DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

VIVIENDA

PLAM 2035 4.7. Vivienda 4.7.1 Introducción Según el Censo XI de Población y VI de Vivienda (INEI, 2007), en el área metropolitana de Lima y Callao hay actualmente 2’067,558 viviendas, de las cuales 1’610,349 (78%) son viviendas unifamiliares (casas independientes) y 202,956 (10%) son viviendas en edificios de departamentos, correspondiendo el 12% restante a otros modelos de edificación. Debido entre otras cosas, a la carencia de incentivos a la iniciativa privada y a la falta de políticas públicas eficaces para atender la fuerte demanda de vivienda para los sectores socioeconómicos más bajos, éstos han optado desde hace décadas por la autoconstrucción de sus viviendas. A pesar de que la data relacionada con la cantidad de vivienda autoconstruida es prácticamente inexistente y difícil de contabilizar, sabemos que más de dos tercios del cemento vendido anualmente en la metrópoli se emplean en construcciones particulares. Esta situación ha generado fuertes deficiencias en un número muy importante de viviendas. Gran parte de estas viviendas fueron autoconstruidas sin asistencia técnica ni criterios de habitabilidad, por lo que actualmente forman parte del déficit de viviendas estimado por el INEI en el 2007. Muchas de ellas presentan problemas de materialidad de la construcción o falta de servicios básicos y, debido a la ausencia de criterios de habitabilidad se han convertido en viviendas hacinadas, donde el número de ocupantes excede el recomendado (hasta 3 personas por habitación). Esto da como resultado un déficit cuantitativo y cualitativo de vivienda al 2007 de 177,154 y 253,799 unidades respectivamente, para la metrópoli de Lima - Callao. Esto suma un total de 430,953 viviendas. Este déficit lo constituyen los hogares que actualmente no tienen vivienda o que cuentan con una vivienda sin servicios, con hacinamiento o cuya materialidad de las paredes es irrecuperable. Se ha estimado que al 2024, el déficit total en la metrópoli se duplicará, llegando a alcanzar la cifra de 803,000 unidades aprox. Las políticas del Estado en los últimos años no han logrado atender la demanda ni han tenido un impacto significativo en la reducción de las urbanizaciones de

492

origen informal y de la vivienda precaria. Por ello, el PLAM realiza un diagnóstico de la situación actual de la vivienda con la data existente y población proyectada, para definir, en su propuesta, las acciones urbanísticas que deberán tomarse para lograr contribuir a la disminución del déficit y para que la metrópoli de Lima - Callao pueda tomar un rol más protagónico sobre temas asociados a la vivienda en su territorio, tal como lo estipula el Plan Nacional de Vivienda vigente.

4.7.2. Evolución de la vivienda en la metrópoli de Lima - Callao A. CONSOLIDACIÓN URBANA La vivienda constituye el tejido que predominantemente compone la ciudad. Según la zonificación vigente, el 49% de la zonificación total asignada a la metrópoli de Lima - Callao es residencial con diversas intensidades de uso (es decir más de 33,000 ha. aprox.), y el 33% la constituye la vivienda productiva (22,224.48 ha. aprox.). En total suman 82%. Esto equivale, en hectáreas de superficie urbana, al 64%. En el Perú, el proceso de urbanización se aceleró a mediados del siglo pasado con las migraciones provenientes de las áreas rurales y de ciudades menores. Dicho proceso dio como resultado que el 75.9% de población sea urbana y el 24.1% rural. 1 Aunque el crecimiento de la población urbana está desacelerándose en comparación a otros períodos, de 5.02%, para el 61-72, a 2.15% para el último período intercensal 1993-2007, esto es 35 años, esto nos deja entrever que a pesar de este decremento en las tasas, aún es fuerte el proceso de urbanización en el país: tal como podemos observar en la relación país – población urbana, donde el proceso de urbanización sigue en ascenso, de 47.7% en 1961 a 75.9% al 2007.

1 “Proyecciones poblacionales para Lima metropolitana a los años horizonte 2018 - 2021 - 2025 y 2035 a nivel distrital”, Instituto Metropolitano de Planificación - 2014

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

VIVIENDA

PLAM 2035 En el plano 02.12_LM: Consolidación urbana en la metrópoli de Lima Callao, se muestra el proceso de consolidación urbana en el territorio de la metrópoli de Lima - Callao desde el año 1900 al 2014. Se puede observar, el rol protagónico de la urbanización informal en el crecimiento y expansión de la metrópoli: de la superficie de manzanas que conforman el tejido urbano total, 53,454ha (descontado las vías), cerca de 18,220ha (el 34%) han sido ocupadas informalmente (Cuadro N° 1). Cuadro 1: Ocupación urbana formal e informal de la metrópoli de Lima - Callao Fuente: INEI (2007), MML

del INEI (2012), sobre los gastos promedio por nivel socioeconómico encontramos que el gasto en transporte llega a ser el 16% del ingreso familiar para el sector D y 15% para el sector E. ··Existe una alta inequidad social de pago de gastos por servicios públicos expresado en porcentaje del ingreso familiar (Cuadro N° 2): 6% para el sector D y 8% para el sector E, mientras el gasto por servicios públicos del ingreso familiar para segmentos altos es del 2%. Esto denota los costos adicionales que deben asumirse por la morfología de ciudad extendida (INEI, 2012).

Ocupación Urbana

Cantidad de Manzanas

Área Total

% Áreas

Formal

43292

35234.20

66%

 

A

B

C

D

E

Informal

59879

18220.25

34%

Ingreso Promedio

10726

2986

1488

1032

734

Gasto en Transporte

690

318

183

163

109

Gasto en Transporte (%)

6%

11%

12%

16%

15%

Gasto en Luz

165

112

70

51

32

Gasto en Luz (%)

2%

4%

5%

5%

4%

Gasto en Agua

89

54

38

30

25

Gasto en Agua (%)

1%

2%

3%

3%

3%

Servicios

254

166

108

81

57

Servicios (%)

2%

6%

7%

8%

8%

La urbanización informal no sólo ha generado una metrópoli deficitaria de servicios, equipamientos y áreas verdes, sino que también pone en riesgo la vida de los pobladores y el soporte territorial de la misma. A partir de la experiencia del programa BarrioMio y los diagnósticos de riesgos realizados para los Proyectos Urbanos Integrales (PUI) a una escala general (y por tanto no tan específica como para tener un número exacto), se estima que alrededor de 45,000 personas podrían estar ocupando zonas con riesgo inminente de huaycos y/o sismo, además de aquellas que afectan áreas de gran valor ambiental o patrimonial como los valles agrícolas, las lomas, las fajas ribereñas de los ríos o los sitios arqueológicos. Dado que la metrópoli creció de manera espontánea, existen diferencias en las condiciones urbanas entre distintas zonas de la misma que se evidencian (anquqe no se restringen sólo a ellos) en los siguientes aspectos: ··La población de los sectores socioeconómicos más pobres se encuentra en la periferia. ··La valorización del suelo de dichos sectores y la generación de plusvalía es muy lenta por no tener servicios, accesibilidad, equipamientos, etc. ··Existen notables diferencias en la incidencia del pago de servicios sobre el sueldo mensual de los hogares. Según la Encuesta Nacional de Hogares

Cuadro 2: Gastos en servicios por nivel socioeconómico metrópoli de Lima Callao Fuente: (INEI, 2012), MML

··La inequidad se manifiesta también en los sueldos muy bajos (S/. 1,436 y S/. 2,045 de ingreso mensual promedio por hogar para sectores bajo y medio bajo, respectivamente, según la ENAHO (INEI 2012) de los sectores socioeconómicos más desfavorecidos. ··La incapacidad de ahorro de la población, debido a que el gasto en los sectores bajo y medio bajo llega a ser el 99% y 88% respectivamente. (Cuadro N° 3) ··  

Hogares

%

Salario mensual por hogar

Gasto mensual por hogar

Ahorro mensual por hogar

% Ahorro

NSE Alto

123994

5.3%

11588

7576.5

4011.5

35%

NSE Medio Alto

411132

17.5%

5539

4287

1252

23%

NSE Medio Alto

915646

38.9%

3303.5

2710.5

593

18%

NSE Medio Bajo

722502

30.7%

2045

1795

250

12%

NSE Bajo

181222

7.7%

1436

1427

9

1%

TOTAL

2354496

 

4782.3

3559.2

1223.1

26%

Cuadro 3: Capacidad de ahorro por nivel socio económico metrópoli de Lima - Callao Fuente: (INEI, 2012), MML

493

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

PLAM 2035 En los planos siguientes de consolidación urbana en la metrópoli de Lima - Callao a nivel distrital, se puede observar que las poblaciones que se asentaron a través de procesos informales de toma del suelo, se encuentran ubicadas en toda la metrópoli de Lima - Callao, en las zonas norte, este y sur tal como lo muestran los planos: 02.12_LN, 02.12_ LC, 02.12_LS, 02.12_LE, 02.12_Callao. En Lima Norte, predominantemente en Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, Carabayllo, Comas y Ancón. En la Lima Este, predominantemente en San Juan de Lurigancho, LuriganchoChosica y Ate. En el caso de Lima Sur, en Villa el Salvador y Villa María del Triunfo. En el caso de Lima Centro, se encuentran ubicados predominantemente en el Cercado de Lima, el Rímac y La Victoria. Y en el caso de Callao, en Carmen de la Legua Reynoso, Ventanilla y Pampa de los Perros.

Gráfico 1: Consolidación Urbana en la metrópoli de Lima - Callao Elaboración: PLAM

494

El crecimiento urbano en general se ha dado a expensas de los valles, sobre terrenos sensiblemente planos, reduciendo drásticamente las áreas agrícolas, mientras la ciudad informal creció sobre las tierras eriazas y de mayor pendiente, sobre las quebradas y sub quebradas altas. Las primeras zonas recibieron la atención preferente de los ministerios y gobiernos locales, que las dotaron de servicios y equipamientos, mientras las otras quedaron permanentemente sub servidas y sub equipadas.

