones, un incremento de 21.8% o US$6.7 millones comparado con el 3T16. • El margen UAFIDA del 3T17 fue de 83.7%, una disminución de 108 puntos base comparado con el 3T16. • Los fondos disponibles para la operación ajustados (AFFO) del 3T17 alcanzaron US$23.0 millones, un aumento de 24.4% o US$4.5 millones comparado con el 3T16. • El margen AFFO del 3T17 fue de 51.4% una disminución de 158 puntos base comparado con el 3T16. • El monto total de distribuciones para el 3T17 fue de US$23.0 millones. Como resultado, se distribuirán Ps. 0.5188 por CBFI (US$0.0291 por CBFI) como pago de distribuciones correspondientes al periodo comprendido entre el 1 de julio y el 30 de septiembre de 2017. • El resultado de la distribución anualizada fue de US$0.1164; tomando en cuenta el precio promedio del 3T17 de US$1.76 (Ps.31.29), se obtuvo un retorno por distribución (dividend yield) del 6.6%.
2
Resultados Operativos y Financieros Operativos Número de Propiedades Desarrolladas
Sep17 268 37.8
Sep16 209 30.1
Var. 59 7.7
0.09 6.17 95.1% 5.00 3.57
0.43 6.40 92.8% 4.89 3.49
-0.34 -0.23 233 bps 0.10 0.07
89.3%
85.5%
373 bps
Financieros Trimestrales
3T17
3T16
3T16
5 Ingresos por Rentas
(millones de pesos excepto donde se indique)
1
Área Rentable Bruta (ARB) (mpc) 2 Nuevos Desarrollos (mpc) Reserva Territorial (mpc) 3 Tasa de Ocupación Renta Promedio / Pie Cuadrado (dólares) Plazo Promedio Remanente de Renta (años) 4
Tasa de Renovación
Otros Ingresos Operativos Ingresos Netos Ingreso Operativo Neto (ION)* Margen ION 6*
UAFIDA Margen UAFIDA Flujo de la Operación (FFO)* Margen FFO Fondos de la Operación Ajustados (AFFO)* Margen AFFO Distribuciones 7 Distribuciones por CBFI
Var.
Balance General
3T17 fx
17.8255
18.7204
Var.
(millones de dólares excepto donde se indique)
734.3
615.5
19.3%
41.2
32.9
25.3%
67.0 810.3 737.7 93.3%
40.5 663.5 634.8 94.3%
65.6% 22.1% 16.2% -104 bps
3.8 45.5 41.4 93.3%
2.2 35.5 33.9 94.3%
72.1% 28.2% 22.1% -104 bps
662.3 83.7% 456.8 57.8% 410.4 51.4% 410.4 0.5188
570.7 84.8% 403.8 60.0% 346.4 52.9% 346.4 0.5703
16.0% -108 bps 13.1% -225 bps 18.5% -158 bps 18.5% -9.0%
37.2 83.7% 25.6 57.8% 23.0 51.4% 23.0 0.0291
30.5 84.8% 21.6 60.0% 18.5 52.9% 18.5 0.0305
21.8% -108 bps 18.8% -225 bps 24.4% -158 bps 24.4% -4.5%
Sep17
Jun17
Sep17
Jun17
Var.
(millones de pesos excepto donde se indique)
Efectivo y Equivalentes de Efectivo Propiedades de Inversión Reserva de Terrenos Deuda Total Deuda Neta
6,658.7 39,048.5 962.9 19,267.1 12,608.4
884.0 37,393.9 934.8 18,526.0 17,642.0
653.2% 4.4% 3.0% 4.0% -28.5%
fx
18.1979
17.8973
Var.
(millones de dólares excepto donde se indique)
365.9 2,145.8 52.9 1,058.8 692.8
49.4 2,089.4 52.2 1,035.1 985.7
640.8% 2.7% 1.3% 2.3% -29.7%
Los datos en dólares del Estado de Resultados fueron convertidos usando el tipo de cambio promedio del periodo. (1) Millones de pies cuadrados. (2) Incluye expansiones y edificios a la medida (BTS). (3) Ocupación al cierre del periodo. (4) Indica la tasa de renovaciones de los vencimientos de los contratos en el periodo. Incluye renovaciones anticipadas. (5) No incluye ingresos devengados ya que es una cuenta no monetaria. (6) Utilidad antes de gastos financieros, impuestos, depreciación y amortización. (7) Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios. (*) Se realiza un ajuste a nivel ingresos y gastos para el cálculo de dichas métricas. Los datos del Estado de Resultados en dólares fueron convertidos utilizando el tipo de cambio del promedio del periodo. Para mayor información sobre la integración de estos cálculos, favor de referirse a la sección “Desempeño Financiero 3T17” y “Anexos” disponibles en el documento. Fuente: PGIM Real Estate – Asset Management y Fund Accounting
3
Comentario de Alberto Chretin, Director General y Presidente del Comité Técnico En el tercer trimestre de 2017, Terrafina cerró exitosamente la adquisición de ocho propiedades industriales clase A ubicadas en la región Norte por un monto de US$59 millones – excluyendo impuestos y costos de transacción. Con esta transacción, la Compañía compró 1.1 millones de pies cuadrados conformada por propiedades arrendadas por inquilinos multinacionales y una tasa de ocupación al 100%, con todos los contratos denominados en dólares. Por otro lado, continuamos mejorando las características de nuestro portafolio al adicionar propiedades cuya edad promedio de cuatro años, con un plazo promedio de contratos de 8.1 años. Nos complace finalizar esta primera etapa de adquisiciones desplegando, conforme a los tiempos acordados con el mercado, los recursos provenientes de la emisión de capital realizada en julio de 2017. Por otro lado, firmamos un contrato vinculante para la adquisición de veinte propiedades por un monto de US$220 millones – excluyendo impuestos y costos de transacción. Cabe mencionar, que el cierre de esta adquisición está sujeto a la autorización de la Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE). Esta adquisición será financiada con los recursos del levantamiento de capital y se espera integrar en los resultados del primer trimestre de 2018. En cuanto a las principales métricas operativas del tercer trimestre de 2017, destacó la actividad de arrendamiento cerrando un total de 1.7 millones de pies cuadrados, ubicados en los principales mercados de Chihuahua, Ciudad Júarez, San Luis Potosí, Tijuana, Monterrey, Toluca, Reynosa, Querétaro, Irapuato, Cuautitlán Izcalli y Ramos Arizpe. El 31.9% fueron nuevos contratos de arrendamiento, 39.2% renovaciones y 28.9% renovaciones anticipadas. En cuanto a la renta promedio anual, cerramos el tercer trimestre en US$5.00 por pie cuadrado, incrementándose US$0.10 comparado con el tercer trimestre 2016 y US$0.01 comparado con el segundo trimestre de 2017. Las rentas promedio por región se mantuvieron estables: la región Norte alcanzó un nivel de US$4.88 por pie cuadrado; la región Bajío con una renta de US$5.13 por pie cuadrado; y finalmente la región Centro con una renta de US$5.23 por pie cuadrado. La ocupación consolidada del portafolio del tercer trimestre 2017 fue 95.1%, y 95.4% tomando en cuenta las cartas de intención firmadas. Adicionalmente, la tasa de ocupación por región se mantuvo en línea con nuestras expectativas en donde el Norte alcanzó un 96.6%, Bajío 92.2% y Centro 94.1%. Respecto a los principales resultados financieros del tercer trimestre, los ingresos por rentas alcanzaron US$41.2 millones, el Ingreso Operativo Neto US$41.4 millones con un margen del 93.3%, así como US$23.0 millones en Fondos de la Operación Ajustados. Finalmente, el nivel de distribución fue de Ps. 0.5188, o US$0.0291 por CBFI, lo que equivale a una distribución anualizada de Ps. 2.08, o US$0.1165 por CBFI y un retorno por distribución (dividend yield) del 6.6% tomando en cuenta el precio promedio del CBFI durante el tercer trimestre de 2017. Gracias por su interés en Terrafina. Atentamente, Ing. Alberto Chretin
Director General y Presidente del Comité Técnico
4
Resumen Operativo Resumen por Región
(al 30 de septiembre 2017)
Norte
Bajío
Centro
Total
182
56
30
268
# Propiedades # de Arrendatarios
188
58
41
287
ARB (mpc)
22.4
9.2
6.3
37.8
Reserva de Terrenos (mpc)
2.7
0.2
3.3
6.2
96.6%
92.2%
94.1%
95.1%
4.88
5.13
5.23
5.00
58.8%
24.1%
17.1%
100.0%
Tasa de Ocupación Renta Promedio / Pie Cuadrado (dólares) % Renta Base Anualizada
Fuente: PGIM Real Estate - Asset Management
Diversificación por Uso de Propiedad al 3T17
BAJÍO -
-
-
San Luis Potosí Jalisco Aguascalientes Guanajuato Querétaro
CENTRO -
Estado de México Ciudad de México Puebla Tabasco
Operaciones de Terrafina al 3T17
3T17 3T16
Portafolio Operativo (mpc):
27.3%
72.7%
Baja California Sonora Chihuahua Coahuila Nuevo León Tamaulipas Durango
Actividades de Arrendamiento
(como % del ARB arrendado)
Distribución
NORTE -
Manufactura
Var.
