MERCADO RESIDENCIAL EN ESPAÑA SER V I H AB ITAT TRE NDS
Tercer trimestre de 2016
Diciembre de 2016
0 / Índice
SERVIHABITAT T RENDS
1 / Oferta 1/1 1/2 1/3 1/4
Viviendas iniciadas Viviendas terminadas Evolución de la oferta Stock de obra nueva
2 / Mercado 2 / 1 Compraventas y transacciones 2 / 2 Precio y tamaño de la vivienda en 2016 2 / 3 Hipotecas nuevas constituidas sobre viviendas
3 / Precios 3 / 1 Evolución del valor y el precio a nivel nacional 3 / 2 Previsión de la evolución del precio de la vivienda
4 / Accesibilidad y esfuerzo 5 / Visión por comunidades 6 / El mercado de alquiler 6/1 6/2 6/3 6/4 6/5 6/6 6/7
Alquiler residencial dentro del contexto europeo Caracterización de la vivienda de alquiler en España Tipología de los hogares que residen de alquiler en España La oferta de vivienda en alquiler Precio del alquiler Rentabilidad Conclusiones
7 / El comprador extranjero 8 / Metodología
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1 / Oferta
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SERVIHABITAT TRENDS
Diciembre de 2016
1 / 1 Viviendas iniciadas La previsión que se realiza para 2017 es que esta tendencia se mantenga hasta alcanzar las 74.381 viviendas, aumentando la actividad en un 20% respecto al presente año.
A partir de fuentes propias, así como de las oficiales disponibles y de otras secundarias, se estima que el año concluirá con un total de 61.984 viviendas iniciadas (viviendas libres iniciadas más calificaciones provisionales de vivienda protegida), lo que supone un incremento del 31,4% respecto a 2015.
GRÁFICO 1. VIVIENDAS LIBRES INICIADAS. 90.000
40%
80.000
30% 20%
70.000
10%
60.000
0%
50.000
-10%
40.000
-20% -30%
30.000
-40%
20.000
-50%
10.000
-60%
0
-70%
2010
2011
2012
2013
VIVIENDAS INICIADAS EN LOS ÚLTIMOS 12 MESES
2014
2015
2016
TASA DE VARIACIÓN INTERANUAL
Fuente: Elaboración propia a partir de MFOM e IPE
Paralelamente, también se está incrementando el número de proyectos visados de obra nueva, que en 2016 superará las 100.000 viviendas. Es destacable que este crecimiento se produce en zonas o en relación a proyectos que cumplen alguno de los siguientes parámetros: Localizaciones en las que ha disminuido el stock y existe además demanda embalsada. Proyectos que ahora cuentan con posibilidades de financiación gracias a una mayor apertura del crédito.
61.984 viviendas iniciadas en 2016
Situaciones con elevada pre-comercialización en espacios reducidos de tiempo. Grandes núcleos urbanos y sus áreas de influencia, así como localizaciones tradicionales del mercado de vivienda vacacional.
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1 / 2 Viviendas terminadas El número de viviendas nuevas terminadas, tanto libres como protegidas, se incrementará en un 25,2% respecto a 2015, de modo que el año concluirá con 56.552 nuevas unidades. La previsión que se realiza para 2017 es que la tendencia alcista continúe, para finalizar el año con 68.000 viviendas terminadas, lo que supondrá un incremento interanual superior al 20%.
+25,2% viviendas nuevas terminadas en 2016 GRÁFICO 2. VIVIENDAS LIBRES TERMINADAS. 400.000
30%
350.000
20% 10%
300.000
0%
250.000
-10% 200.000 -20% 150.000
-30%
100.000
-40%
50.000
-50% -60%
0
2010
2011
2012
2013
2014
VIVIENDAS TERMINADAS EN LOS ÚLTIMOS 12 MESES
2015
2016E
2017P
TASA DE VARIACIÓN INTERANUAL
Fuente: Elaboración propia a partir de MFOM e IPE Nota: E (estimación), P (previsión)
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1 / 3 Evolución de la oferta Los niveles de obra nueva se encaminan a superar el techo de las 100.000 viviendas visadas en 2016, debido, principalmente, al dinamismo hipotecario que ya financia nuevos proyectos y a la existencia de una demanda solvente que no encuentra en el mercado de segunda mano el producto que busca. Además, los bajos tipos de interés están propiciando la fuga de capital financiero a la inversión inmobiliaria. Según el Instituto de Práctica Empresarial (IPE), esta evolución positiva de la producción de obra nueva supondrá un efecto dominó en el PIB y en el empleo. Cada casa nueva genera 5 empleos y, alcanzando las 100.000, se podría crecer otro 1,5 de PIB directo, adicional al previsto.
2016 terminará con más de 100.000 proyectos de obra nueva visados
La confluencia entre las series correspondientes a viviendas visadas, iniciadas y terminadas se mantiene, si bien la previsión de visados comienza ya a mostrar niveles más elevados que el año pasado respecto a las viviendas iniciadas.
GRÁFICO 3. EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE OBRA NUEVA. 1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0 2000
2001
2002
2003
Nº DE PROYECTOS VISADOS
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Nº DE PROYECTOS INICIADOS
2011
2012
2013
2014
2015
2016E 2017P
Nº DE PROYECTOS TERMINADOS
Fuente: INE, MFOM y Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados y Cátedra Inmobiliaria del IPE Nota: E (estimación), P (previsión)
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1 / 3 Evolución de la oferta La evolución positiva del mercado en los últimos meses hace que la previsión para el cierre de 2016 sea más optimista que la realizada en mayo (en el informe anterior), de modo que los incrementos en el inicio de promociones se sitúan en porcentajes cercanos al 30%. Esto se debe a: Un mejor comportamiento de la demanda, reflejado en un incremento de la venta de viviendas que se traduce en un descenso del stock. Un incremento de la finalización de promociones con obra paralizada por parte de las entidades, mediante promoción delegada o la firma de promociones de vivienda con el promotor. El aumento significativo de la venta sobre plano en contrato privado. Estas promociones aún no se encuentran en las estadísticas de inicio de proyectos al no haberse solicitado las correspondientes licencias. Para 2017 se espera una continuidad en el incremento de la actividad promotora, de modo que la tasa de crecimiento de la actividad supere el 20%, tanto para los proyectos iniciados como para los terminados.
TABLA 1. EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE OBRA NUEVA.
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Nº de proyectos visados
76.542
102.265
33,6%
126.486
23,7%
Nº de proyectos iniciados
47.178
61.984
31,4%
74.381
20,0%
Nº de proyectos terminados
45.152
56.552
25,2%
67.903
20,1%
Fuente: INE, MFOM y Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados y Cátedra Inmobiliaria del IPE Nota: E (estimación), P (previsión)
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1 / 4 Stock de obra nueva En el contexto actual, se hace necesario analizar esta variable a nivel local para establecer cuál es la realidad del mercado, especialmente teniendo en cuenta el aumento considerable de las ventas de vivienda nueva adjudicada por las entidades financieras, que figura en las estadísticas como producto de segunda mano por ser de segunda transmisión, aunque realmente se trate de producto nuevo del stock inicial.
El año 2016 cerrará con un mantenimiento en la tendencia del drenaje del stock residencial, para acabar con un volumen próximo a las 388.000 viviendas, un 19,8% menos que en 2015, una vez ajustadas las cifras de este año con la publicación de los datos definitivos de las estadísticas que afectan a su cálculo. La previsión para 2017 es que el año finalice con un volumen cercano a las 315.000 viviendas, lo que supondrá un descenso del 18,8%.
GRÁFICO 4. EVOLUCIÓN DEL STOCK DE OBRA NUEVA. 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016E
2017P
Fuente: INE, MFOM y Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados y Cátedra Inmobiliaria del IPE Nota: E (estimación), P (previsión)
oferta 6.987, lo que representa una reducción del 78,5%. En Barcelona y sus áreas limítrofes (municipios, también, de más de 50.000 habitantes), en 2014 existía una oferta de 2.719 viviendas, de las que dos años más tarde se identifican en oferta 1.994, lo que supone una reducción del 73,3%.
La reducción del stock de obra nueva continúa sin producirse de manera uniforme. La demanda cada vez más selectiva no contribuye a dicha disminución en muchas localizaciones secundarias. Además, los problemas de mantenimiento de ciertas viviendas (aquellas que, estando finalizadas, no consiguen atraer a los compradores y las promociones que permanecen todavía en estado de construcción), se están agravando.
Según estimaciones de la misma fuente, el parque residencial en oferta en los principales municipios de la Comunidad de Madrid en 2016 ascendería a 5.474 viviendas, de las que solo un 36% estarían hoy edificadas y un 40% no habrían iniciado su construcción. En el caso de la provincia de Barcelona, la oferta de vivienda nueva de los municipios de más de 50.000 habitantes se incrementaría a 2.793 viviendas, de las que el 30% ya estarían finalizadas y no se habría iniciado todavía la construcción de otro 30%, es decir, se estarían comercializando sobre plano.
En los dos mercados más dinámicos actualmente (Madrid, Barcelona y sus áreas metropolitanas), se está produciendo una rápida absorción de la obra nueva que se encuentra en oferta, según el Censo ST de Vivienda Nueva* publicado por ST Sociedad de Tasación. En el caso de Madrid y su corona (municipios de más de 50.000 habitantes), de las 8.898 viviendas que estaban en venta en 2014, en 2016 ya no se identifican en
*El Censo ST de Vivienda Nueva es un estudio de campo que recopila la oferta de vivienda nueva pendiente de venta obtenida mediante visitas realizadas por un equipo de arquitectos y arquitectos técnicos, profesionales independientes y habituales colaboradores de ST Sociedad de Tasación.
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1 / 4 Stock de obra nueva MAPA 1. STOCK DE OBRA NUEVA
Viviendas en stock en 2016 por 10.000 habitantes
LA RIOJA 278,5
ASTURIAS
CANTABRIA
130,3
147,8
PAÍS VASCO 53,3
NAVARRA 25,6
GALICIA 114,4
CATALUÑA
CASTILLA Y LEÓN
20,6
121,6
ARAGÓN 117,9
COMUNIDAD DE MADRID 10,6
ISLAS BALEARES 17,9
CASTILLA-LA MANCHA 269,7
EXTREMADURA 21,2
COMUNIDAD VALENCIANA 228,8
ANDALUCÍA 54,1
REGIÓN DE MURCIA 160,8
ISLAS CANARIAS 19,1
CEUTA Y MELILLA Datos no disponibles Comunidades con un stock por 10.000 habitantes inferior a la media española Comunidades con un stock por 10.000 habitantes superior a la media española
Fuente: INE, Servihabitat y Cátedra Inmobiliaria del IPE
La media española de stock de obra nueva es de 83,6 viviendas por 10.000 habitantes 9
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/ Resumen oferta Viviendas iniciadas
Viviendas terminadas
2016E
2017P
2016E
2017P
61.984 (+31,4%)
74.381 (+20%)
56.500 (+25,2%)
68.000 (+20,1%)
Nuevos proyectos visados
Stock de obra nueva
2016E
2017P
2016E
2017P
+33,6%
+23,7%
-19,8%
-18,8%
Nota: E (estimación), P (previsión)
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2 / Mercado
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2 / 1 Compraventas y transacciones En el primer caso, el volumen de transacciones de vivienda acumulado en el último año, calculado a junio de 2016, asciende a 435.384 viviendas, un 13,1% más que el año anterior. En el segundo, la cifra es de 384.789 viviendas, con un incremento interanual del 14,7%.
La evolución de las compraventas ha continuado su tendencia creciente, tanto en los datos de la serie procedente de la Agencia Notarial de Certificación (ANCERT) como la del Colegio Oficial de Registradores.
GRÁFICO 5. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA. 450.000
450.000
400.000
400.000
350.000
350.000
300.000
300.000
250.000
250.000
200.000
200.000
150.000
150.000
100.000
100.000
50.000
50.000
0
0
2008
2009
NUEVA NOTARÍAS
2010
2011
NUEVA REGISTRADORES
2012
2013
SEGUNDA MANO NOTARÍAS
2014
2015
2016
SEGUNDA MANO REGISTRADORES
Fuente: MFOM, INE y elaboración propia
La estimación para el cierre de 2016, realizada desde la serie del Colegio Oficial de Registradores, es que el año finalice en el entorno de las 445.000 viviendas (un 26% más que en 2015), con una previsión al cierre de 2017 de 500.000 unidades (crecimiento interanual superior al 12%). Las cifras procedentes de Notarías serán superiores a las que presenta esta serie. Los motores de este crecimiento son: Mayor concesión de crédito hipotecario.
El año cerrará con unas compraventas de 445.000 viviendas
Incremento del volumen de inversores, que encuentran en la vivienda un valor refugio frente a otro tipo de activos, que se refleja en el importante volumen de transacciones realizadas al contado. Reducción de la tasa de paro e incremento de la estabilidad laboral. Estabilización de los precios.
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2 / 1 Compraventas y transacciones mercados, como consecuencia de la finalización de la campaña estival, crece la percepción de descenso en el volumen de ventas.
