SITUACIÓN
INMOBILIARIA CHILE 2016-2017 El ajuste en precios que anticipamos se consolida y esperamos que se acentúe DICIEMBRE 2016
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Principales mensajes Condiciones financieras relevantes para el mercado inmobiliario el 2017 se mantendrían similares a lo observado durante el año. Si bien tasas externas podrían seguir aumentando, serían parcialmente contrarrestadas por un mayor estímulo monetario local. Debilidad del mercado laboral continuaría afectando el comportamiento de pago de los clientes, manteniendo un comportamiento precautorio en la banca e impidiendo aceleraciones en la demanda por viviendas. Como hemos anticipado en versiones anteriores de nuestro Situación Inmobiliaria, precios de viviendas y oficinas han retrocedido de manera heterogénea a nivel nacional. A pesar de este retroceso, estimamos un desalineamiento en torno a 15% entre precio de viviendas y sus determinantes, que se ha ampliado en el margen, lo que nos lleva a acentuar nuestra visión respecto a la necesidad de un ajuste adicional en los precios y/o una mejora sustantiva en los fundamentales (empleo, salarios, crecimiento económico, tasa de interés real y costos de construcción). Oferta habitacional se mantiene estable, pero demanda cae con fuerza durante el año, lo que se refleja en un relevante aumento en meses disponibles para venta, en retrocesos en rentabilidad de arriendos y fuerte desaceleración en créditos hipotecarios para tramos altos. Este ajuste en rentabilidades desincentivaría la entrada de nuevos inversionistas minoritarios al mercado inmobiliario (deudores con más de un crédito). Inversión en el sector inmobiliario seguiría moderándose en los próximos años, enfocada principalmente en el segmento habitacional de la Región Metropolitana. La mayor parte de la inversión del sector para los próximos años ya se encuentra en etapa de construcción, a la vez que se observa una caída en los proyectos presentados para evaluación ambiental, lo que daría cuenta de un bajo dinamismo esperado. Si bien la vacancia de oficinas ha disminuido algo durante el año, los precios continúan resintiéndose, reflejando un mercado sobre-abastecido ante el ingreso esperado de nuevos m2. Reiteramos nuestra visión respecto a muy probables caídas adicionales de precios en este segmento. 2
Índice 1. Condiciones económicas: sin favorecer de manera significativa al sector 2. Sector inmobiliario residencial: ventas se desaceleran y precios continúan cediendo, tal como lo anticipamos 3. Sector inmobiliario comercial: más adelante en el ajuste, precios y vacancia castigadas
4. Regulación y tendencias: Se amplía exención de IVA hasta marzo 2017
3
CONDICIONES ECONÓMICAS Desafiantes en un ambiente donde recuperar crecimiento se ha transformado en una prioridad
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Proyecciones económicas Proyecciones:
Fuente: BBVA Research
2015
2016
2017
PIB (% a/a)
2,3
Inflación (% a/a, fdp)
4,4
Tipo de cambio (vs. USD, fdp) Tasas de interés de política (%, fdp)
704
1,5 2,9 660
1,9 2,6 682
3,50
3,5
3,0
Consumo Privado (% a/a)
1,9
Consumo Público (% a/a)
5,8
Inversión (% a/a)
-1,5
2,1 6,0 0,1
1,7 3,0 1,0
Resultado Fiscal (% PIB)
-2,2
Cuenta Corriente (% PIB)
-2,0
-2,9 -1,6
-3,4 -1,8
Proyecciones corto plazo:
Octubre
Noviembre Diciembre
IMACEC (% a/a)
-0,4%
~ 1,0%
≤ 1,0%
Inflación (% m/m)
0,2%
0,1%
~ 0%
5
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Confianza se mantendrá en niveles pesimistas hasta fines 2017/principios 2018 de iniciar una recuperación hoy mismo CONFIANZA DE CONSUMIDORES Y PERCEPCIÓN DE DESEMPLEO* (Índice neutral = 50) 70
• Perspectivas de consumidores sobre la
60
economía y el mercado laboral se mantienen en terreno pesimista, salvo mejoras parciales en el margen.
• Nuestro análisis del comportamiento
50
cíclico y persistencia de las confianzas para países OECD y Latam, señala que basado en la duración promedio de las recuperaciones en confianzas, éstas llegarían a niveles neutrales recién a fines 2017/principios 2018.
40
30
20
10 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 IPEC
Percep. desempleo
Neutral
* En cuanto al nivel de desempleo dentro de los próximos 12 meses, ¿Cree que habrá más cesantía, aproximadamente la misma o menos cesantía que en la actualidad? (índice 0-100 pts.) Fuente: Adimark, BBVA Research
6
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Inflación cede y permite aumento en salarios reales, lo que en conjunto con empleo eminentemente por cuenta propia es capaza de reacelerar la masa salarial. Mucho de aquello se estarían gastando en bienes durables importados MASA SALARIAL POR COMPONENTES (Var. % anual) 8.0
• Crecimiento del empleo impulsado principalmente por cuenta propia. Asalariados muestran destrucción de empleos en el margen.