Renovaciones
0.7
0.8
-0.1
Renovaciones Anticipadas
0.5
0.3
0.2
Nuevos Arrendamientos
0.5
0.2
0.3
Pies Cuadrados Totales de Arrendamientos Firmados
1.7
1.3
0.4
Fuente: PGIM Real Estate - Asset Management
5
Resumen Operativo (continuación) Ocupación y Rentas por Región (al 30 de septiembre 2017)
0
Tasa de Ocupación
Renta Prom. / Pie Cuadrado (dólares)
96.6% 100.0% 100.0% 88.5% 88.5% 97.5% 96.9% 98.0% 100.0% 100.0% 100.0% 92.3% 100.0% 100.0% 89.1% 91.0% 89.3% 100.0% 96.2% 100.0% 94.9% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 92.2% 91.8% 91.8% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 88.9% 100.0% 93.9% 84.9% 85.8% 85.8% 94.1% 93.1% 100.0% 84.4% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 95.1%
4.88 4.29 4.29 4.53 4.53 4.99 5.42 4.64 5.93 3.34 4.15 4.62 6.11 5.37 4.32 5.39 2.10 4.21 5.00 5.45 4.83 4.54 4.54 4.71 4.86 3.09 5.13 4.85 4.85 6.44 6.44 4.61 4.61 4.92 5.18 5.36 4.63 4.75 4.75 5.23 5.43 5.41 5.56 8.97 8.97 3.27 3.27 4.10 4.10 5.00
Norte Baja California Tijuana Sonora Hermosillo Chihuahua Chihuahua Ciudad Juárez Delicias Gómez Farías Casas Grandes Coahuila Ciudad Acuña Monclova Ramos Arizpe Saltillo San Pedro de las Colinas Torreón Nuevo León Apodaca Monterrey Tamaulipas Reynosa Durango Durango Gómez Palacio Bajío San Luis Potosí San Luis Potosí Jalisco Guadalajara Aguascalientes Aguascalientes Guanajuato Celaya Irapuato Silao Querétaro Querétaro Centro Estado de México Cuautitlán Izcalli Toluca Ciudad de México Azcapotzalco Puebla Puebla Tabasco Villahermosa Total
Consolidado
Fuente: PGIM Real Estate - Asset Management
Vencimientos y Renovaciones por Región
(al 30 de septiembre 2017)
Norte Baja California Tijuana Sonora Hermosillo Chihuahua Chihuahua Ciudad Juárez Delicias Gómez Farías Casas Grandes Coahuila Ciudad Acuña Monclova Ramos Arizpe Saltillo San Pedro de las Colinas Torreón Nuevo León Apodaca Monterrey Tamaulipas Reynosa Durango Durango Gómez Palacio Bajío San Luis Potosí San Luis Potosí Jalisco Guadalajara Aguascalientes Aguascalientes Guanajuato Celaya Irapuato Silao Querétaro Querétaro Centro Estado de México Cuautitlán Izcalli Toluca Ciudad de México Azcapotzalco Puebla Puebla Tabasco Villahermosa Total
Vencimientos (número de contratos)
12 2 2 0 0 8 4 4 0 0 0 1 0 0 1 0 0 0 1 0 1 0 0 0 0 0 2 1 1 0 0 0 0 1 0 1 0 0 0 3 3 0 3 0 0 0 0 0 0 17
% Total de Renovaciones % Total de (número de Vencimientos Renovaciones contratos) 70.6% 11.8% 11.8% 0.0% 0.0% 47.1% 23.5% 23.5% 0.0% 0.0% 0.0% 5.9% 0.0% 0.0% 5.9% 0.0% 0.0% 0.0% 5.9% 0.0% 5.9% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 11.8% 5.9% 5.9% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 5.9% 0.0% 5.9% 0.0% 0.0% 0.0% 17.6% 17.6% 0.0% 17.6% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0%
10 2 2 0 0 7 3 4 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0 0 0 0 0 2 1 1 0 0 0 0 1 0 1 0 0 0 2 2 0 2 0 0 0 0 0 0 14
83.3% 100.0% 100.0% 0.0% 0.0% 87.5% 75.0% 100.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0% 0.0% 100.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0% 100.0% 100.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0% 0.0% 100.0% 0.0% 0.0% 0.0% 66.7% 66.7% 0.0% 66.7% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 82.4%
Fuente: PGIM Real Estate - Asset Management * Sobre el número de contratos vencidos en el trimestre
6
Desempeño Operativo del Tercer Trimestre 2017 Composición por Diversificación Geográfica
La diversificación geográfica de las propiedades de Terrafina del 3T17 (en base al ARB por pie cuadrado) se encuentra dividida de la siguiente manera: la región norte de México representa un 59.2% del ARB, mientras que las regiones Bajío y centro representan 24.2% y 16.5% del ARB, respectivamente.
Diversificación Geográfica por Región y Estado
Norte Baja California Tijuana Sonora Hermosillo Chihuahua Chihuahua Ciudad Juárez Delicias Gómez Farías Camargo Casas Grandes Coahuila Ciudad Acuña Monclova Ramos Arizpe Saltillo San Pedro de las Colinas Torreón Nuevo León Apodaca Monterrey Tamaulipas Reynosa Durango Durango Gómez Palacio Bajío San Luis Potosí San Luis Potosí Jalisco Guadalajara Aguascalientes Aguascalientes Guanajuato Celaya Irapuato Silao Querétaro Querétaro Centro Estado de México Cuautitlán Izcalli Toluca Ciudad de México Azcapotzalco Puebla Puebla Tabasco Villahermosa Total
3T17
% del ARB Total al 3T17
3T16
22.42 0.90 0.90 0.33 0.33 14.27 5.83 7.74 0.52 0.08 0.02 0.09 3.74 0.24 0.34 2.00 0.62 0.15 0.39 1.94 0.50 1.44 0.47 0.47 0.78 0.71 0.07 9.17 3.37 3.37 1.66 1.66 0.75 0.75 1.42 0.12 0.44 0.86 1.98 1.98 6.25 5.40 4.26 0.91 0.02 0.02 0.18 0.18 0.65 0.65 37.85
59.2% 2.4% 2.4% 0.9% 0.9% 37.7% 15.4% 20.4% 1.4% 0.2% 0.1% 0.2% 9.9% 0.6% 0.9% 5.3% 1.6% 0.4% 1.0% 5.1% 1.3% 3.8% 1.2% 1.2% 2.0% 1.9% 0.2% 24.2% 8.9% 8.9% 4.4% 4.4% 2.0% 2.0% 3.7% 0.3% 1.2% 2.3% 5.2% 5.2% 16.5% 14.3% 11.3% 2.4% 0.1% 0.1% 0.5% 0.5% 1.7% 1.7% 100.0%
16.36 1.13 1.13 0.28 0.28 9.55 4.07 5.00 0.29 0.08 0.02 0.09 3.43 0.24 0.34 1.94 0.62 0.15 0.13 1.16 0.32 0.84 0.34 0.34 0.46 0.40 0.07 7.55 2.75 2.75 1.29 1.29 0.75 0.75 0.78 0.12 0.24 0.42 1.98 1.98 6.12 5.26 4.12 0.23 0.91 0.02 0.02 0.18 0.18 0.65 30.03
% del ARB Total al 3T16
54.5% 3.8% 3.8% 0.9% 0.9% 31.8% 13.6% 16.6% 1.0% 0.3% 0.1% 0.3% 11.4% 0.8% 1.1% 6.5% 2.1% 0.5% 0.4% 3.9% 1.1% 2.8% 1.1% 1.1% 1.5% 1.3% 0.2% 25.1% 9.1% 9.1% 4.3% 4.3% 2.5% 2.5% 2.6% 0.4% 0.8% 1.4% 6.6% 6.6% 20.4% 17.5% 13.7% 0.8% 3.0% 0.1% 0.1% 0.6% 0.6% 2.2% 100.0%
Área rentable bruta total en millones de pies cuadrados. No incluye área rentable potencial de reservas de tierra Fuente: PGIM Real Estate - Asset Management
7
Composición por Uso de la Propiedad
Al cierre del 3T17, la participación de propiedades dedicadas a la manufactura fue de 72.7% y logística y distribución fue de 27.3%. Diversificación por Diversificación por Uso de Propiedad al 3T17
27.3%
72.7% Distribución
Uso de Propiedad
(como % del ARB arrendado)
Manufactura
Composición por Sectores
3T17
3T16
Var.
Distribución
27.3%
29.9%
-379 bps
Manufactura
72.7%
70.1%
379 bps
Fuente: PGIM Real Estate - Asset Management
Al 30 de septiembre de 2017, la diversificación de arrendatarios por actividad industrial fue la siguiente: Diversificación por Sector Industrial al 3T17
(como % del ARB arrendado)
Automotriz Bienes industriales Bienes de consumo Logísnca y Comercio Aeroespacial Bienes de Consumo No Duraderos Electrónica
8.3% 4.3%
9.5% 15.7%
Diversificación por Sector Industrial
3T17
20.1%
3T16
Var.
