214-41002025481500-2017-U

PORTADA

Avalúo 214-41002025481500-2017-U Solicitud 211-14-30672853 Exdeudor 5086-1 Cliente Banco Nacional de Costa Rica Realizó Leandra Quesada Alpízar Fecha 26/05/2017

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA

INFORME DE AVALÚO 214-41002025481500-2017-U

214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

Dirección de recursos materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 100% NOMBRE EXDEUDOR CENTRO DE SERVICIOS CORDERO S.A. Numero de ex deudor 5086-1 UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

04 - HEREDIA 10 - SARAPIQUI 02 - LA VIRGEN LA VIRGEN

DIRECCIÓN EXACTA DEL CEMENTERIO DE LA VIRGEN, 300 METROS SURESTE, LOTE ESQUINERO REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 1,548.00 m2 H-1894742-2016 Identificador Predial 1,548.00 m2 41002025481500 0.00% 0.00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢42,830,064.00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢32,849,576.00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡75,679,640.00 SETENTA Y CINCO MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA VALOR EN LETRAS: COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢32,849,576.00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

Construcción con deterioro en techos y sistema eléctrico deficiente, existente una rampa de inspección que fue construida parcialmente sobre el terreno valorado y la colindancia oeste, por lo tanto para efectos de este avalúo no se considera. 26/05/2017

Nombre del Perito

X

Leandra Quesada Alpízar

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Ingeniera Civil IC-17298

LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (FIRMA)

Emp.

Firmado digitalmente por LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-02-0534-0450, sn=QUESADA ALPIZAR, givenName=LEANDRA MARIA, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (FIRMA) Fecha: 2017.05.26 17:13:04 -06'00'

Ing. Leandra Q uesada Alpízar Ing. Civil IC-17298 Firmado por: LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (FIRMA)

Firma del Perito Identificación N° 2-0534-0450 InCASA M&Q Desarrolla S.A.

Nombre y firma representante legal de la empresa Leandra Quesada Alpízar 25/05/2017 26/05/2017 Fecha inspección: Fecha informe: Fecha modificación: Números telefónicos para contacto 2763-1125/8836-9073 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 1

214-41002025481500-2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 25,000.00 24,000.00 36,570.00 25,000.00 450.1 0.6652 417.61 0.6490 287.00 0.5734 519.01 0.6972 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 1.0000 1.0000 15 1.5171 12 1.6041 15 1.5171 45 1.1527 1.0000 30 1.0000 34 1.0000 19.3 1.0000 23 1.0000 1.0000 Regular 1.0000 Regular 1.0000 Regular 1.0000 Regular 1.0000 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 1.0000 5 1.1074 5 1.0000 5 1.0000 5 1.0000 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1.0000 16 1.0000 16 1.0000 16 1.0000 16 1.0000 1.0000 1 1.0000 3 1.1422 1 1.0000 3 1.1422 1.0000 1.1176 1.1890 0.8699 0.9180 1.0000 27,939.58 28,537.08 31,813.83 22,950.07

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 1548 Nivel 0 Frente 79.46 Fondo 40.33 Forma Regular Pendiente 0 Ubicación 3 Servicios 1 4 Servicios 2 16 Tipo de Vía 1 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN Ampliación

FACTOR 0.9284 1.0000 1.0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 110.91 m2 Ampliacion de 2.75 m en puntos 2-3 (40.33m) Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡27,810 /m2 Valor ajustado ¢27,668 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0.9949 Área 1,548.00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢27,668.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢42,830,064.00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3

N° 1 2 3 4 5

LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA ROSA MOREIRA ALVARADO MACOVI DE SARAPIQUI S.A CALLE PUBLICA

Calle de 8.50 m de ancho Casa de habitación Lote Calle de 22.50 m de ancho PRECISIÓN 3.00 m

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 485.894 485.918 485.952

NORTE 1.151.141 1.151.176 1.151.155

Altitud 179 179 178

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Folio 4-187025-000 Base de Datos Terreno residencial en verde Coordenadas Este 490,094 Norte Folio 4-174571-000 Oferta Terreno residencial en verde Coordenadas Este 1.151.136 Norte 162-41002012036300-2014-U Oferta Terreno residencial con construcción Coordenadas Este 485,458 Norte Terreno residencial con construcción

Folio 4-159891-000

Coordenadas Este Coordenadas Este

485,289

Norte Norte

Fecha Consulta 26/05/2017 1,150,357 26/05/2017 487 26/05/2017 1,150,264 26/05/2017 1,150,170