7.0 6.0 5.0 4.0
• Salarios reales muestran un repunte en los últimos meses, en línea con menor inflación y salarios nominales estables.
3.0 2.0 1.0 0.0 2012
2013 IREM real
Fuente: INE, BBVA Research
2014
2015
Ocupados (var. % a/a)
2016 Masa salarial
7
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Ocupación en cuenta propia concentrada en sectores de comercio, construcción y servicios. Destrucción generalizada de asalariados en comercio, sector público, minería, construcción y actividades financieras. Sector financiero apalanca solo parcialmente al trabajador por cuenta propia, lo que señaliza vientos menos favorables para la demanda por viviendas. CREACIÓN DE EMPLEO POR CATEGORÍA* (Miles de personas, octubre de cada año)
CREACIÓN ANUAL DE EMPLEO POR CATEGORÍA Y ACTIVIDAD (Miles de personas, octubre de 2016)
200
120 100
150
80 60
100
40 20
50
0 -20 -40
0
Empleadores
Cuenta propia
Asalariado
Personal de serv.
Familiar no rem.
Total
Fuente: INE, BBVA Research
Empleador
Cuenta propia
Asalariado
Públicos
Minería
Act. f inanc.
Construcción
EGA
Act. inmob.
2016
Agricultura
2015
Transporte
2014
Aloj. y comida
2013
Act. admin.
2012
Manuf actura
-100
Comercio
-80
-50
Act. prof .
-60
Resto
8
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Tasa de desempleo se muestra resiliente a posición cíclica desfavorable pero esconde debilidad. Indicadores alternativos reflejan un mercado laboral que no favorece la compra de viviendas TASA DE DESEMPLEO INE vs U. DE CHILE (Porcentaje, prom. a septiembre de cada año)
SOLICITUDES DE PAGO SEGURO CESANTÍA ACEPTADAS (Porcentaje, var.% a/a) 6,0
8.5 8.0
4,0
7.5 2,0 7.0 0,0
6.5 6.0
-2,0
5.5 -4,0 5.0 2013
2014
U. de Chile (Gran Stgo.)
2015 INE (Gran Stgo.)
2016 INE (Nacional)
Fuente: INE, U. de Chile, Superintendencia de Pensiones, BBVA Research
-6,0 ene.15
abr.15
jul.15
oct.15
ene.16
abr.16
jul.16
oct.16
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SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Contracción de márgenes permite mantener tasas hipotecarias en niveles históricamente bajos, a pesar del aumento en tasas de largo plazo y mayor spread de bonos bancarios TASA DE INTERÉS DE COLOCACIONES HIPOTECARIAS (Porcentaje)
DESCOMPOSICIÓN DEL CAMBIO EN TASAS HIPOTECARIAS (Puntos base)
4,50
0,40
4,00
0,30
0,09
0,20
3,50
0,10
3,00
0,25
0,00 2,50 -0,10 2,00
-0,20 -0,50
1,50
-0,30
1,00
-0,40
0,50
-0,50
0,00
-0,60 2014
2015 BCU10 Comisión/margen
Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research
Dif. Nov-16 / Ago-16
2016 Spread bonos bancarios Coloc. de vivienda (en UF)
BCU10
Spread bonos bancarios
Comisión/margen
Coloc. de vivienda (en UF)
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SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Recortes en la TPM podrían parcialmente contrarestar condiciones financieras menos favorables provenientes del escenario externo. TASA DE POLÍTICA MONETARIA* (Porcentaje) 5,5
• Bajas presiones inflacionarias y posición cíclica de la economía justificarían un mayor estímulo monetario.
5,0
• Reducción de la TPM, en línea con la
4,5
menor inflación esperada, permitirían contener parcialmente alzas en las tasas de interés de instrumentos benchmark.
• Instrumentos de mercado ya incorporan dos recortes para el próximo año. En BBVA Research prevemos un primer recorte en enero y no descartamos la necesidad de llevar la TPM bajo 3% a mediados del 2017.