Automotriz
31.6%
30.5%
113 bps
Bienes industriales
20.1%
19.3%
79 bps
Bienes de consumo
15.7%
18.6%
-297 bps
Logística y Comercio
9.5%
9.9%
-40 bps
Aeroespacial
10.6%
9.6%
99 bps
Bienes de Consumo No Duraderos
4.3%
5.7%
-145 bps
Electrónica
8.3%
6.4%
192 bps
100.0%
100.0%
Total Fuente: PGIM Real Estate – Asset Management
31.6%
10.6%
8
Composición por Clientes Principales
Terrafina mantiene una amplia diversificación de clientes que arriendan propiedades industriales en las principales ciudades de México. Al cierre del 3T17, el porcentaje de los ingresos de Terrafina que representa de sus ingresos su principal cliente fue de 3.5%, mientras que para los 10 y 20 clientes principales fue de 18.5% y 29.9%, respectivamente. Clientes Principales
(Al 30 de septiembre 2017)
Pies Cuadrados % del Total de % del Total de en ARB Ingresos Arrendamiento (millones)
Cliente Principal
1.24
3.4%
3.5%
10 Clientes Principales
6.75
18.7%
18.5%
20 Clientes Principales
10.83
Fuente: PGIM Real Estate - Asset Management
30.1%
29.9%
Ocupación
La ocupación al cierre del 3T17 fue de 95.1%, aumentando 233 puntos base respecto al 3T16. Considerando las cartas de intención firmadas, la ocupación del trimestre se ubicó en un 95.4%. Es importante mencionar que este indicador refleja el nivel de ocupación al cierre del trimestre. Durante el tercer trimestre de 2017, Terrafina tuvo actividad de arrendamiento por un total de 1.7mpc, de los cuales el 31.9% corresponden a nuevos contratos de arrendamiento (incluyendo expansiones), 39.2% corresponden a renovaciones de contratos y 28.9% a renovaciones anticipadas. La actividad de arrendamiento se realizó principalmente en los mercados de Chihuahua, Ciudad Júarez, San Luis Potosí, Tijuana, Monterrey, Toluca, Reynosa, Querétaro, Irapuato, Cuautitlán Izcalli y Ramos Arizpe. Adicional a esta actividad de arrendamiento, se firmaron cartas de intención por un espacio adicional de 96,000 pies cuadrados. Ocupación al 3T17 (como % del ARB total)
3T17
3T16
Var.
ARB Arrendado
95.1%
92.8%
233 bps
ARB Disponible
4.6%
5.2%
-61 bps
Cartas de Intención Firmadas
0.3%
1.9%
-169 bps
100.0%
100.0%
4.6% 0.3%
ARB Arrendado ARB Disponible Cartas de Intención Firmadas
Total
Fuente: PGIM Real Estate Asset Management
95.1%
Vencimientos de Contratos de Arrendamiento
Al cierre del 3T17, Terrafina mantenía un total de 287 inquilinos bajo contratos de arrendamiento. Estos contratos se caracterizan por tener vencimientos promedio entre 3 a 5 años para actividades de logística y distribución y de 5 a 7 años para manufactura. En promedio, los vencimientos por año (como porcentaje del total de rentas anuales) se mantienen en niveles entre 3% al 22% para los próximos cinco años.
9
A continuación se muestra el desglose de vencimientos de Terrafina para los siguientes años: 2017 2018 2019 2020 2021 Posterior
Renta Base Anual % del Total (millones de dólares)
5.0 26.6 31.3 39.4 25.8 51.8
2.8% 14.8% 17.4% 21.9% 14.3% 28.8%
Ocupación de Pies Cuadrados (millones)
% del Total
1.07 5.48 6.36 7.78 5.13 10.19
3.0% 15.2% 17.7% 21.6% 14.2% 28.3%
Fuente: PGIM Real Estate – Asset Management
Utilización del Capital Adquisiciones
En el tercer trimestre, Terrafina concluyó la primera parte de su estrategia de adquisiciones con los recursos obtenidos de la emisión de capital realizada en julio 2017. La adquisición de ocho propiedades industriales Clase A fue por US$59.0 millones – excluyendo impuestos y costos de transacción - a un cap rate de 8.8% para los próximos doce meses.
Estas propiedades están ubicadas en la región Norte y adicionan 1.1 millones de pies cuadrados de área rentable bruta al portafolio. La ocupación es del 100% y todos los contratos se encuentran denominados en dólares bajo el formato de contratos de arrendamiento triple netos (NNN). Adicionalmente, la edad promedio del portafolio es de 4.0 años. Con esta adquisición se espera un incremento de entre 4% a 6% al AFFO anualizado.
Gastos de Capital (CAPEX)
El CAPEX de Terrafina está clasificado en gastos que son recurrentes y se materializan con base en los vencimientos próximos de contratos y a las mejoras requeridas en las propiedades. Estos gastos tienen como finalidad renovar contratos, así como mejorar las condiciones de las propiedades, considerando los requerimientos de los inquilinos. Terrafina estima CAPEX por aplicarse en las propiedades vacantes y en el desarrollo de nueva área rentable mediante expansiones y/o nuevos desarrollos. Asimismo, es importante considerar que el CAPEX destinado a expansiones y nuevos desarrollos no es financiado con el flujo de la operación y por lo tanto no se refleja en el estado de resultados. Las cuentas del CAPEX están integradas por:
1) Recursos utilizados para las mejoras a las propiedades que arriendan los inquilinos, así como el CAPEX recurrente para el mantenimiento de propiedades. 2) Comisiones pagadas a los agentes inmobiliarios (brokers) y administradores. 3) CAPEX para nuevos desarrollos, que por su naturaleza generalmente se capitalizan.
10
En el 3T17, el total de inversión en mejoras de los inquilinos y CAPEX recurrente de Terrafina fue de US$1.0 millones. A continuación se muestra el desglose del CAPEX total en el 3T17: Gastos de Capital (CAPEX) 3T17
3T17
(millones de pesos)
Mejoras de los Inquilinos y Capex Recurrente Comisiones de Arrendamiento 1 Capex Nuevos Desarrollos
(millones de dólares)
18.2 20.7 39.2
1.0 1.2 2.2
Gastos de Capital Totales
78.1
4.4
Los gastos para el mantenimiento de propiedades vacantes son incluidos en la cuenta de Mejoras de los Inquilinos y Capex Recurrente. (1) Gastos de capital para expansiones /nuevos desarrollos. Fuente: PGIM Real Estate - Asset Management
Reservas Territoriales Al 30 de septiembre de 2017, Terrafina cuenta con 12 propiedades de reserva territorial que equivalen a 6.2 mpc de ARB para futuros desarrollos de propiedades industriales. La distribución de las reservas territoriales al 30 de septiembre de 2017 se integra de la siguiente manera:
Al 30 de septiembre de 2017 Valor de Valor de Costo de Tierra Pies Cuadrados Costo de Tierra Avalúo (millones de Avalúo (millones) (millones de pesos) (millones de dólares) (millones de pesos) dólares)
Norte Bajío Centro
2.7 0.2 3.3
723.7 13.0 675.9
39.8 0.7 37.1
558.7 13.5 390.7
30.7 0.7 21.5
Total Portafolio de Terrenos
6.2
1,412.6
77.6
962.9
52.9
Fuente: PGIM Real Estate - Asset Management y Fund Accounting
11
Desempeño Financiero al 3T17 Resultados y Cálculos Financieros
Los resultados financieros son presentados en pesos mexicanos y dólares estadounidenses. Los números del estado de resultados para cada periodo fueron convertidos a dólares utilizando el tipo de cambio promedio de 3T17 mientras que en el balance general, se utiliza el tipo de cambio al cierre al 30 de septiembre de 2017. Terrafina se apega a las mejores prácticas contables poniendo a disposición de la comunidad financiera el cálculo de información relevante para la medición del desempeño de los resultados de la FIBRA (REIT por sus siglas en inglés). A lo largo de la siguiente sección financiera del reporte de resultados se ponen a disposición estos cálculos adicionales. Es importante considerar que estas métricas no deben ser consideradas de manera aislada para la medición de resultados y se recomienda analizar en conjunto con las métricas reconocidas por las NIIF. Dentro de estos cálculos adicionales que se presentan en el reporte de resultados de Terrafina se encuentra el ION, Utilidad Antes de Gastos Financieros, Impuestos, Depreciación y Amortización (UAFIDA), Fondos de la Operación (FFO) y Fondos de la Operación Ajustados (AFFO). El desglose de dichos cálculos está disponible a lo largo de este documento. Se recomienda revisar los diferentes Anexos como referencia de la integración de diversas cuentas de los estados de resultados de Terrafina. Esta información está disponible en la sección final del reporte de resultados. El desempeño pasado no garantiza ni es un indicador seguro del desempeño futuro.
12
Mismas Propiedades
La siguiente tabla muestra la información mismas propiedades para el 3T17 así como el resultado consolidado: Mismas 1 Propiedades 3T17
Consolidado 3T17
207
268
94.6%
95.1%
Área Rentable Bruta (ARB) (mpc)
30.1
37.8
Renta Promedio / Pie Cuadrado (dólares)
4.95
5.00
Mismas Propiedades 3T17
(Al 30 de septiembre 2017)
Número de Propiedades Tasa de Ocupación
2
Consolidado 3T17
(millones de dólares)
Mismas Propiedades 3T17
Consolidado 3T17
(millones de pesos)
Ingresos por Rentas
33.2
41.2
591.8
734.3
Ingresos Operativos Netos (ION)
33.6
41.4
598.9
737.7
93.5%
93.3%
93.5%
93.3%
30.1
37.2
536.5
662.3
83.8%
83.7%
83.8%
83.7%
21.3
25.6
379.7
456.8
59.2%
57.8%
59.2%
57.8%
18.9
23.0
336.9
410.4
51.7%
51.4%
51.7%
51.4%
Margen ION UAFIDA Margen UAFIDA FFO Margen FFO Fondos de la Operación Ajustados (AFFO) Margen AFFO
(1) La información sobre mismas propiedades analiza el desempeño de las propiedades industriales sin incluir las adquisiciones cerradas en enero 2017. (2) Resultados consolidados incluyen adquisiciones cerradas en enero 2017 y septiembre 2017. Fuente: PGIM Real Estate - Asset Management y Fund Accounting
Ingresos por Rentas
En el 3T17, Terrafina registró US$41.2 millones en ingresos por rentas, un incremento de 25.3% o US$8.3 millones comparado con el 3T16. Los ingresos por rentas no incluyen los ingresos devengados ya que estos últimos son una partida no monetaria.
