PROMESA DE COMPRAVENTA EDIFICIO _______________________ INMOBILIARIA S2 MdR SpA Y ___________________________ En Santiago, __ de _________ del ____, entre la sociedad “INMOBILIARIA S2 MdR SpA”, sociedad por acciones, del giro de su denominación, Rol Único Tributario N° 76.555.816-‐6, representada por don _______________, chileno, casado, _____________, cédula nacional de identidad Nº ______________ y por don _________________, chileno, casado, ______________, cédula nacional de identidad N° ________________, todos domiciliados para estos efectos en Candelaria Goyenechea número tres mil novecientos oficina trescientos tres, Vitacura, Santiago, en adelante, indistintamente, “el promitente vendedor” y/o “la promitente vendedora”; y don /ña _________________________________, chileno(a), (estado civil), (profesión), cédula nacional de identidad número _____________, domiciliado (a) en _____________________________, en adelante también “el promitente comprador” y/o “la promitente compradora”, se ha convenido la celebración del siguiente contrato de promesa de compraventa: PRIMERO: INMUEBLE.-‐ La sociedad INMOBILIARIA S2 MdR SpA, es dueña de la propiedad ubicada en calle Juan Martínez de Rozas número 3.548, 3.550, 3.576 al 3.578 y calle Rivas Vicuña número 841, comuna de Quinta Normal, Región Metropolitana, enmarcado en el polígono A-‐B-‐C-‐D-‐E-‐G-‐H-‐I-‐J-‐K-‐L-‐M-‐N-‐O-‐P-‐A, que deslinda: Norte, en tramo A-‐B de 30 metros 60 centímetros con calle Juan Martínez de Rozas; en tramo N-‐M de un metros 90 centímetros con propiedad signada con el número 855 que se adjudicó a doña Consuelo Juárez de Fainé y en tramo H-‐I de 4 metros y 36 centímetros y en tramo J-‐K de 16 metros 4 centímetros con casa número 843; Sur, en tramo D-‐C de 4 metros 20 centímetros con Raquel Lehuedé; en tramo E-‐G de 40 metros 30 centímetros con propiedad de doña Melania Lobos y en tramo O-‐P de 4 metros 40 centímetros con Eugenia Larraín; Oriente, en tramo B-‐C de 79 metros 80 centímetros con lote 3 de Francisco Lobos y en D-‐E de 29 metros 30 centímetros con propiedad de doña Melania Lobos; Poniente, en tramo A-‐P de 31 metros 60 centímetros con Teresa Alvarado, Héctor Lehuedé y Oscar Lehuedé y en tramo O-‐N de 57 metros 15 centímetros con Eugenia Larraín y con casa número 855 que se adjudicó a doña Consuelo Juárez R. de Fainé; en tramo M-‐L de 5 metros 40 centímetros con Pasaje signado con el número 849 y en tramo L-‐K de 6 metros 90 centímetros con propiedad y en tramo I-‐J de un metros 50 centímetros con casa número 843 y en tramo H-‐G de 5 metros 40 centímetros con calle Rivas Vicuña. La adquirió por compra
que hizo a la sociedad INMOBILIARIA MARTÍNEZ DE ROZAS S.A., según consta de la escritura pública de fecha __ de ________ de 2016, otorgada en la Notaría de Santiago de don _________________, título de dominio que se encuentra inscrito a fojas ______, número ______ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 2016. ANTECEDENTES DE LA CONSTRUCCION.-‐ En el inmueble antes singularizado, INMOBILIARIA S2 MdR SpA, encargará a la sociedad __________________ o a la empresa constructora que designe al efecto, mediante contrato general de construcción a suma alzada, la construcción de un edificio de departamentos habitacionales, con un total aproximado de 452 departamentos, 295 bodegas y 108 estacionamientos, más instalaciones y espacios comunes, denominado EDIFICIO _________________, en adelante indistintamente “el Edificio”, acogido a las normas del DFL-‐2 del año 1959 y de la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, al amparo del Permiso de Edificación Nº ____, otorgado con fecha ________, por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad de Quinta Normal; de acuerdo a los planos y especificaciones técnicas elaboradas por el arquitecto ____________________, las cuales se entienden formar parte integrante del presente contrato, para todos los efectos legales que correspondan y que las partes declaran conocer y aceptar. SEGUNDO: Por el presente instrumento, la sociedad INMOBILIARIA S2 MdR SpA, representada como se indicó, promete vender, ceder y transferir a don/ña ___________________, quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí, el departamento _________ , la bodega ___________ y el estacionamiento ___, todos del EDIFICIO ________________, singularizado en la cláusula primera precedente. Se hace presente que el promitente comprador conoce las características del Edificio y ha tomado conocimiento y aceptado las terminaciones proyectadas del