Boletín Oficial DE LA A G R UPA C I Ó N T É C N I C A P R O F E S I O N A L DE P ER I TO S TA SA D OR ES JU D I C I AL E S Y VA L O RA DO RE S DE B I E NES I NM UE BL ES D E ES PA ÑA TECPEVAL TÉCNICOS EN PERITACIONES Y VALORACIONES INMOBILIARIAS - Peritos Tasadores Judiciales -

Tribunal Constitucional

Edición Estival 2017 AÑO 13 NÚMERO 73

Sumario

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Boletín Oficial TECPEVAL

Edición Estival 2017 AÑO 13 NÚMERO 73

Actualidad......................................................................................

pags.3-5

Fomento impulsa la elaboración de la Agenda Urbana española........

pag.3

El precio de la vivienda aumenta un 7,7% anual durante el primer trimestre

pags. 4-6

Información General .....................................................................

pags.7-8

Informe sobre el Anteproyecto de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Coleccionable ...............................................................................

pags.9-20

I nt ro ducció n a la Valo ració n Agr ar ia. Valo r aciones y nor mas de Aplicación. Formación Continuada ...................................................................

pags.21-26

Dación en pago: determinación del valor del inmueble en la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales..............................

pags.21-22

Declaración de obra antigua: modo de acreditar su antigüedad. Referencia Catastral: Dato de descripción literaria registral. Determina la ubicación pero no puede modificar la descripción registral, si no hay dudas fundadas...

pag.22-24

Ejercicio de opción de compra. Cancelaciones de cargas posteriores. Consignación del precio........................................................................

pag.25

Cuestionario Formativo.- Formulación de preguntas referentes al Área de Formación Continuada.............................................................

pag.26

Consultorio Formativo ..................................................................

pag.27

Sección dedicada a responder, desde un punto de vista formativo y práctico, cuestiones variadas de actualidad, surgidas por dudas y consultas planteadas en el ejercicio de la actividad de nuestros profesionales. Respuestas correctoras correspondientes al Área de F or m a ci ó n C o n t i n u ad a . La Agrupación Técnica Profesional de Peritos Tasadores Judiciales y Valoradores de Bienes Inmuebles de España ha adoptado las medidas y niveles de seguridad de protección de los datos personales exigidos por la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal y sus reglamentos de desarrollo. Los datos personales proporcionados por usted son objeto de tratamiento automatizado y se incorporan a un fichero titularidad de la Agrupación Técnica Profesional de Peritos Tasadores Judiciales y Valoradores de Bienes Inmuebles de España, que es asimismo la entidad responsable del mismo, inscrito en el Registro General de la Agencia Española de Protección de Datos. Usted podrá ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y en su caso, oposición, enviando una solicitud por escrito, acompañada de la fotocopia de su D.N.I., dirigida a la Avda. Príncipe de Vergara, nº260-1º-G, CP 28016 de Madrid - o bien, dirgida a C.Gascó Oliag, nº10-1º-1ª, C.P. 46010 de Valencia. Para el caso de que quiera realizarnos alguna consulta o sugerencia lo puede realizar en la siguiente dirección de correo electrónico: tecpeval-peritojudicial@atp-guiainm obiliaria.com

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TECPEVAL Gráficas Alhorí

Ángeles Carrillo Baeza D.L.:

Redacción y Administración

Boletín Oficial

de la AGRUPACIÓN TÉCNICA PROFESIONAL DE PERITOS TASADORES JUDICIALES Y VALORADORES DE BIENES INMUEBLES DE ESPAÑA

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FOMENTO IMPULSA LA ELABORACIÓN DE L A AGENDA URBANA ESPAÑOL A El Ministerio de Fomento pone en marcha el Grupo de Expertos independientes que liderará un proceso abierto y participativo para elaborar la Agenda Urbana española. El pro pio Minist ro de Foment o confía en que pueda convertirse en un instrumento út il y práct ico que puedan aplicar t odos los actores, públicos y privados, implicados. Est e proceso, que se caracteriza por ser a bie r t o y pa r t ic ip at ivo , c o nt e mpla la c r ea ció n d e o t ro s grupos de trabajo. Uno d e e llos garantizar á l a co labo r ació n d e los Ayuntamient o s y de las Comunid a d e s Autónomas, mientras que o tro interdepartamental tratará de integrar los aspect os sectoriales que inciden transversalmente en las políticas urbanas. Asimismo, se irán incorporando de maner a ot ros grupo s a medida que lo requiera el grado de elaboración del documento. El titular de Fomento ha destacado en esta pr imer a r eu nió n que la Agenda U r bana española no sólo permitirá avanzar a nuestro país en el desarrollo de los compromisos de las agendas ur banas int ernacio nales ( la Agenda Urbana de la Unión Europea y la Agenda Urbana de Naciones Unidas), sino ta mb ié n e s t a ble c e r u n a ho j a d e r u t a

operat iva, que estimule el compromiso de las ciu dade s en favo r d e un des ar r o llo int eligente, sostenible e integrador. Son muchos los documentos de base que ya existen en torno a est e asunto, por lo que no se t rat a de elabor ar un nuevo “Libro Blanco” sobre la sostenibilidad en el ámbit o urbanístico, sino de consensuar un verdadero programa operat ivo o plan de acción que, sobre la base de propuestas y o bjetivos predefinidos, permita a todos los escalones de resp o ns a b i l id a d p olítico-administrativa alcanzar las met as propuestas. La Agenda Urbana española se apoyará en el pr inc ip io de desarrollo territorial y urbano sost enible que reco ge el Text o Refundido de la Ley de S uelo y Rehabilitación Urbana de 30 de octubre de 2015. Se c o n c i b e c o m o u n d o c u m e n t o e s t r a t é g i c o, no normativo, que persigue mejorar, en una serie de prioridades temáticas, la normat iva y la planificación t errit orial y urbana, la financiació n de las polít icas urbanas, el conocimiento y el intercambio de buenas pr ác t icas y la g o ber na nza. To do ello en co herencia con el contenido de las agendas internacionales citadas.

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EL PRECIO DE LA VIVIENDA AUMENTA UN 7,7 % ANUAL DURANTE EL PRIMER TRIMESTRE > Desde el mes de enero a marzo se inscribieron 113.738 compraventas de vivienda, el resultado más elevado desde el primer trimestre de 2011. > Las nuevas hipotecas a tipo fijo de interés protagonizaron cuatro de cada diez operaciones El precio de la vivienda, calculado a través del Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (según metodología Case & Shiller aplicada a Esp a ña ), e n e l p r i me r t r im e s tre amplifica la tendencia de los últimos trimestres mostrando un incremento anual del 7,7% y del 4,1% sobre el trimestre anterior. El ritmo de crecimiento de los últimos trimestres acumula un descenso del í n dice del 22,8% desde los niveles máximos en 2007.

Compraventas Inscritas Según la Estadística Inmobiliaria d e l C o le g io d e R eg ist r a do r e s co r r espondiente al primer trimestre, entre los meses de enero y marzo se inscribieron en los Regist ros de la Pro piedad 113.738 compraventas de vivienda, suponiendo el result ado tr imest ral más elevado desde el pr imer t r ime st r e d e 2 011 . Co n respect o al t r imest r e pr ecedent e, el aumento ha sido del 21,8%.

En dat os int eranuales la t endencia posit iva se mant iene: co n r elación al mismo t r imest r e d el ejercicio 2016 se ha producido un incremento del 14,4%. Los dat os interanuales acumulados al pr imer t r ime st r e co nfir man t ambién e st a t endencia creciente, mostrando que en los últimos doce meses se han inscrito 418.054 operaciones, aumentando en 14.311 operaciones con respecto a los r esult ado s int eranuales acumulado s del t rimest re ant erior. La vivienda nueva en esta ocasión, en sentido contrario a la tendencia de los últimos años, ha acompañado el cr ecimient o general, habiendo correspondido al 18% del t otal inscrito, con un impo r t a nt e cr ec imie nt o int er t r imes t r al d el 27 , 5% , al ins cr ibirse 20.490 compravent as, mientras que la vivienda usada se incrementó el 20,6% so bre el t rimest r e ant erior, alcanzando las 93.248 operaciones (82,0% del total inscrito).

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Compras de extranjeros El peso de compra de vivienda extranjera se mantiene bastante estable durante el primer t rimestre en términos relativos, al presentar una tasa del 13,1% sobre el total de compraventas inscritas. Esto ha dado lugar a cifr as en t o rno a 15.000 compraventas trimestrales. En términos interanuales acumulados se alcanza un 13, 3% de co mpr a po r ext r anjer o s, en máximo s hist ó r ico s, dando lugar a unas cifras de más de 55.000 compras de vivienda anuales realizadas por extranjeros. Por nacionalidades, continúan en primer lugar encabezando la clasificación los británicos con un 14,5% de las compras realizadas, aunque su caída continuada durante los últimos trimestres (en el trimestre anterior representaron el 16,4% de las o peraciones extranjeras) los lleva a su mínima cuota histórica sobre el total de compraventas extranjeras. Los franceses ascienden a la segunda posición con un 9,6%, seguidos de alemanes con un 7,7%, con un 6,9%, suecos con un 6,3%, e italianos con un 6,1%. Est as seis primeras nacionalidades concentran más de la mit ad del total de compras de vivienda por extranjeros.