VIVIENDA

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

VIVIENDA

PLAM 2035 Los procesos de urbanización en estas zonas son distintos. En la ciudad formal se habilita el suelo, se construye la vivienda y luego se muda la familia, mientras en la ciudad informal primero se toma la tierra, y se vive en una casa de esteras, mientras se tramita la propiedad del suelo, se construye poco a poco, y se van consiguiendo paulatinamente los servicios y los equipamientos, lo que no siempre se obtiene a plenitud, quedándose enormes áreas casi sin espacios libres y permanentemente deficitarias.

y (2) en cuanto a calidad, considerando su estructura material o espacial, así como el adecuado acceso a los servicios básicos principales como son agua, energía eléctrica y baño o desagüe. Suele distinguirse entre déficit cuantitativo y déficit cualitativo. El déficit cuantitativo teóricamente se define como la cantidad de viviendas que se necesita construir, reponer y/o reemplazar en la ciudad, primero, para Ilustración 1: Déficit cuantitativo de viviendas

Todo este proceso va generando una ciudad desarticulada y con graves procesos de segregación socioeconómica y residencial.

Fuente: INEI (2007)

-- Proyección de hogares al 2024 El Cuadro N° 4, muestra el crecimiento de hogares obtenido de las proyecciones poblacionales del Instituto Metropolitano de Planificación.2 Al 2024 la Metrópoli de Lima – Callao tendrá 2, 788,211 de hogares.

B. DÉFICIT DE VIVIENDA: CUANTITATIVO Y CUALITATIVO Cuadro 4: Proyección de hogares metrópoli de Lima Callao al 2024 Fuente: IMP, MML

NSE

Crecimiento Hogares 2014-19

Crecimiento Hogares 2019-24

Hogares 2007

Hogares 2014

Hogares 2024

Alto

116,893

129,449

2,316

5,829

Medio Alto

390,644

440,458

18,913

26,928

486,299

Medio

827,429

959,294

83,325

82,467

1,125,086

Medio Bajo

594,358

696,453

73,154

66,619

836,226

Bajo

141,772

167,120

19,009

16,877

203,005

Total

2,070,988

2,392,774

196,717

198,721

2,788,211

137,595

Según el INEI, se denomina déficit habitacional al conjunto de necesidades insatisfechas de la población en el ámbito habitacional. Son de diferente tipo y cada una de ellas responde a necesidades específicas de vivienda: (1) en cuanto a cantidad, para asegurar la autonomía residencial de los hogares existentes 2 “Proyecciones poblacionales para Lima metropolitana a los años horizonte 2018 - 2021 - 2025 y 2035 a nivel distrital”, Instituto Metropolitano de Planificación - 2014

satisfacer las necesidades de viviendas de los hogares secundarios que aspiran a adquirir una, y segundo para reponer viviendas que no son adecuadas para habitación humana. El cálculo de este déficit está compuesto por: el déficit tradicional (calculado como la diferencia entre la cantidad total de hogares existentes en la ciudad y la cantidad de viviendas particulares con ocupantes

495

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

VIVIENDA

PLAM 2035 que nos daría un total de 430,941 unidades de vivienda. Estas cifras datan del 2007. 7 Distritos de Lima y 1 de la Provincia Constitucional del Callao tienen los requerimientos habitacionales más altos del país y superiores a las 20 mil viviendas.

Ilustración 2: Déficit cualitativo de viviendas Fuente: INEI (2007)

Cómo se puede ver en el Plano 07.03_LM: Déficit cualitativo de vivienda en la metrópoli de Lima - Callao y en el Plano 07.04_LM: Déficit cuantitativo de vivienda en la metrópoli de Lima - Callao), encontramos la mayor concentración de déficit habitacional en la Zona norte, este y sur de la metrópoli. Los distritos que predominantemente tienen déficit tanto cualitativo como cuantitativo son: ··San Juan de Lurigancho con 59 mil 979 viviendas. ··Ate con 32 mil 607 viviendas. ··San Martín de Porres con 27 mil 882 viviendas. ··Comas con 27 mil 44 viviendas. ··Villa María del Triunfo con 25 mil 277 viviendas. ··Villa el Salvador con 23 mil 803 viviendas. ··San Juan de Miraflores con 23 mil 316 viviendas. ··Ventanilla con 20 mil 898 viviendas. presentes a nivel de Lima Metropolitana: la diferencia entre los mismos da la cantidad de viviendas que faltarían construirse para que cada vivienda pueda albergar a un único hogar). El déficit de viviendas no adecuadas comprende aquellas viviendas que por sus características no son adecuadas para albergar a los hogares y por lo tanto requieren ser reemplazadas en su totalidad. En cuanto al déficit cualitativo, su objetivo es cuantificar las deficiencias existentes en la calidad de la vivienda en cuanto a su materialidad (paredes y pisos), espacio habitable (hacinamiento) y el acceso adecuado a servicios básicos principales (agua potable, desagüe y electricidad). Según el INEI, en la metrópoli de Lima – Callao existe un déficit cualitativo de 253,799 unidades (58.9%), y uno cuantitativo de 177,154 unidades (41.1%), lo

496

En el Cuadro N° 5 que muestra el déficit habitacional de la Metrópoli de LimaCallao, se observa que: ··San Juan de Lurigancho (que en términos absolutos, es el distrito con mayor déficit habitacional con 59 mil 979 viviendas) se ve más afectado en el aspecto cuantitativo por problemas de déficit tradicional (32,7%) y en el aspecto cualitativo por viviendas con hacinamiento (34,2%). ··El 6.9% de distritos en Lima, presentan un déficit cualitativo por hacinamiento superior al 50% de sus unidades, como Cercado de Lima, Breña y La Victoria.

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

VIVIENDA

PLAM 2035

Cuadro 5: Déficit Habitacional metrópoli de Lima Callao Fuente: (INEI, Perú: Mapa del déficit habitacional a nivel distrital, 2007)

··El 60.46%, tienen un déficit cualitativo por el mismo concepto, del 30%. Es el caso de Barranco, Carabayllo, Chaclacayo, Chorrillos, Cieneguilla, Comas, El Agustino, Independencia, Jesús María, Lince, Los Olivos, Lurigancho, Magdalena Vieja, Miraflores, Puente Piedra, Rímac, San Luis, San Martín de Porres, Santa Anita, Santiago de Surco, Surquillo y Villa María del Triunfo. ··Del 100% del déficit de vivienda total de la metrópoli Lima – Callao al 2007, Lima Centro concentra el 10.34%, Lima Este el 29.83%, Lima Norte el 25.93%, Lima Sur el 23.33% y la Provincia Constitucional del Callao 10.56%. ··Del 100% del déficit de vivienda cuantitativo total de la metrópoli de Lima - Callao, Lima Centro concentra el 10.29%, Lima Este el 26.88%, Lima Norte el 29.37%, Lima Sur el 22.98%, y la Provincia Constitucional del Callao el 10.81% ··Del 100% del déficit de vivienda cualitativo total de la metrópoli de Lima - Callao, Lima Centro concentra el 10.37%, Lima Este el 31.91%, Lima Norte el 23.53%, Lima Sur el 23.57 y la Provincia Constitucional del Callao el 10.61% ··En el caso de Ventanilla, es saltante el déficit cualitativo, que es 5.6 veces mayor al cuantitativo. Esto se explica por la predominancia de vivienda producto de procesos informales de ocupación del suelo, sobre todo por los suelos arenosos y problemáticos en donde se asentó la población. ··En el Cercado de Lima, el déficit de viviendas cualitativo duplica el cuantitativo: 6,090 unidades vs 3,608 unidades respectivamente.

497

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

260000

270000

280000

290000

300000

310000

8720000

VIVIENDA

250000

320000

340000

07.03_LM Cantidad de viviendas en deficít cualitativo por manzana

HUARAL

07.03_LM DEFICIT CUALITATIVO VIVIENDA

Deficit Cualitativo

Ch il ló

8710000

o

8700000 Sa

nt a

Eu la li a

8690000

8700000

Río

Río R

CALLAO

íma

c

8680000

Del mismo modo, resalta una gran parte de viviendas en déficit cualitativo en Lima Centro, específicamente en los distritos del Cercado de Lima y el Rímac con 15538 viviendas en déficit en total.

8690000

De igual manera, resalta una gran cantidad de viviendas en déficit cualitativo en el Callao, precisamente en el distrito de Ventanilla y esto se debe debido a que la mayoría de estas viviendas se emplazaron en un primer momento como invasiones, las cuales fueron construidas con materiales muy pobres, no adecuados para generar una vivienda.

LIMA NORTE

8680000

PLAM 2035

El sector interdistrital de Lima Este, es el que tiene una mayor cantidad de viviendas con déficit cualitativo, llegando a 87,898 viviendas, seguido por Lima Sur con 57,107 viviendas luego Lima Norte con 41,353 viviendas.

n

VIVIENDA

Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur. Fuente: INEI (2007) Elaborado: PLAM

Rí

En el análisis sobre la variable de déficit cualitativo de vivienda en la metrópoli de Lima – Callao es evidente que la gran cantidad de viviendas en este estado se encuentra ubicada en las laderas de los cerros, concentrando 186,358 viviendas, lo cual representa cerca del 79% de toda la metrópoli.

Área Urbana

CANTA

8710000

METROPOLI DE LIMA - CALLAO

MEMORIA

330000

8720000

240000

!

Río L urí

8650000

!

8650000

LIMA CENTRO

n

8660000

8660000

LIMA ESTE

8670000

8670000

HUAROCHIRI

LIMA SUR

8640000

Viviendas en deficit

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO

8640000

Cantidad de viviendas en déficit cualitativo por area interdistital

Elaboración: PLAM

CALLAO

15538 31157

0

20000

40000

60000

80000

100000

8630000

CAÑETE 8620000

LIMA CENTRO

8620000

LIMA ESTE

10 Km

10 Km

Gráfico 2: Déficit cualitativo de vivienda en la metrópoli 87898 de Lima - Callao

10 Km

41353

LIMA NORTE

8630000

57107

LIMA SUR

N

10 Km

Déficit habitacional

Fuente: INEI ( 2007) Elaborado: PLAM

498

240000

250000

260000

270000

280000

290000

300000

310000

320000

330000

340000

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

260000

270000

280000

290000

300000

310000

8720000

VIVIENDA

250000

07.04_LM DEFICIT CUANTITATIVO VIVIENDA

320000

330000

340000

07.04_LM Cantidad de viviendas en deficít cuantitativo por manzana

HUARAL

8720000

240000

Deficit Cuantitativo

8710000

Ch il ló o

8700000 8690000

Eu la li a nt a

CALLAO

íma

c

8680000

Río R

8680000

En Lima Sur, destaca el caso de los distritos de San Juan de Miraflores y Villa el Salvador, que presentan 12,940 y 11,068 viviendas respectivamente. Por otro lado, los distritos con carácter de balneario no presentan un gran porcentaje de déficit cuantitativo de viviendas justamente por su condición de balneario y por las características que presentan.