4,0
3,5
3,0
2,5 2011
2012
2013
EEE: Decil 1 y 9
2014
2015
2016
TPM
* Los puntos corresponden a la mediana de cada encuesta (EEE y EOF). EEE: Encuesta de Expectativas Económicas. EOF: Encuesta de Operadores Financieros. Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research
2017
2018
EOF: Decil 1 y 9
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SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Colocaciones hipotecarias se desaceleran con fuerza durante el año, alcanzando un bajo dinamismo no visto en 13 años. Desaceleración generalizada en los tramos de deuda. Créditos sobre UF 2.000 rompen su tendencia alcista en línea con eliminación a exención de IVA CRECIMIENTO DE COLOCACIONES HIPOTECARIAS (Porcentaje, var.% a/a de saldos reales)
COLOCACIONES HIPOTECARIAS POR TRAMO DE DEUDA (Porcentaje, var.% a/a de saldos reales) 5,0
25,0
4,5 4,0 20,0 3,5 3,0 15,0
2,5 2,0 1,5
10,0 1,0 0,5 5,0
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
0,0 2010
0,0 2002
2004
2006
2008
Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research
2010
2012
2014
2016
2011
2012
≤ 2.000UF Entre 5.000 y 10.000UF
2013
2014
2015
2016
Entre 2.000 y 5.000UF >10.000UF
12
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Condiciones crediticias para personas, empresas constructoras e inmobiliarias se mantienen restrictivas, aunque mejoran en el margen para el financiamiento de empresas CONDICIONES DE OFERTA CREDITICIA: ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS* (Porcentaje) 40.0
Menos restrictivo
40.0
Menos restrictivo
30.0 20.0 20.0 0.0
10.0 0.0
-20.0 -10.0 -40.0
-20.0 -30.0
-60.0 -40.0
Más restrictivo
Más restrictivo
-50.0 2009
2010
2011
2012
2013
2014
Hipotecarios para la vivienda
2015
2016
-80.0 2009
2010
2011
2012
Empresas inmobiliarias
2013
2014
2015
2016
Empresas constructoras
* Diferencia entre el porcentaje de encuestados que opinaron que los estándares de aprobación de créditos eran menos restrictivos y el porcentaje de quienes consideraron que dichos estándares eran más restrictivos. Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research
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SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Principales etapas de un proyecto inmobiliario
Factibilidad:
Ingeniería de detalle:
Construcción:
Análisis de viabilidad del proyecto en términos medioambientales, técnico, económico, administrativo, legal, etc.
Se desarrollan planos en detalle de la construcción, se hace un análisis financiero, se desarrolla un proyecto ejecutivo, etc.
Venta en verde: El proyecto ya está en construcción.
Factibilidad
Ingeniería
Diseño
Permisos
Construcción
Venta
Diseño:
Permisos:
Venta:
Se desarrolla el diseño del proyecto: arquitectura, localización, impacto vial, infraestructura, entorno, etc. Se comienzan a tramitar paralelamente los permisos ambientales.
Se comienzan a tramitar los permisos necesarios para la construcción. Preventa: Cuando los permisos de edificación aún se encuentran en trámite. Venta en blanco: Cuando se poseen los permisos de edificación pero aún no comienza la construcción.
El proyecto se encuentra terminado y está disponible para venta inmediata o arriendo.
Fuente: BBVA Research
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SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
A pesar de nueva caída en la inversión inmobiliaria el 2016, mejoran algo las perspectivas para próximos años, particularmente en la RM en cerca de US$300 millones. En una parte por postergación y en otra por nuevos proyectos. INVERSIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO (Millones de US$ a materializar por año)
INVERSIÓN PROYECTADA SEGÚN CATASTROS DE 2016 (Millones de US$ a materializar por año)
4.000
3.500
3.500 3.000
3.000 2.500
2.500 2.000
2.000
1.500 1.500
1.000 500
1.000 2016
0 2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2017 Mar-16
Nota: El catastro de la CBC sólo considera proyectos del sector inmobiliario con un monto de inversión mayor a US$15 millones. Fuente: CBC, BBVA Research
2018 Jun-16
2019
2020
Sep-16
15
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Sector inmobiliario atrae el 17% de la inversión catastrada para el quinquenio 2016-2020, por un monto de US$ 10.492 millones. El 90% (US$ 9.400 millones) de las inversiones inmobiliarias ya se encuentran en etapa de construcción. INVERSIÓN A MATERIALIZAR POR SECTOR: 2016-2020 (% del total, catastro a septiembre de 2016)
INVERSIÓN EN SECTOR INMOBILIARIO SEGÚN ETAPA (Millones de US$ a materializar, catastro a septiembre de 2016) 8.000
1% 4% 24%
7.000 6.000
25%
5.000
3% 4% 22%
6.375
4.000 3.000
17%
2.000 3.038 1.000 892 0 Energía
Forestal
Industrial
Inmobiliario
Minería
Obras públicas
Puertos
Otros
Fuente: CBC, BBVA Research
2016 Ing. de detalle
2017-2020 Construcción
Terminado
16
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Región Metropolitana concentra el 70% (US$7.300 mill.) de la inversión inmobiliaria nacional. Esta inversión representa el 80% del total de inversión privada proyectada para la región. Nuevos proyectos se enfocan en el sector residencial. DISTRIBUCIÓN REGIONAL DE PROYECTOS INMOBILIARIOS Millones de US$, catastro a septiembre de 2016) 0 Arica Norte
Tarapacá
2.000
4.000
6.000
INGRESO DE NUEVOS PROYECTOS INMOBILIARIOS EN 3T16 (% del total, catastro a septiembre de 2016)
8.000