I m p ag o s h i p o t e c ar i o s

Según el informe de la Est adística Registral Inmobiliaria, las certificaciones d e vi vi e nd a p o r i ni c i o d e e jec u c ió n de hip o t ec a d el p r ime r t r imest r e c o nt inúan reduciéndose, alcanzando las 8.758, con una reducción trimestral del 8,1% ( 9. 533 en el cuar t o t r imest r e), sit uándose e n mí ni m o s d e s d e s u i nc l u s i ó n e n e l e s t u d io , r epresent ando un descenso del 20,9% sobre el mismo período del ejercicio 2016. El 61,5% de estas certificaciones corresponde a personas físicas, fr ent e al 38, 5% de personas jurídicas.

En cuant o a la nacionalidad, el 93,1% de las certificaciones ha correspondido a nacionales y el 6,9%, a extranjeros. Durante el primer trimestre, se inscribieron 1.918 daciones en pago sobre viviendas, aumentando un 27,3% sobre el t rimest re ant erior, aunque con relación al mismo trimestre del año 2016, la reducción ha sido del 27,9%. El 81,5% de las daciones en pago ha correspondido a personas físicas, frente al 18,5% de personas jurídicas. Con relación a la nacionalidad, el 88% de las daciones en pago ha sido de nacionales, frente al 12% de extranjeros.

6 Caract erís ticas de l c rédi to h ipot ecar io Características generales Los créditos hipotecarios cuentan con un plazo de financiamiento mayor que otro tipo de crédito, ya que el monto a financiar suele ser alto en relación a tus ingresos. En algunos casos, para acceder al crédito, es posible entregar alguna otra propiedad como garantía. Se pueden presentar hasta cuatro tipos de garantías para obtener tu crédito hipotecario: 1. Garantía hipot ecaria: por la que el inmueble que se adquiere es hipotecado para garantizar la operación credit icia y la deuda. 2. Fianza solidaria: por la que el vendedor se hace solidariamente responsable con su comprador frente al crédito hipotecario que éste asume. 3. Prenda dineraria: por la que el constructor entrega una “garantía líquida” hasta que cumpla con la inscripción de la declaratoria de fábrica e independización y con la inscripción de la hipoteca a favor del BCP (en primer rango). 4. Garantía mobiliaria: por la que se entrega un segundo inmueble como garantía (en caso de que el inmueble que adquieras no pueda ser hipotecado). Debe tenerse en cuenta que si se compra un inmueble en proyecto o planos, que es financiado por un banco distinto, se necesitará una carta fianza. Este es un título valor emitido por el banco que financia el proyecto a nombre del comprador y que garantiza el pago del préstamo hipotecario al banco en caso de incumplimiento del constructor. La carta fianza deberá entregarse antes de la elaboración del contrato. Además, le protege frente a incumplimientos hasta que el inmueble sea independizado del proyecto del cual forma parte. La carta fianza es tramitada por el constructor ante su banco y habitualmente es pagada por el comprador, aunque en ciertos casos esto está sujeto a negociación entre comprador y vendedor. Su costo fluctúa entre 3% y 5% del monto de financiamiento y debe tener un plazo mínimo de 6 meses y uno máximo de 12 meses de vigencia. Por ello, se debe exigir su renovación si, culminado el plazo, el proyecto aún no ha finalizado.

El endeudamiento hipotecario por vivienda ha presentado un increment o del 3,6% so br e el t rimest re ant er ior, alcanzando lo s 116.182 €. La contratación a tipo de interés fijo continuó la intensa subida de trimestres anteriores, hasta alcanzar el 38,7% del total de los nuevos contratos frente al 31% del trimestre anterior, nuevo máximo de la serie histórica. Ello deja los índices variables en su cifra más baja y, especialment e, al euribor, que fue la referencia en el 60,3% del total de los créditos. La cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos ha descendido ligeramente hasta situarse en el 2,3% desde el 2,4% del trimestre anterior.

l a r e n e G n ó i c a nform

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INFORME SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO « Se reforzará la protección al consumidor y la transparencia en los préstamos inmobiliarios » El Consejo de Ministros ha recibido recientemente un informe del Ministro de Economía, Industria y Competitividad sobre el Anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, cuyo objetivo es reforzar la protección al consumidor y mejorar la transparencia en los préstamos inmobiliarios. El Anteproyecto establece, entre otras medidas, la obligación de entregar al consumidor una ficha normalizada con las características del contrato, la prohibición de las ventas vinculadas y pone límites a las comisiones por cancelación anticipada. Existirá, además, la obligación de informar sobre determinadas cláusulas y los riesgos asociados, de los escenarios posibles en contratos a tipos de interés variable y de los gastos desglosados asociados a la firma del contrato. En un Reglamento posterior se aprobará un modelo estándar de contrato para uso voluntario. Se refuerza, por último, el control de legalidad que ejercen notarios y registradores en la fase de contratación para un asesoramiento más amplio al consumidor. La nueva norma tiene como objetivo la transposición al ordenamiento jurídico español de una Directiva comunitaria del 14 de febrero de 2014 cuyo objetivo es profundizar en la creación de un mercado europeo de productos financieros minoristas. Para ello se establecen unas condiciones armonizadas respecto de los créditos y préstamos con garantía hipotecaria o destinadas a uso residencial. La norma española extiende el nivel de protección de la Directiva al autónomo. Pautas de conducta En un primer bloque, la norma analizada por el Consejo de Ministros fija las pautas de conducta que han de seguirse en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios. En concreto, se establece la obligación del prestamista de entregar al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de siete días. El personal que evalúa la solvencia y co mer cializa pr ést amo s inmo biliario s deberá tener un nivel de capacitación que asegure que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista. Se prohíben, además, las ventas vinculadas, aunque se permit en las vent as combinadas, es decir, aquellas en las que se ofrece el préstamo por

separado o en un paquete. Se establece, igualmente, el der echo del pr est at ar io a r eembo lsar, co n carácter general, todo o parte del prést amo sin más comisiones o compensaciones al prestamista que la pérdida financiera durante un período y unos porcentajes máximos previstos legalmente. Por otra parte, se regula por vez primera en el ordenamiento jurídico español, el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda ext ranjera, a la moneda en la que el prest atario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo de co bertura y protección frente al riesgo de cambio. Y se regula, por último, la figura de los intermediarios de préstamos inmobiliarios, que pueden actuar en el régimen de libre prestación de servicios en la Unión Europea, o los prestamistas inmobiliarios distintos de entidades financieras.

8 Medidas de transparencia En un segundo bloque el Anteproyecto de Ley introduce medidas de transparencia en la fase de contratación. Así, junto con la ficha normalizada de información precontractual (FEIN), se entregará al prestatario una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes (cláusulas suelo, posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamos en divisas) y los riesgos asociados a las mismas. Además, en el caso de trat arse de un préstamo a tipo de interés variable, se establece por ley la obligación del prestamista de entregar al prestatario un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. En el proyecto de contrato el prestatario dispondrá de información desglosada de t odos los gastos asociados a la firma del contrato y se dispondrá de un modelo de contrato de préstamo inmobiliario, regulado en norma reglamentaria, que las entidades y los consumidores podrán utilizar de forma voluntaria.

Not arios y Regi st rad ores Un tercer bloque se r e fie r e a la f a s e d e contratación y al papel que juegan en ella notarios y registradores. Se refuerza el control de legalidad realizado por notarios y registradores sobre el contenido del contrato, de manera que no se aut o rizar á la escr it ura si el prest amist a no acredit a, en part icular, que se ha ent regado la info rmació n preco nt ract ual siet e días ant es al prestatario. En estos siete días, el notario asesorará al prest at ario sobre el proyect o de cont rat o de préstamo inmobiliario y, en particular, sobre las cláusulas contract uales en él contenidas. Dicho asesoramiento, junto con la expresión manuscrita del prestatario manifestando que se le ha remitido la documentación precontractual y que comprende y acepta su contenido, se documentará en un acta notarial que no tendrá coste para el prestatario.

Prec io Medio de la Vivienda Nueva El precio de la vivienda continúa la senda ascendente iniciada en el ejercicio 2015, si bien lo hace de forma muy moderada en la mayoría de los casos. El precio de la vivienda nueva en España ha registrado un aumento del 3,7% en el primer semestre de este año respecto a idéntico periodo del año anterior, lo que supone el mayor incremento desde el año 2015, momento en el que se pro duj o el punto de inflexión en este indicador.