La expectativa para el próximo semestre en la evolución de las operaciones de vivienda habitual apunta hacia un incremento o mantenimiento del volumen en los valores actuales. Para la vivienda vacacional, la tendencia es similar, aunque en algunos
GRÁFICO 6. EXPECTATIVA DE EVOLUCIÓN DE OPERACIONES DE COMPRAVENTA. VIVIENDA HABITUAL
VIVIENDA VACACIONAL
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0% SEPT 2015
SE INCREMENTARÁ NOTABLEMENTE EL NÚMERO DE OPERACIONES
MARZO 2016
SEPT 2016
SE INCREMENTARÁ ALGO EL NÚMERO DE OPERACIONES
SEPT 2015 SE MANTENDRÁ ESTABLE RESPECTO A LA COMPRAVENTA
MARZO 2016
DESCENDERÁ ALGO EL NÚMERO DE OPERACIONES
SEPT 2016 DESCENDERÁ NOTABLEMENTE EL NÚMERO DE OPERACIONES
Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)
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2 / 1 Compraventas y transacciones manos de entidades financieras o inversores y que no han sido nunca ocupadas, pues su compra en la actualidad se refleja como una segunda transmisión.
La vivienda de segunda mano continúa siendo la impulsora del incremento del volumen de operaciones en el segundo trimestre de 2016, con un 90,3% en la serie de Notarías y el 80,9% en la de Registradores. Esta variable sigue influenciada por las transacciones realizadas sobre viviendas que han pasado a
GRÁFICO 7. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
SEGUNDA MANO
2013
2014
2015
2016
NUEVA
Fuente: MFOM, INE y elaboración propia
GRÁFICO 8. REPARTO DE LAS VENTAS EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES.
La opinión de la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat acerca del reparto de las ventas entre obra nueva y segunda mano refleja el comentario anterior. Las transacciones de obra nueva alcanzan porcentajes cercanos al 30%, tanto en vivienda habitual como en vacacional. Este reparto de las operaciones se mantiene prácticamente igual que en anteriores informes.
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
VIVIENDA HABITUAL VIVIENDA NUEVA
VIVIENDA VACACIONAL VIVIENDA DE SEGUNDA MANO
Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)
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2 / 1 Compraventas y transacciones La mayoría de las transacciones se realizan sobre vivienda plurifamiliar, si bien se mantiene en el primer semestre de 2016 el pequeño incremento de las operaciones sobre vivienda unifamiliar, que alcanzan el 21% del total. GRÁFICO 9. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA. 100% 90% 80% 70% 60% VIVIENDA EN ALTURA
50%
VIVIENDA UNIFAMILIAR
40% 30% 20% 10% 0%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016 2ºT
Fuente: MFOM
Prácticamente no han variado las principales motivaciones de compra respecto al análisis realizado hace seis meses:
El 61% de las compras de vivienda vacacional corresponden a hogares que adquieren por primera vez esta tipología de inmuebles.
Casi el 50% de los compradores de vivienda habitual suponen el primer acceso a la vivienda; el 30% son de reposición.
La inversión mantiene un papel relevante, con el 11% de las adquisiciones de vivienda habitual y el 19% de las vacacionales.
GRÁFICO 10. MOTIVACIONES DE LA COMPRA DE VIVIENDA. VIVIENDA VACACIONAL
VIVIENDA HABITUAL
60%
70% 60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10% 0%
0% PRIMER ACCESO
REPOSICIÓN
INVERSOR
OTRO
PRIMERA COMPRA
REPOSICIÓN
INVERSOR
OTRO
Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)
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2 / 2 Precio y tamaño de la vivienda en 2016 Precio: casi el 72% de las viviendas tienen un precio inferior a los 150.000€. Solo el 7,6% superan los 300.000€.
Según los datos del Ministerio de Fomento correspondientes a las transacciones de vivienda reflejadas en las estadísticas del Consejo General del Notariado, la tendencia en superficie y precio en la compraventa de viviendas en el primer trimestre de 2016 (último dato publicado) prácticamente no ha variado respecto a 2015.
Tamaño: el 34,2% de las ventas se realizan sobre viviendas de entre 60 y 90 m²c; otro 21% entre 90 y 120 m²c. Más del 25% pasa de los 120 m²c.
GRÁFICO 11. PRECIO DE LAS VIVIENDAS VENDIDAS EN 2016. (1er TRIMESTRE)
4,5%
1,4%0,7%
0,4% 0,2%
0,3%
PRECIO EN € 0 - 150.000 150.001 - 300.000 300.001 - 450.000
20,6%
450.001 - 600.000
Casi el 72% de las viviendas tienen un precio inferior a los 150.000€
600.001 - 750.000 750.001 - 900.000
71,9%
900.001 - 1.050.000 MÁS DE 1.050.000
Fuente: MFOM
GRÁFICO 12. TAMAÑO DE LAS VIVIENDAS VENDIDAS EN 2016. (1er TRIMESTRE)
10,3% 5,3%
1,9%
SUPERFICIE EN M²C
17,1%
MENOS DE 30 31 - 60
10,0%
61 - 90 91 - 120 121 - 150
Más del 34% de las ventas se realizan sobre viviendas de entre 60 y 90 m²c
151 - 180
21,1%
34,3%
MÁS DE 180
Fuente: MFOM
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2 / 2 Precio y tamaño de la vivienda en 2016
1.057 APIs opinan
Vivienda más demandada como residencia habitual sitúa entre los 100 y los 140 m²c en las viviendas más pequeñas y entre los 140 y los 180 m²c en las más grandes, en función del número de estancias.
De acuerdo con los datos de la encuesta realizada a la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, la vivienda en altura más demandada como vivienda habitual dispone de 3 dormitorios y una superficie entre los 80 y 100 m²c.
En cuanto a las viviendas unifamiliares aisladas, los compradores potenciales requieren, mayoritariamente, 4 dormitorios y superficies a partir de los 140 m²c.
En el caso de unifamiliares adosadas, el número de dormitorios es de 3 o 4 y presenta un rango de superficie muy amplio, que se
GRÁFICO 13. VIVIENDA HABITUAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES. EN ALTURA
UNIFAMILIAR ADOSADA
76,1%
80%
UNIFAMILIAR AISLADA 70%
60%
52,7%
70%
50%
60%
50%
40%
50% 40%
40%
30%
30% 20%
30%
20%
21,6% 2,3%
0% 1o2
3
0%
23,3%
20%
10%
10%
61,0%
60%
45,9%
1,0%
4
1o2
Nº DE DORMITORIOS
10%
0,4% 3
4
15,2%
0%
5 o más
0,5% 1o2
Nº DE DORMITORIOS
3
4
5 o más
Nº DE DORMITORIOS
Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)
GRÁFICO 14. SUPERFICIE DE LA VIVIENDA HABITUAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES. EN ALTURA 11,0%
1,6%
1,4%
UNIFAMILIAR ADOSADA 5,5%
4,0% 9,3%
UNIFAMILIAR AISLADA
13,2%
3,3%
12,7%
11,3%
12,7%
16,8% 19,5% 24,8% 35,6%
31,3%
34,4% 28,4% SUPERFICIE EN M²C
23,2% SUPERFICIE EN M²C
HASTA 60
91 - 100
HASTA 100
181 - 220
61 - 70
101 - 120
101 - 140
MÁS DE 220
71 - 80
121 - 140
141 - 180
81 - 90
MÁS DE 140
SUPERFICIE EN M²C HASTA 100
181 - 220
101 - 140
221 - 260
141 - 180
MÁS DE 260
Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)
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2 / 2 Precio y tamaño de la vivienda en 2016
1.057 APIs opinan
Vivienda más demandada como residencia vacacional Para esta tipología de vivienda, la más demandada es en altura, tiene 1 o 2 dormitorios y una superficie de hasta 70 m²c. En el caso de las unifamiliares adosadas, el número de dormitorios se amplía a 3, con una superficie de entre 100 y 140 m²c. Si la vivienda es unifamiliar aislada, los dormitorios oscilan entre los 3 y los 4, para una superficie de entre 140 y 180 m²c.
GRÁFICO 15. VIVIENDA VACACIONAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES. EN ALTURA
UNIFAMILIAR ADOSADA
80% 70%
80%
71,4%
UNIFAMILIAR AISLADA 60%
72,7%
70% 60%
50%
50%
40%
40%
30%
40%
27,9%
30%
30%
20%
0,7%
0% 1o2
3
10%
0,4% 1o2
Nº DE DORMITORIOS
7,5%
10%
7,4%
0%
4
42,2%
20%
19,5%
20%
10%
47,9%
50%
60%
3
4
5 o más
0%
2,4% 1o2
Nº DE DORMITORIOS
3
4
5 o más
Nº DE DORMITORIOS
Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)
GRÁFICO 16. SUPERFICIE DE LA VIVIENDA VACACIONAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES. EN ALTURA 7,5%
2,8%
0,3%
UNIFAMILIAR ADOSADA 1,3%
3,9%
UNIFAMILIAR AISLADA
3,9%
8,7% 8,5%
29,2%
27,2%
6,6%
20,4% 13,4% 27,9%
21,8%
23,6%
35,1%
23,9% SUPERFICIE EN M²C
SUPERFICIE EN M²C
HASTA 60
91 - 100
HASTA 100
61 - 70
101 - 120
101 - 140
71 - 80
121 - 140
141 - 180
81 - 90
MÁS DE 140
181 - 220 MÁS DE 220
34,0% SUPERFICIE EN M²C HASTA 100
181 - 220
101 - 140
221 - 260
141 - 180
MÁS DE 260
Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)
18
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
2 / 2 Precio y tamaño de la vivienda en 2016
1.057 APIs opinan
El precio medio de la vivienda habitual El precio de la vivienda habitual en altura más demandada en los últimos seis meses continúa situándose en la franja de los 60.000 - 100.000€, con más de un 20% de los demandantes que piensan pagar desde estas cantidades hasta los 150.000€ por su vivienda. Según más del 30% de los entrevistados, el precio de las viviendas adosadas se encuentra mayoritariamente por debajo de los 120.000€. Además, casi la mitad lo sitúa entre los 120.000 y los 200.000€. Para una unifamiliar aislada, la mayor parte de las opiniones cifran el precio por encima de los 160.000€, con más de un 23% que lo elevan superando los 280.000€.
GRÁFICO 17. PRECIO DE LA VIVIENDA HABITUAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES POR TIPOLOGÍA. EN ALTURA 4,5% 8,4%
UNIFAMILIAR AISLADA
UNIFAMILIAR ADOSADA 12,0%
14,0%
13,0% 23,7%
7,4%
32,6%
19,1%
21,6% 20,1%
11,2%
51,5%
27,8%
10,9%
22,1%
PRECIO EN €
PRECIO EN €
PRECIO EN €
HASTA 60.000
HASTA 120.000
HASTA 120.000
60.001 - 100.000
120.001 - 160.000
120.001 - 160.000
100.001 - 150.000
160.001 - 200.000
160.001 - 200.000
150.001 - 200.000
200.001 - 240.000
200.001 - 240.000
MÁS DE 200.000
MÁS DE 240.000
240.001 - 280.000 MÁS DE 280.000
Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)
19
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
2 / 2 Precio y tamaño de la vivienda en 2016
1.057 APIs opinan
El precio medio de la vivienda vacacional La situación tampoco ha cambiado mucho respecto al precio demandado por los hogares para la compra de una vivienda vacacional en el semestre anterior. Para una vivienda en altura, el precio se sitúa entre los 60.000 y los 100.000€ en más de la mitad de los casos. El 45% de los entrevistados opinan que los inmuebles adosados no superan los 120.000€. En el caso de las viviendas unifamiliares aisladas, existe una disparidad importante, si bien la mayor parte de las opiniones sitúan el precio por encima de los 160.000€.
GRÁFICO 18. PRECIO DE LA VIVIENDA VACACIONAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES POR TIPOLOGÍA. EN ALTURA 3,0%
2,3%
16,1%
UNIFAMILIAR AISLADA
UNIFAMILIAR ADOSADA 7,2% 4,6%
16,4%
20,9%
27,2% 14,8% 44,7% 8,6% 22,9%
9,1% 28,7%
51,4%
22,1%
PRECIO EN €
PRECIO EN €
PRECIO EN €
HASTA 60.000
HASTA 120.000
HASTA 120.000
60.001 - 100.000
120.001 - 160.000
120.001 - 160.000
100.001 - 150.000
160.001 - 200.000
160.001 - 200.000
150.001 - 200.000
200.001 - 240.000
200.001 - 240.000
MÁS DE 200.000
MÁS DE 240.000
240.001 - 280.000 MÁS DE 280.000
Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)
20
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SE R VIHA BITAT T RENDS
Diciembre de 2016
2 / 3 Hipotecas nuevas constituidas sobre viviendas El número de hipotecas que se realizan sobre viviendas mantiene la misma tendencia que las compraventas, si bien el dato correspondiente al mes de julio muestra un retroceso respecto al mismo mes de 2015. El número de hipotecas anuales concedidas, calculadas al cierre del mes de julio, se situó en 266.867, lo que supone un 16,5% más respecto al mismo dato de 2015. El importe medio se elevó hasta los 115.540€, lo que también ha supuesto un incremento del 10,1% respecto a julio del pasado ejercicio. El año comenzó con un descenso interanual en este importe, que se ha recuperado a lo largo de 2016, especialmente en los meses de junio y julio.