Otros Ingresos Operativos
En el 3T17, se registraron US$3.8 millones de otros ingresos operativos, un incremento de 72.1%, o US$1.6 millones comparado con el 3T16. Estos ingresos provienen principalmente de los reembolsos de los inquilinos derivados de los contratos de arrendamiento triple neto. Los gastos que son reembolsables a Terrafina incluyen principalmente: electricidad, impuestos relacionados con la propiedad, seguros y mantenimiento. Los ingresos netos del 3T17 alcanzaron US$45.5 millones, un incremento de US$10.0 millones o 28.2%, respecto al 3T16.
13
Ingresos 3T17
Ingresos por Rentas 1
Ingresos Devengados
3T16 Var. % 3T17 3T16 Var. %
(millones de pesos)
734.3 615.5
(millones de dólares)
19.3%
41.2
32.9
25.3%
8.9
7.5
19.1%
0.5
0.4
26.4%
67.0
40.5
65.6%
3.8
2.2
72.1%
Gastos Reembolsables como Ingresos
54.2
34.2
58.7%
3.0
1.8
64.5%
Mejoras de Inquilinos Reembolsables
10.8
4.7
130.5%
0.6
0.3
142.2%
Otros Ingresos No Monetarios
2.0
1.6
-
0.1
0.1
-
22.1%
45.5
35.5
28.2%
Otros Ingresos Operativos 2
Ingresos Netos
810.3 663.5
(1) Ajuste de las rentas por línea recta; cuenta no monetaria. (2) Corresponde al reembolso de los gastos de arrendamiento neto triple realizados a Terrafina por parte de los inquilinos. Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting
Para mayor información sobre la integración del ingreso que se utiliza para cálculo de otros indicadores presentados en el reporte de resultados, favor de consultar el Anexo 1 al final del documento.
Gastos de Bienes Raíces
Los gastos de bienes raíces registrados en el 3T17 ascendieron a US$6.4 millones, un incremento de 3.7% o US$0.2 millones comparado con el 3T16. Estos gastos estuvieron relacionados principalmente con reparaciones y mantenimiento, gastos de impuestos y seguros. Asimismo, es importante diferenciar aquellos gastos que están directamente relacionados con la operación y mantenimiento del portafolio industrial, siendo estos últimos los que se utilizan para el cálculo del Ingreso Operativo Neto (ION). Las cuentas restantes que se encuentran integradas en los gastos de bienes raíces, son consideradas como gastos no recurrentes y son utilizadas para el cálculo de la Utilidad Antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización (UAFIDA) y Fondos de la Operación Ajustados (AFFO). Para mayor información sobre el desglose de los gastos de bienes raíces, favor de consultar el Anexo 2 al final del documento.
14
Ingreso Operativo Neto (ION)
Durante el 3T17, Terrafina registró US$41.4 millones de ION el cual aumentó 22.1% o US$7.5 millones, comparado con el 3T16. El margen ION disminuyó 104 puntos base para ubicarse en 93.3% comparado con 94.3% del 3T16. La siguiente tabla muestra el cálculo del ION para el 3T17: Ingreso Operativo Neto
3T17
3T16
Var. %
(millones de pesos excepto donde se indique) 1
Ingresos por Rentas 2
Otros Ingresos Operativos Ingresos Netos para el Cálculo del ION Reparaciones y Mantenimiento Recurrentes
3T17
3T16
Var. %
(millones de dólares excepto donde se indique)
734.3
615.5
19.3%
41.2
32.9
25.3%
56.8
57.8
-1.8%
3.2
3.1
3.2%
791.1
673.4
17.5%
44.4
36.0
23.4%
-8.8
-6.6
33.2%
-0.5
-0.4
40.0%
Impuestos Propiedad
-0.1
-0.6
-87.6%
0.0
0.0
-86.8%
Comisión por Administración de Propiedad
-16.3
-13.5
20.2%
-0.9
-0.7
26.4%
Electricidad
-15.9
-7.1
125.3%
-0.9
-0.4
139.2%
Seguros Propiedad
-2.6
-3.1
-14.0%
-0.1
-0.2
-9.9%
Seguridad
-3.2
-3.3
-0.6%
-0.2
-0.2
4.6%
Otros Gastos Operativos
-6.4
-4.4
43.9%
-0.4
-0.2
52.3%
-53.4
-38.6
38.4%
-3.0
-2.1
45.8%
Ingreso Operativo Neto
737.7
634.8
16.2%
41.4
33.9
22.1%
Margen ION
93.3%
94.3%
-104 bps
93.3%
94.3%
-104 bps
Gastos Operativos de Bienes Raíces para el Cálculo del ION 3
(1) Excluye el ingreso devengado resultado de los ajustes de las rentas en línea recta siendo una cuenta no monetaria. (2) Excluye los reembolsos provenientes de mejoras a inquilinos incluyéndose en el cálculo del AFFO. (3) Ingreso generado por la operación del portafolio de propiedades, independiente de factores externos como financiamiento e impuestos a la utilidad. El ION es resultado de Ingresos por rentas y los reembolsos de gastos provenientes de los contratos triple netos de arrendamiento menos Gastos Operativos Bienes Raíces (costos incurridos en la operación y mantenimiento del portafolio industrial). Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting
Comisiones y Gastos de Administración
Las comisiones y gastos de administración del 3T17 fueron US$7.1 millones, aumentando 74.2% o US$3.0 millones comparado con el 3T16. El incremento en los gastos de administración para el 3T17 fue resultado principalmente del levantamiento de capital realizado en julio 2017. La integración de las comisiones y gastos de administración fue la siguiente: Comisiones y Gastos de Admin.
3T17
3T16
Var. %
(millones de pesos excepto donde se indique) 1
3T17
3T16
Var. %
(millones de dólares excepto donde se indique)
Comisión por Asesoría
-47.9
-40.0
19.7%
-2.7
-2.1
28.6%
Servicios Profesionales y de Consultoría
-11.3
-8.1
38.5%
-0.6
-0.5
35.1%
Sueldos, Honorarios de Admin. y Otros Gastos
-67.7
-28.6
136.9%
-3.8
-1.5
148.7%
Total Comisiones y Gastos de Admin.
-126.8
-76.7
65.3%
-7.1
-4.1
74.2%
1) PLA Administradora Industrial, S. de R.L. de C.V., una sociedad mexicana afiliada de PGIM, en su carácter de asesor de conformidad con el Contrato de Asesoría. Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting
15
Utilidad Antes de Gastos Financieros, Impuestos, Depreciación y Amortización (UAFIDA)
En el 3T17, la UAFIDA aumentó US$6.7 millones o 21.8% comparado con 3T16 para alcanzar US$37.2 millones. El margen UAFIDA fue de 83.7%, una disminución de 108 puntos base, comparado con el 3T16.
La siguiente tabla muestra el cálculo de la UAFIDA para el cierre del 3T17:
UAFIDA
3T17
Var. %
3T16
(millones de pesos excepto donde se indique)
3T17
3T16
Var. %
(millones de dólares excepto donde se indique)
734.3
615.5
19.3%
41.2
32.9
25.3%
Otros Ingresos Operativos
56.8
57.8
-1.8%
3.2
3.1
3.2%
Gastos de Bienes Raíces
-57.6
-41.4
39.2%
-3.2
-2.2
46.5%
-53.4
-38.6
38.4%
-3.0
-2.1
45.8%
Publicidad
0.0
-0.1
-69.2%
0.0
0.0
-
Gastos Admón. Seguros Propiedad
-0.7
-0.9
-26.2%
0.0
0.0
-
Otros Gastos Admón. Bienes Raíces
-3.5
-1.8
-
-0.2
-0.1
115.0%
-71.1
-61.2
16.2%
-4.0
-3.3
22.6%
Comisión del Asesor Externo
-47.9
-40.0
19.7%
-2.7
-2.1
28.6%
Comisiones Legales, Admón. y Profesionales
-10.9
-12.7
-14.3%
-0.6
-0.7
-14.1%
Honorarios del Fiduciario
-4.0
-1.5
172.7%
-0.2
-0.1
187.7%
Sueldos
-6.1
-5.7
6.2%
-0.3
-0.3
11.8%
Otros Gastos
-2.3
-1.3
73.3%
-0.1
-0.1
82.2%
3
UAFIDA
662.3
570.7
-37.9%
37.2
30.5
21.8%
Margen UAFIDA
83.7%
84.8%
-108 bps
83.7%
84.8%
-108 bps
1
Ingresos por Rentas 2
Gastos Operativos de Bienes Raíces para Cálculo del ION
Comisiones y Gastos Admón.