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INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA VALORACIONES Y NORMAS DE APLICACIÓN - Continuación 1.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA: ANTECE D EN TE S Y SI TUACI ÓN A CTUA L 2.- DEFINICIÓN, CONCEPTOS BÁSICOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN AGRARIA: CASOS GENERALES 3.- VALORA CI ÓN D E I NTE RÉ S P RIV A D O Y D E I N TERÉ S PÚBL ICO: N ORM A S D E A P L ICA CIÓN 4.- PROFESI ONAL IZACIÓN DE LA V ALORACIÓN: ACTUACI ONES DEL TÉCNICO AGRÍCOLA 5.- ESTUDIO Y VALORACIÓN DE INVERSIONES 6.- V A L OR SUBJE TI V O, V A LOR OBJE TI V O Y V AL OR P ROBA BL E D E M E RCA D O

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Estado legal de la finca El estado legal de la finca, o bien su inscripción en el Registro de la Propiedad del término municipal donde se encuentre ubicada, aportará detalles a tener en cuenta en la valoración, especialmente si existen cargas o gravámenes sobre la misma que desvirtúen el valor que se le pueda asignar. Situación, accesos, lindes y limitaciones del dominio. El factor situación o accesibilidad de la finca podría implicar una disminución o aumento de los gastos de entradas (semillas, abonos, insecticidas, herbicidas, piensos, etc.) y salidas (cosechas y otros productos obtenidos de la explotación), cuyos portes inciden finalmente en el valor asignado a la tierra. El mayor o menor valor ot orgado a una finca podría depender t ambién de sus linderos, límit es, servidumbres o líneas que la det er minan, co mo vías pecuar ias, t endido eléct r ico o t elefó nico y conducciones subterráneas. Po r su par t e, la pr esencia de una carr et er a o una zona de urbanización o indust rial permit en la consideració n de un valor expect ant e a la finca que es necesario t ener en cuenta antes de realizar la valoración. Topografía La topografía de la finca es otro elemento de relevancia para la valoración. Altitud, suelo accidentado, for mació n de cer r o s, fuer t es pendient es o influencia er o siva so n ar gu ment o s que dan lugar al encarecimient o de labor es y at encio nes a la explo t ació n, lo cual r eper cut e negat ivament e en la apr eciación de su valor. Climatología Las característ icas climáticas de la zona donde se ubica la finca condicionará, en cierto modo, la valoración que hagamos de ella. Las precipitaciones anuales, las temperaturas medias, máximas y mínimas son datos que se pueden tomar del servicio meteorológico para determinar su incidencia sobre los cultivos. Asimismo la distribución de las lluvias, las heladas tardías o los vientos dominantes identifican los factores de riesgos que intervienen en el proceso de valoración de la finca. Suelo y agua La información edafológica así como de disponibilidad y calidad de agua para riego dentro de la finca, previa toma de muestras y analíticas que correspondan, serán determinantes para establecer su potencial productivo de acuerdo con la relación suelo-planta, lo cual nos marca el grado de valoración que proceda en este sentido. Toma de datos La finca se debe recorrer en todo su perímetro, atravesándola en varias direcciones, para tener una idea amplia y clara de las distintas calidades de tierra, así como del estado de los cultivos que puedan existir. En grandes superficies y terrenos accidentados es recomendable situarse en los puntos más elevados para dominar la mayor extensión posible. Conviene ir con plano de la finca o fotografía aérea y realizar cuantas anotaciones sean precisas (con lápices de color se pueden sombrear zonas diferenciadas por cultivos o tipos de suelos), resultando de gran utilidad la toma de videos o fotografías que sirvan para formar un juicio real, práctico y comparativo. Siguiendo las normas para valoración catastral y de mercado inmobiliario, se considerarán las edificaciones, casas de labor y sus dependencias como cuadras, pajares, almacenes o silos, cuyo uso se justifique como parte integrante de la explotación, debiendo valorarse independientemente de la part e agrícola, t eniendo en cuenta su edad, est ado de conservación, condiciones constructivas y ut ilidad de las mismas. Generalmente, los edificios y dependencias de la explotación suelen incluirse en el valor de las t ierras, sobre t odo cuando est as edificaciones son de poco int erés agr ícola, sin olvidar que de forma genérica el valor catast ral de los bienes de naturaleza rústica est ará integrado por el valor del terreno y de las construcciones.

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2.4.2.- Valoración de activos agrarios. Hay publicaciones que se ocupan de ciertos problemas específicos de tasación, como son los relativos a maquinaria agrícola usada, agua de riego, cosechas pendientes, mejoras territoriales, infraestructuras, etc. Aunque es posible la valoración de maquinaria usada mediante modelos que utilizan información relativa a equipos o maquinaria de la misma marca o modelo así como procedimientos alternativos como la metodología propuesta por la ASAE (American Society of Agricultural Engineers), muchos autores coinciden que en realidad no existen técnicas especialmente concebidas para la valoración de estos activos, siendo perfectamente aplicables los métodos de valoración de fincas, sin necesidad de introducir modificaciones sustanciales. Sin embargo, una misma metodología, al ser aplicada a distintos activos agrarios, adquiere matices y aspectos propios en función de la naturaleza física del bien y del contexto económico en el que se sit úa. En principio, todos los bienes económicos, de carácter agrario o no, pueden ser objeto de una tasación. La valoración de los tractores y maquinaria agrícola de segunda mano puede resultar más o menos compleja: a partir de precios de mercado de tractores nuevos, se calcula el valor de mercado de los tractores usados, detrayéndoles la amortización técnica que depende principalmente de la edad, del uso y conservación, así como de la función explicativa de la amortización (lineal, exponencial, etc.). El agua de riego es un bien que puede considerarse como parte integrante de la finca, unido indisolublemente a la tierra, o no, en cuyo caso procede una tasación separada. La existencia de usos alternativos (industria y urbanismo) del agua de riego y la separación entre la propiedad de la tierra y la del agua, hacen necesario desarrollar criterios que, derivados de la teoría general de la valoración, puedan adaptarse al caso concreto de la tasación del agua. A veces, dichos criterios tendrán puntos comunes con los de valoración de la tierra, y a veces no, aunque siempre unos y otros se encontrarán relacionados. 2.4.3.- Valoración de daños y perjuicios. La valoración de daños y perjuicios se encuentra estrechamente relacionada con la valoración de fincas. En algunos casos la estimación de daños puede obtenerse por diferencia entre dos valoraciones de fincas, realizadas antes y después de haber sufrido dichos daños. En otros casos, se reduce a un simple conteo o estimación global mediante muestreo aleatorio, seguida de una asignación de precios. Generalmente, cuando queda afectada la infraestructura (plantaciones, edificios, construcciones, etc.) es aconsejable la utilización de las técnicas de valoración de fincas. Si sólo queda afectado el realizable (cosechas, ganado de engorde, etc.) es conveniente seguir criterios de valoración estrictamente estadísticos, aplicando los precios de mercado o algún índice relacionado con esos precios. En cualquier caso, es absolutamente imprescindible la correcta identificación de los daños y la más amplia y objetiva interpretación de los mismos, considerando pérdidas actuales y potenciales y, cuando proceda, lucro cesante, demérito de la finca, derechos de subvención, etc. 2.4.4.- Valoración agraria, forestal, ornamental y de recursos naturales y ambientales. Podría afirmarse que las valoraciones en materia agraria y forestal, a pesar de la cualificación profesional que se precisa para cada caso, siempre han estado relacionadas al tratarse de dos especialidades para el aprovechamiento de un mismo recurso natural: la tierra. Aunque inevitablemente la intensificación de las explot aciones agrarias, con mayor uso de fact ores de producción (invernaderos, riego localizado, cult ivos hidropónicos), hace que la agricult ura se acerque más a comportamientos industriales que a los aprovechamientos naturales de los bosques, es cierto que la aparición y extensión de una agricultura vinculada al medio ambiente, en contraposición a la anterior, restablece esa vinculación entre la actividad agraria y la forestal. Este Compendio de Valoración se ocupa básicamente de contenidos agrarios, por lo que nos remitimos a publicaciones específicas para abordar con profundidad la actividad forestal, cuya estructura elemental contempla la valoración de la producción forestal (madera y otros subproductos como resina o frutos), la del suelo según su sistema de aprovechamiento (monte regular, irregular y semirregular), la de daños (principalmente los producidos por incendios) y el valor de la utilidad del monte como recreo y conservación de la naturaleza.