MM US$ 75 8%
Antofagasta Atacama Coquimbo
Centro
Valparaíso Metropolitana O'Higgins Maule Biobío
MM US$863 92%
Araucanía Sur
Los Ríos Los Lagos Aysén Magallanes
Fuente: CBC, BBVA Research
Residencial
No residencial
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SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Superficie autorizada para construcción de obras nuevas se reduce en 2016, en especial para viviendas y edificaciones de sectores comerciales. Región Metropolitana concentra la mayor superficie autorizada, junto con Valparaíso y Biobío, principalmente con fines habitacionales. PERMISOS DE EDIFICACIÓN DE OBRAS NUEVAS (Millones de m2)
PERMISOS DE EDIFICACIÓN POR REGIÓN Y DESTINO (Millones de m2, acumulados a octubre de 2016) 0
20
1
2
3
4
5
Norte
Arica
16
Tarapacá Antof agasta Atacama Coquimbo
12 Centro
Valparaíso
8
Metropolitana O'Higgins Maule Biobío
4
Araucanía
Sur
Los Ríos
0 2011
2012
Vivienda Servicios
Fuente: INE, BBVA Research
2013
2014
2015
a oct-16
Industria, comercio y otros Total
Los Lagos Aysén Magallanes Vivienda
Industria, comercio y otros
Servicios
18
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Caída en proyectos inmobiliarios presentados al SEIA en 2016, pero leve aumento en montos aprobados. Actualmente existen 80 proyectos inmobiliarios en etapa de Calificación por unos US$ 2.000 millones (3% del total de proyectos en calificación), principalmente en la región Metropolitana. PROYECTOS INMOBILIARIOS PRESENTADOS Y APROBADOS EN EL SEIA POR AÑO* (Millones de US$, acum. a noviembre de cada año)
PROYECTOS EN CALIFICACIÓN EN EL SEIA POR SECTOR* (% del total de proyectos en etapa de calificación en el SEIA)
4.500
10% 4.000
3%
3.500 3.000 2.500
56%
2.000
31%
1.500 1.000 500 0 2009
2010
2011
2012
Presentados
2013
2014
2015
2016
Energía
Minería
Inmobiliarios
Resto
Aprobados
* SEIA: Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (www.sea.gob.cl). Fuente: SEIA, BBVA Research
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SECTOR INMOBILIARIO RESIDENCIAL En proceso de ajuste, y donde muy probablemente tendremos nuevos retrocesos en precios
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Venta de viviendas cae con fuerza en 1T de 2016, por implementación de IVA a la compra de viviendas. Aun habría disponibilidad de viviendas exentas de IVA (aquellas con permiso de edificación anterior a 2016). La oferta en el Gran Santiago sigue creciendo, liderada por departamentos. VENTA DE VIVIENDAS NUEVAS (Unidades)
OFERTA DE VIVIENDAS NUEVAS (Unidades) 100.000
Efecto IVA
20.000
80.000
60.000
10.000
40.000
5.000
20.000
0
0
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
15.000
2010
2011
2012
Deptos. (Gran Santiago) Casas (Gran Santiago) Total
2013
2014
2015
2016
Deptos. (Resto país) Casas (Resto país)
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (CChC), BBVA Research
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
25.000
2010
2011
2012
Deptos. (Gran Santiago) Casas (Gran Santiago) Total
2013
2014
2015
2016
Deptos. (Resto país) Casas (Resto país)
21
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Fuerte caída en ventas en Gran Santiago, en especial ventas en verde y en blanco, y niveles históricamente bajos de oferta inmediata de viviendas. Caída en ventas a principios de 2016 genera fuerte aumento en indicador de meses para agotar stock, alcanzando niveles no vistos desde la crisis subprime (fines de 2008). VENTAS DE VIVIENDAS SEGÚN ESTADO DE LA OBRA (Miles de unidades, Gran Santiago)
MESES PARA AGOTAR STOCK DE VIVIENDAS (Meses)
16
35
14
Efecto IVA
30
12 10
25 8 6
20
4 15
2
2015
2016
IV
III
II
I
IV
III
II
I
IV
III
2014
10
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2013
II
I
IV
III
II
I
0
2010 Venta en blanco
Venta en verde
Venta de entrega inmediata
Total
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (CChC), GFK Adimark, Banco Central de Chile, BBVA Research
2011 Nacional
2012
2013 Gran Santiago
2014
2015
2016
Resto país
22
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Viviendas públicas: Subsidios de vivienda pagados disminuyen, en la medida que se disipa el efecto de la reconstrucción por catástrofes de años previos. Subsidios habitacionales se concentran en región Metropolitana, Biobío, Maule y Valparaíso. SUBSIDIOS DE VIVIENDA PAGADOS (Miles de unidades, programa regular + reconstrucción)
SUBSIDIOS PAGADOS POR REGIÓN A OCTUBRE 2016 (Porcentaje del total)
Efecto Reconstrucción
200
20.817 14%
180
38.295 27%
6.052 4% 6.880 5%
160
183
189
7.701 5%
100 2010
2011
2012
2013
2014
2015
a oct-16
Fuente: División de Política Habitacional (DPH) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, BBVA Research
22.499 16% 14.328 10%
143
120
11.617 8%
170 142
160
161
140
RM Los Lagos
Biobío Coquimbo
15.089 11%
Maule O'Higgins
Valparaíso Resto
Araucanía
23
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Precio real de viviendas se mantiene en niveles históricamente altos, pero datos recientes muestran que el ajuste en precios ya habría comenzado. PRECIO REAL DE VIVIENDAS (Índice promedio 2008=100)
CRECIMIENTO RECIENTE DEL PRECIO REAL DE VIVIENDAS* (Porcentaje, var.% t/t)
170,0
5,0
160,0
4,0
150,0 3,0
140,0 130,0
2,0
120,0
1,0
110,0 0,0
100,0 -1,0
90,0 80,0 2004
-2,0
2006
2008
Nacional (BCCh)
2010
2012
2014
Gran Stgo. (CChC)
2016
mar-14
sep-14
mar-15
CChC (Gran Stgo.)