(1) Excluye el ingreso devengado resultado de los ajustes de las rentas en línea recta siendo una cuenta no monetaria. (2) Excluye los reembolsos provenientes de mejoras a inquilinos incluyéndose en el cálculo del AFFO. (3) Utilidad antes de gastos financieros, impuestos, depreciación y amortización. Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting
Para mayor información sobre el desglose de las comisiones y gastos de administración utilizados para el cálculo de la UAFIDA y AFFO, favor de consultar el Anexo 3 al final del documento.
Costo Financiero
En el 3T17, se registró un costo financiero de US$11.8 millones, aumentando 23.8% o US$2.3 millones comparado con el 3T16. Costo Financiero
3T17
3T16
Var. %
3T17
(millones de pesos excepto donde se indique)
Intereses Financieros
3T16
Var. %
(millones de dólares excepto donde se indique)
-208.5
-168.5
23.7%
-11.7
-9.0
30.0%
Gastos de Deuda
-5.8
-12.1
-51.8%
-0.3
-0.6
-48.4%
Recurrente
-0.7
-0.2
200.0%
0.0
0.0
215.4%
No Recurrente
-5.2
-11.9
-56.6%
-0.3
-0.6
-53.5%
3.6
1.6
122.6%
0.2
0.1
133.6%
-178.9
17.7%
Productos Financieros Total
-210.7
Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting
-11.8
-9.5
23.8%
16
Fondos de la Operación (FFO) y Fondos de la Operación Ajustados (AFFO)
Durante el 3T17, el FFO aumentó US$4.1 millones o 18.8%, comparado con el 3T16, para alcanzar US$25.6 millones. El margen FFO fue de 57.8%, una disminución de 225 puntos base respecto al 3T16. Adicionalmente, el AFFO para el 3T17 fue de US$23.0 millones, aumentando US$4.5 millones o 24.4% comparado con el 3T16. El margen AFFO registrado fue de 51.4%, una disminución de 158 puntos base respecto al 3T16.
Fondos de la Operación (FFO) UAFIDA 1 Costo Financiero Fondos de la Operación (FFO) Margen FFO Mejoras de los Inquilinos Comisiones de Arrendamiento 2 Otros Gastos No Recurrentes Fondos de la Operación Ajustado (AFFO) Margen AFFO
3T17
3T16
Var. %
(millones de pesos excepto donde se indique)
662.3 -205.5 456.8 57.8% -18.2 -20.8 -7.5 410.4 51.4%
570.7 -167.1 403.8 60.0% -32.1 -20.4 -4.8 346.4 52.9%
3T17
3T16
Var. %
(millones de dólares excepto donde se indique)
16.0% 23.0% 13.1% -225 bps -43.5% 1.8% 57.1% 18.5% -158 bps
37.2 -11.5 25.6 57.8% -1.0 -1.2 -0.4 23.0 51.4%
30.5 -8.9 21.6 60.0% -1.7 -1.1 -0.3 18.5 52.9%
21.8% 29.2% 18.8% -225 bps -40.5% 6.1% 65.0% 24.4% -158 bps
(1) Gastos Financieros Operativos Netos integrados por intereses financieros, gastos de deuda recurrente y productos financieros. (2) Gastos relacionados con adquisiciones, ventas, legales y otros. Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting
Utilidad Integral
La utilidad integral de Terrafina para el 3T17 fue de US$44.3 millones comparado con US$39.0 millones registrados en el 3T16. La siguiente tabla muestra el cálculo de la utilidad integral para el cierre del 3T17:
Utilidad Integral Ingresos Netos Gastos de Bienes Raíces e Impuestos
3T17
3T16
Var. %
3T17
(millones de pesos excepto donde se indique)
Honorarios y Gastos Diversos Utilidad (Pérdida) por Venta de Bienes Raíces Utilidad (Pérdida) Neta por Ajuste a Valor Razonable de las Propiedades de Inversión Utilidad (Pérdida) Neta por Ajuste a Valor Razonable de los Instrumentos Financieros Derivados Utilidad (Pérdida) Neta por Ajuste a Valor Razonable de los Préstamos Utilidad (Pérdida) Neta por Ajuste a Valor Razonable en Préstamos por Cobrar
3T16
Var. %
(millones de dólares excepto donde se indique)
810.3 -114.6
663.5 -116.5
22.1% -1.6%
45.5 -6.4
35.5 -6.2
28.2% 3.7%
-126.8
-76.7
65.3%
-7.1
-4.1
74.2%
-5.8
0.0
-
-0.3
0.0
-
103.1
-175.9
-
5.8
-9.2
-
4.7
0.0
-
0.3
0.0
-
-134.8
-106.6
26.5%
-7.6
-5.6
35.8%
0.0
-1.7
-
0.0
-0.1
-
Ganancia (Pérdida) Cambiaria
-71.9
-14.1
411.0%
-4.0
-0.7
501.6%
Utilidad Operativa
464.2
172.1
169.7%
26.0
9.6
171.1%
Producto Financiero Gastos Financieros Gastos Financieros Netos Inversiones Contabilizadas a través del Método de Participación Utilidad (Pérdida) Neta
3.6 -214.3 -210.7 -3.7 249.8
1.6 -180.6 -178.9 23.7 16.8
122.6% 18.7% 17.7% - 1387.4%
0.2 -12.0 -11.8 -0.2 14.0
0.1 -9.6 -9.5 1.2 1.3
- 24.8% 23.8% - 957.8%
Reclasificación después Utilidad (Pérdida) Neta - Ajuste de Conversión Cambiaria
540.9
705.1
-23.3%
30.3
37.7
-19.4%
Utilidad Integral
790.7
721.9
9.5%
44.3
39.0
13.7%
Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting
17
Distribuciones por CBFIs
Para el 3T17, se distribuyeron US$23.0 millones, equivalente a US$0.0291 por CBFI.
Distribuciones
(millones de pesos excepto donde se indique)
3T16
1
CBFIs en Circulación (millones de CBFIs)
4T16
1T17
2T17
3T17
Var.%
(3T17 vs. 3T16)
607.4
607.4
607.5
791.0
791.0
30.2%
Precio del CBFI
30.84
29.48
28.74
32.35
31.29
1.5%
Distribuciones
346.4
400.4
450.5
452.4
410.4
18.5%
Distribuciones por CBFI
0.5703
0.6593
0.7417
0.5720
0.5188
-9.0%
Tipo de Cambio USD/MXN (promedio cierre del periodo)
18.72
19.81
20.39
18.57
17.83
-4.8%
Distribuciones (millones de dólares)
18.5
20.4
22.1
24.3
23.0
24.4%
0.0305
0.0335
0.0364
0.0308
0.0291
-4.5%
7.4%
8.9%
10.3%
7.1%
6.6%
-76 bps
2
Distribución por CBFI (dólares) 4
Rendimiento de la Distribución Anualizada
(1) En 2T16, se incluyeron 167,094 CBFIs como parte del plan de compensación de Terrafina. Número promedio de CBFIs al cierre del periodo (2) Precio del periodo. (3) En el 3T17, Terrafina concluyó la emisión de capital por 183,546,039 CBFIs. (4) Distribución por CBFI anualizado dividido entre el precio de cierre del CBFI. Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting
Deuda
Al 30 de septiembre 2017, la deuda total de Terrafina fue de US$1,058.8 millones. El costo promedio de la deuda de largo plazo fue de 4.49%. La totalidad de la deuda está denominada en dólares. Deuda
(al 30 de septiembre 2017)
Millones Denominación de pesos
Deuda Largo Plazo
Millones de dólares
Tasa de Interés
Términos
Plazo
Opción de Extender Plazo
Derivados
Dólares
5,368.4
295.0
Libor + 2.65%
Interés
Ago 2019
-
US$120M swap / 3 US$100M cap
Metlife
Dólares
2,729.7
150.0
4.75%
Interés
Ene 2027
-
-
BBVA / JP Morgan
Dólares
2,729.7
150.0
Libor + 2.25%
Interés + Principal
Sep 2021
-
US$100M swap
Notas Quirografarias New York Life Deuda Total
Dólares
8,147.1 292.2 19,267.1
447.7 16.1 1,058.8
5.25%
Interés
Nov 2022
-
-
5.19%
Interés
Feb 2020
-
-
1
Citibank 4
Dólares
2
4
Efectivo Neto
6,658.7
365.9
Deuda Neta
12,608.4
692.8
(1) Crédito sindicado con siete bancos. (2) Swap tasa fija: 1.286%. (3) Cap strike price: 1.75% (4) Swap tasa fija: 1.768%. Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting y Capital Markets
Clasificación por Tasa de Interés (al 30 de sepnembre de 2017)
42.0% 58.0%
Tasa Variable
Tasa Fija
18
Las siguientes tablas muestran el nivel de apalancamiento e índice de cobertura con base en los resultados al 30 de septiembre de 2017 y las expectativas proyectadas por Terrafina para los próximos seis trimestres:
Apalancamiento (LTV) (al 30 de septiembre 2017)
(millones de pesos)
(millones de dólares)
Activos Totales
46,753.7
2,569.2
Deuda Total
19,267.1
1,058.8
1
Apalancamiento (LTV)
41.2%
(1) Definido por la Comisión Nacional Bancaria de Valores (CNBV) como Deuda Total entre Activos Totales Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting y Transactions
Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (ICSD) periodo
Impuestos por recuperar 1
UAFI después de distribuciones Línea Disponible de Crédito
periodo