mismo, las especificaciones, planos y demás antecedentes que se le han exhibido. El promitente comprador faculta a la promitente vendedora para efectuar modificaciones en los planos y especificaciones técnicas del proyecto, actualmente existentes y, en consecuencia, ejecutar las obras conforme a dichas modificaciones, siempre que ellas sean aprobadas por las autoridades pertinentes. No obstante lo anterior, se deja constancia que, en caso de modificaciones a las especificaciones técnicas, las que reemplacen a las actualmente consideradas en el proyecto de arquitectura del Edificio, no podrán alterarlas sustancialmente y serán de una calidad similar o superior. La promitente vendedora queda facultada para realizar todos los trámites necesarios y pertinentes ante la Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva; para efectuar y solicitar las modificaciones a los planos de la propiedad y del proyecto de arquitectura del Edificio, incluyendo y sus especificaciones técnicas y, en general, para tramitar todos los actos necesarios destinados obtener el otorgamiento del correspondiente Permiso de Edificación como, asimismo y, oportunamente, la recepción final o
definitiva de las obras de construcción del Edificio y el Certificado de Copropiedad Inmobiliaria correspondiente. La promitente vendedora se reserva el derecho de hacer los reemplazos en las especificaciones mencionadas, debiendo ser los materiales substitutos de calidad similar a los reemplazados. En todo caso, la descripción específica y el emplazamiento de las distintas instalaciones, y otros elementos que componen e integran el Edificio se encuentran establecidas en el plano demostrativo que el promitente comprador declara conocer y aceptar, las que como se ha dicho, podrán modificarse. TERCERO: El precio total de la compraventa prometida, será la cantidad de ___________ Unidades de Fomento, en su equivalente en pesos moneda legal al día del pago, que se paga de la siguiente forma: a) (PAGO DE PIE EN CUOTAS): con la cantidad de ___________ Unidades de Fomento en su equivalente en pesos moneda nacional al día del pago, que el promitente comprador pagará en 27 cuotas iguales, mensuales y sucesivas, cada una por la cantidad de _____ Unidades de Fomento, en su equivalente en pesos moneda legal al día del pago, venciendo la primera de ellas el día __ de __________ de ____, en cuya garantía el promitente comprador entrega en este acto al promitente vendedor ____ cheques del Banco ___________, por la suma de ____________ pesos cada uno, suma correspondiente al valor de cada cuota según el valor de la Unidad de Fomento a esta fecha; Y una cuota por la cantidad de _____ Unidades de Fomento, en su equivalente en pesos moneda legal al día del pago, en cuya garantía el promitente comprador entrega en este acto al promitente vendedor ____ cheque del Banco ___________, por la suma de ____________ pesos, suma correspondiente al valor de esta cuota según el valor de la Unidad de Fomento a esta fecha b) con la cantidad de __________________ Unidades de Fomento, en su equivalente en pesos moneda nacional al día del pago, correspondiente al saldo de precio de la compraventa prometida que el promitente comprador pagará a la promitente vendedora al momento de otorgarse la escritura pública de compraventa prometida. Las partes convienen en que el no pago total y oportuno de una o más cuotas en que se ha dividido una parte del precio de la compraventa prometida, hará tener por desistido al promitente comprador de la celebración del contrato de compraventa
prometido y lo hará incurrir en la causal de incumplimiento prevista y sancionada en la forma establecida en la cláusula SEPTIMO del presente contrato. Si con motivo de la variación experimentada por el valor de la Unidad de Fomento, entre esta fecha y la de pago efectivo, se produjere una diferencia, a favor del promitente vendedor, entre el valor en pesos del total de las cuotas en que se ha dividido una parte del precio de la compraventa prometida y el valor del total de los cheques entregados para asegurar su pago, deberá el promitente comprador pagar dicha diferencia. Por el contrario, si la misma diferencia se produjere a favor del promitente comprador, el promitente vendedor deberá restituirle el exceso. La diferencia deberá pagarse o restituirse, en su caso, al momento de otorgarse la escritura pública que contenga el contrato de compraventa prometido. En el evento de que el pago del saldo de precio de la compraventa prometida indicada precedentemente, sea