El importe medio de las hipotecas ha aumentado un 10%
1.600.000
140.000
1.400.000
120.000
1.200.000
100.000
1.000.000 80.000 800.000 60.000 600.000 40.000
400.000
20.000
200.000 0
Nº DE HIPOTECAS MENSUALES
Nº DE HIPOTECAS ACUMULADAS EN LOS ÚLTIMOS 12 MESES
GRÁFICO 19. HIPOTECAS NUEVAS CONSTITUIDAS SOBRE VIVIENDAS (HASTA JULIO 2016).
0 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Nº DE HIPOTECAS CONSTITUÍDAS SOBRE VIVIENDAS Nº DE HIPOTECAS CONSTITUÍDAS SOBRE VIVIENDAS EN LOS ÚLTIMOS 12 MESES Fuente: INE y elaboración propia
21
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
/ Resumen mercado
El 72% de las viviendas vendidas en 2016 tienen un precio inferior a los 150.000€
El importe medio de las hipotecas ha aumentado un 10%
El 19% de la vivienda vacacional se compra como inversión
El 70% de las viviendas vendidas en los últimos seis meses han sido de segunda mano
Viviendas vendidas 2016E
2017P
445.000 (+26%)
500.000 (+12%)
Nota: E (estimación), P (previsión)
22
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
Diciembre de 2016
3 / Precios
SERVIHABITAT T RENDS
23
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT TRENDS
Diciembre de 2016
3 / 1 Evolución del valor y el precio a nivel nacional La estimación que se realiza para el cierre de 2016 es que el incremento del precio de las viviendas se sitúe en torno a un 4,6%, mejorando las perspectivas que se tenían en el mes de mayo. La previsión para 2017 es que se mantenga esta tendencia positiva, de modo que el año concluya con una variación interanual en torno al 4,3%.
Continúa la tendencia positiva en la evolución de los indicadores tanto del Ministerio de Fomento, que presenta una variación interanual del 2%, como del INE, que eleva el incremento interanual en el precio hasta el 3,9%. Ambas series han moderado su senda de crecimiento en el segundo trimestre del año, respecto a la evolución presentada en los dos trimestres anteriores.
GRÁFICO 20. EVOLUCIÓN DEL VALOR E IPV.
15%
10% 8%
4%
5%
VARIACIÓN ANUAL
2% 0%
0% -2%
-5%
-4% -10%
-6% -8%
VARIACIÓN TRIMESTRAL
10%
6%
-15%
-10% -12%
-20%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
VARIACIÓN ANUAL VALOR VIVIENDAS MFOM
VARIACIÓN TRIMESTRAL VALOR VIVIENDAS MFOM
VARIACIÓN ANUAL IPV VIVIENDAS INE
VARIACIÓN TRIMESTRAL IPV VIVIENDAS INE
2016
Fuente: MFOM, INE y elaboración propia
archipiélagos y en zonas más tradicionales de la costa mediterránea, son también los motores de este incremento de precios. En el lado opuesto, todavía existen muchas regiones en las que el precio continúa ajustándose a la baja o se mantiene estable, debido a que la demanda potencial está mucho más contenida y/o a que disponen de volúmenes de stock todavía considerables.
Tal como ya se comentaba en ediciones anteriores, el proceso de normalización del mercado con un incremento en la presión de la demanda y la consiguiente subida de los precios, no se está produciendo de forma homogénea en todos los territorios. Las grandes ciudades y, en especial, los mercados de Madrid y Barcelona están notando más este cambio de situación, incidiendo de manera notable, debido a su volumen, en la media del mercado nacional. Otras ciudades como Málaga, Sevilla o Zaragoza, así como el mercado de vivienda vacacional en ambos
24
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
S ERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
3 / 1 Evolución del valor y el precio a nivel nacional Las diferentes series muestran realidades distintas respecto al incremento del precio en función de si hablamos de obra nueva o de segunda mano, tal como se puede apreciar en los gráficos 21 y 22. La situación del mercado parece quedar mejor reflejada por la serie del INE, en la que la vivienda de obra nueva presenta una tendencia más acusada al alza que la de segunda mano. Actualmente, igual que se ha visto al analizar la producción, son ya muchos los proyectos que se venden sobre plano y sobre los que el mayor empuje de la demanda está permitiendo realizar incrementos moderados de precio a lo largo de todo el ciclo de comercialización del producto.
GRÁFICO 21. EVOLUCIÓN DEL VALOR DE LAS VIVIENDAS. 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5%
2014
2015
2016
VALOR TOTAL VIVIENDAS VALOR VIVIENDAS DE MENOS DE 5 AÑOS VALOR VIVIENDAS DE MÁS DE 5 AÑOS
En 2016, los precios de las viviendas subirán un 4,6%
Fuente: MFOM
GRÁFICO 22. EVOLUCIÓN DEL IPV.
15%
VARIACIÓN ANUAL
10% 5% 0% -5% -10% -15% -20%
2007
2008
2009
TOTAL VIVIENDA
2010
2011
2012
VIVIENDA SEGUNDA MANO
2013
2014
2015
2016
VIVIENDA NUEVA
Fuente: INE
25
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S ERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
3 / 1 Evolución del valor y el precio a nivel nacional GRÁFICO 23. RELACIÓN ENTRE LA EVOLUCIÓN DEL PRECIO Y LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS.
40% VARIACIONES DE PRECIO INFERIORES A LA MEDIA PERO MAYOR INCREMENTO COMPRAVENTAS
MAYOR INCREMENTO DE PRECIO Y COMPRAVENTAS QUE LA MEDIA Islas Baleares
35%
% VARIACIÓN INTERANUAL COMPRAVENTAS
30%
25%
Extremadura Cataluña
Asturias
20%
Región de Murcia Castilla-La Mancha 15%
10%
País Vasco
Aragón
ESPAÑA
Cantabria
Islas Canarias Comunidad Andalucía Valenciana
Navarra
Comunidad de Madrid
Galicia
Castilla y León
La Rioja
5%
0%
VARIACIONES DE PRECIO INFERIORES A LA MEDIA Y MENOR VARIACIÓN COMPRAVENTAS 0%
1%
2%
3%
VARIACIONES DE PRECIO SUPERIORES Y MENOR VARIACIÓN COMPRAVENTAS 4%
5%
6%
7%
8%
9%
% VARIACIÓN ANUAL VALOR VIVIENDAS INE
Fuente: INE y elaboración propia
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SE R VIHA BITAT TRENDS
Diciembre de 2016
3 / 1 Evolución del valor y el precio a nivel nacional han comenzado a mostrar una cierta reactivación en las ventas que, procediendo de cifras muy bajas, supone variaciones porcentuales relevantes. No obstante, salvo el País Vasco, que muestra mayor dinamismo, todavía se encuentran en una situación mejorable.
Analizando la evolución entre las compraventas y el precio se puede observar que: Tanto en las Islas Baleares como en Cataluña (especialmente debido al mercado de la ciudad de Barcelona y su primera corona metropolitana), se están produciendo incrementos interanuales de ventas y precios superiores a la media nacional. Son dos de los mercados actualmente más activos, en los que las variaciones relativas de ambos indicadores todavía reflejan incrementos importantes.
En el resto (La Rioja, Castilla y León, Galicia, la Comunidad Valenciana, Navarra, Andalucía, las Islas Canarias y, en menor medida, Cantabria), tanto los precios como las compraventas tienen variaciones interanuales inferiores a las que se producen en la media española. Mercados como el canario, cántabro, valenciano, andaluz o navarro están mostrando una mejoría respecto a meses anteriores, pero se localizan en las ubicaciones prime de primera y segunda residencia (en aquellos que tienen este componente de demanda), como las capitales de provincia o zonas tradicionales de vivienda vacacional. No obstante, este dinamismo no es suficiente como para que quede reflejado en la totalidad de la comunidad autónoma, que mantiene regiones en las que todavía no se ha iniciado la recuperación.
En la Comunidad de Madrid el precio está creciendo porcentualmente por encima de la media nacional, pero sus compraventas se están incrementando por debajo de esa media, reflejando una presión menos importante de la demanda que la ejercida en las dos regiones anteriores. En la Comunidad de Madrid, ante inferiores estímulos procedentes del aumento de las ventas, el precio reacciona con mayor fuerza al alza. En comunidades como Extremadura, Asturias, la Región de Murcia, Castilla-La Mancha, el País Vasco o Aragón, el incremento en las ventas está siendo porcentualmente más elevado que la media española, pero las variaciones de precios son inferiores. Todas ellas son comunidades en las que los niveles de stock todavía son elevados respecto a su demanda potencial, pero que
Galicia, La Rioja o Castilla y León son mercados tradicionalmente con movimientos menos bruscos en sus indicadores y con circunstancias particulares que hacen que no destaquen especialmente sobre la media nacional.
27
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SE R VIHA BITAT TRENDS
Diciembre de 2016
3 / 2 Previsión de la evolución del precio de la vivienda
1.057 APIs opinan
Para el 92,8% de la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, los precios de la vivienda habitual se mantendrán o evolucionarán al alza en los próximos meses (en marzo, la previsión era del 90,1%). Solo el 7,2% opina que los precios van a bajar en los próximos seis meses. TABLA 2. OPINIÓN SOBRE LA EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA HABITUAL EN LOS PRÓXIMOS SEIS MESES.
100% 90%
SUBIRÁN
17,4%
80%
Más de un 5% Entre un 2% y un 5% Menos de un 2%
1,9% 11,0% 4,5%
SE MANTENDRÁN
75,4%
BAJARÁN
7,2%
Más de un 5% Entre un 2% y un 5% Menos de un 2% Ns/Nc
3,2% 3,8% 0,1% 0,1%
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% SEPTIEMBRE 2015 BAJARÁN
MARZO 2016 SE MANTENDRÁN
SEPTIEMBRE 2016 SUBIRÁN
Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)
La situación respecto a la vivienda vacacional es muy similar. El 90,6% de las opiniones se inclinan hacia un mantenimiento o incremento de precio en los próximos seis meses (90,1% en marzo), habiendo crecido en dos puntos porcentuales las opiniones referentes a una subida de precio, hasta el 21,8%. Solo el 9,4% se inclina hacia una bajada de precios.
TABLA 3. OPINIÓN SOBRE LA EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA VACACIONAL EN LOS PRÓXIMOS SEIS MESES.
100% 90%
SUBIRÁN
21,8%
80%
Más de un 5% Entre un 2% y un 5% Menos de un 2% Ns/Nc
4,4% 12,4% 4,5% 0,3%
SE MANTENDRÁN
68,8%
BAJARÁN
9,4%
Más de un 5% Entre un 2% y un 5% Menos de un 2%
4,8% 4,1% 0,5%
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% SEPTIEMBRE 2015 BAJARÁN
MARZO 2016 SE MANTENDRÁN
SEPTIEMBRE 2016 SUBIRÁN
Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)
28
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SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
/ Resumen precios
El precio de la vivienda crecerá un 4,6% en 2016 y un 4,3% en 2017
MAPA 2. EVOLUCIÓN DEL PRECIO POR COMUNIDADES Tasa de variación interanual 2015 - 2016E LA RIOJA
ASTURIAS
CANTABRIA
4,8%
3,3%
9,5%
PAÍS VASCO
6,0%
NAVARRA
7,0% GALICIA
4,3% CATALUÑA
CASTILLA Y LEÓN
7,3%
4,4% ARAGÓN
8,4% COMUNIDAD DE MADRID
7,2% ISLAS BALEARES
5,7% CASTILLA-LA MANCHA
8,8%
EXTREMADURA
7,6% COMUNIDAD VALENCIANA
9,6% ANDALUCÍA
1,7%
REGIÓN DE MURCIA
5,9%
ISLAS CANARIAS
5,7%
CEUTA Y MELILLA
Datos no disponibles
Fuente: Servihabitat y Cátedra Inmobiliaria del IPE Nota: E (estimación)
29
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
Diciembre de 2016
4 / Accesibilidad y esfuerzo
SERVIHABITAT T RENDS
30
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT TRENDS
Diciembre de 2016
4 / Accesibilidad y esfuerzo semestre del año, situándose en baremos similares a los alcanzados en momentos de gran actividad del mercado, como el periodo 2004-2007.
La relación media entre el montante del préstamo y el valor de la vivienda (deuda respecto al valor del activo) se ha mantenido estable, en torno al 63%, desde finales de 2015 hasta el primer
GRÁFICO 24. RELACIÓN ENTRE PRÉSTAMO Y VALOR DE TRANSACCIÓN. 68% 66% 64% 62% 60% 58% 56% 54% 52%
mar-04 jun-04 sep-04 dic-04 mar-05 jun-05 sep-05 dic-05 mar-06 jun-06 sep-06 dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 jun-15 sep-15 dic-15 mar-16 jun-16
50%
Fuente: Banco de España
de 2015, al 14,3% en junio de 2016, situándose por debajo de las cifras que se alcanzaban en los últimos años del boom inmobiliario.