Río

Sa

Se reconoce que el distrito con mayor déficit cuantitativo de toda la metrópoli de Lima - Callao es San Juan de Lurigancho con 21,952 viviendas, esto resulta de la carencia de viviendas aptas para cubrir las necesidades habitacionales de los hogares que no poseen viviendas, que equivalentemente corresponde a la cantidad de viviendas que necesitan construir. De igual manera se consideran las viviendas que no cumplen con las funciones de protección a los habitantes y no son adecuadas para ser habitadas.

LIMA NORTE

8700000

PLAM 2035

n

VIVIENDA

8690000

MEMORIA

Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur. Fuente: INEI (2007) Elaboración: PLAM

Rí

En el análisis sobre la variable de déficit cuantitativo de vivienda en la metrópoli de Lima - Callao, resulta evidente la gran cantidad de viviendas que se encuentran en este estado, ubicadas en Lima Norte, Lima Este, Lima Sur y parte en el Callao, representando cerca del 90% de todo Lima, dejando Lima Centro como un sector con muy poca presencia de déficit cuantitativo de vivienda y esto debido a la gran oferta por parte del boom inmobiliario.

Área Urbana

CANTA

8710000

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO

!

Río L urí

8650000

!

8650000

LIMA CENTRO

n

8660000

8660000

LIMA ESTE

8670000

8670000

HUAROCHIRI

LIMA SUR

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO

8640000

8640000

Cantidad de viviendas en deficit cuantitativo por area interdistital

Elaboración: PLAM

LIMA CENTRO

2,407 2,392

0

Fuente: INEI ( 2007) Elaboración: PLAM

500

1000

1500

2000

2500

240000

8630000

CAÑETE 8620000

LIMA ESTE

2,071

10 Km

LIMA NORTE

10 Km

8620000

Gráfico 3: Déficit cuantitativo de vivienda en la metrópoli de Lima - Callao

10 Km

433

LIMA SUR

8630000

908

CALLAO

N

10 Km

250000

260000

270000

280000

290000

300000

310000

320000

330000

340000

499

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

VIVIENDA

PLAM 2035 C. LA DEMANDA Y LA OFERTA Como se puede observar en el Cuadro N° 6, la demanda efectiva de vivienda en la metrópoli de Lima – Callao es de 431,881 unidades: de éstas, 27,068 unidades (es decir el 6%), se encuentran en el segmento socioeconómico bajo; 208, 826 unidades en el segmento medio bajo (es decir el 48%); y 190,924 se encuentran en el segmento medio (es decir 44.20%). Entre los tres segmentos bajo, medio bajo y medio reúnen el 98% de la demanda efectiva. El Cuadro N° 7 resume la oferta de unidades de vivienda en el 2013: se puede apreciar que, para el segmento socioeconómico bajo, no hay oferta de vivienda en la metrópoli de Lima - Callao ; para el segmento medio bajo, hay 1735 unidades; y para el medio 11, 644 unidades. Esto no se acerca siquiera a la cifra de demanda efectiva. Anualmente se sigue incrementando la brecha entre la oferta y la demanda. Cuadro 6. Distribución de la demanda efectiva según precio de la vivienda y estrato socioeconómico Fuente: (CAPECO, 2013)

ESTRATO PRECIO DE LA  VIVIENDA EN U.S.  DOLARES

PRECIO DE LA  VIVIENDA EN  SOLES

ALTO

MEDIO

nº  HOGARES HASTA 4 000

MEDIO

nº  HOGARES

MEDIO

nº  HOGARES

BAJO

nº  HOGARES

nº  HOGARES

nº  HOGARES

PRECIO DE LA VIVIENDA EN US DÓLARES

PRECIO DE LA VIVIENDA EN SOLES ALTO

UNIDADES OFRECIDAS

 

ESTRATO SOCIOECONÓMICO

TOTAL

MEDIO ALTO

MEDIO

Cuadro 7: Oferta total de vivienda según precio de venta y estrato socioeconómico Fuente: (CAPECO, 2013)

BAJO  

MEDIO BAJO

Hasta 4 000

HASTA 10800

0

0

0

0

0

0

4 001 - 8 000

10801 - 21600

0

0

0

0

0

0

8 001 - 10 000

21601 - 27000

0

0

0

0

0

0

10 001 - 15 000

27001 - 40500

0

0

0

0

0

0

15 001 - 20 000

40501 - 54000

0

0

0

1

0

1

20 001 - 25 000

54001 - 67500

0

0

0

5

0

5

Hasta

10  800

 0

 0

 0

 0

1 556

1 556

25 001 - 30 000

67501 - 81000

0

0

0

81

0

81

4 001 ‐ 8 000

10  801

‐

21  600

 0

 0

 0

 0

2 489

2 489

30 001 - 40 000

81001 - 108000

0

0

0

485

0

485

8 001 ‐ 10 000

21  601

‐

27  000

 0

 0

 0

 0

3 111

3 111

10 001 ‐ 15 000

27  001

‐

40  500

 0

 0

 0

 0

12 756

12 756

40 001 - 50 000

108001 - 135000

0

0

0

888

0

888

15 001 ‐ 20 000

40  501

‐

54  000

 0

 0

 0

49 772

7 156

56 928

50 001 - 60 000

135001 - 162000

0

0

1 321

275

0

1 596

162001 - 189000

0

0

2 083

0

0

2 083

20 001 ‐ 25 000

54  001

‐

67  500

 0

 0

 0

47 608

 0

47 608

60 001 - 70 000

25 001 ‐ 30 000

67  501

‐

81  000

 0

 0

 0

31 378

 0

31 378

70 001 - 80 000

189001 - 216000

0

0

1 620

0

0

1 620

30 001 ‐ 40 000

81  001

‐

108  000

 0

 0

 0

41 116

 0

41 116

40 001 ‐ 50 000

108  001

‐

135  000

 0

 0

 0

36 788

 0

36 788

50 001 ‐ 60 000

135  001

‐

162  000

 0

 0

19 482

2 164

 0

21 646

60 001 ‐ 70 000

162  001

‐

189  000

 0

 0

10 390

 0

 0

10 390

80 001 - 100 000

216001 - 270000

0

0

2 855

0

0

2 855

100 001 - 120 000

270001 - 324000

0

0

2 171

0

0

2 171

120 001 - 150 000

324001 - 405000

0

783

1 594

0

0

2 377

150 001 - 200 000

405001 - 540000

0

2 385

0

0

0

2 385

70 001 ‐ 80 000

189  001

‐

216  000

 0

 0

23 379

 0

 0

23 379

80 001 ‐ 100 000

216  001

‐

270  000

 0

 0

80 526

 0

 0

80 526

200 001 - 250 000

540001 - 675000

663

480

0

0

0

1 143

100 001 ‐ 120 000

270  001

‐

324  000

 0

 0

45 458

 0

 0

45 458

324  001

‐

675001 - 810000

120 001 ‐ 150 000

405  000

 0

 561

11 689

 0

 0

12 250

250 001 - 300 000

822

0

0

0

0

822

150 001 ‐ 200 000

405  001

‐

540  000

 0

2 806

 0

 0

 0

2 806

300 001 - 500 000

810001 - 1350000

1 232

0

0

0

0

1 232

Más de

540  001

 574

1 122

 0

 0

 0

1 696

MÁS DE 500 000

Más de 1350001

547

0

0

0

0

547

TOTAL

TOTAL

3 264

3 648

11 644

1 735

0

20 291

MÁS DE 200 000 TOTAL

500

TOTAL

En cambio, para el segmento socioeconómico medio alto y alto, la oferta es de 6,912 unidades. Ambos sectores sí encuentran oferta de vivienda en el mercado. La poca oferta de viviendas para los sectores más bajos de la población se da prioritariamente por la poca capacidad del estado en regular los precios del suelo. Ha habido un incremento sustantivo del precio del suelo en los últimos 10 años. Según la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), el precio del suelo se incrementó del 2003 al 2013 en un 839%. A su vez, el rango más bajo en el precio de las viviendas en el 2003 era de $5,000 a $10,000 (con 3,177 unidades en stock para ese año) y en 2013, el rango más bajo fue de $15,000 a $20,000 (con 1 unidad en stock para ese año); mientras en el rango de $20,000 a $40,000

TOTAL

 574

4 489

190 924

208 826

27 068

431 881

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

260000

07.05_LM DEFICIT HABITACIONAL VS OFERTA HABITACIONAL FORMAL

280000

290000

300000

310000

330000

340000

Deficit habitacional

8710000

n

Ch il ló o

8700000

Rí

8700000

Eu la li a

8690000

111762 - 1449

Río

Sa

nt a

(precio máximo de venta para acceder al Programa Techo propio en el 2013) se detectó una oferta de 572 unidades. La incidencia del precio del suelo en el precio de venta de las viviendas es notoria.

LIMA NORTE

8690000

En el caso de las zonas interdistritales como Lima Norte, Lima Este y Lima Sur mantienen un índice promedio entre 1 - 2 % de oferta habitacional con respecto al déficit habitacional. Existe una mayor oferta habitacional en Lima Este con 2,344 viviendas, seguido de Lima Norte con 1,449 vivienda, dejando Lima Sur con 1,432 viviendas.