financiada mediante crédito otorgado por algún banco u otra institución financiera, será de exclusiva responsabilidad del promitente comprador la obtención del crédito y, de su cargo, el pago de los gastos operacionales y la eventual pérdida que se produzca en la venta de las letras hipotecarias que se emitan con ocasión del crédito, en su caso. Para estos efectos, el promitente comprador declara que posee antecedentes comerciales y bancarios intachables, que genera recursos suficientes y que su estado de situación presenta un patrimonio proporcionado a la magnitud de la operación, por lo que asume la plena y absoluta responsabilidad en la tramitación, gestión y oportuno otorgamiento del crédito que pueda requerir para el pago del precio de la compraventa prometida, de manera que la no obtención de dicho crédito será un hecho enteramente imputable al promitente comprador, el cual no lo liberará de su obligación de suscribir el contrato prometido y de pagar íntegramente la totalidad del precio, según lo convenido. En el evento de eliminarse la Unidad de Fomento o de modificarse la forma en la que actualmente se determina, de tal modo que su valor no reflejare fielmente las variaciones que experimenta el Índice Oficial de Precios al Consumidor determinado por la competente autoridad, el precio pactado se reajustará en igual proporción a la variación experimentada por el señalado índice entre el mes anterior a la fecha de la eliminación o modificación indicadas y la fecha de pago efectivo del precio según la última equivalencia vigente de la UF. Las partes dejan constancia que el precio total de la compraventa prometida, se desglosa de la siguiente forma:
-‐ la cantidad de _____ Unidades de Fomento, correspondientes al precio de compraventa del departamento ______. -‐ la cantidad de _____ Unidades de Fomento, correspondientes al precio de compraventa de la bodega ______. -‐ la cantidad de _____ Unidades de Fomento, correspondientes al precio de compraventa del estacionamiento ______. CUARTO: La entrega material de lo que se promete vender, se llevará a efecto dentro del plazo de 30 días hábiles, contados desde la fecha en que la escritura pública de compraventa definitiva sea firmada por todos quienes comparezcan en ella. Las partes acuerdan que el plazo de entrega se prorrogará proporcionalmente y sin responsabilidad para la promitente vendedora, en el evento de caso fortuito, fuerza mayor, mora del comprador en recibir y/o por actuación judicial o extrajudicial de terceros de la cual resulte la limitación, embarazo o paralización de las obras de construcción del Edificio. Desde que se efectúe la entrega material de lo que se promete vender, corresponderá al promitente comprador el pago de los gastos comunes y de la parte proporcional de las contribuciones de bienes raíces que lo gravan, esto último, si la división de los roles correspondientes no se hubiere verificado a esa fecha. Asimismo, la promitente compradora se obliga a pagar la contribución en dinero al fondo común de administración, para puesta en marcha del Edificio, en la forma y proporción que al efecto determine el Reglamento de Copropiedad del Edificio. QUINTO: La escritura pública mediante la cual se celebre el contrato de compraventa prometido, deberá otorgarse en la Notaría que determine la promitente vendedora o la institución financiera que otorgue el crédito hipotecario para la adquisición de lo que se promete vender, en su caso, dentro del plazo de 60 días contados desde la fecha en que se agreguen al Registro de Documentos a cargo del Conservador de Bienes Raíces respectivo, el Certificado de Recepción Definitiva o Final de las obras de construcción del Edificio, el Certificado que las acoja al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria de la Ley Nº 19.537 y la autorización para la enajenación de las unidades del mismo, en su caso, otorgados por las autoridades respectivas; y se aprueben los títulos del inmueble por parte del banco o institución financiera que financie la operación. La promitente vendedora tendrá derecho a ejercer una prórroga del plazo estipulado para la celebración del contrato de compraventa prometido, si alguno de los trámites municipales antes mencionados no se verifica por un hecho que no le sea imputable. Dicha prórroga operará automáticamente por un número de días equivalente a la demora en el cumplimiento de los trámites municipales antes señalados. Se deja constancia que los plazo antes señalados tienen el carácter de suspensivos.