La tendencia creciente que mostraba en los últimos análisis el número de préstamos hipotecarios cuya deuda respecto al valor del activo era superior al 80% se ha visto truncada este año, de modo que su porcentaje ha descendido del 15,6% en diciembre
GRÁFICO 25. PORCENTAJE DE PRÉSTAMOS CON DEUDA RESPECTO AL VALOR DEL ACTIVO POR ENCIMA DEL 80%. 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% mar-04 jun-04 sep-04 dic-04 mar-05 jun-05 sep-05 dic-05 mar-06 jun-06 sep-06 dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 jun-15 sep-15 dic-15 mar-16 jun-16
0%
Fuente: Banco de España y Colegio de Registradores
31
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SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
4 / Accesibilidad y esfuerzo creciente iniciada a principios de 2015. En marzo de 2016 se situó en torno a los seis años, lejos todavía de los nueve años que se alcanzaron en 2007.
El esfuerzo medio que debe realizar un hogar en España para adquirir su vivienda, según el número de años de renta bruta que debería destinar al pago de la misma, ha mantenido la tendencia
GRÁFICO 26. PRECIO DE LA VIVIENDA/RENTA BRUTA POR HOGAR. 10 9 8 7
AÑOS
6 5 4 3 2 1
mar-00 jun-00 sep-00 dic-00 mar-01 jun-01 sep-01 dic-01 mar-02 jun-02 sep-02 dic-02 mar-03 jun-03 sep-03 dic-03 mar-04 jun-04 sep-04 dic-04 mar-05 jun-05 sep-05 dic-05 mar-06 jun-06 sep-06 dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 jun-15 sep-15 dic-15 mar-16
0
Fuente: Banco de España
estabilizado en torno al 32% desde mediados de 2015 hasta el primer trimestre de 2016. La serie histórica muestra cómo ha ido descendiendo desde 2008.
El “esfuerzo teórico anual” (cociente en cuyo numerador figura el coste del primer año de una hipoteca de cuota constante que permite financiar el 80% del precio de una vivienda media) se ha
GRÁFICO 27. “ESFUERZO TEÓRICO ANUAL” PARA EL PAGO DE UNA VIVIENDA. 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
mar-00 jun-00 sep-00 dic-00 mar-01 jun-01 sep-01 dic-01 mar-02 jun-02 sep-02 dic-02 mar-03 jun-03 sep-03 dic-03 mar-04 jun-04 sep-04 dic-04 mar-05 jun-05 sep-05 dic-05 mar-06 jun-06 sep-06 dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 jun-15 sep-15 dic-15 mar-16
0%
“ESFUERZO TEÓRICO ANUAL” SIN DEDUCCIONES
“ESFUERZO TEÓRICO ANUAL” CON DEDUCCIONES
Fuente: Banco de España
32
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SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
/ Resumen accesibilidad y esfuerzo
La relación entre el crédito y el valor de la vivienda se mantiene en torno al 63%
El 14,3% de los préstamos superan el 80% del valor de la vivienda
EVOLUCIÓN DEL ESFUERZO MEDIO QUE DEBE REALIZAR UN HOGAR EN ESPAÑA PARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA
9 AÑOS DE RENTA BRUTA
6 AÑOS DE RENTA BRUTA
2016
2007
33
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
5 / Visión por comunidades
Diciembre de 2016
34
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
El incremento medio en España de viviendas iniciadas en 2016 es del 31,4% MAPA 3. VIVIENDAS INICIADAS Tasa de variación interanual 2015 - 2016E
ASTURIAS
CANTABRIA
30,1%
73,9%
LA RIOJA 51,5%
PAÍS VASCO 73,5%
NAVARRA 14,4%
GALICIA 37,2%
CATALUÑA
CASTILLA Y LEÓN
12,5%
70,5%
ARAGÓN 49,4%
COMUNIDAD DE MADRID 23,1%
ISLAS BALEARES 52,7%
CASTILLA-LA MANCHA 12,7%
EXTREMADURA 19,0%
COMUNIDAD VALENCIANA 42,5%
ANDALUCÍA 20,0%
REGIÓN DE MURCIA 11,2%
ISLAS CANARIAS 57,8%
CEUTA Y MELILLA Datos no disponibles
Comunidades con una tasa de variación inferior a la media española Comunidades con una tasa de variación superior a la media española
Fuente: Servihabitat y Cátedra Inmobiliaria del IPE. Nota: E (estimación)
35
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
Las compraventas aumentan un 26,1% de media en España en 2016 MAPA 4. COMPRAVENTA DE VIVIENDAS Tasa de variación interanual 2015 - 2016E
LA RIOJA 17,9%
ASTURIAS
CANTABRIA
27,6%
20,2%
PAÍS VASCO 30,1%
NAVARRA 19,6%
GALICIA 17,5%
CATALUÑA
CASTILLA Y LEÓN
20,5%
58,9%
ARAGÓN 26,7%
COMUNIDAD DE MADRID 29,9%
ISLAS BALEARES 40,9%
CASTILLA-LA MANCHA 27,2%
EXTREMADURA 18,9%
COMUNIDAD VALENCIANA 23,2%
ANDALUCÍA 23,3%
REGIÓN DE MURCIA 21,8%
ISLAS CANARIAS 24,5%
CEUTA Y MELILLA 15,2%
Comunidades con una tasa de variación inferior a la media española Comunidades con una tasa de variación superior a la media española
Fuente: Servihabitat y Cátedra Inmobiliaria del IPE. Nota: E (estimación)
36
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 1 Andalucía PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
5.681
6.817
20,0%
8.982
31,8%
Viviendas terminadas
7.811
8.791
12,5%
10.038
14,2%
Stock vivienda nueva
56.098
45.470
-18,9%
33.259
-26,9%
Compraventas
70.739
87.214
23,3%
94.964
8,9%
Valor medio compraventas
124.756
126.845
1,7%
127.700
0,7%
Nota: E (estimación), P (previsión)
Todos los indicadores muestran una clara recuperación en Andalucía, especialmente motivada por la evolución de sus capitales de provincia más pobladas, Sevilla, Málaga y Córdoba, y por el mercado de la Costa del Sol, sobre todo en su zona occidental. En las tres ciudades mencionadas, así como en municipios del área metropolitana de Sevilla, como Mairena del Aljarafe o Bormujos, el mercado de suelo ha comenzado a reactivarse, así como la salida a la venta de promociones llevadas a cabo tanto por inversores o entidades financieras como por promotores locales. El mercado vacacional, en el área de Torremolinos a Estepona, se está comportando de manera similar. Por el contrario, en la Costa del Sol oriental, la demanda está todavía reaccionando lentamente y no se han iniciado nuevas promociones. El perfil del comprador extranjero continúa siendo el mismo, aunque es previsible que en un futuro próximo pueda comenzar a notarse el efecto del Brexit. Habrá que continuar analizando la incidencia de esta coyuntura sobre las operaciones realizadas por el comprador británico. En ciudades como Cádiz, Jaén o Granada, el mercado está reaccionando con menor pujanza. GRÁFICO 28. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ANDALUCÍA. 5%
180.000
4%
160.000
3%
140.000
2%
120.000
1%
100.000
0%
80.000
-1% -2%
60.000
-3%
40.000
-4%
20.000
-5% -6%
0
2008
2009
2010
2011
2012
ANDALUCÍA
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR
Fuente: INE y elaboración propia
37
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 2 Aragón PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
1.793
2.679
49,4%
3.681
37,4%
Viviendas terminadas
1.232
1.781
44,5%
2.376
33,4%
Stock vivienda nueva
20.111
15.532
-22,8%
10.646
-31,5%
Compraventas
9.395
11.907
26,7%
14.089
18,3%
106.920
115.918
8,4%
123.934
6,9%
Valor medio compraventas
Nota: E (estimación), P (previsión)
Aragón se ha incorporado ya al dinamismo experimentado por otras comunidades autónomas. Los principales indicadores de mercado muestran ya una evolución muy positiva, con incrementos interanuales especialmente elevados, dado que el punto de partida era todavía muy bajo. La mejora en la evolución se debe a la buena marcha del mercado de la ciudad de Zaragoza, cuyo peso sobre el total de la comunidad es muy relevante. En esta zona se han vuelto a realizar operaciones de suelo y se han iniciado nuevas promociones. La situación de las otras dos capitales de provincia, así como el mercado de segunda residencia, principalmente vinculado al Pirineo, todavía permanece más estancada.
GRÁFICO 29. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ARAGÓN. 6%
25.000
4% 20.000
2% 0%
15.000
-2% 10.000
-4% -6%
5.000
-8% 0
-10%
2008
2009
2010
2011
2012
ARAGÓN
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR Fuente: INE y elaboración propia
38
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 3 Asturias PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
1.153
1.500
30,1%
1.693
12,9%
Viviendas terminadas
1.127
1.135
0,7%
1.189
4,8%
Stock vivienda nueva
16.610
13.563
-18,3%
10.779
-20,5%
Compraventas
5.436
6.938
27,6%
7.946
14,5%
107.017
112.148
4,8%
117.188
4,5%
Valor medio compraventas
Nota: E (estimación), P (previsión)
El mercado residencial en las tres principales ciudades del Principado, Gijón, Oviedo y Avilés, se ha dinamizado a lo largo del último semestre, estimando que esta situación continúe en los próximos meses. En las zonas de interior, la situación es muy diferente y no presenta síntomas de cambio de cara al futuro. La vivienda vacacional ha mejorado su situación en las zonas más próximas a Cantabria, en las que poblaciones como Llanes o Ribadesella han incrementado el volumen de operaciones. Los precios no parece que vayan a experimentar grandes aumentos en los próximos meses, continuando la tendencia alcista en las compraventas. La vertiente más próxima a Galicia, continúa con un mercado más paralizado y no se esperan grandes variaciones en el futuro.
GRÁFICO 30. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ASTURIAS. 18.000
6%
16.000
4%
14.000 2%
12.000 10.000
0%
8.000
-2%
6.000
-4%
4.000 -6%
2.000 0
-8%
2008
2009
2010
2011
2012
ASTURIAS
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR
Fuente: INE y elaboración propia
39
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 4 Islas Baleares PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
1.636
2.499
52,7%
2.920
16,9%
Viviendas terminadas
1.116
1.220
9,3%
1.579
29,5%
Stock vivienda nueva
2.678
2.031
-24,2%
1.596
-21,4%
Compraventas
10.605
14.937
40,9%
18.127
21,4%
Valor medio compraventas
220.735
233.226
5,7%
245.724
5,4%
Nota: E (estimación), P (previsión)
Es, probablemente, uno de los mercados con mayor actividad y crecimiento, impulsado por la inversión extranjera que participa en operaciones de elevado importe. Además del mercado minorista, también se están produciendo operaciones por parte de grandes inversores. Continúa la tendencia del último año y medio, en la que el mercado ibicenco es la punta de lanza, si bien en la isla de Mallorca también se ha incrementado notablemente la actividad. El mercado de suelo también está, en líneas generales, muy activo. Hay que reseñar el doble mercado existente en las islas: autóctono, con importes medios en las operaciones más bajos, debido a una capacidad más limitada de inversión y que presenta un mayor dinamismo; y extranjero, basado sobre todo en vivienda vacacional y con una actividad muy importante desde el pasado año.
GRÁFICO 31. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN LAS ISLAS BALEARES. 8%
25.000
6% 20.000
4% 2%
15.000
0% 10.000
-2% -4%
5.000
-6% 0
-8%
2008
2009
2010
2011
2012
ISLAS BALEARES
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR
Fuente: INE y elaboración propia
40
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 5 Islas Canarias PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
699
1.103
57,8%
1.734
57,3%
Viviendas terminadas
801
983
22,7%
1.359
38,3%
Stock vivienda nueva
6.488
4.065
-37,4%
2.494
-38,6%
Compraventas
18.964
23.606
24,5%
27.778
17,7%
Valor medio compraventas
115.186
121.719
5,7%
128.258
5,4%
Nota: E (estimación), P (previsión)
El mercado continúa teniendo dos velocidades bien diferenciadas: la del interno de vivienda habitual, en el que todavía la situación económica no está permitiendo un nivel de actividad importante, y la correspondiente a la vivienda vacacional, mucho más dinámica. Con un mercado laboral que no se ha estabilizado todavía, la primera residencia no termina de despegar en el archipiélago, mostrando solo las dos capitales de provincia cierto incremento en la actividad, que continuará así en el futuro. El segmento vacacional, por el contrario, sí presenta una mejoría sustancial en sus indicadores, beneficiado por la inestabilidad de mercados alternativos como los de países del norte de África. Las zonas más tradicionales de este mercado isleño están notando en los últimos meses la presión de una demanda que provoca aumentos en precios y en la actividad. La previsión para este mercado es que muestre un moderado crecimiento en los próximos meses, beneficiado además por una inferior estacionalidad, debido a la estabilidad de su clima a lo largo del año, que la que presentan otras zonas geográficas del país.