sep-15
mar-16
sep-16
ABIF (Nacional)
* Índice de precios de ABIF representa el precio promedio en escritura (UF/m2) e incluye viviendas nuevas y usadas a nivel nacional. Se construye en base a una muestra de 8 bancos que representan alrededor del 90% del saldo de créditos hipotecarios vigente del sistema bancario. Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Banco Central de Chile (BCCh), Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), BBVA Research
24
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Zona Norte: precios aumentan pero arriendos siguen contrayéndose
PRECIO DE VENTA DE VIVIENDAS (Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año) 18
16,9
16
14
12,0
11,0
12
10
9,2
8,9
8 6
4
2,2
2
0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
PRECIO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS (Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año) 0,0 -1,0
-3,4
-2,0
-4,9 -3,0
-4,0 -5,0 -6,0 2014 Zona Norte: incluye regiones XV, I, II, y III. Fuente: Banco Central de Chile, Portal Inmobiliario, BBVA Research
2015 25
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Zona Centro: precios continúan moderación y arriendos disminuyen
PRECIO DE VENTA DE VIVIENDAS (Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año) 8 6,9
7
6,6
6
5,2 4,6
5 4
3,9
3,5
3 2 1 0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
PRECIO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS (Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año) 12,0 10,0
8,0 6,0
10,5
4,0
2,0 0,0
-2,0
-4,8
-4,0
-6,0 2014 Zona Centro: incluye regiones IV, V, VI y VII. Fuente: Banco Central de Chile, Portal Inmobiliario, BBVA Research
2015 26
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Zona Sur: precios repuntan pero arriendos caen con fuerza
PRECIO DE VENTA DE VIVIENDAS (Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año) 16 13,2
14 12 10
8 6
5,7 4,2
4
2,3
3,2
2 0 -2 -4
-3,6
-6 2010
2011
2012
2013
2014
2015
PRECIO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS (Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año) 4,0
2,0 0,0
1,5
-2,0 -4,0 -11,8
-6,0
-8,0 -10,0
-12,0 -14,0 2014 Zona Sur: incluye regiones VIII, IX, XIV, X, XI, XII. Fuente: Banco Central de Chile, Portal Inmobiliario, BBVA Research
2015 27
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
12 10
1,5
7,2
8,5
6,3
6,3 4,9
8,7 4,7
6,0
4 2
9,2
6
9,7
11,5
8
3,4
Reg. Metropolitana: precios se moderan y arriendos dejan de aumentar
PRECIO DE VENTA DE VIVIENDAS (Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año)
0 2010
2011 2012 2013 Región Metropolitana (BCCh)
2014 2015 Gran Stgo. (CChC)
2016
PRECIO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS (Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año) 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 7,0 3,0 2,0
3,8
1,0 0,0
0,0 2013
2014
Fuente: Banco Central de Chile, Portal Inmobiliario, BBVA Research
2015 28
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Precio de viviendas como proporción del ingreso disponible sigue tendencia al alza, señalizando cierta sobrevaloración desde una perspectiva histórica. Rentabilidad de arriendos se ha ajustado rápidamente regresando a promedio histórico…¿anticipo de mayor ajuste en precios? RATIO PRECIO-INGRESO* (Índice promedio 2008=100)
RATIO RENTA-PRECIO* (Porcentaje)
130,0
150,0
125,0
140,0
120,0
130,0
115,0 120,0 110,0 110,0 105,0 100,0
100,0
90,0
95,0 90,0 2008
2009
2010
2011
Precio-Ingreso (Nacional) Prom. últ. 10 años (Nacional)
2012
2013
2014
2015
2016
Precio-Ingreso (Gran Stgo.) Prom. últ. 10 años (Gran Stgo.)
80,0 2008
2009
2010
2011
Renta-Precio (Nacional) Prom. últ. 10 años (Nacional)
2012
2013
2014
2015
2016
Renta-Precio (Gran Stgo.) Prom. últ. 10 años (Gran Stgo.)
* Datos Nacionales corresponden al índice de precios de viviendas del BCCh, mientras que para Gran Santiago se utiliza el índice real de precios de viviendas de la CChC. Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Banco Central de Chile (BCCh), INE, Portal Inmobiliario, BBVA Research
29
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Modelo de precios reales de viviendas
Modelo de Precios reales de viviendas
Meses de inventarios (-)
Ingreso disponible (+) Tasas de interés real (-)
Fuente: BBVA Research
Costos de construcción (+)
30
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Se amplía brecha del precio real de viviendas respecto a sus determinantes. Cerrar esta brecha requiere que los precios retrocedan y/o que los fundamentales (crecimiento, empleo y tasas de interés) mejoren. DESALINEAMIENTOS DEL ÍNDICE DE PRECIO REAL DE VIVIENDAS* (Porcentaje, índice promedio 2008=100) 180
75 65
160
55 140 45 120
35
100
25 15
Desalineamiento (%, eje der.)