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Ejemplo La valoración de una palmera (Phoenix canariensis) situada en cualquier avenida de una gran ciudad no puede realizarse considerándola como un árbol frutal, ni como un árbol forestal, porque ambos aprovechamientos son nulos. La palmera tendrá un valor ornamental, en función de su altura, forma, interés histórico y urbanístico. Por otra parte, quedan los recursos naturales y medioambientales. Aunque los bienes ambientales carecen de precio, puesto que no existe un mercado donde puedan ser intercambiados, no quiere decir que carezcan de valor. Por tanto, es necesario contar con algún método que nos permita estimar dicho valor, entre otras razones, porque: - Esta información puede ser utilizada como fundamento de las decisiones políticas que afectan al medio ambiente (análisis coste-beneficio). - También puede resultar útil para las organizaciones de defensa de la naturaleza que desean conocer con mayor rigor el valor del patrimonio natural que defienden. - Desde la perspectiva de los tribunales de justicia, estos métodos son de gran ayuda a la hora de calcular las indemnizaciones que se han de pagar por los daños infligidos al medio ambiente. - Para los países en vías de desarrollo la información proporcionada por estos métodos les permitirá aprovechar el potencial económico de sus recursos naturales desde una base de sostenibilidad. 2.4.5.- Valoración agraria y no agraria. Existe una interconexión entre la valoración agraria y la de inmovilizados de otros sectores. En primer lugar, tanto en Estados Unidos como en Francia y otros países, algunos autores suelen tratar la valoración de fincas rústicas como un caso particular de la valoración de inmovilizados materiales, incluyendo fincas rústicas, edificios para viviendas, establecimientos hoteleros, terrenos susceptibles de convertirse en urbanizaciones, solares en áreas industriales, etc. Además, es frecuente que los valoradores agrarios apliquen sus mét odos específicos a problemas alejados de la valoración agraria (por ejemplo a obras de arte, filatelia, monumentos históricos, etc.), debido a la semejanza de los bienes objeto de la valoración –todos ellos son inmovilizados– y a la aplicación de su indudable experiencia a bienes carentes de una metodología estimativa particular. Por tanto, la valoración agraria se puede situar en el marco de la valoración o tasación general, pero sin perder de vista la importancia de la valoración de la tierra como núcleo histórico básico en el desarrollo de otras aplicaciones. En cuanto a las perspectivas actuales de investigación en valoración se distinguen cuatro grandes grupos:

abcd-

Valoración inmobiliaria Valoración de empresas Valoración medioambiental Valoración artístico-cultural

a- La valoración inmobiliaria comprendería, a su vez, la valoración agraria, la valoración forestal, la valoración urbana y la valoración de obras públicas, minas, canteras, lagos, etc., entre otras. b- La valoración de empresas, cuya metodología es extrapolable, en muchos casos, a la valoración inmobiliaria, comprende la valoración de empresas completas o partes de las mismas y es aplicable a todos los sectores productivos (agrario, industrial y de servicios). c- La valoración medioambiental está vinculada a la valoración inmobiliaria, pues en ella intervienen recursos naturales no reproducibles, pero adquiere un cuerpo de doctrina propio (Bloque IX), por el carácter público de estos recursos y la utilización de métodos econométricos más complejos. d- La valoración art ístico-cult ural comprendería la valoración de obras de art e transferibles y la valoración del patrimonio artístico-cultural e histórico intransferible

13 3. - VALORACIÓN DE INTERÉS PRIVADO Y DE INTERÉS PÚBLICO: NORMAS DE APLICACIÓN. Los bienes de naturaleza rústica pueden valorarse para diversos fines de interés privado y público. Es fundamental que el técnico valorador conozca la finalidad de la valoración que vaya a realizar en aras a la aplicación del criterio más adecuado en cada caso, sujeto o no a normas específicas, aunque siempre al amparo del derecho público o privado, desde el Código Civil de 1889 hasta la Const itución Española de 1978, bajo la observancia de las últimas disposiciones en materias de valoración y procedimientos que afectan a particulares y Administraciones Públicas. 3.1.- Valoración de interés privado. A continuación se detallan, con referencia de las normas que generalmente se aplican para cada uno de ellos, los casos más comunes de valoraciones de interés privado. 3.1.1.- Valoración por enjuiciamiento civil. Nombramiento y actuaciones del perito tasador. Este caso se produce con mot ivo de litigios entre deudores y acreedores. La valoración del técnico, entre otras cosas, sirve para determinar el patrimonio neto del deudor y puede influir en la decisión judicial de embargarle. En todo momento han de cumplirse tres preceptos que consideramos básicos: independencia, objetividad y rigor técnico. Normativa aplicable: - Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil … SECCION 2ª VALORACION DE LOS BIENES EMBARGADOS Artículo 637. Avalúo de los bienes. Si los bienes embargados no fueren de aquellos a que se refieren los artículos 634 y 635, se procederá a su avalúo, a no ser que ejecutante y ejecutado se hayan puesto de acuerdo sobre su valor, antes o durante la ejecución. Artículo 638. Nombramiento de perito tasador, recusación e intervención de ejecutante y ejecutado en la tasación. 1. Para valorar los bienes, se designará el perito tasador que corresponda de entre los que presten servicio en la Administración de Justicia. En defecto de éstos, podrá encomendarse la tasación a organismos o servicios técnicos dependientes de las Administraciones públicas que dispongan de personal cualificado y hayan asumido el compromiso de colaborar, a estos efectos, con la Administración de Justicia y, si tampoco pudiera recurriese a estos organismos o servicios, se nombrará perito tasador de entre las personas físicas o jurídicas que figuren en una relación, que se formará con las listas que suministren las entidades públicas competentes para conferir habilitaciones para la valoración de bienes, así como los Colegios profesionales cuyos miembros estén legalmente capacitados para dicha valoración. 2. El perito designado por el tribunal podrá ser recusado por el ejecutante y el ejecutado que hubiere comparecido. Artículo 639. Actuación del perito designado e intervención de las partes y de los acreedores posteriores en la tasación. 1. El nombramiento se notificará al perito designado, quien en el siguiente día lo aceptará, si no concurre causa de abstención que se lo impida. 2. El perito entregará la valoración de los bienes embargados al tribunal en el plazo de ocho días a contar desde la aceptación del encargo. Sólo por causas justificadas, que el tribunal señalará mediante providencia, podrá ampliarse este plazo en función de la cuantía o complejidad de la valoración. 3. La tasación de bienes o derechos se hará por su valor de mercado, sin tener en cuenta, en caso de bienes inmuebles, las cargas y gravámenes que pesen sobre ellos, respecto de las cuales se estará a lo dispuesto en el artículo 666. 4. Hasta transcurridos cinco días desde que el perito designado por el tribunal haya entregado la valoración de los bienes, las partes y los acreedores a que se refiere el artículo 658 podrán presentar alegaciones a dicha valoración, así como informes, suscritos por perito tasador, en los que se exprese la valoración económica del bien o bienes objeto del avalúo. En tal caso, el tribunal, a la vista de las alegaciones formuladas y apreciando todos los informes según las reglas de la sana crítica, determinará, mediante providencia, sin ulterior recurso, la valoración definitiva a efectos de la ejecución.

14 3.1.2.- Pro indivisos y división de patrimonios. Cuando una o varias fincas son propiedad de varias personas en régimen de pro indiviso (en comunidad, sin dividir), puede llegar un momento en que los propietarios deseen dividirse entre ellos la propiedad. A este fin, pueden solicitar un informe pericial que les permita efectuar el reparto de un modo equitativo, teniendo en cuenta el valor de cada lote en que el pro indiviso se reparte. Algo parecido ocurre cuando se trata de repartir las diversas fincas de una herencia entre los herederos. Normativa aplicable: - Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil … TITULO II. De la división judicial de patrimonios. Capítulos I (De la división de la herencia, artículos 782 a 789) y II (Del procedimiento para la liquidación del régimen económico matrimonial, artículos 806 a 811) … Artículo 784. Designación del contador y de los peritos. 1. La Junta se celebrará, con los que concurran, en el día y hora señalado y será presidida por el Secretario Judicial. 2. Los interesados deberán ponerse de acuerdo sobre el nombramiento de un contador que practique las operaciones divisorias del caudal, así como sobre el nombramiento del perito o peritos que hayan de intervenir en el avalúo de los bienes. No podrá designarse más de un perito para cada clase de bienes que hayan de ser justipreciados. 3. Si de la Junta resultare falta de acuerdo para el nombramiento de contador, se designará uno por sort eo, conforme a lo dispuesto en el artículo 341, de entre los abogados ejercientes con especiales conocimientos en la materia y con despacho profesional en el lugar del juicio. Si no hubiera acuerdo sobre los peritos, se designarán por igual procedimiento los que el contador o contadores estimen necesarios para practicar los avalúos, pero nunca más de uno por cada clase de bienes que deban ser tasados. 4. Será aplicable al contador designado por sorteo lo dispuesto para la recusación de los peritos. Artículo 785. Entrega de la documentación al contador. Obligación de cumplir el encargo aceptado y plazo para hacerlo. 1. Elegidos el contador y los peritos, en su caso, previa aceptación, se entregarán los autos al primero y se pondrán a disposición de éste y de los peritos cuantos objetos, documentos y papeles necesiten para practicar el inventario, cuando éste no hubiere sido hecho, y el avalúo, la liquidación y la división del caudal hereditario. 2. La aceptación del contador dará derecho a cada uno de los interesados para obligarle a que cumpla su encargo. 3. A instancia de parte, podrá el tribunal mediante providencia fijar al contador un plazo para que presente las operaciones divisorias, y si no lo verificare, será responsable de los daños y perjuicios. Artículo 786. Práctica de las operaciones divisorias. 1. E l cont ador r ealizará las operaciones diviso rias con arreglo a lo dispuesto en la ley aplicable a la sucesión del causant e; pero si el t est ador hubiere est ablecido reglas distintas para el inventario, avalúo, liquidación y división de sus bienes, se atendrá a lo que resulte de ellas, siempre que no perjudiquen las legítimas de los herederos forzosos. Procurará, en todo caso, evitar la indivisión, así como la excesiva división de las fincas. 2. Las operaciones divisorias deberán presentarse en el plazo máximo de dos meses desde que fueron iniciadas, y se contendrán en un escrito firmado por el contador, en el que se expresará: 1º La relación de los bienes que formen el caudal partible. 2º El avalúo de los comprendidos en esa relación. 3º La liquidación del caudal, su división y adjudicación a cada uno de los part ícipes.