GRÁFICO 32. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS LAS ISLAS CANARIAS. 35.000
6%
30.000
4%
25.000
2%
20.000
0%
15.000
-2%
10.000
-4%
5.000
-6%
0
-8%
2008
2009
2010
2011
2012
ISLAS CANARIAS
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR
Fuente: INE y elaboración propia
41
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 6 Cantabria PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
620
1.078
73,9%
1.555
44,2%
Viviendas terminadas
750
941
25,4%
1.089
15,8%
Stock vivienda nueva
10.707
8.611
-19,6%
6.816
-20,8%
Compraventas
4.298
5.167
20,2%
5.769
11,6%
130.431
134.784
3,3%
138.877
3,0%
Valor medio compraventas
Nota: E (estimación), P (previsión)
El mercado en la capital, así como en las ubicaciones de costa más tradicionales, ha incrementado su actividad en los pasados meses. No obstante, es importante señalar el elevado volumen de producto existente, en la actualidad, en gestión procedente de créditos inmobiliarios que podría salir en los próximos meses al mercado, pudiendo incidir en los precios a la baja, al estar situado en ubicaciones secundarias, así como producir un aumento importante en el volumen de oferta. La vivienda vacacional presenta el mismo dinamismo que en meses anteriores, si bien el producto actual se ubica en poblaciones algo más interiores, lo que se traduce en un inferior ritmo de ventas. En las poblaciones del interior todavía se está produciendo un ajuste en el precio, con niveles de stock todavía importantes. En este sentido, la autopista A-8 marca una diferenciación respecto a las poblaciones situadas entre la misma y la costa, más dinámicas, y las ubicadas hacia el interior (como producto más perfilado a vivienda habitual, no asimilado a segunda residencia). GRÁFICO 33. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN CANTABRIA. 14.000
6%
12.000
4%
10.000
2%
8.000
0%
6.000
-2%
4.000
-4%
2.000
-6%
0
-8%
2008
2009
2010
2011
2012
CANTABRIA
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR
Fuente: INE y elaboración propia
42
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 7 Castilla y León PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
2.018
3.440
70,5%
4.414
28,3%
Viviendas terminadas
2.616
3.120
19,3%
3.853
23,5%
Stock vivienda nueva
37.598
29.862
-20,6%
22.193
-25,7%
Compraventas
15.240
24.222
58,9%
30.454
25,7%
Valor medio compraventas
94.521
98.649
4,4%
102.662
4,1%
Nota: E (estimación), P (previsión)
La situación en el mercado no ha cambiado desde el pasado semestre. Los factores demográficos influyen de manera muy relevante, con un notable descenso en la población desde los años 2010-2011, y la mayor bajada relativa entre las diferentes comunidades hasta 2029 según las proyecciones del INE, con un -9%, motivada principalmente por la migración hacia otras autonomías. Además, su pirámide poblacional muestra síntomas evidentes de envejecimiento, que se acentuará todavía más en los próximos años. Estos motivos, unidos a la falta de tejido industrial y de servicios, reducen las posibilidades de incremento de su actividad, al provocar que la demanda difícilmente aumente. No obstante en las capitales de provincia, especialmente en Valladolid y Burgos, las expectativas son mejores de cara a los próximos meses, pero sin diferenciales muy notorios en valores absolutos de sus principales indicadores. En la primera de estas ciudades se está produciendo el inicio de algunas promociones.
GRÁFICO 34. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN CASTILLA Y LEÓN. 4%
45.000 40.000
2%
35.000
0%
30.000 25.000
-2%
20.000
-4%
15.000 10.000
-6%
5.000
-8%
0
2008
2009
2010
2011
2012
CASTILLA Y LEÓN
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR
Fuente: INE y elaboración propia
43
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 8 Castilla-La Mancha PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
2.863
3.226
12,7%
3.945
22,3%
Viviendas terminadas
2.456
2.796
13,9%
3.306
18,2%
Stock vivienda nueva
70.237
55.286
-21,3%
49.378
-10,7%
Compraventas
12.200
15.520
27,2%
17.874
15,2%
Valor medio compraventas
81.465
88.622
8,8%
93.129
5,1%
Nota: E (estimación), P (previsión)
En las zonas más próximas a la Comunidad de Madrid, Guadalajara y Toledo, se está produciendo un repunte en las ventas en los últimos meses, acortándose los plazos para poder colocar en el mercado el producto existente. Parece que el efecto expulsión del mercado madrileño, que dio origen al incremento de la actividad promotora en estas zonas debido al importante aumento de los precios, vuelve a reproducirse en la actualidad. No obstante, la situación demográfica y económica en esta comunidad autónoma es similar a lo comentado en Castilla y León, con pérdida de población, envejecimiento de la misma y situación laboral todavía complicada. Estos factores hacen pensar que las ventas se mantendrán estables de cara al futuro.
GRÁFICO 35. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN CASTILLA-LA MANCHA. 4%
45.000 40.000
2%
35.000 0%
30.000 25.000
-2%
20.000
-4%
15.000
-6%
10.000 -8%
5.000 0
-10%
2008
2009
2010
2011
2012
CASTILLA-LA MANCHA
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR
Fuente: INE y elaboración propia
44
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 9 Cataluña PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
7.087
7.972
12,5%
8.528
7,0%
Viviendas terminadas
4.636
5.570
20,2%
6.703
20,3%
Stock vivienda nueva
21.754
15.237
-30,0%
10.622
-30,3%
Compraventas
54.571
65.769
20,5%
71.925
9,4%
Valor medio compraventas
156.575
167.963
7,3%
175.140
4,3%
Nota: E (estimación), P (previsión)
Destacar también el importante aumento del segmento inversor en Barcelona y su primera corona metropolitana.
Dada su gran diversidad, podría decirse que Cataluña representa bastante bien la realidad del mercado español en su conjunto, con tres velocidades de recuperación diferentes, tal y como ocurre en el resto del país. La ciudad de Barcelona, los municipios de la primera corona metropolitana y las zonas prime del mercado de vivienda vacacional se encuentran en un momento de incremento de la actividad muy importante, produciéndose una presión por parte de la demanda que está impulsando notorias subidas en el precio. En el mercado de segunda mano, el precio al que se ofertan las viviendas ha experimentado aumentos muy importantes, motivados por el mayor volumen de operaciones. En aquellas poblaciones que se sitúan a unos 60 kilómetros hacia el interior, así como en las poblaciones más cercanas al resto de las capitales de provincia, el mercado continúa más deprimido, con niveles importantes de stock por absorber. En el resto, el mercado todavía se encuentra muy paralizado, salvo en alguna ubicación más de la costa, con pocas perspectivas de que se dinamice a medio plazo.
GRÁFICO 36. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN CATALUÑA. 120.000
6%
100.000
4% 2%
80.000
0% 60.000 -2% 40.000
-4%
20.000
-6%
0
-8%
2008
2009
2010
2011
2012
CATALUÑA
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR Fuente: INE y elaboración propia
45
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 10 Comunidad Valenciana PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
5.244
7.470
42,5%
10.286
37,7%
Viviendas terminadas
5.240
7.724
47,4%
10.157
31,5%
Stock vivienda nueva
119.257
112.881
-5,3%
101.735
-9,9%
Compraventas
51.788
63.819
23,2%
71.996
12,8%
Valor medio compraventas
107.266
117.610
9,6%
124.013
5,4%
Nota: E (estimación), P (previsión)
El dinamismo del mercado en esta comunidad autónoma se ha incrementado en el último semestre, si bien todavía existen importantes niveles de stock. Como en otras comunidades, este mayor movimiento en el mercado se deja notar sobre todo en la ciudad de Valencia y su primera corona metropolitana, donde también se produce una importante presencia de operaciones de inversión. Las ciudades de Alicante y Castellón también han mejorado su situación en los últimos meses. En el segmento vacacional, el producto situado en ubicaciones tradicionales y con un precio y características adecuadas se vende tanto al comprador nacional, procedente sobre todo del centro de la península, como al extranjero. A lo largo del próximo año, las perspectivas para este mercado son optimistas, especialmente de cara a las operaciones realizadas por la demanda interna. El producto que se sitúa a menos de 7 u 8 kilómetros de la costa tiene recorrido. En las localizaciones más interiores, el nivel de stock es elevado y las perspectivas de mejora a medio plazo no son optimistas.
GRÁFICO 37. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA. 120.000
4%
100.000
2%
80.000
0%
60.000
-2%
40.000
-4%
20.000
-6%
0
-8%
2008
2009
2010
2011
2012
COMUNIDAD VALENCIANA
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR
Fuente: INE y elaboración propia
46
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 11 Extremadura PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
1.189
1.414
19,0%
1.736
22,7%
Viviendas terminadas
556
894
60,8%
1.148
28,3%
Stock vivienda nueva
3.318
2.305
-30,5%
1.345
-41,6%
Compraventas
5.567
6.618
18,9%
7.378
11,5%
Valor medio compraventas
76.739
82.579
7,6%
88.615
7,3%
Viviendas iniciadas
Nota: E (estimación), P (previsión)
El mercado extremeño ha mejorado ligeramente su situación a lo largo de 2016, produciéndose un mayor incremento en el volumen de compraventas que en 2015. No obstante, en un mercado tan local, los volúmenes de stock que permanecen todavía sin vender son importantes, no tanto por su valor absoluto sino por su peso relativo. Dentro de las tres ciudades con mayor población, cabe destacar un mayor dinamismo en Badajoz, provocado por un volumen de demanda potencial más elevado. La situación en Cáceres es algo mejor que en Mérida, donde el nivel de stock es todavía considerable. No se están produciendo movimientos relevantes en las cifras de obra iniciada. La previsión es que el año finalice con un ligero incremento en el número de viviendas iniciadas y que se produzca una situación similar en 2017.
GRÁFICO 38. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN EXTREMADURA. 10%
16.000 14.000
5%
12.000 10.000
0%
8.000 -5%
6.000 4.000
-10%
2.000 0
-15%
2008
2009
2010
2011
2012
EXTREMADURA
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR
Fuente: INE y elaboración propia
47
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 12 Galicia PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
1.338
1.835
37,2%
2.163
17,9%
Viviendas terminadas
1.136
1.258
10,7%
1.475
17,3%
Stock vivienda nueva
39.833
31.114
-21,9%
24.491
-21,3%
Compraventas
12.431
14.608
17,5%
15.871
8,6%
Valor medio compraventas
107.397
111.963
4,3%
113.252
1,2%
Nota: E (estimación), P (previsión)
La situación del mercado en las principales ciudades de la comunidad gallega ha experimentado una notable mejoría en los últimos meses, especialmente en las ciudades de A Coruña, Santiago y Vigo, pudiendo incluso darse ya situaciones de falta de stock de obra nueva en las dos primeras. Quizá actualmente sea Vigo la que presenta una mejor proyección a futuro de cara al inicio de nuevas promociones. El mercado de vivienda vacacional ha presentado el mismo dinamismo positivo en las localizaciones tradicionales como Sanxenxo, Baiona o Nigrán. Incluso en emplazamientos de la costa lucense como Barreiros o Foz, la importante bajada experimentada en los precios comienza a provocar que se estén realizando operaciones de compra. En ubicaciones de carácter secundario, la comercialización se está desarrollando a un ritmo más lento, debido a la alta concentración de stock y a que el producto es de difícil absorción. GRÁFICO 39. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN GALICIA. 30.000
6% 4%
25.000
2% 20.000
0%
15.000
-2% -4%
10.000
-6% 5.000
-8%
0
-10%
2008
2009
2010
2011
2012
GALICIA
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR Fuente: INE y elaboración propia
48
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SE R VIHA BITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 13 Comunidad de Madrid PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
10.309
12.690
23,1%
13.018
2,6%
Viviendas terminadas
9.635
12.902
33,9%
15.158
17,5%
Stock vivienda nueva
13.374
6.818
-49,0%
4.865
-28,6%
Compraventas
50.373
65.457
29,9%
68.444
4,6%
Valor medio compraventas
185.783
199.081
7,2%
203.774
2,4%
Nota: E (estimación), P (previsión)
La accesibilidad actual a la financiación, el poco stock de obra nueva y la existencia de demanda solvente que no ha encontrado en los últimos años una opción residencial adecuada a sus necesidades, auguran el mantenimiento de esta tendencia positiva en el mercado de esta comunidad autónoma.
El mercado, sobre todo en la capital y su primera corona metropolitana, se encuentra presionado a nivel de precios y demanda. El inicio de nuevas promociones es relevante y se ha perdido ya el miedo existente en años anteriores. Esta buena marcha del mercado no solo se produce ya en la capital o en los municipios situados en el noroeste de la primera corona, sino que se ha extendido también al sur y al este de esta corona. Actualmente podría afirmarse que solo en malas ubicaciones o en producto que no se adecúa a las actuales exigencias de la demanda, no se está experimentando este cambio de tendencia en el mercado. El mercado de alquiler presenta poca oferta para la demanda existente, lo que está provocando que se presione al alza sobre los precios. En este segmento se está notando mucho el incremento del público inversor. Este aumento de las rentas también se comienza a traducir en un mayor volumen de compradores de vivienda que antes vivían en régimen de alquiler.