80
5 60
-5
40
-15 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Índice precio real de viviendas (estimado)
Fuente: BBVA Research, en base a Banco Central de Chile y Cámara Chilena de la Construcción
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Índice precio real de viviendas (efectivo)
31
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Menores costos de construcción y condiciones de financiamiento algo menos favorables señalizan la necesidad de un ajuste a la baja en el precio real de las viviendas. Menores ventas reducen presiones de demanda. INCIDENCIAS EN EL CRECIMIENTO DEL PRECIO DE VIVIENDAS (Porcentaje, var.% a/a real, septiembre de cada año) 10,0
• Menores costos de construcción apoyarían una
8,0
caída en el precio real de viviendas. La caída en sueldos y salarios en las faenas, junto con una desaceleración en el precio de materiales, explicarían el retroceso en los costos de construcción.
6,0 4,0 2,0 0,0
• Leve alza en tasas de interés para créditos
-2,0
hipotecarios permiten estimar un menor precio de viviendas.
-4,0
• Mayores inventarios (indicador de meses para
-6,0 -8,0 2010
2011
2012
Ingreso disponible Costos de construcción Precio ef ectivo (BCCh-CChC)
2013
2014
2015
2016
Tasa de interés Meses de inventarios Precio estimado (BBVA)
Fuente: BBVA Research, en base a Banco Central de Chile y Cámara Chilena de la Construcción
agotar stock), por fuerte caída en las ventas, presionan a la baja los precios de viviendas.
• Nulo crecimiento del ingreso disponible no genera presión relevante sobre los precios.
32
SECTOR INMOBILIARIO COMERCIAL Empezó antes el convencimiento respecto al desgaste cíclico de este segmento
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Tasa de vacancia de oficinas mantiene tendencia a alza desde el año 2013, aunque en los últimos años se observa cierta moderación. Respecto a otras grandes ciudades de Latinoamérica, Santiago mantuvo una tasa de vacancia estable y menor al promedio durante 2014 y 2015. TASA DE VACANCIA DE OFICINAS (Porcentaje, UF por m2)
CAMBIO EN VACANCIA DE OFICINAS EN LATINOAMÉRICA (Puntos porcentuales, diferencia entre 2015 y 2014)
14,0
12,0 10,0
12,0
1,9
1,5
1,0
0,8
0,8
0,5
0,3
0,2
0,0
Cali
San Juan
C. de México
San Pablo
Quito
Caracas
Buenos Aires
Santiago
San José
4,0 Medellín
2,8
4,3 Panamá
Guadalajara
4,5
2,0
Río de Janeiro
8,0
5,4
4,0
Bogotá
6,0
10,0
10,3
8,0
-2,4 Montevideo
-4,0
4,0
-6,6
-1,6
-2,0
Monterrey
0,0 6,0
2,0
Lima
0,0 2005
-8,0
2007
2009 Clase A
2011 Clase B
2013
2015
Clase A: Oficinas de altos estándares, poca antigüedad de la construcción, ubicadas en zonas consolidadas, entre otros. Clase B: Oficinas de buena calidad, más antiguas que las tipo A y ubicadas en sectores aún no tan consolidados. Fuente: Banco Central de Chile (IEF Primer semestre 2016), BBVA Research
Guayaquil
-6,0
34
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Tasa de vacancia de oficinas en la región Metropolitana ha comenzado a disminuir, en especial en Santiago y Vitacura. Esto se relacionaría con la baja producción o nula oferta de proyectos en el corto plazo, más que a genuinas presiones de demanda. En este sentido, el precio de arriendo de oficinas ha seguido ajustándose a la baja. TASA DE VACANCIA DE OFICINAS CLASE A (Porcentaje sobre el stock disponible, desde 1T15 a 3T16)
PRECIO DE ARRIENDO DE OFICINAS CLASE A (UF/m2, desde 1T15 a 3T16)
25
0,65
0,60
20 0,55
15
0,50
0,45
10
0,40
5 0,35
0,30
0 Santiago
Vitacura
Providencia Las Condes
Fuente: Global Property Solutions (GPS), BBVA Research
Total
Santiago
Vitacura
Providencia Las Condes
Total
35
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
En un ambiente de demanda contenida, la entrega de grandes proyectos haría retomar la tendencia alcista en las tasas de vacancia, agregando nuevas presiones a la baja en los precios de arriendo de oficinas en la región Metropolitana. PRINCIPALES PROYECTOS QUE INGRESARÍAN AL MERCADO DE OFICINAS EN LOS PRÓXIMOS MESES:
45.000m2 • Complejo
20.700m2
8.500m2
• Cámara Chilena de • Edificio
8.500m2 • Edificio
Costanera Center:
la Construcción:
Indumotora:
Patio Alonso:
Agregaría 45.000 m2 al submercado de Providencia
Agregaría 20.700 m2 al submercado de Las Condes
Agregaría cerca de 8.500 m2 al submercado de Vitacura
Agregaría cerca de 8.500 m2 al submercado de Vitacura
Fuente: Global Property Solutions (GPS), Colliers, JLL, BBVA Research