(millones de dólares)
6,658.7
365.9
279.7
15.4
1,656.6
91.0
1,455.8
80.0
(millones de pesos)
(millones de dólares)
1,339.2
73.6
15.7
0.9
196.3
10.8
218.4
12.0
Σ siguientes 6 trimestres Σ siguientes 6 trimestres Σ siguientes 6 trimestres Σ siguientes 6 trimestres
Pago de Principal CAPEX Recurrente Gastos de Desarrollo Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda 2 (ICSD)
(millones de pesos)
30 de septiembre 2017 Σ siguientes 6 trimestres Σ siguientes 6 trimestres 30 de septiembre 2017
Efectivo y equivalentes de efectivo
Pago de Intereses
5.7x
(1) Utilidad Antes de Gastos Financieros e Impuestos (2) (Efectivo y Equivalentes de Efectivo + Impuestos por Recuperar + UAFI + Línea Disponible de Crédito) / (Pago de Intereses + Pago de Principal + CAPEX Recurrente + Gastos de Desarrollo) Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting y Transactions
Adicionalmente, al 30 de septiembre de 2017, Terrafina se encontraba en total cumplimiento con las obligaciones impuestas en la emisión del bono por US$425 millones como se muestra en la siguiente tabla:
Obligaciones de cumplimiento Bono Sin Garantía Terrafina
Obligaciones de Cumplimiento del Bono
(al 30 de septiembre 2017) 1
Apalancamiento (LTV)
41.2%
≤ 60%
Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (ICSD)
2.8x
≥ 1.5x
Límite de Deuda Garantizada a Activos Totales
6.5%
≤ 40%
Límite de Activos no Gravados a Deuda No Garantizada
251%
≥ 150%
2
(1) Deuda Total entre Activos Totales. (2) (Utilidad/Pérdida Neta + Intereses sobre la Deuda + Cambios en Ganancia/Pérdida Neta No Realizada por Ajuste a Valor Razonable) / (Total de pagos sobre Intereses y Principal de la Deuda)
19
Fuente: PGIM Real Estate - Transactions
Cobertura de Analistas La siguiente lista menciona los bancos e instituciones que regularmente publican reportes sobre Terrafina: - Barclays - Interacciones - BBVA Bancomer - Invex - BofA ML - Itaú BBA - BTG Pactual - JPMorgan - BX+ - Monex - Citi Banamex - Morgan Stanley - Credit Suisse - NAU Securities - GBM - Scotiabank - HSBC - Vector - Invex - Santander - UBS
20
Acerca de Terrafina Terrafina (BMV:TERRA13) es un fideicomiso de inversión en bienes raíces constituido principalmente para adquirir, poseer, desarrollar y administrar propiedades inmobiliarias industriales en México. El portafolio de Terrafina consiste en atractivas naves industriales, ubicadas estratégicamente, y otras propiedades para manufactura ligera a lo largo del Centro, Bajío y Norte de México. Terrafina es administrada por especialistas en la industria altamente capacitados y es asesorado externamente por PGIM Real Estate®. Terrafina tiene 280 propiedades, que incluyen 268 naves industriales, con un total aproximado de 37.8 millones de pies cuadrados de ARB y 12 reservas de tierra, diseñadas para preservar la capacidad de crecimiento orgánico del portafolio. El objetivo de Terrafina es proveer retornos atractivos, ajustados por riesgo, a los tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), a través de distribuciones estables y apreciación de capital. Terrafina espera alcanzar su objetivo por medio de un exitoso desempeño en la operación de sus propiedades (bienes raíces industriales y propiedades complementarias), adquisiciones estratégicas, acceso institucional, eficaz dirección estratégica y una óptima estructura de gobierno corporativo. Para mayor información, favor de visitar www.terrafina.mx Acerca de PGIM Real Estate PGIM Real Estate es el negocio de inversión de bienes raíces de PGIM Inc., el negocio global de administración de inversión de bienes raíces de Prudential Financial, Inc. (NYSE: PRU). PGIM redefiniendo el panorama de inversión en bienes raíces desde 1970, integra equipos de profesionistas en 18 ciudades ubicadas en las Américas, Europa y Asía Pacífico con la experiencia y un profundo conocimiento local, y con US$67.3 mil millones de activos brutos bajo administración (US$49.0 mil millones netos), al 30 de junio de 2017. PGIM Real Estate ofrece a sus clientes globales, una amplia variedad de instrumentos de inversión en bienes raíces, a través de una variada gama de exposición de riesgo, geografía y portafolios (core, core plus, value-add), deuda y valores, así como estrategias de inversión especializadas. Para mayor información favor de visitar www.pgimrealestate.com Acerca de Prudential Financial, Inc. Prudential Financial Inc. (NYSE: PRU) es una empresa líder en servicios financieros que al 30 de junio de 2017 cuenta con más de US$1.1 mil billones de activos administrados con operaciones en Estados Unidos, Asia, Europa y Latinoamérica. La diversidad y talento de los empleados de Prudential está comprometido en ayudar a clientes individuales e institucionales a crecer y proteger su patrimonio mediante una oferta diversa de productos y servicios incluyendo seguros, anualidades, servicios relacionados con jubilaciones, fondos mutualistas y administración de inversiones. El icónico símbolo de la roca de Prudential en Estados Unidos en el último siglo se ha distinguido por la fortaleza, estabilidad, experiencia e innovación que representa. Para mayor información, favor de visitar www.news.prudential.com. Declaraciones sobre eventos futuros Este documento puede incluir proyecciones o declaraciones a futuro que implican riesgos e incertidumbres. Palabras como "estima", "proyecto", "planea", "cree", "espera", "anticipa", "intenta", y otras expresiones similares deben identificarse exclusivamente como previsiones o estimaciones. Terrafina advierte a los lectores que las declaraciones o estimaciones en este documento, o las realizadas por la administración de Terrafina, están sujetas en su integridad a riesgos e incertidumbres que pueden provocar cambios en función de diversos factores que no están bajo control de Terrafina. Las estimaciones a futuro reflejan el juicio de Terrafina a la fecha del presente documento, y Terrafina se reserva el derecho de actualizar las declaraciones contenidas en este documento o que de él emanen cuando lo estime oportuno. El desempeño pasado o presente de Terrafina no es un indicador que garantiza su desempeño futuro.
21
Conferencia Telefónica
(BMV: TERRA13) Cordialmente lo invita a participar en la teleconferencia de Resultados del Tercer Trimestre del 2017 Viernes 27 de octubre de 2017 11:00 a.m. Horario del Este (ET) 10:00 a.m. Horario Central (CT) *** Para participar en la llamada, por favor marcar: E.E.U.U. 1-800-311-9404 Internacional (marcación fuera de los E.E.U.U) 1-334-323-7224 Código de acceso: 34974 Audio Webcast Link: https://www.webcaster4.com/Webcast/Page/1111/22723
Para acceder a la repetición, por favor marcar: E.E.U.U. 1-877-919-4059 Internacional (marcación fuera de los E.E.U.U) 1-334-323-0140 Código de acceso: 96488567
22
Anexos
Anexo 1 – Ingresos
Los ingresos de Terrafina están clasificados en aquellos que provienen de las rentas de las propiedades, así como otros ingresos generados principalmente por los reembolsos de los inquilinos. Adicionalmente, existen ingresos contables que deben registrarse con base en las NIIF; sin embargo, estos ingresos no son monetarios por lo que se excluyen en el cálculo de las principales métricas del reporte. Las mejoras a las propiedades llevadas a cabo por los inquilinos que son reembolsables se netean contra los gastos de mejoras que se encuentran agrupados en el AFFO.