GRÁFICO 40. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN LA COMUNIDAD DE MADRID. 90.000
8%
80.000
6%
70.000
4%
60.000
2%
50.000
0%
40.000
-2%
30.000
-4%
20.000 10.000
-6%
0
-8%
2008
2009
2010
2011
2012
COMUNIDAD DE MADRID
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR
Fuente: INE y elaboración propia
49
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SE R VIHA BITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 14 Región de Murcia PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
735
817
11,2%
955
16,9%
Viviendas terminadas
971
1.295
33,3%
1.671
29,1%
Stock vivienda nueva
39.112
23.563
-39,8%
17.644
-25,1%
Compraventas
11.072
13.491
21,8%
15.180
12,5%
Valor medio compraventas
95.181
100.826
5,9%
106.503
5,6%
Nota: E (estimación), P (previsión)
El aumento de la actividad también se ha dejado notar en la Región de Murcia. Sin embargo, presenta todavía importantes niveles de stock que no permiten que el dinamismo sea tan elevado como en otras comunidades autónomas. Cabría destacar como más relevante el incremento producido en el volumen de operaciones relacionadas con el segmento vacacional, sobre todo por parte de demandantes extranjeros. En el segmento de la vivienda habitual, el aumento de la actividad es más moderado. De cara a los próximos meses no se esperan cambios significativos respecto a la situación actual.
GRÁFICO 41. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN LA REGIÓN DE MURCIA. 35.000
6%
30.000
4%
25.000
2%
20.000
0%
15.000
-2%
10.000
-4%
5.000
-6%
0
-8%
2008
2009
2010
2011
2012
REGIÓN DE MURCIA
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR
Fuente: INE y elaboración propia
50
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SE R VIHA BITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 15 Navarra PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
1.400
1.602
14,4%
1.861
16,2%
Viviendas terminadas
772
782
1,3%
898
14,8%
Stock vivienda nueva
2.566
1.628
-36,5%
1.121
-31,2%
Compraventas
4.313
5.160
19,6%
5.623
9,0%
128.582
137.548
7,0%
146.727
6,7%
Viviendas iniciadas
Valor medio compraventas
Nota: E (estimación), P (previsión)
La evolución del mercado está siendo muy positiva, sobre todo en la capital. Pamplona y algún municipio colindante en los que existe suelo listo para ser desarrollado, presentan una perspectiva de futuro bastante optimista, existiendo una demanda solvente importante que podría absorber las nuevas promociones que se iniciarán en los próximos meses. El mercado de suelo ha permanecido activo en los últimos meses y mantendrá esta dinámica positiva. El mercado en la denominada “Navarra Baja” continúa sin mostrar síntomas de mejora. El stock es todavía importante y no se está notando un aumento en el volumen de operaciones.
GRÁFICO 42. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN NAVARRA. 10.000
8%
9.000
6%
8.000
4%
7.000
2%
6.000
0%
5.000
-2%
4.000
-4%
3.000 2.000
-6%
1.000
-8%
0
-10%
2008
2009
2010
2011
2012
NAVARRA
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR Fuente: INE y elaboración propia
51
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SE R VIHA BITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 16 País Vasco PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
3.043
5.280
73,5%
6.014
13,9%
Viviendas terminadas
3.908
4.910
25,6%
5.411
10,2%
Stock vivienda nueva
14.560
11.531
-20,8%
8.716
-24,4%
Compraventas
13.770
17.913
30,1%
22.768
27,1%
Valor medio compraventas
192.043
203.652
6,0%
206.798
1,5%
Nota: E (estimación), P (previsión)
Es la zona más dinámica del norte peninsular, tanto por demanda como por oferta. La buena marcha de la actividad se deja notar sobre todo en las grandes ciudades y sus municipios colindantes, especialmente en Guipúzcoa y Vizcaya. El mercado en Vitoria también ha experimentado una notable mejoría, pero contaba con un mayor stock, lo que provoca un impulso algo inferior a los de Bilbao y San Sebastián. En general, todos los mercados principales se encuentran en situación de poder absorber nuevas promociones. Se espera un aumento en los indicadores de producción, ventas e incrementos ligeros en los precios. El mercado de las zonas de interior presenta un menor dinamismo, al depender de una demanda local que es mucho más reducida.
PAÍS VASCO
GRÁFICO 43. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN EL PAÍS VASCO.
30.000
6%
25.000
4% 2%
20.000
0% 15.000 -2% 10.000
-4%
5.000
-6%
0
-8%
2008
2009
2010
2011
2012
PAÍS VASCO
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR
Fuente: INE y elaboración propia
52
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SE R VIHA BITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 17 La Rioja PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
Viviendas iniciadas
370
561
51,5%
896
59,7%
Viviendas terminadas
389
450
15,7%
493
9,6%
Stock vivienda nueva
9.766
8.705
-10,9%
7.448
-14,4%
Compraventas
2.561
3.021
17,9%
3.501
15,9%
102.085
111.815
9,5%
118.784
6,2%
Valor medio compraventas
Nota: E (estimación), P (previsión)
El mercado en la ciudad de Logroño ha experimentado una mejora relevante a lo largo de los últimos meses. Los niveles de stock de obra nueva son poco significativos y las promociones que van surgiendo en el mercado se absorben con ritmos de venta normalizados. Algo similar está sucediendo en algunas localizaciones con un volumen de población importante como Haro. La perspectiva para los próximos meses en estas ubicaciones es positiva, con incrementos suaves en la producción y en los precios. Por el contrario, en el resto de zonas, el mercado permanece más estancado y se prevé que continúe así en el futuro, manteniendo todavía una importante concentración de stock.
GRÁFICO 44. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN LA RIOJA. 15%
8.000 7.000
10%
6.000 5%
5.000 4.000
0%
3.000
-5%
2.000 -10%
1.000 0
-15%
2008
2009
2010
2011
2012
LA RIOJA
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR Fuente: INE y elaboración propia
53
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SE R VIHA BITAT T RENDS
Diciembre de 2016
5 / 18 Ceuta y Melilla PRINCIPALES MAGNITUDES
2015
2016E
%Var 2016/2015
2017P
%Var 2017/2016
257
265
4,3%
275
3,8%
825
950
15,2%
980
3,2%
Viviendas iniciadas Viviendas terminadas Stock vivienda nueva Compraventas Valor medio compraventas Nota: E (estimación), P (previsión)
El mercado está experimentando un aumento de las compraventas que presentan volúmenes similares a los años 2009 o 2011. No obstante, no se espera un crecimiento notable en el inicio de nuevas obras, salvo proyectos muy pequeños y puntuales que se venden a precios muy competitivos. También se está incrementando algo la autopromoción. Este mercado está originando inversiones que se materializan en viviendas situadas en el Campo de Gibraltar.
GRÁFICO 45. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN CEUTA Y MELILLA. 1.600
15%
1.400
10%
1.200 5%
1.000 800
0%
600
-5%
400 -10%
200 0
-15%
2008
2009
2010
2011
2012
CEUTA Y MELILLA
2013
2014
2015
2016
VARIACIÓN MES ANTERIOR
Fuente: INE y elaboración propia
54
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
6 / El mercado de alquiler
Diciembre de 2016
55
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT TRENDS
Diciembre de 2016
Este nuevo escenario no es coyuntural. Más del 40% de las nuevas operaciones de Servihabitat se realizan en el mercado de alquiler. La vivienda comienza a percibirse desde las nuevas generaciones como un bien más de consumo, sobre el que no se pretende alcanzar su propiedad. Se debe adaptar a los cambios sociales y laborales que se han experimentado y que conllevan el disfrute de los inmuebles pensando en un horizonte temporal limitado.
Según las estadísticas oficiales, en los últimos años se está incrementando el número de hogares que viven en régimen de alquiler. Esto ha conllevado un aumento del porcentaje de viviendas que se destinan a este fin. Este cambio está sirviendo para evolucionar hacia un mercado más equilibrado entre propiedad y alquiler. España se acerca, de este modo, a los países europeos más desarrollados y a Estados Unidos. La situación económica de nuestro país en los últimos años, así como la crisis que ha atravesado el sector inmobiliario, son dos factores que han influido notablemente en este cambio estructural del mercado. No obstante, se han producido también otros cambios importantes que han influido en este repunte:
Más del 40% de las nuevas operaciones de Servihabitat se realizan en el mercado de alquiler
Mayor limitación y control del crédito, lo que provoca que, para algunas familias el alquiler suponga la mejor opción residencial. Pérdida de capacidad de ahorro de las familias que, junto a la precariedad laboral, provoca que no se disponga de las cantidades suficientes para afrontar el pago de una vivienda. Supresión de los incentivos fiscales a la compra. Incremento de la movilidad laboral. Nuevos modelos de familia con un incremento del número de monoparentales. Aumento de la demanda del alquiler residencial por parte del turismo nacional e internacional. Desaparece la expectativa de revalorización de las viviendas como inversión.
56
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
6 / 1 Alquiler residencial dentro del contexto europeo Según el INE, de los más de 18,3 millones de viviendas principales existentes en España en 2015, casi 4,2 millones se encuentran ocupadas en régimen de alquiler: el 22,7%.
GRÁFICO 46. VIVIENDAS PRINCIPALES EN ESPAÑA POR RÉGIMEN DE TENENCIA.
22,7%
49%
Alquiler
Propia por compra, totalmente pagada, heredada o donada
El 22,7% de las viviendas principales en España se encuentran alquiladas
Incluye tanto viviendas alquiladas a precio de mercado como aquellas cedidas gratis o a bajo precio por otro hogar, por la empresa, etc.
28,3% Propia con pagos pendientes
Dentro de la UE28, solo hay 11 países con un porcentaje de población que reside en régimen de propiedad superior al 78,2% de España.
Fuente: INE. Encuesta Continua de Hogares (ECH).
El país con mayor porcentaje es Rumanía, con un 96,1%. El que tiene un porcentaje inferior es Suiza: un 44,5%. MAPA 5. RÉGIMEN DE TENENCIA DE LA VIVIENDA EN EUROPA. % de población en régimen de alquiler
Dentro de los países europeos con mayor desarrollo económico, aunque fuera de la UE28, solo Noruega (82,8%) supera el dato español.
NORUEGA 17,2%
Los países de la UE28 con superior porcentaje de población que reside en viviendas en propiedad son: Bulgaria, República Checa, Estonia, Croacia, Letonia, Lituania, Hungría, Malta, Rumanía, Polonia y Eslovaquia.
SUECIA* 30,7%
DINAMARCA 37,3%
REINO UNIDO* 35,2%
Al hablar de alquiler, hay que diferenciar las siguientes situaciones: si se paga una renta a precio de mercado por la vivienda que se ocupa, si esta cantidad recibe algún tipo de subvención o, incluso, si se reside en una vivienda cedida por un tercero.
IRLANDA* 31,4%
PAÍSES BAJOS 33,2% ALEMANIA* 47,5%
BÉLGICA 28,6%
SUIZA* 55,5%
FRANCIA* 35,0%
Si se tiene en cuenta solo la población que reside en viviendas de alquiler pagando un precio de mercado, la situación cambia ligeramente:
ITALIA* 26,9%
ESPAÑA 21,8%
Hay 13 países dentro de la UE28 con un porcentaje de población que paga el alquiler a precio de mercado superior al 12,7% de España.
PORTUGAL* 25,1% GRECIA* 26,0%
El país con mayor porcentaje de población que reside en una vivienda alquilada a precio de mercado es Suiza, con un 49,2%.
Fuente: Eurostat. Incluye la población que paga una renta a precio de mercado y la que reside en viviendas cedidas por un tercero o cuya renta tiene algún tipo de subvención. Nota: Los datos corresponden al año 2015, salvo los países señalados con *, cuyos datos son de 2014.
Rumanía es el país con menor porcentaje de población viviendo en alquiler, un 0,7%.
57
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
6 / 1 Alquiler residencial dentro del contexto europeo Tendencia La evolución reciente, desde 2007, del régimen de tenencia no es uniforme en los países de la UE.
GRÁFICO 47. EVOLUCIÓN RECIENTE DEL ALQUILER EN ESPAÑA. 100%
En países como Irlanda, Reino Unido, Bulgaria o Estonia, el porcentaje de población que reside en régimen de alquiler se ha incrementado considerablemente.
90%
20,6%
20,3%
20,8%
22,7%
2004
2008
2012
2015
80% 70%
A una escala inferior se encuentran España, Dinamarca, Austria, Hungría o Eslovenia, que también experimentan una tendencia creciente en el alquiler.
60% 50% 40% 30%
Sin embargo, hay países en los que la propiedad está ganando terreno al alquiler, como Polonia, especialmente, aunque también Francia, República Checa, Croacia o Eslovaquia.
20% 10% 0%
ALQUILER
El número de hogares que viven en alquiler a precio de mercado en España ha pasado del 9,5% de los hogares en 2005 al 13,1% en 2015
Fuente: INE. Encuesta de Condiciones de Vida. Hogares por régimen de tenencia.
GRÁFICO 48. EVOLUCIÓN DEL ALQUILER A PRECIO DE MERCADO EN ESPAÑA.
14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fuente: INE. Encuesta de Condiciones de Vida. Hogares por régimen de tenencia.
58
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
6 / 2 Caracterización de la vivienda en alquiler en España Más de la mitad de las viviendas principales alquiladas se encuentran en edificios de 10 o más viviendas. La proporción de viviendas principales en alquiler es mayor en las viviendas plurifamiliares (27%). Solo el 13,9% de las viviendas unifamiliares se encuentran arrendadas.