SEXTO: La(s) propiedad(es) materia del presente contrato de promesa de compraventa se venderá(n) como especie o cuerpo cierto, en el estado en que se encuentre(n) al momento de la celebración de la compraventa prometida, libre(s) de todo gravamen, libre(s) de hipotecas, prohibiciones, embargos, litigios, limitaciones al dominio, con excepción del Reglamento de Copropiedad del Edificio y de las servidumbres que actualmente o en el futuro graven al inmueble en que éste se construye, con el pago de sus contribuciones y demás cuentas de consumos domiciliarios al día, respondiendo la promitente vendedora del saneamiento de evicción en conformidad a la Ley. INMOBILIARIA S2 MdR SpA dictará y aprobará el Reglamento de Copropiedad respectivo que regirá las relaciones entre los copropietarios del Edificio descrito en las cláusulas anteriores, o modificará, rectificará o complementará el que estuviere vigente. El(los) inmueble(s) prometido(s) vender quedará(n) sujeto(s) a las limitaciones, cargas, gravámenes y obligaciones que en el referido reglamento se establezcan. SEPTIMO: Para el evento que cualquiera de las partes no cumpla alguna de las obligaciones asumidas en virtud de esta promesa, retarde su cumplimiento o se desista unilateralmente de concurrir a la celebración del contrato prometido, la parte diligente podrá, a su arbitrio, solicitar el cumplimiento forzado del contrato o bien su resolución, en ambos casos con indemnización de perjuicios. La resolución del contrato operará sin necesidad de declaración judicial o arbitral previa, bastando la sola notificación efectuada por carta certificada despachada por intermedio de un notario público al domicilio indicado en el encabezamiento de este contrato, y desde la fecha de la remisión de la carta que al efecto despache la promitente vendedora, ésta podrá disponer libremente de la o las propiedades objeto del contrato prometido y venderlas o prometer su venta a terceros. Además, y sin perjuicio del derecho opcional señalado precedentemente a favor de la parte cumplidora o que se encuentre llana a cumplir, las partes convienen como cláusula penal compensatoria y evaluación anticipada de los perjuicios causados por el incumplimiento de cualquiera de las partes, una multa equivalente al 15% del total del precio de la compraventa. El promitente comprador autoriza desde ya y en forma irrevocable a la promitente vendedora, para imputar a esa indemnización los valores que hubiere recibido a cuenta del precio. Si hubiere saldo a favor del promitente comprador, una vez pagada la referida multa, la promitente vendedora lo reembolsará en el equivalente a Unidades de Fomento, dentro del plazo de 30 días corridos contados desde la fecha en que se haya hecho efectiva la multa.