64,000

Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur. Fuente: INEI (2007), CAPECO (2013) Elaboración: PLAM

VIVIENDA

PLAM 2035

Oferta de viviendas

CANTA

8710000

En el análisis sobre esta variable a nivel de la metrópoli de Lima - Callao, resalta el caso de Lima Centro, por tener el índice más alto de porcentaje habitacional con respecto al déficit habitacional, siendo este de 31.93%, haciendo que este último llegue a 44,533 viviendas en esta zona interdistrital, siendo el déficit más bajo a nivel de la metrópoli de Lima - Callao y esto se debe al boom inmobiliario que ha sufrido este sector en los últimos años.

Río R

!

LIMA ESTE

HUAROCHIRI

8670000

Igualmente podemos decir que, dada la poca oferta total de vivienda (20 291) vs una demanda efectiva que seguirá creciendo (como se señala en las proyecciones poblacionales). Podemos decir que si el estado no toma un rol más protagónico en la regulación o dotación de suelo para viviendas para los sectores medios bajos y bajos, el déficit de viviendas seguirá incrementándose.

c

Río L urí

8670000

8680000

CALLAO

íma

8680000

45530 - 845

n

128573 - 2344

8650000

!

8650000

La brecha entre la oferta y la demanda se visualiza en los planos: 7.05_LM, 7.05_LC, 7.05_LE, 7.05_LN, 7.05_LS, 7.05_C, dónde se puede leer que la oferta es inversamente proporcional a la demanda efectiva.

LIMA CENTRO

8660000

8660000

44533 - 14221

LIMA SUR

8640000

100543 - 1432

Porcentaje de oferta habitacional con respecto al deficit habitacional

8640000

MEMORIA

320000

07.05_LM Deficit habitacional vs oferta habitacional formal

HUARAL

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO

1.3

1.9

20%

40% Deficit habitacional

Fuente: INEI (2007), CAPECO (2013) Elaboración: PLAM

60%

80%

8620000

1.4

8630000

Lima Norte

Gráfico 4: Lima Este Déficit habitacional vs. Oferta habitacional formal en la metrópoli de Lima Centro Lima - Callao.

10 Km

CAÑETE 8620000

Lima Sur

1.8

10 Km

31.9

10 Km

Callao

8630000

% oferta respecto al deficit

METRÓPOLI LIMA - CALLAO

Elaboración: 0% PLAM

270000

8720000

VIVIENDA

250000

8720000

240000

N

10 Km

100%

Oferta habitacional

240000

250000

260000

270000

280000

290000

300000

310000

320000

330000

340000

501

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

VIVIENDA

PLAM 2035 D. CRECIMIENTO DE HOGARES VS OFERTA

Cuadro 10: Déficit de vivienda según el crecimiento vegetativo periodo 2007-2014

Como se menciona anteriormente, en el 2007, el déficit de viviendas en la metrópoli Lima – Callao según el INEI era de 430,953 viviendas (Cuadro 8): Cuadro 8: Déficit de vivienda cuantitativo y cualitativo de la metrópoli de Lima CallaoFuente: INEI (2007) Elaboración: PLAM

Total Viviendas 2,070,988

Fuente: (IMP, 2014)

Total 430,953

177,154

253,799

Partiendo de un déficit cuantitativo de 177,154, si tomamos las previsiones de crecimiento poblacional, tenemos que para el 2024 habrán en la Metrópoli de Lima – Callao, 2, 788,095 millones de hogares, de los cuales 836,226 y 203,055 mil se encontrarán en los sectores D y E respectivamente (Cuadro N° 9).

Cuadro 9: Crecimiento vegetativo y migraciones

El Cuadro N° 7 muestra el crecimiento de hogares entre el 2014 y el 2024. Partiendo del déficit calculado al 2014, si se le resta la oferta proyectada de viviendas según CAPECO (siempre y cuando las condiciones del mercado actuales se mantengan), obtenemos un déficit cuantitativo de viviendas al 2024

Fuente: (IMP, 2014)

Cuadro 11: Proyección de déficit de vivienda para el año 2024 Fuente: (IMP, 2014)

El diferencial de hogares entre el 2007 y el 2014 será de 321,677 hogares. Si a ese diferencial, se le resta la oferta de viviendas proyectada (calculada a un ritmo de mercado similar a los últimos 7 años según CAPECO) obtenemos un déficit cuantitativo de viviendas al 2014 de 195,756 unidades.

502

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

VIVIENDA

PLAM 2035 Side a esa 388,284 cifraunidades. le sumamos el déficit cuantitativo y cualitativo del INEI del 2007, tenemos un total de déficit cuantitativo de 819,237 viviendas al 2024. En conclusión tenemos: ··Déficit cuantitativo INEI 2007 =173,154 viviendas nuevas. ··Déficit cualitativo INEI 2007 =253, 799 viviendas a mejorar. ··Déficit por crecimiento población 2007-2024 = 388,284 viviendas nuevas. ··Déficit total 2024 = 819,237 viviendas.

··La concentración (> 70% de su tejido) de lotes menores a 450m² se concentra en Surquillo, Santiago de Surco, San Miguel, San Borja, Pueblo Libre, Magdalena, Rímac, La Victoria, Jesús María, etc. ··En el caso del Rímac, más del 90% del tejido lo constituyen lotes menores a 450m² (60% Lotes de 100 m² y 30% lotes de 450m² en promedio). ··En Pueblo Libre, más de 90% de su tejido lo constituyen lotes menores a 450m². ··En San Isidro menos del 60% de su tejido está conformado por lotes menores a 450m² ··En Miraflores, menos del 65% de su tejido está conformado por lotes menores a 450m²

E. TAMAÑO DE LOTE El PLANO 07.02_LM: Clasificación de lote por área en la metrópoli Lima - Callao, muestra que aprox. el 78% del tejido residencial de la metrópoli se constituye de casas independientes o viviendas tipo chalet. La mayor parte de la concentración de esta tipología se encuentra en las zonas de Lima Norte, Lima Este y Lima Sur. Esto genera un tejido urbano de muy baja densidad equipado con un bajísimo ratio de área verde/hab. La densidad promedio del área metropolitana de Lima y Callao no supera los 150 habitantes por hectárea (38 viv/ha). Aun cuando está comprobado que una ciudad de mayor densidad disminuye las brechas de desigualdad al repartir costos entre más ciudadanos, las políticas urbanísticas no terminan de incorporar esa necesidad a sus instrumentos. Otro factor importante es que aproximadamente el 80% del tejido de la ciudad está conformado por una morfología de lotes y manzanas que tienen tamaños promedio entre 90 y 400m², con frentes de Lote entre 6 y 15 metros lineales, albergando en su mayoría tipologías de vivienda unifamiliar. Esto ha sucedido debido a los procesos de urbanización informal y a un Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) que promueve la consolidación de dichos tamaños de lote, dificultando los procesos de re-densificación. Según podemos observar en el Plano 7.02_LC: Clasificación de lote por área en Lima Centro:

Según podemos observar en el Plano 7.02_LE: Clasificación de lote por área en Lima Este: ··La concentración (> 90% de su tejido) de lotes menores a 450m² se concentra en San Juan de Lurigancho, Santa Anita, El Agustino y Ate. ··En el caso de Chaclacayo y Lurigancho-Chosica, más del 80% del tejido lo constituyen lotes menores a 450m² ··En La Molina y Cieneguilla, más de 65% de su tejido lo constituyen lotes menores a 450m². Según podemos observar en el Plano 7.02_LN: Clasificación de lote por área en Lima Norte: ··La concentración (> 85% de su tejido) de lotes menores a 450m² se concentra en Ancón, Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres, Santa Rosa.

503

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

VIVIENDA

PLAM 2035 Según podemos observar en el Plano 7.02_LS: Clasificación de lote por área en Lima Sur: ··La concentración (> 90% de su tejido) de lotes menores a 450m² se concentra en Villa María del Triunfo, Villa el Salvador, San Juan de Miraflores ··La concentración (> 80% de su tejido) de lotes menores a 450m² se concentra en San Bartolo, Punta Negra, Punta Hermosa, Chorrillos. ··La concentración (> 65% de su tejido) de lotes menores a 450m² se concentra en Pucusana, Pachacamac y Lurín. Según podemos observar en el Plano 7.02_Callao: Clasificación de lote por área en el Callao: ··La concentración (> 90% de su tejido) de lotes menores a 450m² se concentra en Bellavista, Callao, Carmen de la Legua Reynoso, La Perla, y Ventanilla. ··En el caso de La Punta, aproximadamente el 80% del tejido lo constituyen lotes menores a 450m².

··Se genera una ciudad expansiva. ··El tamaño del lote dificulta la re-densificación sin acumulación. Algunos de los problemas que dicha conformación de tamaño de lote genera en la ciudad de tejido de origen informal, previendo la densificación son: ··Se genera un tejido urbano hiperdenso. ··Vacíos insuficientes para soportar crecimiento vertical. ··Saturación del lote y del tejido. ··Vivienda sin supervisión técnica, por ende vulnerable y con alto déficit cualitativo. ··Vivienda en zonas de riesgo por invasión (no califican para Bonos del Estado para mejoramiento de vivienda o construcción en sitio propio). ··En muchos casos se genera la carencia de titulación (sin la cual no pueden mejorar la vivienda en el tiempo). ··Usos mixtos como una virtud (vivienda/taller – vivienda/comercio).

-- Problemas generados por el tamaño de lote

··Vivienda dinámica y productiva por estar ajena a la norma urbanística formal.

Algunos de los problemas que dicha conformación de tamaño de lote genera en la ciudad consolidada, previendo la necesidad de densificación son:

··Escasez de espacios abiertos públicos verdes. ··Marginalidad/segregación.

··Se densifica el tejido con tipologías de edificación con pozos de luz con dimensiones insuficientes para una adecuada ventilación e iluminación.

··Vivienda poco conectada con el resto de la metrópoli.

··Se produce un tratamiento de frente de lote y posterior con muros y rejas hacia la ciudad dado que el lote es muy pequeño para hacer buen uso de sus retiros.

··Falta de equipamientos e infraestructura que acompañen su desarrollo.

··Existe una ocupación de suelo ineficiente / depredación de suelo. ··Se genera el encarecimiento de servicios y bajos índices de cobertura de equipamiento. ··Se produce poca conectividad con el resto de la ciudad.