GRÁFICO 49. VIVIENDAS PRINCIPALES ALQUILADAS EN ESPAÑA POR TIPOLOGÍA DEL EDIFICIO. 0,5%
7,2% 12,7%
VIVIENDA UNIFAMILIAR INDEPENDIENTE VIVIENDA UNIFAMILIAR ADOSADA O PAREADA
3,8% 51,0%
EDIFICIO CON 2 VIVIENDAS EDIFICIO DE 3 A 9 VIVIENDAS EDIFICIO CON 10 VIVIENDAS O MÁS EDIFICIO DESTINADO A OTROS USOS
24,8%
Fuente: INE. Encuesta Continua de Hogares (ECH).
GRÁFICO 50. VIVIENDAS PRINCIPALES POR RÉGIMEN DE TENENCIA Y TIPOLOGÍA EDIFICATORIA EN ESPAÑA. 100% 90%
12,4%
15,0% 25,7%
80%
32,0%
25,0%
70%
65,4%
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Vivienda unifamiliar independiente
Vivienda unifamiliar adosada o pareada
Edificio con 2 viviendas
Edificio de 3 a 9 viviendas
Edificio con 10 viviendas o más
Edificio destinado a otros usos
ALQUILER Fuente: INE, Encuesta Continua de Hogares (ECH)
59
COMPROMISO, EQUIPO Y LIDERAZGO
SERVIHABITAT T RENDS
Diciembre de 2016
6 / 2 Caracterización de la vivienda en alquiler en España GRÁFICO 51. VIVIENDAS PRINCIPALES ALQUILADAS SEGÚN SU SUPERFICIE ÚTIL.
Menos de 30 m2
0,6%
Entre 30 y 45 m2
Respecto a la superficie del parque de viviendas en alquiler:
7,4%
Entre 46 y 60 m2
17,8%
Entre 61 y 75 m2
Casi la mitad tiene entre 61 y 90 m²u.
22,9%
Entre 76 y 90 m2
Este porcentaje se eleva al 65,5% en el rango de 46 a 91 m²u.
24,9%
Entre 91 y 105 m2
Las viviendas alquiladas disponen de una superficie inferior a aquellas que se han adquirido en propiedad:
11,0%
Entre 106 y 120 m2
- El 73,5% de las viviendas en alquiler tienen menos de 90 m²u. Este porcentaje es del 54,4% para las viviendas en propiedad. - Solo el 8,6% tiene más de 120 m²u, porcentaje que se eleva al 21,2% para las viviendas en propiedad.
6,9%
Entre 121 y 150 m2 Entre 151 y 180 m2 Más de 180 m2
4,3% 1,6% 2,6%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Fuente: INE. Encuesta Continua de Hogares (ECH).
GRÁFICO 52. VIVIENDAS PRINCIPALES ALQUILADAS SEGÚN SU AÑO DE CONSTRUCCIÓN. 12,2%
Atendiendo a su año de construcción:
13,9%
8,6% 15,2%
Solo el 13,9% se ha edificado a partir del año 2000. El 57,7% es anterior a 1981 (más de 36 años).
17,5% 13,2%
Las viviendas en propiedad son algo más nuevas: - El 17,6% es posterior al año 2000. - El 49% es anterior a 1981.
19,4% Posterior al 2000
Entre 1961 y 1970
Entre 1991 y 2000
Entre 1951 y 1960
Entre 1981 y 1990
Antes de 1951
Entre 1971 y 1980 Fuente: INE. Encuesta Continua de Hogares (ECH).
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6 / 3 Tipologia de los hogares que residen en alquiler en España El 37% de los hogares españoles que residen en régimen de alquiler están compuestos por un adulto con uno o más niños que dependen de él. Este segmento de la población es, además, el que ha experimentado un incremento más relevante en los últimos 10 años, casi 5 puntos porcentuales.
El 37% de las viviendas en alquiler las conforman hogares monoparentales
Le siguen los hogares unipersonales, de los que el 28,5% reside en viviendas alquiladas, porcentaje que apenas ha variado en los últimos años. El siguiente colectivo, que se ha incrementado notablemente en los últimos 10 años, son los hogares formados por más de dos adultos con niños (23,9%).
GRÁFICO 53. COMPOSICIÓN DE LOS HOGARES QUE VIVEN DE ALQUILER EN ESPAÑA.
40% 35% 30%
37,0%
25% 20%
28,5%
15%
22,5%
20,5%
23,9%
10%
12,1%
5% 0%
Hogares de una persona
2 adultos sin niños dependientes
Otros hogares sin niños dependientes
1 adulto con 1 o más niños dependientes
2 adultos con 1 o más niños dependientes
Otros hogares con niños dependientes
Fuente: INE. Encuesta de Condiciones de Vida. Hogares por régimen de tenencia.
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6 / 3 Tipologia de los hogares que residen en alquiler en España La demanda extranjera: nacionalidades El mercado de alquiler español tiene un importante componente de demanda extranjera, tanto por motivos laborales como por turismo. Según la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, un 11,3% afirma que realiza sus operaciones de alquiler mayoritariamente con extranjeros.
El 11,3% de los APIs realizan operaciones de alquiler mayoritariamente con extranjeros
La mezcla producida entre el extranjero vacacional y el que acude a nuestro país por motivos laborales comporta que las principales nacionalidades de población extranjera demandante de vivienda en alquiler en España sean los rumanos, británicos y marroquíes.
GRÁFICO 54. PRINCIPALES NACIONALIDADES DE LA POBLACIÓN EXTRANJERA DEMANDANTE DE VIVIENDA EN ALQUILER. 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%
s tro O
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Ru
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ni
an
ía
do
0%
Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)
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6 / 4 La oferta de vivienda en alquiler Representa 2,5 viviendas en oferta por cada 1.000 habitantes y 6,2 por cada 1.000 hogares.
El volumen de viviendas en alquiler que se encuentra en estos momentos disponibles en España es de cerca de 115.000, algo más del 10% de las que se encuentran en venta.
La oferta es más abundante en provincias costeras como Málaga, Cádiz o Alicante, y en ciudades con un fuerte componente estudiantil, como Salamanca.
Este volumen de oferta apenas supone el 0,4% del parque estimado en 2015.
MAPA 6. OFERTA DE VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAÑA nº de viviendas ASTURIAS 2.700
CANTABRIA 2.200
LA RIOJA 400
PAÍS VASCO 2.000
NAVARRA 800
GALICIA 3.900 CASTILLA Y LEÓN 10.600
ARAGÓN 2.000
COMUNIDAD DE MADRID 13.700
EXTREMADURA 1.300
ISLAS BALEARES 1.500 CASTILLA-LA MANCHA 6.000 COMUNIDAD VALENCIANA 22.800 ANDALUCÍA 26.600
ISLAS CANARIAS 2.100
CATALUÑA 12.800
REGIÓN DE MURCIA 2.900
CEUTA Y MELILLA 200
Comunidades autónomas con una oferta de vivienda en alquiler por 1.000 habitantes y por 1.000 hogares superior a la media española
Fuente: Servihabitat
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6 / 4 La oferta de vivienda en alquiler
GRÁFICO 55. OFERTA DE VIVIENDA EN ALQUILER POR HABITANTE Y POR HOGAR. 12 Comunidad Valenciana
10
Castilla y León
Nº VIVIENDAS EN ALQUILER POR 1.000 HOGARES
Cantabria Andalucía 8 Castilla-La Mancha
ESPAÑA 6
Asturias Región de Murcia
Cataluña
Ceuta y Melilla
4
Comunidad de Madrid
Aragón Galicia Navarra Extremadura Islas Canarias
Islas Baleares La Rioja 2
País Vasco
0 0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
Nº VIVIENDAS EN ALQUILER POR 1.000 HABITANTES
Fuente: Servihabitat
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6 / 5 Precio del alquiler El precio medio del alquiler en España está experimentando un crecimiento a lo largo de todo el año y se prevé que se mantenga a la finalización del mismo, con un incremento medio interanual superior al 10%. Las provincias en las que los crecimientos interanuales serán más elevados, situándose por encima de la media española, son: Málaga, las Islas Baleares, Barcelona, Girona, Alicante, Madrid y Murcia.
+10% incremento medio interanual del precio del alquiler
El precio medio del alquiler en España para una vivienda de 80-90 m2 es de 540€.
MAPA 7. PRECIO MEDIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA Y TENDENCIA ESPERADA EN EL PRÓXIMO SEMESTRE Precio en € para una vivienda de 80-90 m2 ASTURIAS 510
CANTABRIA 560
LA RIOJA 460
PAÍS VASCO 850
NAVARRA 560
GALICIA 280 CASTILLA Y LEÓN 470
ARAGÓN 470
COMUNIDAD DE MADRID 940
EXTREMADURA 370
ISLAS BALEARES 980 CASTILLA-LA MANCHA 380 COMUNIDAD VALENCIANA 510 ANDALUCÍA 530
ISLAS CANARIAS 590
CATALUÑA 610
REGIÓN DE MURCIA 440
Comunidades autónomas con una expectativa de precios con tendencia positiva
CEUTA 880 MELILLA 650
Comunidades autónomas con una expectativa de precios con tendencia a mantenerse
Fuente: Servihabitat
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SE R VIHA BITAT T RENDS
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6 / 6 Rentabilidad La rentabilidad bruta media para una vivienda en alquiler en España se sitúa en el 5,4%, según cálculos realizados sobre precios medios actuales de oferta de viviendas en España. Provincias como Huelva, Las Palmas, León, Cuenca, Toledo, Barcelona, Valencia y Madrid, disponen de una rentabilidad por encima de la media española.
+5,4% rentabilidad bruta media del alquiler
MAPA 8. RENTABILIDAD MEDIA DEL ALQUILER DE VIVIENDA EN ESPAÑA ASTURIAS 4,5%
CANTABRIA 4,3%
LA RIOJA 4,5%
PAÍS VASCO 3,9%
NAVARRA 4,6%
GALICIA 4,1% CASTILLA Y LEÓN 5,0%
ARAGÓN 5,1%
COMUNIDAD DE MADRID 5,8%
EXTREMADURA 4,7%
ISLAS BALEARES 5,6% CASTILLA-LA MANCHA 5,1% COMUNIDAD VALENCIANA 5,1% ANDALUCÍA 4,5%
ISLAS CANARIAS 5,1%
CATALUÑA 6,9%
REGIÓN DE MURCIA 5,2%
CEUTA 4,7% MELILLA 4,1%
Comunidades autónomas con una rentabilidad bruta anual del alquiler superior a la media nacional
Fuente: Servihabitat
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6 / 7 Conclusiones
1.057 APIs opinan
gestionar una gran cartera de inmuebles, permitiendo reducir la rotación y aportando satisfacción tanto a los arrendatarios como a los propietarios de los inmuebles.
El mercado residencial español presenta actualmente una excelente oportunidad para consolidar un segmento de alquiler más amplio y estable en el tiempo, que suponga un atractivo para la entrada de nuevas compañías propietarias de vivienda destinada al alquiler, generando una mayor profesionalización y una oferta de producto y servicios de gestión acorde a las necesidades que plantea la demanda.
En cuanto a la demanda, para el 40% de la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, el volumen de operaciones de alquiler se incrementará en los próximos meses respecto a las de compra, coincidiendo con los tres estudios realizados previamente. Algo más del 50% de los encuestados opinan que la tendencia actual se mantendrá en el futuro, mientras que los que creen que el volumen de operaciones de alquiler va a descender son minoritarios.
Este hecho provocaría una mejora respecto a un parque que actualmente está mayoritariamente en manos de particulares, existiendo un diferencial importante en la calidad y adecuación del producto y la gestión realizada con los inquilinos. Además, es el sector privado el que puede hacer actualmente de motor de un mercado que, aunque necesitaría un notable incremento del parque de vivienda protegida y social para alquiler, no cuenta dentro del sector público con recursos suficientes para hacerlo.
En las comunidades autónomas con mayor volumen de mercado, la situación es similar. En la Comunidad de Madrid, tan solo el 5,4% de los APIs opina que las operaciones de compraventa crecerán en el futuro respecto a las de alquiler. También es esta comunidad la que presenta un porcentaje mayor de opiniones orientadas a un aumento en el número de operaciones de alquiler, con 51,8% sobre el total. La Comunidad Valenciana, cuyos agentes tenían la previsión más favorable en marzo, es la segunda en el ranking de valoraciones favorables a un incremento de las operaciones de alquiler, con el 43,4% del total.