Sin perjuicio de lo señalado precedentemente, si el contrato de compraventa prometido no se celebrare en la forma y plazo estipulados en el presente instrumento, por causas ajenas a la voluntad de las partes, tales como caso
fortuito, fuerza mayor, actos de autoridad o paralización de obras, o bien, por no haberse cumplido la condición suspensiva señalada en la cláusula quinta precedente, consistente en que la Dirección de Obras respectiva otorgue la recepción definitiva a las obras de construcción del Edificio, las acoja al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria y autorice la enajenación de sus unidades, dichas circunstancias no serán consideradas como incumplimiento del presente contrato sino que las partes convienen expresamente en calificarlas como eximentes de responsabilidad y, por tanto, no darán lugar ni derecho a multa ni indemnización de ningún tipo. OCTAVO: Toda dificultad que se produzca entre las partes en relación con la validez, nulidad, cumplimiento, incumplimiento o interpretación del presente contrato, será resuelta breve y sumariamente, en única instancia y sin forma de juicio, por un árbitro arbitrador, en contra de cuyas resoluciones no procederá recurso alguno, inclusive los de casación y queja, puesto que las partes renuncian a ellos en forma anticipada y en virtud del presente instrumento, bastando para emplazar a las partes notificación por carta certificada dirigida al domicilio señalado en este contrato. La designación del árbitro deberá necesariamente recaer sobre un Abogado Integrante de la Corte de Apelaciones de Santiago o ex Abogado Integrante de esa Corte, y será designado de común acuerdo por las partes y, a falta de dicho acuerdo, por la Justicia Ordinaria en subsidio. Las partes renuncian anticipadamente a toda recusación o implicancia, aún por causa sobreviniente, que pudieren ejercer en contra del árbitro designado. NOVENO: Las partes declaran que el precio fijado para el objeto del presente contrato no ha consistido en la mera aplicación de una tarifa o valor preestablecido, sino que ha sido el producto de una negociación entre ambas, cuyo resultado obedeció a determinadas condiciones del mercado, formas de pago, costos de financiamiento y otras circunstancias particulares e independientes. Por lo anterior, las partes, recíproca y expresamente quedan liberadas para pactar en el futuro, condiciones más favorables o adversas en la negociación de otras unidades del mismo Edificio, ya sea que contraten entre ellas o con terceros. DECIMO: Para todos los efectos legales del presente contrato, las partes fijan domicilio en la ciudad de Santiago y se someten a la jurisdicción de sus tribunales ordinarios de justicia, para el sólo efecto de la designación del árbitro señalado en la cláusula novena precedente. En todo caso, el promitente comprador señala como domicilio especial, a donde se le dirigirán las cartas certificadas que sean procedentes, el indicado en la comparecencia. DECIMO PRIMERO: Las partes dejan constancia que, esta promesa de compraventa tendrá en el carácter de cedible, previa notificación a la inmobiliaria, quien dará la
autorización final según las características crediticas del cesionario. Por su parte, el promitente comprador faculta a la promitente vendedora para ceder el presente contrato de promesa de compraventa y, consecuentemente, los derechos y obligaciones que de éste emanan, incluida su posición jurídica de promitente vendedor, a terceros, sirviendo en todo caso la presente autorización, además, como mandato suficiente otorgado por el promitente comprador a la promitente vendedora, en este acto, para la suscripción del instrumento que contenga la correspondiente cesión, el cual es aceptado por ésta última. DECIMO SEGUNDO: Las partes facultan al portador de copia del presente contrato para reducirla a escritura pública o solicitar su protocolización notarial. Asimismo, las partes facultan al portador de copia autorizada de la escritura pública a que se reduzca el presente contrato, para requerir las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que fueren procedentes, en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. DECIMO TERCERO: Todos los gastos, derechos e impuestos que se deriven del otorgamiento e inscripción del presente contrato y del contrato prometido, serán de cargo exclusivo del promitente comprador. La personería de don __________________________ y de don _______________________, para representar a la sociedad INMOBILIARIA S2 MdR SpA, consta de la escritura pública extendida en la Notaría de Santiago de don Eduardo Avello Concha con fecha 31 de marzo de 2016. El presente contrato se otorga en 3 ejemplares del mismo tenor y data, quedando un ejemplar en poder del promitente comprador y los dos restantes en poder de la promitente vendedora. ______________________________________ xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx C.I. xxxxxxxxxx p.p. INMOBILIARIA S2 MdR SpA ______________________________________ xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
C.I. xxxxxxxxxx p.p. INMOBILIARIA S2 MdR SpA _____________________________________ (NOMBRE COMPLETO PROMITENTE COMPRADOR) C.I.