15 3.1.3.- Asesorías en operaciones de compraventa. Es normal que un propietario que quiere sacar a la venta una finca procure enterarse previamente de cual es su valor aproximado, a efectos de establecer su estrategia de negociación. Lo mismo ocurre con cada uno de los posibles compradores de la finca. Cualquiera de ellos puede recurrir a un perito valorador para que le asesoren al respecto. Normativa aplicable: - Dependerá de las circunstancias de la finca y del método de valoración empleado. - Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos para Ciertas Finalidades Financieras. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de fincas rústicas incluidas aquellas con mejoras, instalaciones o edificios. Artículo 49. Valor de tasación de fincas rústicas para todas las finalidades. El valor de tasación de fincas rústicas se obtendrá sumando los siguientes valores: a) El valor de tasación de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotación. Dicho valor será el menor entre el valor por comparación, en su caso ajustado, de las distintas clases de tierra, y el valor por actualización de la explotación. b) El valor de tasación de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación económica y será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto. c) El valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho valor será el valor de tasación calculado de acuerdo con los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden según la finalidad de la tasación. En el Anejo 1 del Bloque V se desarrolla completamente la Orden ECO/805/2003. 3.1.4.- Constitución de sociedades. Al fundarse una sociedad mercantil, el capital suscrito puede desembolsarse como aportaciones dinerarias (se efectúan en dinero efectivo) o no dinerarias (contemplan entregas de bienes económicos de diverso t ipo por part e de los socios). Por ejemplo, los socios pueden aport ar solares, fincas rústicas, edificios, maquinarias, etc. Naturalment e, la sociedad debe proceder a la valoración de los bienes económicos aportados por cada uno de los socios, a fin de comprobar si su valor coincide con el asignado a sus aportaciones. Normativa aplicable: - Código de Comercio de 22 de agosto de 1885 - Real Decreto Legislativo 1.564/1989, de 22 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas. … Artículo 38. Aportaciones no dinerarias. Informe pericial. 1. Las aportaciones no dinerarias, cualquiera que sea su naturaleza, habrán de ser objeto de un informe elaborado por unos o varios expertos independientes designados por el Registrador Mercantil conforme al procedimiento que reglamentariamente se disponga. 2. El informe de los expertos contendrá la descripción de cada una de las aportaciones no dinerarias, con sus datos registrales, en su caso, así como los criterios de valoración adoptados, con indicación de si los valores a que estos conducen corresponden al número y valor nominal y, en su caso, a la prima de emisión de las acciones a emitir como contrapartida. 3. El informe se incorporará como anexo a la escritura de constitución de la sociedad o a la de ejecución del aumento del capital social, depositándose una copia autenticada en el Registro Mercantil al presentar a inscripción dicha escritura.

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Artículo 193. Principios generales sobre la valoración. La valor ació n de los element o s int egr ant es de la s dist intas partidas que figuren en las cuent as anuales deberá realizarse conforme a lo establecido en el Código de Comercio y a lo específicamente dispuesto en los artículos siguientes. Artículo 194. Gastos de establecimiento y otros. 1. Los gastos de establecimiento y los de investigación y desarrollo susceptibles de ser recogidos como activos deberán amortizarse en un plazo máximo de cinco años. 2. El fondo de comercio únicamente podrá figurar en el activo del balance cuando se haya adquirido a título oneroso. Su amortización, que deberá realizarse de modo sistemático, no podrá ser creciente ni exceder del período durante el cual dicho fondo contribuya a la obtención de ingresos para la sociedad, con el límite máximo de veinte años. Cuando la amortización supere los cinco años deberá recogerse en la memoria la oportuna justificación, indicando los importes de los ingresos que previsiblemente va a generar dicho activo durante su período de amortización. 3. Hasta que las partidas anteriormente indicadas no hayan sido amortizadas por completo se prohíbe toda distribución de beneficio, a menos que el importe de las reservas disponibles sea, como mínimo, igual al importe de los gastos no amortizados. 4. Los plazos establecidos para amortización del fondo de comercio serán de aplicación a las cuentas anuales que se formulen con posterioridad a 31 de diciembre de 1998, sin modificar las amortizaciones efectuadas en ejercicios anteriores. Artículo 195. Valoraciones del inmovilizado. 1. Los elementos del activo inmovilizado deberán valorarse al precio de adquisición o al costo de producción, conforme a lo establecido en el Código de Comercio. 2. Las correcciones de valor se efectuarán conforme a los siguientes criterios: Las inmovilizaciones financieras deberán ser objeto de correcciones de valor con el fin de darles el valor inferior que se les debe atribuir en la fecha de cierre del balance. Los elementos del activo inmovilizado, con independencia de que su utilización sea limitada o no en el tiempo, deberán ser objeto de correcciones de valor con el fin de darles el valor inferior que a la fecha de cierre del balance se les atribuya, si se prevé que la depreciación será duradera. Las correcciones de valor mencionadas en las letras a) y b) deberán llevarse a la cuenta de pérdidas y ganancias y ser indicadas de forma separada en la memoria, salvo que ya aparezcan en esta forma en la propia cuenta de pérdidas y ganancias. La valoración conforme al valor inferior mencionado en las letras a) y b) precedentes no podrá mantenerse cuando las razones que motivaron las correcciones de valor hubiesen dejado de existir. 3. Deberá indicarse en la memoria, con la debida justificación, el importe de la diferencia que pueda producirse entre la valoración contable y las que corresponderían por correcciones de valor excepcionales de los elementos del activo inmovilizado que sean debidas solamente a la aplicación de la legislación fiscal. 4. En el caso de que se incluyan en el coste de producción del inmovilizado los intereses de los prestamos destinados a financiar su fabricación, se hará constar esta circunstancia en la memoria. Artículo 196. Valoraciones del circulante. 1. Los element os del act ivo circulant e deberán valorarse al precio de adquisición o al cost o de producción, conforme a lo establecido en el Código de Comercio. 2. Sobre la base de una apreciación comercial razonable, se efectuarán correcciones valorativas en el caso de que fueran necesarias para evitar que, en un próximo futuro, la valoración de los elementos del activo circulante tuviera que modificarse. El importe de tales correcciones se inscribirá por separado en la cuenta de pérdidas y ganancias. La valoración inferior no podrá mantenerse si hubieran dejado de existir las razones que motivaron las correcciones. 3. Deberá indicarse en la memoria, con la debida justificación, el importe de la diferencia que pueda producirse entre la valoración contable y la que correspondería por correcciones de valor excepcionales de los elementos del activo circulante que sean debidas solamente a la aplicación de la legislación fiscal.

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Artículo 197. Prima por reembolso de deudas. 1. En el caso de que la cantidad a reembolsar en concepto de deudas sea superior a la recibida, la diferencia deberá figurar separadamente en el activo del balance. 2. Dicha diferencia deberá amortizarse con cantidades anuales razonables y a lo sumo en el momento en que se reembolse la deuda. Artículo 198. Importe de ciertas provisiones. 1. El importe de las provisiones para riesgos y gastos no podrá superar las necesidades para las que se constituyan. 2. Las provisiones que figuren en el balance en la partida otras provisiones, se especificarán en la memoria cuando sean de cierta importancia. Real Decreto 1.784/1996, de 19 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Registro Mercantil. Artículo 133. Aportaciones no dinerarias. 1. Cuando la aportación fuese no dineraria, se describirán en la escritura los bienes o derechos objeto de la aportación, con indicación de sus datos registrales, si los tuviera, el título o concepto de la aportación así como el valor de cada uno de ellos. Si se t ratase de la aportación de una empresa o est ablecimiento comercial, industrial o de servicios, se describirán en la escritura los bienes y derechos registrables y se indicará el valor del conjunto o unidad económica objeto de aportación. Los restantes bienes podrán relacionarse en inventario, que se incorporará a la escritura. 2. El informe exigido para el caso de aportaciones no dinerarias se incorporará a la escritura de constitución de la sociedad o a la de aumento del capital social, depositándose testimonio notarial del mismo en el Registro Mercant il. En la inscripción se hará const ar el nombre del experto que lo haya elaborado, las circunstancias de su designación, la fecha de emisión del informe y si existen diferencias entre el valor atribuido por el experto a cada uno de los bienes objeto de aportación no dineraria y el que a los mismos se le atribuya en la escritura. El Registrador denegará la inscripción cuando el valor escriturado supere el valor atribuido por el experto en más de un 20 %. La misma regla será de aplicación en los casos de transformación, fusión y escisión cuando se requiera la emisión de informe por parte de experto independiente. 3. Cuando se aporten valores mobiliarios admitidos a cotización en mercado secundario oficial, el Registrador Mercantil podrá designar como experto a la Sociedad Rectora de la Bolsa de Valores en que aquéllos estén admitidos a cotización, que emitirá una certificación relativa al valor de los mismos. La certificación de la sociedad rectora expresará los extremos que se especifican en el artículo 38 de la Ley de Sociedades Anónimas y tendrá el valor de informe a que se refiere el citado artículo. Artículo 340. Nombramiento de expertos independientes. 1. Dentro de los quince días siguientes al de la fecha del asiento de presentación, el Registrador designará, conforme a las normas que se dicten y, en ausencia de éstas, a su prudente arbitrio, un experto independiente entre las personas físicas o jurídicas que pertenezcan a profesión directamente relacionada con los bienes objeto de valoración o que se hallen específicamente dedicadas a valoraciones o peritaciones. 2. Cuando los bienes a valorar sean de naturaleza heterogénea o, aun no siéndolo, se encuentren en circunscripción perteneciente a distintos Regist ros mercantiles, el Registrador podrá nombrar varios expertos, expresando en el nombramiento los bienes a valorar por cada uno de ellos. 3. En la resolución por la que se nombre al experto o expertos independientes, determinará el Registrador la retribución a percibir por cada uno de los nombrados o los criterios para su cálculo. La retribución de los expertos habrá de ajustarse, en su caso, a las reglas establecidas por los respectivos Colegios Profesionales y a las normas que a tal efecto se dicten por parte del Ministerio de Justicia. 4. El nombramiento se hará constar por diligencia en los ejemplares de la instancia presentada, uno de los cuales se entregará o remitirá al solicitante, otro será archivado en el Registro y el tercero se remitirá al experto. En caso de pluralidad de expertos, se enviarán fotocopias diligenciadas a cada uno de los nombrados.