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

2

R 0.8072 0.0000 0.0322 0.0000 0.0000 0.0000 0.0871 0.0000 0.0000 0.3694 0.4640

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 2

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Primaria Tipo de ruta Asfalto Material 22.80 m Ancho de vía Acera SÍ Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS COOPELESCA Internet por Cable COOPELESCA Jardines y Parques COOPELESCA Transporte Público Edificios Comerciales AYA Recolección de basura VARIOS Edificios públicos / comunales

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

VARIOS a 100 m a 100 m a 100 m a 100 m a 100 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial y comercial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 79.46 m Pendiente % 0 40.33 m Tipo de vía: 1 0.50755097 4 16 Ubicación: Esquinero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

0.00 m

NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 90.00%

FECHA ESTUDIO

26-05-2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE DE PASO CITAS: 377-02841-01-0003-001. No existen afectaciones físicas sobre la propiedad valorada.

OBSERVACIONES Terreno con construcción, valorado según referencias de la zona. Existente una rampa de inspección que fue construida parcialmente sobre el terreno valorado y la colindancia oeste, por lo tanto para efectos de este avalúo no se considera.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 4 214-41002025481500-2017-U

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Local comercial Galerón

Área m2 164.80 192.00

TOTAL

356.80

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 175,000 147,000

VRN ¢ 28,840,000 28,224,000

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 13 0.8362 D 9 0.8622 D

Factor Estado 0.6780 0.6780

57,064,000 V. Unit. ¢ / m2

VNR ¢ 16,350,632.00 16,498,944.00

VNR ¢

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUR años 28.3 23.4

Valor Unitario Final ¢ / m2 99,215 85,932

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

32,849,576.00 OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado

VRN ¢

TOTAL Forma de explotación

VUT años 50 40

VUT años

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Factor Estado años Depre. Estado

-

VNR ¢

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢32,849,576.00 ¢0.00

¢32,849,576.00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 4

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Local y galerón Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 356.80 m2

Avance:

Uso predominante: Comercial Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

23%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: LC 01 Mampostería Bloques de concreto No hay Entubado Conduit Estructura metálica Porcentaje Laminas metálicas onduladas Caja breakers Sin cielos Interruptor Concreto lujado Estado General

1 Sistema eléctrico:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

SI

PARCIAL 75%

NO Cuchilla Bueno

Sencilla, ventanas y puertas con cortinas metálicas Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Leve Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

2010

% de avance

uno normal No hay

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Pisos Regular Cubierta Regular

No hay No hay Paredes

Ninguno

Existente

Ubicación

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: Galerón en estructura metálica con piso en losa de concreto y fosa de inspección

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Local comercial y galerón valorados según tipología, estado y antigüedad. Actualmente cuenta con medidor de agua y luz, pero los servicios se encuentran suspendidos. Edificación con techos en mal estado y sistema eléctrico deficiente

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

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ANEXO FOTOGRÁFICO

Avalúo Ubicación Satelital

Alrededores y condiciones de local y galerón, profesional

Condiciones de la edificación

1

2

Condiciones de la edificación FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO CATASTRO

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

HOJA REGISTRAL

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 8 214-41002025481500-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 9 214-41002025481500-2017-U

MEMORÌA DE CÁLCULO

Para el cálculo de los factores de homologación se utilizaron las siguientes ecuaciones, según la metodología establecida por la ONT (órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda), en la Directriz VA-01-2008. Los elementos de comparación considerados son los siguientes: Área o extensión

F EC 

Frente

Ffc

Regularidad o forma

F r

( Alt / Alv ) 

4

n

/ Fflt

Ffv

A A m r c



F s n  E x p (  .0 3 * s n )

Sobre Nivel Bajo Nivel

F b n  E x p (  .0 5 * s n )

Pendiente

F p c  E x p ( P Z  P L ) / 7 8 

Tipo de vía

Fvc  Exp

Servicios públicos 1 Servicios públicos 2 Ubicación residencial Ubicación comercial

Vv

 Vlt  *  0 . 06646

1

 Exp

sv

 slt

*

2

 Exp

sv

 slt

 * 0 . 03 

FUcc  Exp

Uv

Fs

Fs

FUcr

 Exp

0 . 03



 Ult  *  0 . 0255

Uv

 Ult





*  0 . 111 