Es esencial el papel que juegan los servicers, cuya especialización y conocimiento en torno a la gestión de este tipo de carteras aporta un elevado valor añadido al mercado. Cada vez gestionan carteras más grandes de viviendas en alquiler, ofreciendo servicios como el onboarding, la adecuación, comercialización, rotación, facturación, selección, scoring de arrendatarios o la gestión de la morosidad. La innovación en los servicios ofrecidos a arrendadores y arrendatarios, como son la atención 24/7, servicios de urgencias o planes de fidelización, entre otros, resultan claves a la hora de
GRÁFICO 56. EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE ALQUILER RESPECTO A LA COMPRAVENTA. SE INCREMENTARÁ NOTABLEMENTE EL NÚMERO DE OPERACIONES
60%
50%
SE INCREMENTARÁ ALGO EL NÚMERO DE OPERACIONES
40%
SE MANTENDRÁ ESTABLE RESPECTO A LA COMPRAVENTA
30%
20%
DESCENDERÁ ALGO EL NÚMERO DE OPERACIONES
10%
DESCENDERÁ NOTABLEMENTE EL NÚMERO DE OPERACIONES
0%
SEPT 2015
MARZO 2016
SEPT 2016
Fuente: Servihabitat
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6 / 7 Conclusiones
1.057 APIs opinan
GRÁFICO 57. EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE ALQUILER RESPECTO A LA COMPRAVENTA EN LAS PRINCIPALES CC.AA. 60%
50%
ANDALUCÍA
40%
CATALUÑA
30%
COMUNIDAD VALENCIANA
20%
COMUNIDAD DE MADRID
10%
0%
Se incrementará notablemente el número de operaciones
Se incrementará algo el número de operaciones
Se mantendrá estable respecto a la compraventa
Descenderá algo el número de operaciones
Descenderá notablemente el número de operaciones
Fuente: Servihabitat
La evolución del precio del alquiler ha entrado en una dinámica ascendente a lo largo de los últimos 18 meses, que se prevé que se mantenga a lo largo del próximo semestre. Este cambio de tendencia se ha dejado notar con mayor intensidad en las ciudades más grandes y con un volumen de mercado superior, así como en aquellas con un fuerte componente vacacional. A lo largo de este año, los indicadores de todas las provincias y comunidades autónomas han presentado variaciones interanuales positivas.
Teniendo en cuenta este crecimiento de la demanda, cada vez cobra más importancia la necesidad de dotarse de un marco jurídico estable que facilite la gestión por parte de los potenciales inversores en este ámbito. Sería conveniente, pues, incorporar mejoras en la regulación, como lo han sido las Socimis, que aumenten los incentivos que puede generar la vivienda en alquiler para los inversores. Un marco jurídico que se asemeje cada vez más al existente en otros países europeos con mayor tradición y volumen de mercado de alquiler, también serviría para incrementar la presencia de inversores particulares.
La situación actual del mercado está propiciando que sean muchos los inversores que, tanto a nivel particular como family offices y algunos fondos de inversión, se interesen cada vez más por la adquisición de viviendas para destinarlas al alquiler. Los retornos que presenta en la actualidad comienzan a ser elevados y superiores a otras inversiones alternativas, ofreciendo además un horizonte de estabilidad necesario para el inversor.
Del mismo modo, también se hace necesaria la intervención del sector público en iniciativas que potencien la promoción de viviendas en régimen de alquiler protegido y social, que faciliten la mejora de las condiciones de accesibilidad a la vivienda de los hogares españoles, así como la aplicación de medidas de carácter fiscal o ayudas que fomenten el alquiler residencial.
Las preferencias de inversión varían en función del riesgo y el retorno deseados, ambos más elevados en localizaciones de costa o de la periferia de las ciudades que en el centro, con viviendas de valor absoluto más elevado. En los próximos meses, se espera que esta apetencia por la inversión continúe, tanto en operaciones individuales o de pequeños grupos de inmuebles como en grandes paquetes de activos.
Actualmente, también existe una importante oportunidad para la promoción residencial en régimen de alquiler, de modo que el producto ofertado resulte más atractivo que el actual, que en ocasiones se encuentra obsoleto y/o en malas condiciones de conservación. La demanda actual ha cambiado, tanto conceptualmente como en la distribución. La oferta de productos y servicios de gestión debe estar adaptada a estas nuevas necesidades, cumpliendo siempre con los requisitos de una localización adecuada y un precio ajustado a los niveles de mercado.
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/ Resumen mercado de alquiler
El 22,7% de las viviendas principales en España se encuentran ocupadas en régimen de alquiler: casi 4,2 millones
El 37% de las viviendas en alquiler las conforman hogares monoparentales
El precio medio del alquiler en España para una vivienda de 80-90 m2 es de 540€
La rentabilidad bruta media para una vivienda en alquiler se sitúa en el 5,4% en 2016
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7 / El comprador extranjero
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7 / El comprador extranjero Según estos mismos datos, el 93,3% (71.112 viviendas) las realizan extranjeros residentes y el 6,7% restante (5.100 viviendas), no residentes.
Según los datos publicados por el Ministerio de Fomento, a lo largo del primer semestre de 2016 se ha incrementado el volumen total de viviendas vendidas en España cuyo comprador es extranjero, elevándose la cifra anualizada al mes de junio a 76.212 viviendas, lo que representa un aumento del 18,4% respecto al mismo mes de 2015. Este volumen de operaciones supone el 17,5% de las compras totales realizadas entre junio de 2015 y 2016.
Es decir, las compras realizadas por extranjeros residentes suponen en junio el 16,3% del total nacional y, por los no residentes, el 1,2%.
GRÁFICO 58. EVOLUCIÓN DE LAS COMPRAS DE VIVIENDA POR PARTE DE EXTRANJEROS RESIDENTES. 120.000
15% 10%
100.000
5% 80.000
0%
60.000
-5% -10%
40.000
-15% 20.000
-20%
0
-25%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
COMPRAS ACUMULADAS ÚLTIMOS 12 MESES
2013
2014
2015
2016
% VAR. COMPRAS ACUMULADAS ÚLTIMOS 12 MESES
Fuente: MFOM y elaboración propia
GRÁFICO 59. EVOLUCIÓN DE LAS COMPRAS DE VIVIENDA POR PARTE DE EXTRANJEROS NO RESIDENTES. 18.000
25%
16.000
20%
14.000
15% 10%
12.000
5%
10.000
0%
8.000
-5%
6.000
-10%
4.000
-15%
2.000
-20%
0
-25%
2007
2008
2009
2010
2011
COMPRAS ACUMULADAS ÚLTIMOS 12 MESES
2012
2013
2014
2015
2016
% VAR. COMPRAS ACUMULADAS ÚLTIMOS 12 MESES
Fuente: MFOM y elaboración propia
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7 / El comprador extranjero
1.057 APIs opinan
El nivel de concentración de las compras realizadas por extranjeros no residentes, calculadas al mes de junio de 2016, sigue siendo muy elevado. El 85,7% se concentra en solo seis provincias. Añadiendo las dos siguientes por volumen de operaciones, este porcentaje asciende al 92%.
GRÁFICO 60. PROVINCIAS DE COMPRA DE LOS EXTRANJEROS NO RESIDENTES. 14,3% ALICANTE
3,7%
35,6%
MÁLAGA
5,6%
ALMERÍA BALEARES
6,4%
El 17,5% de las operaciones en España han sido realizadas por compradores extranjeros
MURCIA LAS PALMAS
8,8%
RESTO 25,5% Fuente: MFOM y elaboración propia
MAPA 9. OPERACIONES POR PARTE DE EXTRANJEROS SOBRE EL TOTAL DE COMPRAVENTAS POR PROVINCIAS 3T 2015 al 2T 2016
GIRONA 29,8%
TARRAGONA 18,2%
ISLAS BALEARES 38,9% ALICANTE 51,2% MURCIA 24,5% ALMERÍA 23,6%
MÁLAGA 39,7%
SANTA CRUZ DE TENERIFE 44,0%
Provincias con un porcentaje de compras realizadas por extranjeros sobre el total de operaciones superior a la media española LAS PALMAS 31,5%
Fuente: MFOM y elaboración propia
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7 / El comprador extranjero MAPA 10. COMPRAS POR PARTE DE EXTRANJEROS EN 2015-2016 Porcentaje de compras por parte de extranjeros entre 3T 2015 – 2T 2016 LA RIOJA 7,5%
ASTURIAS
CANTABRIA
3,3%
3,8%
PAÍS VASCO 2,9%
NAVARRA 6,4%
GALICIA 2,5%
CATALUÑA
CASTILLA Y LEÓN
16,2%
3,0%
ARAGÓN 8,2%
COMUNIDAD DE MADRID 8,7%
ISLAS BALEARES 38,9%
CASTILLA-LA MANCHA 6,4%
EXTREMADURA 2,1%
COMUNIDAD VALENCIANA 34,5%
ANDALUCÍA 18,9%
REGIÓN DE MURCIA 24,5%
ISLAS CANARIAS 37,3%
CEUTA Y MELILLA 4,2%
Comunidades autónomas con un porcentaje de compras por parte de extranjeros superior a la media española
Fuente: Servihabitat y Cátedra Inmobiliaria del IPE
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7 / El comprador extranjero
1.057 APIs opinan
En la encuesta realizada a la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, entre los principales clientes destacan los compradores con origen en el Reino Unido, seguidos de los franceses, alemanes y los procedentes de los países nórdicos. Teniendo en cuenta la compra de una vivienda habitual, destacan los procedentes de Marruecos, Rumanía o diversos países de Latinoamérica.
GRÁFICO 61. NACIONALIDAD DE LOS COMPRADORES EXTRANJEROS SEGÚN LA RED DE AGENTES COLABORADORES (APIs).
25%
20%
15%
10%
5%
ís
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N
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o
U
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do
0%
Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)
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/ Resumen comprador extranjero
71.112
76.212
residentes
viviendas adquiridas por extranjeros entre enero y junio de 2016
(+18,4%)
5.100
no residentes
El 17,5% de las ventas se realizan a extranjeros
Entre los principales clientes destacan los compradores con origen en el Reino Unido, seguidos de los franceses, alemanes y los procedentes de los países nórdicos
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8 / Metodología
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Previsiones realizadas por el IPE Para realizar el análisis de previsiones, Servihabitat ha contado con el soporte del IPE, Instituto de Práctica Empresarial y de su Cátedra Inmobiliaria. A través del análisis empírico se ha formulado un modelo estadístico que anticipa la evolución del sector inmobiliario. Las variables de la investigación, tanto cuantitativas como cualitativas, integran indicadores del sector inmobiliario por zonas geográficas y en momentos temporales concretos.
El trabajo de previsión de la evolución de las principales variables que explican el comportamiento del mercado residencial en España se ha organizado en las siguientes fases: > 1ª Fase: Seguimiento de la evolución del sector inmobiliario, según datos estadísticos de instituciones y administración pública (por zonas geográficas y momento temporal). > 2ª Fase: Análisis, interpretación y cruce de los datos obtenidos en la fase anterior, con los focus group realizados permanentemente por la Cátedra Inmobiliaria con arquitectos, aparejadores, ingenieros, abogados, economistas y profesionales del sector inmobiliario. > 3ª Fase: Estimación y previsión de la evolución del sector inmobiliario en dicha zona y para un momento temporal. Complementando las conclusiones del focus group con la encuesta personal a los arquitectos sobre previsión de visados; a las constructoras respecto al inicio de obras y a arquitectos y aparejadores acerca del fin de las obras. Agencias inmobiliarias e intermediarios fueron preguntados por compraventas y directivos de las entidades financieras sobre concesión de hipotecas. > 4ª Fase: Retroalimentación del modelo econométrico, verificando su bondad en la estimación y previsión de los valores de las variables, de tal forma que alimenta la primera fase para el siguiente momento temporal.
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Encuestas a la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat mercado principal de demanda al que se dirige: primera residencia, segunda residencia o ambas.
Para establecer el pulso sobre la evolución del mercado residencial según la opinión de los agentes comerciales que conforman la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, se ha optado por la elaboración de una encuesta.
A su vez, se han incorporado las valoraciones y opiniones sobre el mercado ofrecidas por los Directores Territoriales de Servihabitat, que han servido para ampliar la información analizada y profundizar en datos locales.
Para ello, se ha realizado un cuestionario estructurado y diseñado al efecto, que cada uno de los agentes ha podido responder de manera individual.
Los resultados mostrados reflejan las opiniones de 1.057 agentes, cuya distribución geográfica es la siguiente:
Las preguntas se han formulado en función del área geográfica en la que cada agente ejerce su labor comercial, así como el
ASTURIAS
LA RIOJA
CANTABRIA
2,5%
1,4%
0,8%
PAÍS VASCO
1,8%
NAVARRA
1,4%
GALICIA
2,5% CASTILLA Y LEÓN
CATALUÑA
5,8%
14,3%
ARAGÓN
1,0% COMUNIDAD DE MADRID
5,9%
ISLAS BALEARES
1,7% CASTILLA-LA MANCHA
6,4%
EXTREMADURA
0,7% COMUNIDAD VALENCIANA
13,8% ANDALUCÍA
28,6%
REGIÓN DE MURCIA
4,3%
CEUTA Y MELILLA ISLAS CANARIAS
0,1%
7,0%
DISTRIBUCIÓN DE PARTICIPACIÓN EN % < 2% DISTRIBUCIÓN DE PARTICIPACIÓN EN % ENTRE EL 2% Y EL 10% DISTRIBUCIÓN DE PARTICIPACIÓN EN % > 10%
Otras fuentes gestionada por Servihabitat (casi 60.000 unidades), así como de los principales portales inmobiliarios que ofrecen viviendas en alquiler.
La información referida al mercado de alquiler que aparece en el presente documento ha sido elaborada a partir de fuentes oficiales, datos propios de la cartera de inmuebles de alquiler
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AVISO: Este es un documento informativo que contiene previsiones y estimaciones que pueden estar sujetas a cambios sin notificación previa. Servihabitat no se responsabiliza del uso que hagan terceros de las informaciones contenidas en dicho documento. MADRID Avda. de Burgos, 12 28036 - Madrid
BARCELONA C/ Provençals, 39 08019 – Barcelona
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