36
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Inversión en oficinas muestra un leve aumento en 2017 y 2018, en parte por postergación de inversiones de 2016 pero también por nuevos proyectos, en línea con la reciente caída en tasas de vacancia. Inversión en centros comerciales también aumenta. INVERSIÓN INMOBILIARIA EN OFICINAS (Millones de US$, catastro a sep-16 y sep-15)
INVERSIÓN INMOBILIARIA PARA USO COMERCIAL (Millones de US$, catastro a sep-16 y sep-15)
300
300
250
250
200
200
150
150
100
100
50
50
0
0 2016
2017 Catastro 3T 2015
Fuente: CBC, BBVA Research
2018 Catastro 3T 2016
2019
2016
2017 Catastro 3T 2015
2018
2019
Catastro 3T 2016
37
REGULACIÓN Y TENDENCIAS Entregaron un empujón a precios y ventas, pero que no afectan tendencias de mediano plazo
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
REFORMA TRIBUTARIA
IVA en materia inmobiliaria • A contar del año 2016, los vendedores habituales de viviendas nuevas o usadas IVA a la venta de viviendas
deberán pagar IVA (19%)
• Se aplica al momento de la firma de la escritura de venta, sobre el precio total de venta de la vivienda
• A contar del año 2016, los contratos de leasing sobre inmuebles deben pagar IVA, IVA en contratos de Leasing
en la medida que sea considerado un arrendador habitual (bancos, empresas de leasing, aseguradoras, etc.)
• El IVA se aplica al momento del pago de cada cuota del contrato de leasing. • Venta de viviendas con subsidio no pagan IVA • Venta de terrenos no paga IVA. Además, es posible descontar de la base imponible del IVA el
Excepciones (no pagan IVA)
valor de adquisición reajustado del terreno (con topes). • Compra de viviendas con promesa de compraventa anterior a 2016. • Viviendas con permiso edificación anterior a 2016, que se vendan en 2016 o terminen construcción (hayan ingresado la solicitud de recepción definitiva de la obra a la Dirección de Obras Municipales) antes del 1 de abril de 2017 (ampliación del plazo por paro del sector público).
Fuente: Ministerio de Hacienda, BBVA Research
39
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
REFORMA TRIBUTARIA
Otros impuestos • Ganancias de capital
• •
Crédito especial del IVA (65%) a constructoras
Timbres y estampillas
A partir del año 2017, la venta de bienes raíces que generen una ganancia superior a 8.000 UF a lo largo de su vida deberán pagar impuesto a la ganancia de capital (sólo para inmuebles adquiridos después del año 2004). Antes de la reforma, estas ganancias no pagaban impuesto. El pago de impuesto a la herencia constituirá crédito respecto del impuesto a la ganancia de capital. Se restringe uso del crédito especial del IVA (65%) en la construcción de viviendas. Antes de la reforma se aplicaba a viviendas < 4.500 UF. La reforma indica que: - A contar del año 2015, sólo aplica a viviendas < 4.000 UF, con tope de 225 UF por vivienda - A contar del año 2016, sólo aplica a viviendas < 3.000 UF, con tope de 225 UF por vivienda - A contar del año 2017, sólo aplica a viviendas < 2.000 UF, con tope de 225 UF por vivienda.
• •
Para viviendas DFL Nº2, el impuesto mantiene una tasa de 0,2% del valor de venta Para inmuebles que no son DFL Nº2, el impuesto sube de 0,4% a 0,8% del valor de venta.
Fuente: Ministerio de Hacienda, BBVA Research
40
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Razón de deuda sobre garantía se mantiene en torno a 80%. En 2016 entró en vigencia nueva normativa de provisiones hipotecarias de la SBIF(1), que vincula las provisiones con el nivel de loan to value (ratio deuda/garantía). Esto habría presionado a la baja los niveles de loan to value, en especial para viviendas con precios menores a 10.000 UF. RATIO CRÉDITO/GARANTÍA (LOAN TO VALUE) (Porcentaje)
LOAN TO VALUE POR TRAMO DE PRECIOS DE VIVIENDAS (Porcentaje, a jun-16) 85
100 95 80
90 85
75
80 75
70
70 65
65
60 55
60 < 1.000 UF
50 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 P25 y P75
Media
Mediana
1.0004.500 UF 2014
4.50010.000 UF 2015
> 10.000 UF
Total
2016
(1)
La nueva normativa de la SBIF vincula las provisiones con el nivel de loan-to-value, y comenzó a implementarse en enero de 2016. La Circular Bancos N° 3.573 de la SBIF (del 30 de diciembre de 2014) establece el método estándar para constituir provisiones sobre los créditos hipotecarios residenciales. Fuente: Banco Central de Chile, ABIF, BBVA Research
41