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3.1.5.- Valoración de bienes a efectos de contabilidad. Tanto en las empresas individuales como en las sociedades, la apertura de la contabilidad lleva consigo una valoración de los bienes que se integran en el activo de la empresa. Aunque no es muy frecuente la intervención de técnicos colegiados en este tipo de valoraciones, sobre todo en las empresas individuales, pues los contables suelen encargarse de valorar los activos. La estimación del valor venal (equiparable a un valor de mercado) requiere un procedimiento de valoración que, cuando se trate de inmovilizados agrarios, entrará en las aplicaciones de la valoración agraria. Normativa aplicable: - Real Decreto 1.643/1990, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. 1. Desarrollo de principios contables. Las normas de valoración desarrollan los principales contables, establecidos en la primera parte del texto, conteniendo los criterios y reglas de aplicación a operaciones o hechos económicos, así como a diversos elementos patrimoniales. Las normas valorativas que se formulan seguidamente son de aplicación obligatoria. 2. Inmovilizado material. Valoración. Los bienes comprendidos en el inmovilizado mat erial deben valorarse al precio de adquisición o al coste de producción. Cuando se trate de bienes adquiridos a título gratuito se considerará como precio de adquisición el valor venal de los mismos en el momento de la adquisición. Se incorporará al valor del inmovilizado correspondiente el importe de las inversiones adicionales o complementarias que se realicen, valorándose éstas de acuerdo con los criterios establecidos en el párrafo anterior. Precio de adquisición. El Precio de adquisición incluye, además del importe facturado por el vendedor, todos los gastos adicionales que se produzcan hasta su puesta en condiciones de funcionamiento: gastos del explanación y derribo, transporte, derechos arancelarios, seguros, instalación, montaje y otros similares. Se permite la inclusión de los gastos financieros en el precio de adquisición, siempre que tales gastos se hayan devengado antes de la puesta en condiciones de funcionamiento del activo, y hayan sido girados por el proveedor correspondan a préstamos u otro tipo de financiación ajena, destinada a financiar la adquisición. En este caso, su inscripción en el activo deberá señalarse en la memoria. Los Impuestos indirectos que gravan los elementos del inmovilizado material sólo se incluirán en el precio de adquisición cuando no sean recuperables, directamente de la Hacienda Pública. Coste de producción. El coste de producción de los bienes fabricados o construidos por la propia empresa se obtiene añadiendo al precio de adquisición de las materias primas y otras materias consumibles, los demás costes directamente imputables a dichos bienes. Deberá añadirse la parte que razonablemente corresponda de los costes indirectamente imputables a los bienes de que se trata, en la medida en que tales costes correspondan al período de la fabricación o construcción. Se permite la inclusión de los gastos financieros en el coste de producción, siempre que tales gastos se hayan devengado antes de la puesta en condiciones de funcionamiento, y hayan sido girados por el proveedor o correspondan a préstamos u otro tipo de financiación ajena, destinada a financiar la fabricación o construcción. En este caso, su inscripción en el activo deberá señalarse en la memoria. Valor venal. El valor venal de un bien es el precio que se presume estaría dispuesto a pagar un adquirente eventual teniendo en cuenta el estado y el lugar en que se encuentra dicho bien. El valor venal se apreciará en función de la situación de la empresa y, generalmente, bajo la hipótesis de continuidad de la explotación del bien. Correcciones de valor de inmovilizado material. En todos los casos se deducirá las amortizaciones practicadas, las cuales habrán de establecerse sistemáticamente en función de la vida útil de los bienes, atendiendo a la depreciación que normalmente sufran por su funcionamiento, uso y disfrute, sin perjuicio de considerar también la obsolescencia que pudiera afectarlos.

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Deberán efectuarse las correcciones valorativas necesarias con el fin de at ribuir a cada elemento de inmovilizado material el inferior valor del mercado que le corresponda al cierre de cada ejercicio, siempre que el valor contable del inmovilizado no sea recuperable por la generación de ingresos suficientes para cubrir todos los costes y gastos, incluida la amortización. Por la depreciación duradera que no se considere definitiva se deberá dotar una provisión; esta provisión se deducirá igualmente a efectos de establecer la valoración del bien de que se trate: en este caso no se mantendrán la valoración inferior si las causas que motivaron la corrección de valor hubiesen dejado de existir. Cuando la depreciación de los bienes sea irreversible y distinta de la amortización sistemática, se contabilizará directamente la pérdida y la disminución de valor del bien correspondiente. 3. Normas particulares sobre inmovilizado material. En particular se aplicarán las normas que se expresan con respecto a los bienes que en cada caso se indican: Solares sin edificar. Se incluirán en su precio de adquisición los gastos de acondicionamiento como cierres, movimientos de tierras, obras de saneamiento y drenaje, así como los de derribo de construcciones cuando sea necesario para poder efectuar obras de nueva planta; y también los gastos de inspección y levantamiento de planos cuando se efectúen con carácter previo a su adquisición. Construcción. Formarán parte de su precio de adquisición o coste de producción, además de todas aquellas instalaciones y elementos que tengan carácter de permanencia, las tasas inherentes a la construcción y los honorarios facultativos de proyecto y dirección de obra. Deberá figurar por separado el valor del terreno y el de los edificios y otras construcciones. Inst alaciones técnicas, maquinaria y uti llaj e. Su valor ació n compr enderá t o dos los gastos de adquisición, o de fabricación y construcción hasta su puesta en condiciones de funcionamiento. Los utensilios y herramientas incorporados a elementos mecánicos se someterán a las normas valorativas y de amortización aplicables a dichos elementos. Con carácter general, los utensilios y las herramientas que no formen parte de una máquina y cuyo período de utilización se estime no superior a un año, deben cargarse como gasto del ejercicio. Y el período de su utilización fuese superior a un año, se recomienda, por razones de facilidad operat iva, el procedimient o de regularización anual, mediant e su recuento físico: las adquisiciones se adeudarán a la cuenta del inmovilizado, regularizando al final del ejercicio, en función del inventario practicado, con baja razonable por demérito. Las plantillas y los moldes utilizados con carácter permanente en fabricaciones de serie deben formará parte del inmovilizado material, calculándose su depreciación según el período de vida útil que se estime. Los moldes utilizados para fabricaciones aisladas por encargo, no deben considerarse como inventariables. Los gastos realizados durante el ejercicio con motivo de las obras y trabajos que la empresa lleva a cabo por si misma se cargarán en las cuentas que correspondan del grupo 6. Las cuentas del subgrupo 2 y a fin de ejercicio las cuentas 230/237, se cargarán por el importe de dichos gastos, con abono a cuentas del subgrupo 73. Los costes de renovación, ampliación o mejora de los bienes de inmovilizado material serán incorporados al activo como mayor valor del bien en la medida que supongan un aumento de su capacidad, productividad o alargamiento de su vida útil y siempre que sea posible conocer o estimará razonablemente el valor neto contable de los elementos que, por haber sido sustituidos, deban ser dados de baja del inventario. En casos excepcionales y para determinados sectores de actividad se podrán valorará ciertas, inmovilizaciones materiales por una cantidad y valor fijos, cuando cumplan las siguientes condiciones: - Que su valor global y composición no varíen sensiblemente. - Que dicho valor global, sea de importancia secundaria para la empresa La aplicación de este sistema se especificará en la memoria, fundamentando su aplicación y el importe que significa esa cantidad y valor fijos. 4. Inmovilizado inmaterial. 22. Principios y normas de contabilidad generalmente aceptados. Se considerarán principios y normas de contabilidad generalmente aceptados los establecidos en: - El Código de Comercio y la restante legislación mercantil. - El Plan General de Contabilidad y sus adaptaciones sectoriales. - Las normas de desarrollo que en materia contable establezca en su caso el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas. - La demás legislación que sea específicamente aplicable.