Ingresos
cálculo NOI Ingresos por Rentas
(millones de pesos)
3T17
3T16
(millones de dólares)
32.9
8.9
7.5
0.5
0.4
67.0
40.5
3.8
2.2
Gastos Reembolsables como Ingresos
54.2
34.2
3.0
1.8
Mejoras de Inquilinos Reembolsables
10.8
4.7
0.6
0.3
Otros Ingresos No Monetarios
2.0
1.6
0.1
0.1
810.3
663.5
45.5
35.5
2.6
23.7
0.1
1.2
2
Ingresos Netos cálculo NOI
3T16
41.2
Otros Ingresos Operativos
No Monetario
615.5
No Monetario Ingresos Devengados
cálculo AFFO
3T17
734.3 1
cálculo NOI
2
Inversiones Contabilizadas a través del Método de Participación
(1) Ajuste de las rentas por línea recta. (2) Corresponde al reembolso de los gastos de arrendamiento neto triple realizados a Terrafina por parte de los inquilinos. (2) Ingreso resultado de los desarrollos en JVs. No incluye partidas no monetarias. Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting
23
Anexo 2 – Gastos de Bienes Raíces Los gastos de bienes raíces de Terrafina están agrupados por cuentas recurrentes a la operación (utilizados para el cálculo de los Ingresos Operativos Netos) y en aquellos no recurrentes los cuales están integrados en el cálculo de métricas como la Utilidad Antes de Gastos Financieros, Impuestos, Depreciación y Amortización (UAFIDA), Fondos de la Operación (FFO) y Fondos de la Operación Ajustado (AFFO). A continuación, se muestra el desglose de los gastos de bienes raíces los cuales se utilizan para el cálculo de las diferentes métricas:
Gastos de Bienes Raíces
3T17
3T16
(millones de pesos)
Reparaciones y Mantenimiento
3T17
3T16
(millones de dólares)
-37.8
-43.5
-2.1
-2.3
Recurrente
-8.8
-6.6
-0.5
-0.4
No Recurrente
-29.0
-36.8
-1.6
-2.0
Impuestos Propiedad
-5.5
-0.6
-0.3
0.0
Operativos
-0.1
-0.6
0.0
0.0
No Operativos
-5.5
-0.1
-0.3
0.0
cálculo ION Comisión por Administración de Propiedad
-16.3
-13.5
-0.9
-0.7
cálculo ION Electricidad
-15.9
-7.1
-0.9
-0.4
-20.7
-20.4
-1.2
-1.1
-3.3
-4.0
-0.2
-0.2
Operativos
-2.6
-3.1
-0.1
-0.2
Administrativos
-0.7
-0.9
0.0
0.0
cálculo ION Seguridad
-3.2
-3.3
-0.2
-0.2
cálculo UAFIDA Publicidad
0.0
-0.1
0.0
0.0
-9.9
-10.4
-0.6
-0.6
-6.4
-4.4
-0.4
-0.2
cálculo ION cálculo AFFO
cálculo ION No Monetarios
cálculo AFFO Comisión Agentes Seguro de Cobertura de Propiedad cálculo ION cálculo UAFIDA
Otros Gastos cálculo ION
Relacionados con la Operación
No Monetarios
No Relacionados con la Operación
0.0
-4.3
0.0
-0.2
cálculo UAFIDA
Administrativos
-3.5
-1.8
-0.2
-0.1
-1.8
-13.6
-0.1
-0.7
-114.6
-116.5
-6.4
-6.2
No Monetarios Estimación Cuentas Cobro Dudoso Gastos Bienes Raíces Totales Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting
24
Anexo 3 – Comisiones y Gastos de Administración
Las comisiones y gastos de administración de Terrafina se integran por cuentas utilizadas para el cálculo de la Utilidad Antes de Gastos Financieros, Impuestos, Depreciación y Amortización (UAFIDA) y métricas como Fondos de la Operación (FFO) y Fondos de la Operación Ajustado (AFFO). A continuación, se muestra el desglose de las comisiones y gastos de administración los cuales se utilizan para el cálculo de las diferentes métricas: Comisiones y Gastos de Administración
cálculo UAFIDA
Comisión del Asesor Externo
cálculo AFFO
3T17
3T16
(millones de dólares)
-40.0
-2.7
-2.1
-3.4
-0.3
-0.2
Recurrentes
-0.3
-0.7
0.0
0.0
No Recurrentes
-5.9
-2.7
-0.3
-0.1
-5.1
-4.7
-0.3
-0.3
-3.5
-2.7
-0.2
-0.2
Recurrentes No Recurrentes
-1.6
-2.1
-0.1
-0.1
-20.1
-3.1
-1.1
-7.2
-9.4
-0.4
-0.5
-48.2
-10.7
-2.7
-0.6
cálculo UAFIDA Sueldos cálculo UAFIDA Honorarios del Fiduciario
-6.1
-5.7
-0.3
-0.3
-4.0
-1.5
-0.2
-0.1
cálculo UAFIDA Otros Gastos
-2.3
-1.3
-0.1
-0.1
-126.8
-76.7
-7.1
-4.1
Honorarios Administrativos cálculo UAFIDA No Operativos
Recurrentes 1
No Recurrentes
Comisiones y Gastos de Admin. Totales
-55.3
cálculo AFFO
3T16
-6.2
Otros Honorarios Profesionales cálculo UAFIDA
(millones de pesos)
-47.9
Honorarios Legales cálculo UAFIDA
3T17
(1) Honorarios administrativos no operativos. Fuente: PGIM Real Estate - Fund Accounting
25
Anexo 4 – Reconciliación Reconciliación de Utilidad (Pérdida) a FFO, UAFIDA y ION Utilidad (Pérdida) Integral Sumar (Restar) Ajustes de Conversión Cambiaria: Ajuste de Conversión Cambiaria Sumar (Restar) Ajustes del Costo Financiero: Gastos de Deuda No Recurrente Sumar (Restar) Ajustes No Monetarios: Ganancia (Pérdida) Cambiaria Ajuste a Valor Razonable de los Préstamos Ajuste a Valor Razonable de los Instrumentos Financieros Derivados Ajuste a Valor Razonable de las Propiedades de Inversión Ajuste a Valor Razonable de los Prestamos por Cobrar Ganancia (Pérdida) por Venta de Bienes Raíces Sumar (Restar) Ajustes en Gastos: Reparaciones y Mantenimiento No Recurrentes Impuestos Propiedad No Operativos Comisiones Arrendamiento Estimación Cuentas Cobro Dudoso Otros Gastos No Relacionados con la Operación Honorarios legales No Recurrentes Otros Honorarios Profesionales No Recurrentes Sumar (Restar) Ajustes en Ingresos: Ingresos Devengados Otros Ingresos No Monetarios Mejoras de Inquilinos Reembolsables Sumar (Restar) Honorarios Administrativos No Operativos Honorarios Administrativos No Operativos Fondos de la Operación (FFO) Sumar (Restar) Ajustes del Costo Financiero Intereses Financieros Gastos de Deuda Recurrentes Productos Financieros UAFIDA Sumar (Restar) Ajustes en Gastos: Comisión del Asesor Externo Honorarios Legales Recurrentes Otros Honorarios Profesionales Recurrentes Honorarios Administrativos Sueldos Honorarios del Fiduciario Otros Gastos Publicidad Seguro de Cobertura de Propiedad Administrativos Otros Gastos Administrativos ION Sumar (Restar) Ajustes en Gastos: Reparaciones y Mantenimiento Recurrentes Impuestos Propiedad Recurrentes Comisión por Administración de Propiedad Electricidad Seguro de Cobertura de Propiedad Operativos Seguridad Otros Gastos Relacionados con la Operación Sumar (Restar) Ajustes en Ingresos: Otros Ingresos No Monetarios Ingresos Devengados Mejoras de Inquilinos Reembolsables Inversiones Contabilizadas a través del Método de Participación Ingresos Netos
3T17
3T16
(millones de pesos)
790.7 -540.9 5.2 71.9 134.8 -4.7 -96.9 0.0 5.8 29.0 5.5 20.7 1.8 0.0 5.9 1.6 -8.9 -2.0 -10.8 48.2 456.8 208.5 0.7 -3.6 662.3 47.9 0.3 3.5 7.2 6.1 3.5 4.0 0.0 0.7 2.3 737.7 8.8 0.1 16.3 15.9 2.6 3.2 6.4 2.0 8.9 10.8 -2.6 810.3
721.9 -705.1 11.9 14.1 106.6 0.0 175.9 1.7 0.0 36.8 0.1 20.4 13.6 4.3 2.7 2.1 -7.5 -1.6 -4.7 10.7 403.7 168.5 0.2 -1.6 570.7 40.0 0.7 2.7 9.4 5.7 1.5 1.3 0.1 0.9 1.8 634.8 6.6 0.6 13.5 7.1 3.1 3.3 4.4 1.6 7.5 4.7 -23.7 663.5
3T17
3T16
44.3 -30.3 0.3 4.0 7.6 -0.3 -5.4 0.0 0.3 1.6 0.3 1.2 0.1 0.0 0.3 0.1 -0.5 -0.1 -0.6 2.7 25.6 11.7 0.0 -0.2 37.2 2.7 0.0 0.2 0.4 0.3 0.2 0.2 0.0 0.0 0.1 41.4 0.5 0.0 0.9 0.9 0.1 0.2 0.4 0.1 0.5 0.6 -0.2 45.4
39.0 -37.7 0.6 0.8 5.7 0.0 9.4 -0.1 0.0 2.0 0.0 1.1 0.7 0.2 0.1 0.1 -0.4 -0.1 -0.3 0.6 21.6 9.0 0.0 -0.1 30.5 2.1 0.0 0.1 0.5 0.3 0.1 0.1 0.0 0.0 0.1 33.9 0.4 0.0 0.7 0.4 0.2 0.2 0.2 0.1 0.4 0.3 -1.3 35.5
(millones de dólares)
26
Reconciliación de Utilidad (Pérdida) Neta a Fondos de la Operación Ajustados (AFFO) Utilidad (Pérdida) Integral Sumar (Restar) Ajustes de Conversión Cambiaria: Ajuste de Conversión Cambiaria Sumar (Restar) Ajustes del Costo Financiero: Gastos de Deuda No Recurrente Sumar (Restar) Ajustes No Monetarios: Ganancia (Pérdida) Cambiaria Ajuste a Valor Razonable de los Préstamos Ajuste a Valor Razonable de los Instrumentos Financieros Derivados Ajuste a Valor Razonable de los Préstamos por Cobrar Ajuste a Valor Razonable de las Propiedades de Inversión Ganancia (Pérdida) por Venta de Bienes Raíces Sumar (Restar) Ajustes en Gastos: Impuestos Propiedad No Operativos Estimación Cuentas Cobro Dudoso Otros Gastos No Relacionados con la Operación Sumar (Restar) Ajustes en Ingresos: Ingresos Devengados Otros Ingresos No Monetarios Sumar (Restar) Honorarios Administrativos No Operativos Honorarios Administrativos No Operativos Fondos de la Operación Ajustados (AFFO)
3T17
3T16
(millones de pesos)
790.7 -540.9 5.2 71.9 134.8 -4.7 0.0 -96.9 5.8 5.5 1.8 0.0 -8.9 -2.0 48.2 410.4
721.9 -705.1 11.9 14.1 106.6 0.0 1.7 175.9 0.0 0.1 13.6 4.3 -7.5 -1.6 10.7 346.4
3T17
3T16
(millones de dólares)
44.3 -30.3 0.3 4.0 7.6 -0.3 0.0 -5.4 0.3 0.3 0.1 0.0 -0.5 -0.1 2.7 23.0
39.0 -37.7 0.6 0.8 5.7 0.0 -0.1 9.4 0.0 0.0 0.7 0.2 -0.4 -0.1 0.6 18.5
27
Anexo 5 - Cálculo Tasa Cap Rate Implícita En el cálculo de la tasa Cap Rate, Terrafina descuenta del valor de las propiedades, las cuentas de efectivo así como las reservas territoriales a su costo histórico. A continuación se muestra el cálculo de la tasa Cap Rate Implícita y mediante Valor Neto de los Activos (NAV por sus siglas en inglés).