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Deuda hipotecaria de los hogares se estabiliza durante 2015, tanto en número de deudores como en monto de deuda promedio, y habría comenzado a moderarse en 2016. DEUDA DE LOS HOGARES (Porcentaje, var.% a/a real)
DESCOMPOSICIÓN DEUDA HIPOTECARIA DE LOS HOGARES (Porcentaje, var.% a/a real)
10,0
11,0
9,0 10,0
8,0 7,0
9,0
6,0 8,0
5,0 4,0
7,0
3,0 6,0
2,0 1,0
5,0 I
0,0 2010
2011
2012
Hipotecaria
Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research
2013 Consumo
2014
2015
II
III
2013
IV
I
II
III
IV
I
2014 Deuda promedio
II
III
IV
2015 Nº deudores
42
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Aumento del porcentaje de deudores con más de un crédito hipotecario sugiere una mayor entrada de inversionistas minoritarios al mercado inmobiliario y es un riesgo hacia ajustes abruptos en el precio de vivienda. En la misma línea, la rentabilidad de “comprar para arrendar” pierde valor, sólo atenuada por los bajos costos de endeudamiento. NÚMERO DE CRÉDITOS POR DEUDOR (Porcentaje del total)
RENTABILIDAD BRUTA DE ARRIENDOS EN SANTIAGO (Porcentaje)
100
8,0 3,6
3,8
4,1
4,6
5,4
5,9
6,8
7,3
95
7,5
90 17,6
15,2
7,0 15,0
15,6 16,8
85
17,1 18,2
6,5 18,7
80
75
6,0
78,8
81,1
80,9
79,8
77,8
5,5 77,0
75,0
73,9
2015
2016
70 2009
2010
2011 Uno
2012 Dos
2013
2014
Tres o más
Fuente: Banco Central de Chile (IEF Primer semestre 2016), BBVA Research
5,0 2009
2010
2011 Casas
2012
2013
2014
2015
Departamentos
43
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Si bien los indicadores de no pago de la deuda hipotecaria han venido disminuyendo sostenidamente en los últimos años, indicadores de castigo y cobertura de créditos hipotecarios (provisiones sobre morosidad) muestran aumentos en lo más reciente, sintomático de un posible empeoramiento de la cartera hipotecaria de los bancos. INDICADORES DE NO PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA (Porcentaje) 14
RATIO DE COBERTURA: PROVISIONES SOBRE MORISIDAD* (Porcentaje) 0,70
12
0,68
10 0,66 8 0,64 6 0,62 4 0,60
2
0,58
0 Tasa de incumplimiento
Índice de cuota impaga
Índice de mora 0,56
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
oct-15
dic-15
f eb-16
abr-16
jun-16
ago-16
El índice de mora corresponde a la tasa de incumplimiento ponderada por la deuda total del deudor (IEF Primer semestre 2016, BCCh). ICI: Índice de cuota impaga. Medida de riesgo de crédito calculada como la razón entre cuotas con un atraso superior a 90 días sobre el total de deuda. Tasa de incumplimiento (TI): razón entre el número de deudores que ha entrado en impago a más de 90 días sobre el número total de deudores de la cartera correspondiente. * Cobertura: se calcula como el ratio entre el saldo de provisiones sobre la morosidad de 90 días y más. Fuente: Banco Central de Chile, SBIF, ABIF, BBVA Research
oct-16
•
•
44
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Se observa mayor proporción de hogares que arriendan una vivienda, mientras que la “propiedad” reduce su prevalencia, impulsado por quintil de mayor ingreso. DISTRIBUCIÓN DE LOS HOGARES SEGÚN SITUACIÓN DE TENENCIA DE LA VIVIENDA (Porcentaje, CASEN desde 1990 a 2015)
DISTRIBUCIÓN DE LOS HOGARES SEGÚN SITUACIÓN DE TENENCIA DE LA VIVIENDA POR QUINTIL DE INGRESO (Porcentaje, CASEN año 2015)
100
100
95
95
90
17,2
16,2
17,0
17,0
18,6
20,0
16,6
90
85
85
80
80
18,8
22,6 29,1
75
75
70
70
65
65 70,0
60 55
13,0
60 67,4
65,5
61,5
64,6
63,6
64,1
65,2
I
II
64,9
55
63,1
60,9
50
50 1990
2000 Propio
2009 Otro
2011 Cedido
2013 Arrendado
Fuente: Ministerio de Desarrollo Social (Encuesta CASEN), BBVA Research
2015
Propio
III Otro
Cedido
IV
V
Arrendado
45
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
A pesar de los esfuerzos por reducir el déficit habitacional, este no se reduce de forma significativa y sigue concentrado en quintiles de menores ingresos COMPOSICIÓN DEL DÉFICIT HABITACIONAL SEGÚN QUINTIL DE INGRESO* (Porcentaje, CASEN desde 2009 a 2015) 40 35 30 25
21,3
15
27,1
31,3
20
13,8
10
6,5
5 0 I quintil
II quintil
III quintil 2009
2011
2013
IV quintil
V quintil
2015
* Indicador que mide el número de viviendas requeridas para dar alojamiento a hogares allegados, núcleos secundarios hacinados y para reemplazar viviendas irrecuperables. Fuente: Ministerio de Desarrollo Social (Encuesta CASEN), BBVA Research
46
SITUACIÓN
INMOBILIARIA CHILE 2016-2017 DICIEMBRE 2016