504

··Crecimiento espontáneo.

··Precariedad en materiales de construcción (alto déficit cualitativo). ··Carencia de servicios básicos. (alto déficit cualitativo) ··Alto índice de hacinamiento.

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

260000

270000

280000

290000

300000

310000

8720000

VIVIENDA

250000

320000

340000

07.02_LM Clasficación de lote por área

HUARAL

metros cuadrados

07.02_LM CLASIFICACION DE LOTE POR AREA

2500

VIVIENDA

Seguido de los lotes menores a 100 m2 que representan el 19% de los lotes de la metrópoli de Lima - Callao, ubicándose principalmente en zonas de sectores medios y populares, representado el 27% del área interdistrital Lima Este; además los lotes de 451 - 2500 m2 representan el 5% del total de Lima, estas coinciden con las zonas donde viven los sectores altos, de niveles A y B, como la Molina y Santiago de Surco. Dejando a los lotes mayores a 2500 m2 ocupando el 1.24%, debido a que son lotes que corresponden a áreas agrícolas o usos especiales, como el aeropuerto y el puerto del Callao.

451 - 2500

Rí

En el análisis sobre la variable de clasificación de lote por área se ha identificado que la mayor cantidad de lotes en la metrópoli de Lima - Callao son de 100 - 450 m2, representando más del 70% de todos los lotes dentro de la ciudad, ubicándose la mayor cantidad de estos en el área interdistrital de Lima Norte, constituyendo el 23.8% de los mismos.

101 - 450

CANTA

8710000

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO

MEMORIA

330000

8720000

240000

8680000

CALLAO

íma

c

8680000

Río R

!

Río L urí

8650000

!

8650000

LIMA CENTRO

n

8660000

8660000

LIMA ESTE

8670000

8670000

HUAROCHIRI

8640000

Cantidad de lotes clasficados por área en m2

8640000

LIMA SUR

Cantidad total de lotes

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO

429974

0%

10%

20%

30%

40% < 100

50% 100 - 450

60% 451 - 2500

70%

80%

90%

Elaboración: PLAM

> 2500

100%

289091

10 Km

LIMA CENTRO

Gráfico 5: Clasificación de lote por área en la metrópoli de Lima - Callao

180524 8620000

LIMA ESTE

8630000

LIMA NORTE

10 Km

CAÑETE 8620000

397508

10 Km

LIMA SUR

8630000

244747

CALLAO

N

10 Km

Fuente: SEDAPAL ( 2013) Elaboración: PLAM 240000

250000

260000

270000

280000

290000

300000

310000

320000

330000

340000

505

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

VIVIENDA

PLAM 2035 F. TENENCIA DE VIVIENDA El importante papel que juega la propiedad de la vivienda en el imaginario colectivo se evidencia en las elevadas estadísticas de la tenencia de vivienda en la metrópoli de Lima - Callao. Según el INEI (2007) el porcentaje de viviendas propias de la metrópoli asciende a 68%, de las cuales, las unidades que están totalmente pagadas son el 57% en promedio, las viviendas propias que se pagan a plazos llega a un 1% y la vivienda propia por invasión llega a ser un 10% (con título de propiedad). Cuadro 12: Tenencia de vivienda por nivel socioeconómico de la metrópoli de Lima - Callao Fuente: INEI, 2007

Existe una clara relación entre la propiedad de la vivienda y la percepción de menor pobreza. Debido a los procesos informales de urbanización, en los que muchos barrios han ido construyéndose y habilitándose poco a poco, comenzando primero con la llegada de la población, posteriormente con la llegada de los servicios, infraestructura, equipamiento, etc., el valor de la vivienda y el suelo se ha visto incrementado (a raíz de las inversiones de los mismos pobladores y de la administración) desde la adquisición u ocupación del lote hasta la actualidad. La tenencia de suelo y de vivienda se ve, por tanto, como una fuerte inversión a futuro. De hecho, en los segmentos socioeconómicos medios bajos y bajos, tenemos el porcentaje de vivienda propia: 67% y 78% respectivamente, mientras que la vivienda en alquiler es del 13% y 5% respectivamente (el 20% y el 17% restantes lo constituyen las viviendas cedidas por otro hogar, viviendas ocupadas con consentimiento de algún pariente o conocido de otro hogar o institución, sin pago alguno y sin contraprestación de servicios). En muchas ocasiones, al no poder acceder al mercado formal para la adquisición de suelo, se recurre a las ocupaciones informales (22% y 39% de la vivienda en propiedad de los sectores bajos y muy bajos, respectivamente, ha sido conseguida por invasión, según INEI), fenómeno mediante el cual se ha desarrollado más de la tercera parte de

506

Lima, como se ha explicado anteriormente. El bajo porcentaje de incidencia de la vivienda en alquiler en la ciudad se evidencia por dos motivos: La falta de políticas del Estado que promueva la vivienda en alquiler y data insuficiente. Existe un mercado de vivienda de alquiler, sobre todo en los segmentos socioeconómicos más altos, sin embargo, también hay una evasión de pagos de impuestos por dichos alquileres, lo cual dificulta tener información verídica y actualizada. En toda Latinoamérica, la vivienda en alquiler está en aumento, sin embargo en nuestro país no contamos con la suficiente información para realmente tener una estadística informada.

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

260000

270000

280000

290000

300000

310000

8720000

VIVIENDA

250000

07.06_LM VIVIENDA POR ESTADO DE TENENCIA

320000

330000

340000 8720000

240000

07.06_LM Vivienda por estado de tenencia

HUARAL

Alquilada

Cédida por el centro de trabajo, otro hogar, institución Ch il ló o

Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur. Fuente: INEI (censo 2007) Elaboración: PLAM 8700000 Eu la li a

8690000

111762 - 1449

Río

Sa

nt a

Se reconoce un porcentaje menor en lo que corresponde a viviendas pagadas a plazos con un 3.5%, seguido de un 2.3% en viviendas cedidas por trabajo / hogar o institución. Siendo estos dos estados los que presentan un indice más bajo a nivel de la metrópoli de Lima –Callao.

LIMA NORTE

8700000

PLAM 2035

Otra forma

n

VIVIENDA

8710000

Propia totalmente pagada

8690000

MEMORIA

Propia pagándola a plazos

Rí

En el análisis sobre la variable de vivienda por estado de tenencia en la metrópoli de Lima -Callao, se reconoce un 59.8% del total de manzanas que se encuentra totalmente pagada, convirtiéndose en el estado predominante en toda la ciudad, con el porcentaje más alto en Lima Este. Seguido de un gran índice de manzanas con viviendas por invasión, alcanzando un 8.9% del total de manzanas, ubicándose estas principalmente en Lima Norte, siendo este mayor al porcentaje de manzanas con viviendas alquiladas, la cual presenta un porcentaje de 8.3% a nivel de Lima Metropolitana.

Propia por invasión

CANTA

8710000

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO

Río R

c

!

LIMA ESTE

8670000

HUAROCHIRI Río L urí

8670000

8680000

CALLAO

íma

8680000

45530 - 845

n

128573 - 2344

8650000

!

8650000

LIMA CENTRO

8660000

8660000

44533 - 14221

LIMA SUR

8640000

8640000

100543 - 1432

Porcentaje de viviendas por estado de tenencia

Fuente: INEI (censo 2007) Elaboración: PLAM

10 Km

10 Km 240000

CAÑETE 8620000

Elaboración: PLAM

10 Km

8620000

Gráfico 6: Vivienda por estado de tenencia en la metrópoli de Lima - Callao

8630000

8630000

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO

N

10 Km

250000

260000

270000

280000

290000

300000

310000

320000

330000

340000

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DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

VIVIENDA

PLAM 2035 G. TIPOLOGÍA DE VIVIENDA EN LA METRÓPOLI LIMA - CALLAO En los planos 07.01_Tipología de Vivienda en la Metrópoli de Lima - Callao, el INEI identifica las siguientes tipologías de vivienda:

-- Vivienda en Vecindad o Quinta Edificación multifamiliar de baja altura (3 pisos). Su porcentaje llega a el 3.9%.

-- Casa Independiente Sobre un lote de variada dimensión, desde 72m² o más, se edifica una vivienda unifamiliar de uno a tres pisos. El INEI señala en su censo del 2007, que para las proyecciones del 2013 el 84.1% de la tipología de vivienda la constituiría la casa independiente.

-- Departamento en edificio Según este mismo censo, los multifamiliares en su conjunto llegan al 10.1%. Entre ellos tenemos: ··Bifamiliar: sobre un lote de 90m² o más, se edifica o se desdobla la vivienda unifamiliar en una vivienda grupal que puede compartir algunos ambientes en común, en edificios de 3 a 4 pisos. ··Multifamiliar sin ascensor: sobre lotes de 100, 140m² o más se construye edificios de hasta 5 pisos sin ascensor, a menos que el último nivel sea dúplex y llegue a tener 6 pisos. También se puede dar en conjuntos residenciales. ··Multifamiliar con ascensor: sobre lotes de 140m² o más se construyen edificios de 6 o más pisos, con ascensor. También se puede dar en conjuntos residenciales. ··Tipo Mixto: Cualquiera de los tipos anteriores se puede combinar con actividades comerciales, de talleres o productivas en general, para lo cual se utiliza de preferencia el primer piso, aunque en ciertos casos se usan otros pisos y las azoteas.