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3.1.6.- Valoración de fincas, solares y terrenos para préstamos de garantía hipotecaria. La garantía hipotecaria es función del valor de las fincas rústicas o urbanas propiedad del deudor. Por lo tanto, a fin de conocer el tope máximo de crédito que puede concederse, es imprescindible realizar una valoración de las fincas objeto de la hipoteca. Normativa aplicable: - Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos para Ciertas Finalidades Financieras. Artículo 34. Objeto de la tasación. La tasación de los bienes que pueden constituirse en garantía hipotecaria de los préstamos que permiten la emisión de cédulas y bonos hipotecarios, de acuerdo con la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de forma que su valor se constituya en garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado. Artículo 35. Criterios de tasación. (Modificado por REAL DECRETO 1.289/1991) Art. 35. Criterios de tasación.-Para determinar el valor de los bienes hipotecados a efectos de lo prevenido por la Ley 2/1981 (RCL 1981\900 y ApNDL 1975-85, 8840), se elegirá el menor de los que resulten de la aplicación de los criterios que se establezcan en la normativa específica de valoración de bienes en el mercado hipotecario para cada uno de ellos, que deberá aprobar el Ministro de Economía y Hacienda, previo informe del Instituto de Crédito Oficial. En aquellos bienes que por est ar acogidos a algún t ipo de protección pública las disposiciones administrativas limiten su rentabilidad o precio de venta se asignará, como máximo, dicho valor o el que de dichas limitaciones se desprenda, sin perjuicio de lo que al efecto se establezca en la legislación de viviendas de protección oficial. Artículo 36. Valoración del suelo. En la valoración del suelo se tendrán en cuenta: - El empleo útil del mismo en relación a su aprovechamiento óptimo según las posibilidades de hecho o derecho permitidas respecto a su uso y volumen. - El grado de urbanización y las características naturales y de situación que influyen en su valoración. - En terrenos edificados, se atenderá al aprovechamiento urbanístico de las construcciones que los ocupan. - En terrenos de naturaleza agrícola, forestal, ganadero o similares, se estará a los posibles rendimientos de explotación de que fueran susceptibles.

Estimado/a Lector/a: En est a sección de nuest r o Bolet ín Oficial, denominada «Co leccionable» ir emos exp o niendo aquellos temas que consideremos de interés profesional para la actualización y formación continuada de nuestros Colegiados. El desarrollo de los temas expuestos en esta sección variará según su extensión y contenido, por lo cual algunos de ellos serán expuestos durant e varias ediciones del Bolet ín, mient ras que otros comenzarán y finalizarán en una misma edición. En este número de nuestra publicación, continuamos el tema «Introducción a la Valoración Agraria. Valoraciones y Normas de aplicación» prosiguiendo con su desarrollo en próximas ediciones. Esperamos que el t ema desarrollado sea de su int erés y agrado.

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ormación Continuada Dación en pago:

determinación del valor del inmueble en la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

La dación en pago es la acción de entregar un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Se refiere por tanto al acto por el cual el deudor realiza, a título de pago, una prestación distinta de la debida al acreedor, quien acepta recibirla en sustitución de ésta. A veces, en un sentido más restringido, por dación en pago se entiende concretamente la entrega de un bien material o dinero como equivalencia del cumplimiento de la obligación originaria de dar, hacer o no hacer. Referida a la compra de una vivienda mediante hipoteca inmobiliaria, la dación en pago es un acuerdo entre el banco al que se debe y el titular de la hipoteca o deudor para saldar la deuda provocada por un préstamo hipotecario solicitado para comprar una vivienda o inmueble. El propietario se libera de las cuotas, aunque puede perder la parte del préstamo ya pagado y el banco evita procesos judicial de ejecución hipotecaria. Aunque la dación en pago es prácticamente inexistente en España, la Ley Hipotecaria en su Artículo 140, deja abierta la posibilidad de pactar en la escrit ura de constitución de la hipot eca voluntaria que, la obligación garant izada se haga solament e efect iva sobre los bienes hipot ecados. En est e caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virt ud del prést amo hipot ecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no afectarán a los bienes del patrimonio del deudor. En este caso, la Ley Hipotecaria vigente prevé la dación de pago, siempre y cuando se pacte con la entidad crediticia o acreedor antes de formalizar el préstamo hipotecario. En caso de no haber un pacto entre deudor y acreedor, según lo dispuesto en el artículo 105 de la misma ley, la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.1. El Código civil español no habla de la dación en pago como modo extintivo de las obligaciones, aunque da por supuesta la institución en los artículos 1.521 y 1.636, al tratar de los retractos, y en algunas otras disposiciones, contemplándose en el artículo 155 de la Ley concursal. TS J An dalu cí a, S ala d e lo Con t en ci oso- ad mi ni st rat i vo, S ent en ci a 25 En ero 2016 E n la adjudicació n de bienes en pago de deudas o dació n en pago se ha d e t o mar en c o nsider a ció n el valo r d el bien que es o bjet o de la t r a ns mi s ió n, c o n ind e p e nd e nc ia d e l imp o r t e d e la deuda que con él se salda. En el curso de un expediente de comprobación de valores y liquidación tributaria girada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad transmisiones onerosas, la oficina gestora del impuesto asignó al inmueble adquirido, como dación en pago de deuda, un valor superior al declarado en la escritura pública para sobre tal base, girar liquidación complementaria.

22 Defiende la parte recurrente que la base imponible de la operación de entrega de la finca, debe ser la cuantía de la deuda con la que el acreedor da por extinguida con la dación en pago, pero olvida que conforme al tenor de la Ley reguladora del Impuesto, la base imponible se determina atendiendo al valor real del bien que es objeto de transmisión, lo que llevado al caso de las daciones en pago obliga a entender que debe estarse al valor de los bienes que son efectivamente objeto de transmisión, con independencia del importe de la deuda que con ellos queda saldada. El objeto de gravamen es la transmisión del bien otorgado en pago de la deuda, y esta transmisión debe ser valorada atendiendo al valor real del bien que se entrega, no considerando el montante de la deuda que con su dación en pago se viene a solventar. El TSJ recuerda que la Administración puede comprobar los valores declarados por los contribuyentes, siempr e que las compr obaciones est én individualizadas y debidament e mo t ivadas, con indicación de los criterios de juicio y los elementos de hecho tenidos en cuenta al efectuarlas, motivación plenamente present e en el caso en cuant o a la aplicació n del mét odo a la valor ació n del inmueble po r que permit e conocer las razones que just ifican la valoración a fin de poder combatirlas y promover, en su caso , la t asació n pericial contradictoria. Fue correcto el proceder de la Administración autonómica al prever la aplicación de unos coeficientes actualizadores sobre los valores catastrales correspondientes a los bienes inmuebles objeto de transmisión. Los medios de valoración empleados en los expedientes de comprobación de valores son elementos int egrados en los procedimient os de aplicació n de los t r ibut o s y como t ales, forman part e de los mecanismos encargados de la gestión tributaria, para cuya regulación sí tienen atribuidas competencias las Comunidades Autónomas.

Declaración de obra antigua:

M o do d e a c r e di t a r su a n ti g ü e da d . R eferencia Catastral: Dato de descripción literaria registral. Determina la ubicación pero no puede modificar la descripción registral, si no hay dudas fundadas. La declaración de Obra nueva antigua es la declaración hoy y ahora de una edificación que se realizó hace años, con o sin licencia, pero en todo caso, cuando ya ha prescrito cualquier acción administrativa para declarar su ilegalidad. Es igualmente aplicable a toda ampliación o modificación de un edificio ya inscrito prescrita la acción administrativa. Hay que t ener present e que una cosa es la edificación (o ampliación) realizada hace años con la pertinente licencia y certificación del Técnico competente y que incluso cuente con la acreditación del pertinente seguro decenal y otro supuesto es intentar la declaración de una Obra antigua si no hubo licencia, o no no hubo técnico redactor del proyecto o/y sin director de la obra (pudo no haberlo o haber ya fallecido.) Pensemos en muchas edificaciones en el campo, donde no const an las naves agrícolas, los cort ijos, las casas, et c., y también existen casas en suelo urbano que se const ruyeron hace muchos años y no se declararon, haya licencia, se haya extraviado, haya prescrito la acción administrativa, etc.