Tasa Cap Rate Implícita Precio Promedio Trimestral (dólares)¹
1.76
(x) CBFIs (millones de acciones)
791.0
(=) Capitalización del Mercado
1,388.5
(+) Deuda Total
1,058.8
(-) Efectivo
365.9
(=) Valor de la Empresa
2,081.4
(-) Reserva Territorial
52.9
(=) Valor Implícito Operativo de los Bienes Raíces
2,028.5
Ingreso Operativo Neto (ION) 2017e
160.8
Tasa Cap Rate Implícita
7.9%
Datos expresados en millones de dólares excepto donde se indique. (1) Precio promedio de la acción del 3T17: Ps.31.29 y tipo de cambio del 3T17: Ps.17.8255
Cálculo Cap Rate con NAV (+) Propiedades de Inversión (excluyendo reserva territorial)
2,068.2
(+) Reserva Territorial
52.9
(+) Efectivo
365.9
(-) Deuda Total y Pasivos
1,099.3
1
(=) NAV
1,387.6
(/) CBFIs (millones de acciones)
791.0
(=) NAV por CBFI (dólares)
1.8
Precio CBFI (cálculo por NAV)
1.8
(x) CBFIs (millones de acciones)
791.0
(=) Valor de la Empresa
1,387.6
(+) Deuda Total y Pasivos
1,099.3
(-) Efectivo
365.9
(=) Valor de la Empresa
2,121.1
(-) Reserva Territorial
52.9
(=) Valor Implícito en la Operación
2,068.2
Ingreso Operativo Neto (ION) 2017e
160.8
Tasa Cap Rate Implícita
7.8%
28
Estados Financieros Estado de Resultados
3T17
(miles de pesos)
Ingresos por rentas
$743,212
$623,047
67,047
40,482
(114,595)
(116,509)
(126,803)
(76,696)
(5,752)
-
103,056
(175,879)
(134,788)
(106,554)
-
(1,713)
4,685
(28)
(71,880)
(14,068)
Utilidad de operación
464,182
172,082
Productos financieros
3,611
1,622
(214,294)
(180,572)
(210,683)
(178,950)
(3,660)
23,653
249,839
16,785
Otros ingresos operativos Gastos operativos relacionados con propiedades de inversión Honorarios y gastos diversos Ganancia (pérdida) realizada por venta de bienes raíces
Ganancia (pérdida) neta por ajuste a valor razonable de las propiedades de inversión
Ganancia (pérdida) neta por ajuste a valor razonable de los préstamos
Ganancia (pérdida) neta por ajuste a valor razonable de préstamos por cobrar Ganancia (pérdida) neta no realizada por ajuste a valor razonable de los instrumentos financieros derivados Ganancia (pérdida) cambiaria
Gastos financieros Gastos financieros-neto Participación en resultados de las inversiones contabilizadas a través del método de participación
Utilidad Neta del periodo
Utilidad integral del periodo
Conceptos que serán reclasificados posteriormente a la utilidad o pérdida por ajuste de conversión cambiaria
3T17
540,918
705,109
790,757
721,894
29
Estados Financieros Balance General
30-sep-17
30-jun-17
(miles de pesos)
Activos Activo no circulante Propiedades de inversión
$39,048,450 $37,393,865
(Costo: 30/09/2017 - Ps.38,231,624; 30/06/2017 - Ps.36,718,602)
Inversiones a través del método de participación Préstamo por cobrar (Costo: 30/09/2017 - Ps.35,360; 30/06/2017 - Ps.35,360)
Instrumentos financieros derivados Activo circulante Otros activos Préstamo por cobrar (Costo: 30/09/2017 - Ps.1,131; 30/06/2017 - Ps.1,097)
Impuestos por recuperar Pagos anticipados Anticipos de adquisición Rentas diferidas por cobrar Cuentas por cobrar (Reserva para cuentas incobrables: 30/09/2017 - Ps.28,055; 30/06/2017 - Ps.27,775)
Total activos
Depósitos de arrendatario Proveedores y otras cuentas por pagar Pasivo circulante Proveedores y otras cuentas por pagar Préstamos (costo: 30/09/2017 - Ps.10,269, 30/06/2017 - Ps.0)
Depósitos de arrendatarios
279,736 3,584 614 167,781 76,634
258,429 35,360
4,334 28,337 1,097
1,290,268 4,956 - 156,037 77,400
33,766
28,063
6,658,691
884,045
46,753,653
40,162,191
19,844,088 -
Total activos netos
(Costo: 30/09/2017 - $18,843,797; 30/06/2017 - $18,255,246)
59,258 1,131
Ajuste de conversión cambiaria
Préstamos
9,192
Efectivo y equivalentes de efectivo
Pasivos Pasivo no circulante
379,146 35,670
Efectivo restringido
Activos netos atribuible a los inversionistas (patrimonio neto) Contribuciones netas Utilidades acumuladas
14,785,745 -126,214
6,904,057
6,363,139
26,748,145
21,022,670
19,256,799 242,213 3,971 449,837 10,269 42,419
18,526,032 197,970 3,798 343,437 - 68,284
Total pasivo (excluyendo activo neto atribuible a los Inversionistas)
20,005,508
19,139,521
Total pasivos y activos netos
46,753,653
40,162,191
30
Estados Financieros
Estado de Flujo de Efectivo
Sep-17
(miles de pesos)
Flujos de efectivo de actividades de operación: Utilidad (pérdida) del período
$640,191
9,746
Ajustes: Pérdida (utilidad) neta no realizada por ajuste a valor razonable de las propiedades de inversión Pérdida (utilidad) neta no realizada por ajuste a valor razonable de los préstamos
647,456
Pérdida (utilidad) neta no realizada por ajuste a valor razonable de los instrumentos financieros derivados
(9,090)
Utilidad realizada por venta de propiedades de inversión
2,476
Estimación para cuentas de cobro dudoso
30,185
Intereses pagados por préstamos
632,608
Intereses devengados en cuentas bancarias
(5,267)
Participación en resultados de las inversiones contabilizadas a través del método de participación
(11,659)
Disminución (aumento) rentas diferidas por cobrar
5,580
Disminución (aumento) en efectivo restringido
55,371
Disminución (aumento) en cuentas por cobrar
(63,402)
Disminución (aumento) en impuestos por recuperar
(129,954)
Disminución (aumento) en pagos anticipados
8,801
Disminución (aumento) en otros activos
51,999
(Disminución) aumento en depósitos de arrendatarios
44,945
(Disminución) aumento en proveedores y otras cuentas por pagar
153,249
Efectivo neto (utilizado en) generado por actividades de operación
2,063,235
Flujo de efectivo de actividades de inversión Adquisiciones de propiedades de inversión
(9,822,667)
Mejoras de propiedades de inversión
(180,477)
Ingreso por disposición de propiedades de inversión
133,751
Anticipo de adquisición
9,195 5,267
Intereses devengados en cuentas bancarias Inversiones a través del método de participación
(141,401)
Pagos de préstamo por cobrar
829
Efectivo neto (utilizado en) generado por actividades de inversión
(9,995,503)
Flujo de efectivo de actividades de financiamiento Préstamos recibidos Pago de préstamos Intereses pagados por préstamos Distribuciones pagadas a accionistas Emisión CBFIs Efectivo neto (utilizado en) generado por actividades de financiamiento (Disminución) neta de efectivo y equivalentes de efectivo Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del período Efectos cambiarios sobre el efectivo y equivalentes de efectivo Efectivo y equivalentes de efectivo al final del periodo
9,728,294 (2,895,373) (632,608) (1,303,294) 5,390,049 10,287,068 2,354,800 4,297,096 6,795 6,658,691
31
Estados Financieros Atribuible a los Inversionistas
Estado de Variaciones en el Capital Contable
Contribuciones netas
(miles de pesos)
Balance al 1 de enero de 2017 Contribución de capital Distribuciones a tenedores Utilidad integral Utilidad (pérdida) neta del período Otros resultados integrales Ajuste por conversión de divisas Total de utilidad (pérdida) utilidad integral Activo neto (patrimonio neto) al 30 de septiembre de 2017
Reserva para ajuste de conversión cambiaria
$14,782,859 5,390,049 (328,820)
- - - $19,844,088
Utilidades (pérdidas) acumuladas
$9,663,287 - - - (2,759,230) (2,759,230) $6,904,057
Total activos netos
$334,283 - (974,474) 640,191 - 640,191 $-
$24,780,429 5,390,049 (1,303,294)
640,191 (2,759,230) (2,119,039) $26,748,145
32