508

··Callejones, solares y otros (casa de vecindad, improvisada y no dedicada a humanos) llega al 1.9%. Según podemos observar en el Plano 7.01_LC: Tipología de vivienda por área en Lima Centro: ··La tipología predominante la constituye la casa independiente en los siguientes distritos: Cercado de Lima, Magdalena del Mar, Miraflores, Rímac y Santiago de Surco. ··En el caso de Santiago de Surco, la tipología predominante (más del 64%) la constituye la casa independiente y el 35% edificio multifamiliar. ··En San Isidro, se da una situación a la inversa, 58% vive en edificio y el 40% vive en casa independiente. ··Se puede observar que la vivienda en quinta se encuentra ubicada prioritariamente en los distritos: Cercado de Lima, Breña, Pueblo Libre, la Victoria, Rímac y Surquillo. ··Se puede observar que en algunos ejes importantes como el eje de la Vía Expresa, Centro de Lima y en general en Lima Centro, ha empezado a aparecer la tipología de vivienda en departamento. Según podemos observar en el Plano 7.01_LE: Tipología de vivienda por área en Lima Este:

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

VIVIENDA

PLAM 2035 ··La tipología predominante la constituye la casa independiente en los siguientes distritos: Ate, El Agustino, San Juan de Lurigancho, Santa Anita y Lurigancho-Chosica. ··En el caso de San Juan de Lurigancho, la tipología predominante (más del 90%) la constituye la casa independiente. ··Se puede observar que la tipología de vivienda en quinta no tiene una incidencia importante. Según podemos observar en el Plano 7.01_LE: Tipología de vivienda por área en Lima Norte: ··La tipología predominante la constituye la casa independiente en los siguientes distritos: Ancón, Carabayllo, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martin de Porres, Santa Rosa. ··Se puede observar que ni la tipología de vivienda en quinta ni la de departamento en edificio tiene una incidencia importante. Según podemos observar en el Plano 7.01_LE: Tipología de vivienda por área en Lima Sur: ··La tipología predominante la constituye la casa independiente en los siguientes distritos: Chorrillos, Lurín, Pachacamac, san Juan de Miraflores, Villa el Salvador, Villa María del Triunfo. ··Se puede observar que ni la tipología de vivienda en quinta ni la de departamento en edificio tiene una incidencia importante. Salvo en Chorrillos donde la vivienda en departamento empieza a ser cada vez más relevante. Según podemos observar en el Plano 7.01_LE: Tipología de vivienda por área en la Provincia Constitucional del Callao: ··La tipología predominante la constituye la casa independiente en los

siguientes distritos: Bellavista, Carmen de la Legua, La punta y Ventanilla. ··Se puede observar que la tipología de vivienda en quinta y la de departamento en edificio tiene una incidencia importante en La Punta.

H. VIRTUDES Y PROBLEMAS DE LAS TIPOLOGÍAS PREDOMINANTES EN LA METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO Virtudes de la edificación de tipo quinta: ··Lotes de uso mínimo bifamiliar como mínimo. ··Accesos por un espacio común que se conecta con la ciudad por medio de un vacío. ··Se rige bajo las normas de propiedad común lo cual genera cierto grado de control sobre su desarrollo en el tiempo. ··Tejido urbano con espacios longitudinales conectados con la calle. Vacíos urbanos. ··Viviendas de 2 a 3 niveles (mayor densidad en un Lote). Podría plantearse hasta de 5 pisos con vivienda en vertical. ··Control de accesos y seguridad. ··Relación con la ciudad a través de vacíos contenidos de mejor escala y proporción que los pozos con respecto a lo edificado. En cuanto a la tipología de vivienda multifamiliar en tamaño de lotes menores a 450 m², los problemas que encontramos son: ··No se promueven usos mixtos. La normativa es monotemática. ··Retiro del coeficiente de edificación en la normativa. Solo se manejan parámetros de altura, tamaño de departamento y área libre.

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DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

MEMORIA

VIVIENDA

PLAM 2035 ··Tejido urbano con pozos de luz (poca ventilación e iluminación). ··Retiro frontal ocupado por estacionamientos. ··Muros ciegos por carencia de retiros laterales. ··Excesiva densidad en relación al espacio público recreativo. ··Relación con la calle a través de portones o autos. ··Vivienda en primer piso. (Relación con la calle muy limitada). ··Tipología estática.

··La ciudad crece horizontalmente generando gastos excesivos para equipamiento nuevo y generación de proyectos de infraestructura (según CAPECO el promedio de pisos en Lima Metropolitana es de 1.90 pisos).

··30% a 35% de área libre en su mayoría y ocupada por estacionamientos.

··Vivienda vulnerable (alto porcentaje de déficit cualitativo según los estudios hechos por el INEI.

En cuanto a la tipología de vivienda multifamiliar en lotes de tamaño mayores a 450 m², los problemas que encontramos son:

··Zonas con poca conectividad urbana y movilidad pobre (el promedio de viaje hora/hombre se ha incrementado en los últimos años. Ver estudio de movilidad).

··Tejido urbano con pozos de luz. ··Carencia de equipamientos vs densificación. ··Se hace dónde se pueda, no donde se debe (competencias dispersas en los municipios). ··Ubicación en base a precio del suelo, no en respuesta al déficit habitacional. ··Alta densidad en relación al espacio público recreativo. ··Poca Calidad en la unidad tipo. (RNE deficiente). ··Relación con la ciudad a través de muros o rejas por los estacionamientos o viviendas en primer piso. ··Tipología estática. ··Ausencia de servicios dentro del mismo conjunto. ··Ausencia de equipamientos ya que muchas veces se construye sobre las áreas de aportación obligatoria según normas de habilitación urbana.

510

Según CAPECO, el mercado informal de viviendas en Lima, que produce el tipo vivienda chalet en su mayoría, desde el 2002 bordeó el 67% de la producción total de viviendas de la metrópoli. Esto equivale a 590 mil viviendas en 10 años. El mercado formal produjo en 10 años 193 mil viviendas. ¿Cuáles son las consecuencias de este fenómeno?:

··Zonas con muy baja densidad en lotes pequeños que hace inviable el desarrollo de la ciudad a largo plazo (80% del tejido está constituido por lotes menores a 450m² según fuente: SEDAPAL). ··Problemas para implementar programas o normativas que ayuden a densificar la metrópoli. ··La brecha entre la oferta formal y déficit se agranda por no tener suelo para poder emprender proyectos masivos, en altura y en alta densidad. ··Es inviable desarrollar vivienda de interés social en lotes pequeños sin una gestión o normativa del suelo clara y que motive a la acumulación.

DOCUMENTO DE TRABAJO. AVANCE 2014

260000

270000

280000

290000

300000

310000

8720000

VIVIENDA

250000

07.01_LM TIPOLOGIA DE VIVIENDA

320000

330000

340000 8720000

240000

07.01_LM Tipologia de vivienda

HUARAL

Casa Independiente Departamento en Edificio

Otros

8700000 8690000

Río

Sa

nt a

Eu la li a

8690000

8700000

Rí

o

Ch il ló

Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur. Fuente: INEI (Censo 2007) Elaboración: PLAM

CALLAO

íma

c

8680000

Río R

!

Río L urí

8650000

!

8650000

LIMA CENTRO

n

8660000

LIMA ESTE

8670000

HUAROCHIRI

8660000

También es resaltante la gran presencia de vivienda como choza, cabaña o vivienda improvisada, ubicándose principalmente en las laderas de los cerros. De igual manera destaca la presencia de vivienda en quinta y vecindad, como una tipología notoria, antigua y hasta de carácter patrimonial, que en muchos casos tiene una condición de vivienda degradada, la cual también ha sido sustituida en buena proporción por la oferta y demanda de vivienda en departamento.

LIMA NORTE

8680000

La tipología de vivienda en departamento está en sostenido crecimiento en comparación a la de casa independiente, la cual decrece progresivamente a nivel la metrópoli de Lima - Callao. Cabe resaltar en este cambio de tipología de vivienda la Ordenanza N° 620 - 2004, la cual modifica los parámetros urbanísticos a nivel de toda la metrópoli de Lima - Callao. En este contexto, el boom inmobiliario, luego de dicha la Ordenanza en mención, ha transformado gradualmente el paisaje urbano de varios distritos, generando centralidades que hacen atractivos estos puntos para la inversión privada, debido a la demanda de la población por aspiraciones a la propiedad de la vivienda y movilidad social.

n

VIVIENDA

PLAM 2035

Vivienda en Vecindad, Quinta o Corralon Choza, cabaña o vivienda improvisada

8670000

MEMORIA

8710000

En la metrópoli de Lima - Callao se reconoce una tendencia clara en el cambio de modelo de uso y tipología de vivienda. En los últimos años se ha registrado un proceso de oferta y demanda que ha respondido a una necesidad social y ha empezado a modificar costumbres de habitabilidad de la población, además de haber generado procesos de densificación y cambio de morfología urbana, la cual no ha tenido un sustento planificatorio adecuado.

CANTA

8710000

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO

LIMA SUR

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO

8640000

8640000

Cantidad de viviendas por tipología.

LIMA SUR

8630000

10

20

30

Gráfico 7: Tipología de vivienda en 40 50 la metrópoli de Lima x 10000 Callao Elaboración: PLAM

OTRO

VIVIENDA IMP ROVISADA

VIVIENDA EN VECINDAD O QUINTA

DEPARTAMENTO

CHOZA O CABAÑA

CASA INDEPENDIENTE

Fuente: INEI (Censo 2007) Elaboración: PLAM

240000

CAÑETE 8620000

0

10 Km

CALLAO

10 Km

8620000

LIMA CENTRO

10 Km

LIMA ESTE

8630000

LIMA NORTE

N

10 Km

250000

260000

270000

280000

290000

300000

310000

320000

330000

340000

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VIVIENDA

PLAM 2035 I. ANÁLISIS DE LADERAS Y TEJIDOS URBANOS -- Riesgo y vulnerabilidad El artículo 2° de la Ley 29664, Ley que crea el SINAGERD (Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres), dispone su aplicación y cumplimiento obligatorio para todas la entidades y empresas públicas de todos los niveles de gobierno, en mérito al cual la Municipalidad Metropolitana de Lima realiza las acciones de coordinación con diversos gobiernos locales e instituciones públicas y/o privadas, ante la ocurrencia de un desastre sísmico y/o tsunami. Bajo este contexto, INVERMET a través del Programa BarrioMio viene realizando estudios de riesgo a nivel micro en zonas altamente vulnerables a Gráfico 8: Diagnóstico de riesgos en los PUIs de BarrioMio Fuente: Equipo PUI Barrio Mío, MML

peligros naturales y antrópicos a fin de mitigar los riesgos detectados con la construcción de muros, escaleras y otras infraestructuras, así como programas de capacitación, especialmente en laderas. En el contexto de los Proyectos Urbanos Integrales (PUIs del Programa BarrioMio)los diagnósticos de riesgos son una herramienta de gran utilidad para establecer un diálogo con la población acerca de los asentamientos informales en zonas inseguras. En el marco de dichos proyectos, se mapearon los niveles de riesgo y se clasificaron en riesgo muy alto, alto, medio y bajo, tal y como se observa en el Gráfico N° 43. Los parámetros estudiados, mediante visitas de campo y estudio de las diferentes zonas, fueron los siguientes (ejemplificados para el caso del PUI Valle Amauta): • Vulnerabilidad por accesibilidad La calidad de la accesibilidad está condicionada por el ancho de la vía, el estado de conservación y la calidad de la construcción de ella. Esto es muy importante en situación una de emergencia, pues va a condicionar el tiempo de evacuación a zonas de refugio para una atención o servicio urgente de vehículos de emergencia. • Vulnerabilidad por la calidad de construcción Las construcciones en las partes bajas y planas son generalmente consolidadas y el sistema de construcción utilizado es albañilería confinada que consiste en confinar las paredes de ladrillo, con las vigas y las columnas de concreto armado. Las viviendas de las partes altas (ampliaciones) son en su mayoría de material precario como madera y cartón, representando vulnerabilidad alta ante cualquier desastre en estas zonas. • Vulnerabilidad del terreno por peligro de sismos Lima está localizada en la zona 3, según el mapa de Zonificación Sísmica (RNE - Norma Técnica de Edificaciones E.030). Las zonas altas están conformados por mantos rocosos estables de tipo diorita, sin embargo en las zonas planas predominan limos y gravas arcillosos (depósitos aluviales), donde las ondas sísmicas son mayores.

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VIVIENDA

PLAM 2035 • Vulnerabilidad de vivienda por exposición a movimientos de masas Existen formaciones rocosas de tipo diorita en las zonas altas de los cerros que, en su estado natural, presentan cierta estabilidad; pero cuando las viviendas nuevas se ubican en las partes altas y realizan cortes de las rocas para las plataformas de las bases de las viviendas, generan una gran acumulación de rocas sueltas, que en parte son utilizadas en la construcción de pircas, pero las sobrantes generan un peligro de deslizamiento para las viviendas ubicadas en las partes bajas.

Gráfico 9: Viviendas en zonas de peligro no mitigable. PUI Valle Amauta Fuente: Equipo PUI Barrio Mío, MML

A continuación, se observan los diagnósticos empleados para cada uno de los parámetros, que sirven para elaborar el mapa de riesgos general. Este mapeo de zonas de riesgos sirvió para establecer diálogos en torno a la ocupación informal de dichas zonas con la población con mapas y ejemplos concretos. Permitió poder debatir cuáles serían las estrategias adecuadas para mitigar dicho riesgo de cara al futuro. Por ejemplo, será necesario establecer las áreas seguras de evacuación y vincularlas con las rutas de evacuación (vías prioritarias de intervención) y los espacios públicos que puedan albergar con seguridad a la población en caso de desastre. En algunas zonas, el riesgo se podrá mitigar a través de una población organizada, que limpie periódicamente las rocas sueltas en las laderas y que, mediante faenas, implemente andenerías en las mismas que consoliden el terreno e impidan derrumbes en caso de sismo (previniendo además futuras ocupaciones). En otros casos, será necesaria una fuerte inversión pública para ejecutar obras de mitigación del riesgo y mejorar la accesibilidad a las viviendas. Pero hay otros casos en los que el costo de mitigar el riesgo es demasiado alto o, simplemente, el riesgo no es mitigable (por la localización de las viviendas en zonas de cauce de huayco o en zona de riesgo de tsunami, o porque la calidad del terreno no es apta para la construcción). El diagnóstico de riesgos realizado en Valle Amauta (así como el de los 8 PUI desarrollados por el programa Barrio Mío) determinó las zonas de riesgo muy alto, que merecían un segundo análisis más detallado y específico que permitía determinar cuántas viviendas estaban asentadas en zonas de riesgo no mitigable. En base a estas estimaciones, se dimensionaron posibles proyectos de reubicación de viviendas ubicadas en zonas de riesgo no mitigable en terrenos disponibles en zonas seguras y condiciones legales favorables. La necesidad de estos proyectos era debatida y comentada con la población y contemplada a la hora de elaborar las propuestas urbanas de los PUIs.

Ni el Programa BarrioMío, ni la Gerencia de Proyectos de INVERMET, a la cual está adscrito, tienen atribuciones para formular y ejecutar proyectos de vivienda. Ni siquiera el Sistema Nacional de Inversión Pública posibilita la implementación de proyectos públicos de vivienda. Es por esto, que en todos los casos, los proyectos de reubicación de viviendas se mantuvieron dentro de la propuesta urbana pero nunca pudieron priorizarse para elaborar los perfiles de inversión pública correspondientes. Es más, antes de implementar cualquier proyecto de estas características, se deben contemplar mecanismos suficientes para poder, en primer lugar, establecer la vivencia real en zonas de riesgo no mitigable (asegurando que no se estaría dotando de vivienda a especuladores de suelo) y, en segundo lugar, insertar a las personas que serán reubicadas dentro de los tejidos sociales en

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VIVIENDA

PLAM 2035 los que se desarrollen las nuevas viviendas, tratando en la medida de lo posible de que estas personas no se trasladen a lugares remotos que les hagan romper sus lazos laborales, sociales y económicos, pues éstos son a menudo las únicas oportunidades de desarrollo para ellas. Desde el presente estudio, bajo los lineamientos PLAM, no se calcula una cifra referente a las familias con necesidad de reubicación en la metrópoli. Son necesarios estudios más precisos, caso a caso, que ayuden a cuantificar estas familias, generando propuestas (quizás a través de las herramientas y prototipos proyectos del presente estudio) distintas para cada situación.

-- Aspectos Morfológicos Se han realizado numerosos estudios en la metrópoli de Lima - Callao sobre los tejidos urbanos y la morfología de la ciudad consolidada, desde la ciudad prehispánica, hasta la colonia y la república. Sin embargo, son pocos los análisis morfológicos realizados sobre las nuevas áreas de la periferia, que han crecido de manera informal desde los años 50. En este apartado se pretende comenzar a indagar sobre las estructuras urbanas, patrones y tejidos que siguen los modelos de ocupación en las zonas de trabajo de los PUIs, especialmente aquellas zonas de ladera. Uno de los criterios de elección de las zonas PUI fueron las características geográficas que eran el denominador común de muchos barrios de Lima. Muchos de estos barrios ocuparon inicialmente las zonas planas y semiplanas del territorio, llegando a lotizar el suelo (ya fuera un asentamiento organizado, concertado con las autoridades, espontáneo o fruto de fenómenos especuladores) normalmente hasta llegar a un rango de pendiente entre el 12% y 20%, rango en el que el tipo de construcción no se ve afectada por la inclinación. Pendientes superiores implican otro tratamiento para las viviendas y un tipo de cimentaciones específicas y, por tanto, más costosas. Esta primera expansión se dio en muchos lugares hasta principios de los años 90 y con ella se “agotaron” una gran superficie de los suelos planos y semiplanos de la periferia de la metrópoli. Los barrios, sin embargo, siguieron creciendo. Se ocuparon terrenos en pendiente, primero las pendientes moderadas y posteriormente zonas de fuerte pendiente. En estos últimos casos, fueron pocos,

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los esfuerzos de la administración por trabajar con la población y establecer estrategias conjuntas y planificadas de ocupación del territorio. El crecimiento de la ciudad en laderas, además, coincide en muchos casos con la época del conflicto interno, lo cual hizo más complicadao cualquier colaboración entre la Gráfico 10: Mapa de pendientes PUI Flor de Amancaes (Rímac) Fuente: Equipo PUI Barrio Mío, MML

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VIVIENDA

PLAM 2035 población y las autoridades. Entendemos, por tanto, que el primer elemento a analizar será la pendiente, ya que fue el primer obstáculo que se encontraron los barrios para seguir creciendo y marcó un punto de inflexión en los modelos, y tal y como veremos más adelante, en la morfología de los tejidos y tramas urbanos. Para el presente apartado, se han tomado como ejemplo 6 zonas PUIs para el estudio de pendientes, de las cuales 4 son zonas estudiadas previamente por el Programa BarrioMío durante los años 2013 y 2014. Para el análisis concreto de laderas y manzanas se han analizado exclusivamente los PUIs Valle Amauta (Ate), Mariscal Cáceres (SJL) y José Gálvez (VMT).

• Tejidos en las zonas planas Las partes planas y semiplanas de las zonas de trabajo de los PUIs, por tanto en la metrópoli en general, se desarrollaron en un primer lugar. En algunos casos, como el distrito de Comas se planificó junto a organismos del Estado como el SINAMOS (Sistema Nacional de Apoyo a la Movilización Social). Esto se tradujo normalmente en tejidos regulares, de tipo damero, con una previsión de espacios para equipamientos y espacios públicos (que en algunos casos, años después, se ocuparon informalmente para viviendas) y un sistema vial ordenado Gráfico 11: Mapa de pendientes PUIs Collique y Belaúnde (Comas) Fuente: Equipo PUI Barrio Mío, MML

• Pendiente y Ocupación Las estribaciones andinas son un elemento que define de la métropoli de Lima - Callao. Las pendientes han limitado y definido gran parte de su crecimiento urbano. En el Gráfico N° 46 las zonas de pendiente de 0 -12% se muestran sin color y del 12% al 20% en color verde. Ambas zonas es donde la metrópoli se expandió en primera instancia. En este punto se genera lo que hemos definido una línea de quiebre, que marca la diferencia entre los modelos de ocupación en zonas planas y en pendiente. Las primeras zonas ocupadas en laderas lo hicieron en pendientes de hasta el 35% (amarillo) y llegaron posteriormente hasta zonas de 47% (naranja). Tal y como podemos observar en los siguientes planos, es raro encontrar ocupaciones por encima de esta línea (zonas rojas). Dado que la cartografía con la que se cuenta no está totalmente actualizada (las últimas ocupaciones informales no están mapeadas) se ha trazado una línea a partir de la información de google earth hasta donde llegan los últimos habitantes de las laderas. Por lo general, esta línea coincide en gran medida con las el límite de las zonas rojas, que son las pendientes mayores de 47%. Si bien existen zonas de la metrópoli que han crecido sobre pendientes superiores a este rango, por lo general este límite físico es un límite real y respetado en la mayoría de las zonas de trabajo de los PUIs. Sería muy interesante estudiar las razones físico constructivas (o de otro tipo) que establecen este límite.

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VIVIENDA

PLAM 2035 y jerárquico que conecta los barrios con la metrópoli. Por ejemplo, en la zona de Collique (Gráfico N° 47), la Av. Revolución es el eje articulador del territorio que conecta con la Av. Túpac Amaru, o en la zona de Huaycán, la Av. Mariátegui o Av. Cáceres se articulan con la Carretera Central. Las tramas urbanas de esta parte de la ciudad son mucho más legibles y responden a criterios como la permeabilidad o la jerarquización, propios de la ciudad consolidada y planificada. Los diferentes “parches” que conforman estos tejidos normalmente responden a las diferentes etapas de crecimiento de los barrios.

Gráfico 13: Tejidos Urbanos en Zonas Planas PUI Huaycán (Ate) Fuente: Equipo PUI Barrio Mío, MML

• Laderas y líneas de quiebre Si bien los tejidos y tramas de las zonas planas y semiplanas son más o menos legibles a primera vista, no ocurre lo mismo con aquellos a partir del 20% de pendiente. La ladera, según el presente estudio, se define como aquella parte del tejido urbano desarrollado entre una primera línea de quiebre (normalmente Gráfico 12: Tejidos Urbanos en Zonas Planas PUI Collique y Belaúnde (Comas) Fuente: Equipo PUI Barrio Mío, MML

situada entre pendientes del 12 al 20% que divide las primeras expansiones de los barrios de las etapas posterioresy una segunda línea de quiebre, que normalmente separa las zonas habitadas de las zonas de una fuerte pendiente (cercana al 47%, el actual límite de las ocupaciones habitadas). En muchos

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VIVIENDA

PLAM 2035 casos existen “chocitas” que se desarrollan más arriba, pero que no cuentan con vivencia (Foto N° 1).

Foto 1: La zona de la primera línea de quiebre (Huaycán, Ate) Fuente: Equipo PUI Barrio Mío, MML

La primera línea de quiebre coincide con el límite de las primeras ocupaciones, por lo que muchas veces presenta grandes espacios disponibles (Foto N° 1) donde comienza la ladera, que fueron previstos por los primeros pobladores para los equipamientos y espacios públicos. Muchos de ellos, debido a los procesos inversos de habilitación urbana, no han sido desarrollados, quedando grandes extensiones de terreno disponibles y protegidas por la población. La segunda línea de quiebre, o línea de quiebre superior, separa por lo general las zonas habitadas de aquellas no habitadas y coincide con los rangos de pendientes antes mencionados. Es de algún modo el límite no definido (físicamente) de la metrópoli. Todo el espacio que queda entre estas dos líneas (Ilustración N° 3) será nuestro ámbito de estudio. • Unidades geográficas La primera aproximación para entender las laderas ha sido establecer objetos de análisis más pequeños y comprensibles. Éstos se basan en las definiciones geográficas establecidas por el geógrafo José Barreda (quien hizo la definición de los PUIs en el Programa BarrioMio): borde, quebrada y relleno urbano.

Ilustración 3: Foto Aérea, Mapa de pendiente, y líneas de quiebre PUI Huaycán (Ate) Fuente: Google Earth, Equipo PUI Barrio Mío, MML Elaboración: PLAM

En el presente estudio, las categorías debían responder a una escala menor que la de un PUI. Por ello, se han dividido las laderas en tres componentes urbanos: ··Quebradas: Son aquellas partes de las laderas situadas entre dos líneas de cumbre paralelas, normalmente con un desarrollo estrecho. ··Bordes paralelos: Son las zonas de las laderas en las que una única línea de cumbre es paralela a la línea de quiebre. ··Bordes continuos: Tramos de ladera que dan la vuelta sobre sí mismos y cuya línea quiebre llega cerrarse, al menos parcialmente. A veces responden a estructuras tipo cerro. Lógicamente, estas unidades dependerán de la escala de estudio. Una quebrada podría ser dos bordes paralelos, o un cerro podría ser un borde continuo. Por ejemplo, el distrito de San Juan de Lurigancho podría considerarse como una gran quebrada, dos grandes bordes, o podría considerarse una serie de bordes,

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VIVIENDA

PLAM 2035 En el caso de Mariscal Cáceres, por ejemplo, la primera línea de quiebre es uno de los elementos estudiados por el equipo PUI del programa BarrioMío, estableciéndose las propuestas de equipamientos y espacios públicos a lo largo de los espacios disponibles en esa zona, tomando con especial consideración 4 colegios existentes a lo largo de la mencionada línea.

Gráfico 14: Elementos urbanos definidos en el PUI Huaycán (Ate) Fuente: Equipo PUI Barrio Mío, MML

Ilustración 4: Mapa de pendientes, línea de quiebre y elementos geográficos en el PUI José Gálvez Fuente: Equipo PUI Barrio Mío, MML

Respecto a las unidades geográficas, Mariscal Cáceres está claramente definido por un borde que a su vez está interrumpido por una quebrada profunda. Al primero pertenecen todos los asentamientos humanos en laderas desde la Agrupación Familiar Nueva Juventud hasta los Asentamientos Humanos Andrés Avelino Cáceres 3a etapa y Santa Rosa.

quebradas y cerros dispuestos a lo largo del territorio. Se determina que la escala de análisis para el presente análisis es inferior siempre a la escala del Proyecto Urbano Integral (PUI). A continuación se presentan varios ejemplos de cómo se han identificado las laderas y dividido en los tres elementos definidos para poder ser analizados posteriormente. Se han tomado como referencia los PUIs Huaycán (Ate), José Gálvez Nuevo Milenio (VMT) y Mariscal Cáceres (SJL).

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La principal quebrada del PUI es denominada Javier Pérez de Cuéllar. Esta zona no sólo está separada geográficamente de Mariscal Cáceres, sino también forma parte de un tejido político y social diferente. Los pobladores de la zona establecen una clara diferencia entre la población y los asentamientos de Mariscal Cáceres y sus ampliaciones, respecto a aquellos de Javier Pérez de Cuéllar. • Zonas de estudio Se eligen los tres últimos PUIs desarrollados por el programa BarrioMío (por ser aquellos con los que se cuenta con mayor información y un estudio más detallado) para analizar cada uno de los tres tipos de estructuras geográficos definidos. Estos PUIs son Valle Amauta (Ate), José Gálvez Nuevo Milenio (VMT) y Mariscal Cáceres (SJL).

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PLAM 2035 Ilustración 5: Mapa de pendientes, línea de quiebre y elementos geográficos en el PUI Mariscal Cáceres (SJL) Fuente: Equipo PUI Barrio Mío, MML

En esta página se pueden observar las zonas escogidas para la definición de los tejidos urbanos en cada una de las estructuras geográficas, desarrollados en las siguientes páginas.

Gráfico 15: Mapas de elementos geográficos y áreas de estudio definidas en Valle Amauta (Ate), José Gálvez Nuevo Milenio (VMT) y Mariscal Cáceres (SJL) Fuente: Equipo PUI Barrio Mío, MML

Se grafican además las vías principales que estructuran el territorio y, por tanto, las tramas urbanas, las líneas de quiebre inferior y superior, en azul los bordes, en verde las quebradas y en marrón los cerros. Como se observa, Valle Amauta es un conjunto de quebradas secundarias organizadas desde otra quebrada de penetración que conecta el “valle” con la ciudad. José Gálvez es un borde continuo. Podría ser analizado como un gran cerro, pero dada la escala de este elemento (contiene numerosos microtejidos urbanos), se decide considerarlo como un borde. • Microtejidos: bordes A diferencia de las zonas planas de la ciudad, donde los tejidos y tramas urbanos son más fácilmente leídos como unidades morfológicas en base al conocimiento y los estudios existentes, en las zonas de laderas es difícil encontrar grandes estructuras homogéneas. Por ello, nos hemos referido a cada una de las estructuras identificadas como microtejidos. Éstos

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PLAM 2035 responden, por un lado, a las lotizaciones y manzaneos existentes en las zonas planas, que sirven muchas veces de guía para las tramas en ladera; y, por otro lado, a las pendientes y la topografía. Los microtejidos responden al modelo de ocupación del asentamiento humano (AA.HH.), formado por alrededor de 100 familias, que es el tipo de organización social que se ha dado desde hace décadas en las zonas de crecimiento informal. Los AA.HH. a menudo definen sus manzaneos en base la ciudad existente y las vías principales sobre las que se articulan, definiendo la estructura vial secundaria posteriormente. En el caso de los bordes, se han identificado dos grandes tipos de ocupaciones. El primero, consistente en manzanas longitudinales, agrupadas en tejidos poco permeables (muy pocos accesos perpendiculares a la vía principal) que normalmente sólo presentan un lote de profundidad (tipo 1 y 2). Se dan en lugares donde el cambio de pendiente es fuerte, generalmente vinculados a la línea de quiebre. A menudo la parte trasera de los lotes no tiene frente debido al desnivel en la topografía (tipo 1) o aparecen lotes de sentido opuesto que abren hacia una calle de cota superior (tipo 2). Como se puede ver en el plano, cuando hay continuidad del borde (tipo 2 de José Gálvez NM), este tipo de tejido comienza a repetirse en la ladera, estableciéndose accesos paralelos a la topografía que se desarrollan en largos recorridos que van subiendo poco a poco hasta las zonas altas. El segundo tipo de ocupación responde a zonas de borde con pendientes moderadas, sostenidas y de mayor superficie, en las que se ésta permite desarrollar manzaneos paralelos a la pendiente (tipos 3 y 4). Son tejidos más permeables. Dependiendo de la pendiente, los accesos laterales de las manzanas se convierten en escaleras (pendientes >35% aprox.) o son accesos vehiculares (pendientes