23 Resolución de 22 de marzo de 2017 (BOE 6 abril de 2017), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva antigua. Hechos: Se formaliza una escritura de ampliación de obra nueva, por antigüedad, de una finca registral, que consta inscrita como urbana y compuesta de “un huerto, que mide 20 m2 y un huerto de secano que tiene 25 áreas (en total 2.520 m2)”. En la escritura de obra nueva, no sólo se declara la ampliación de una obra nueva antigua, la cual, pasa a ser ahora, en parte urbana y en parte rústica, con una superficie total, por defecto, de 1.670 m2 (es decir inferior a su superficie registral de 2.520 m2) y además en la nueva descripción, se modifica la calle de su ubicación, el número de orden, los linderos, incluyendo incluso un lindero fijo, y se acompaña, para justificar toda esta nueva descripción, un certificado municipal, donde el Ayuntamiento reconoce que la finca registral anterior, está hoy compuesta por cuatro referencias catastrales, tiene su acceso por la calle xxx y no consta que tenga licencia de obras, ni le consta la fecha de su construcción, ni se ha iniciado expediente sancionador contra ella, y en cuanto a su antigüedad tampoco consta, pero según Catastro es de 1997. Registrador: Suspende la inscripción, ya que la acreditación de la obra nueva, vía Catastro, exige que el registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca, como aquí ocurre, donde se da una nueva ubicación, se cambia el nombre de la calle, sin que el Ayuntamiento certifique su equivalencia; hay diferencias relevant es en todos los sent idos, ent re Regist ro y Cat ast ro, discrepa la nat uraleza de la finca (hoy urbana-rúst ica), su superficie, linderos, y t ampoco se cert ifica la ant igüedad de la edificación por el Ayuntamiento. En definitiva duda de la identidad de la finca entre Registro y Catastro. Concluye que para modificar la descripción registral, a la vista de las modificaciones introducidas es preciso une expediente de dominio (arts 201-203 LH). Notario: Alega que los extremos que se establecen en la escritura, resultan del certificado municipal, y alega en su defensa el contenido del artículo 52 del R. Dto. 1093/1997, donde para la declaración de obra nueva basta el certificado cat astral o municipal o acta notarial que acredite la t erminación de la obra y su descripción coincidente con el título. Reconoce que el único fin de la escritura es la constancia de la declaración de obra nueva y el certificado municipal, ha acreditado la equivalencia entre la finca registral y las parcelas catastrales. Reconoce sin embargo que la referencia cat astral sólo implica la localización de la finca, pero no que la descripción t enga que ser concordant e con el Cat ast ro, ni que se puedan inscribir las diferencias entre Catastro y Registro. DGRN: Para la DG se pretende determinar, en este expediente, si procede inscribir una ampliación de obra nueva, en base a certificados catastrales y a un informe municipal, pero incluyendo además en la escritura de ampliación de obra, la modificación por defecto de la superficie de la finca registral (que pasaría de 2.520 m2 a sólo 1.670 m2), el número nuevo de ubicación en la calle, sus linderos (incluso estableciendo ahora un lindero fijo) y modificar la cualidad hoy t ot almente de urbana de la finca y además el nombre del paraje en que se ubica. El registrador sostiene que para acreditar la antigüedad de una edificación por certificación catastral, el registrador no debe tener dudas, e incluso puede prescindir del certificado municipal, ya que tal extremo corresponde calificarlo al registrador. El notario manifiesta que lo único que quiere es inscribir la obra nueva, aunque no se modifiquen el resto de los datos registrales, pero es evidente que la descripción catastral no coincide con la registral. La DG establece la siguiente doctrina en orden a la inscripción de obras nuevas, tras de la reforma de la LH por la ley 13/2015:

24 Hace referencia a diferentes RS (así la de 5 julio 2016), estableciendo que conforme al artículo 202 de la LH “la porción de suelo ocupada por una edificación, instalación o plantación, debe estar identificada por sus coordenadas de referenciación geográfica”. Y la RS de 26 octubre 2015 (DGRN y DGC) establece que “en caso de inscripción de edificaciones los registradores deben remitir al Catastro las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo que las mismas ocupen”. Por tanto el registrador no debe tener dudas fundadas respecto de la ubicación del suelo que ocupa la edificación. En cuanto a las edificaciones “antiguas”, el trámite es fácil de cumplir, no necesitando ser aportada la georreferencia en formato GML, sino que es bastante la representación gráfica realizada sobre un plano georreferenciado, o bien el registrador puede tomar esas coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro. Esta exigencia de las georreferencias lo es sólo respecto de declaraciones de obra nueva finalizada, no “en construcción”. Queda claro que la certificación catastral permite “únicamente”, situar el inmueble en la Cartografía Catastral, es decir se trata de una circunstancia más de la inscripción (artículo 9 LH), y tiene efectos limitados ya que en ningún caso supone una “coordinación gráfica” (art 10 LH) y la misma por sí sola no supone una rectificación de la descripción literaria del Registro. Conforme al artículo 45 del R Decreto 1/2004 de 5 de marzo, que aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro establece que “existirá una identidad entre finca catastral y registral, cuando coincidan los datos de situación, denominación etc… y las diferencias de superficie no sean superiores al 10%, y además no existan dudas fundadas en la identidad de la finca, derivada de otros datos descriptivos (como es aquí el caso). Por tanto y, puesto que en este caso no queda acreditada la nueva naturaleza urbana de la finca y demás datos descriptivos y las diferencias superficiales entre Registro y Catastro son superiores al 10%, así como también hay diferencias en cuanto a la denominación del sitio, paraje, naturaleza, linderos y número de policía, y, puest o que exist en est as dudas fundadas en el regist rador, no es posible que acceda al Registro la nueva descripción y superficie de la finca sobre la que se declara la obra nueva “antigua”, ya que el certificado catastral no es medio hábil para justificar las modificaciones descriptivas. No obstante, la obra nueva “antigua” puede acceder al Registro si se acredita por otros medios la antigüedad de la misma en los términos que prevé el artículo 28.4 de la Ley del Suelo y resulte justificado que las coordenadas de la edificación se corresponden con la finca registral. Además y por otro lado, también podrían acreditarse las nuevas modificaciones descriptivas, a través de la formalización de un expediente de dominio, a que hace referencia el artículo 201 de la LH. Por tanto se desestima el recurso y se confirma la calificación registral. – Se puede inscribir una finca en el registro de la propiedad, aunque se desconozca su georreferencia o no se acompañe certificado catastral. RS 03/11/2016 (BOE 23 noviembre 2016) – También puede ocurrir que una finca registral comprenda varias referencias catastrales, lo cual desde el punto de vista del Registro, (como se observa en esta RS, no tiene importancia. – Otra cosa es que una referencia catastral comprenda varias fincas registrales, situación que, si bien desde el punto de vista del registro, carece de importancia, sí la tiene si se quiere hipotecar una sola de las fincas incluidas en dicha referencia catastral, ya que para el Banco de España, no se puede hipotecar una finca con una referencia global, pero que no determina físicamente en qué parte del plano catastral se ubica, con lo cual la Entidad Tasadora, procederá a rehusar la hipoteca de la finca en cuestión.

Ejercicio de opción de compra.

Cancelaciones de cargas posteriores: C onsignación del precio.

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Opción de Compra es un convenio en virtud del cual una parte (concedente) concede a otra (optante) la facultad exclusiva de decidir la celebración de un contrato de compraventa. Se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial y doctrinal, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. La opción de compra en definitiva supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin necesidad de más actos. Como consecuencia de todo lo anteriormente dicho se aprecian como causas de extinción de la opción, su ejercicio y su falta de ejercicio, es decir, el mero transcurso del plazo o la renuncia. En el momento de su extinción, las respectivas causas del contrato y del derecho se interfieren y se afectan mutuamente. Resolución de 31 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opción. Supuesto de hecho. Se discute si para inscribir a favor del comprador el dominio de una finca adquirida en ejercicio de un derecho de opción inscrito, con cancelación de los gravámenes posteriormente anotados, es preciso o no consignar la totalidad del precio pactado cuando ha sido en parte confesado recibido con anterioridad y en parte satisfecho por subrogación en un préstamo hipotecario previamente inscrito. Del folio de la finca resulta la existencia de tres anotaciones de embargo practicadas con posterioridad a la inscripción de la opción en el Registro de la Propiedad. ¿Caben excepciones a la obligación de consignar el precio de la compraventa por el titular del derecho de opción inscrito (art. 175. 6º R.H)? Doctrina de la Resolución de la D.G.R.N. -La transcendencia real del derecho de opción inscrito supone que, ejercitada la opción, puede el comprador solicitar la cancelación de cargas posteriores al asiento del derecho de opción sin el concurso de sus titulares. -La regla general en tales casos es que se debe consignar a favor de esos titulares de cargas posteriores el precio del inmueble, que se debe destinar a la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar para los terceros afectados (cfr. artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario). (RR. 18 de mayo de 2011, 2 de marzo de 2015, 16 de diciembre de 2015 y 7 de diciembre de 1978). -Sin embargo, esta regla general tiene excepciones que son necesarias porque, de lo contrario, sería inoperante el derecho de opción. En general, puede decirse que se exceptúan aquellos supuestos en los que la forma de pago pactada e inscrita haga inviable la consignación (R. de 27 de septiembre de 2014). Concretamente, puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción, también el importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante, tampoco procede exigir la consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado o cuando se haya pactado el pago por compensación siempre que no encubra una opción en garantía. -No obstante, para que las excepciones sean oponibles a los terceros es fundamental que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y estén debidamente inscritas, de modo que los titulares, cargas y derechos que accedan posteriormente al Registro, tendrán conocimiento del derecho que grava el inmueble y por tanto del eventual cambio de titularidad y la consiguiente purga y cancelación de sus asientos sin necesidad de otorgamiento de título cancelatorio especifico y con posibilidad, o no, de la íntegra consignación del precio.

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Cuestionario Formativo A continuación facilitamos algunas preguntas básicas en referencia al « Áre a d e F ormaci ón Co n t i n u a d a ». La contestación de las mismas le permitirá saber si ha fijado lo s co n c ep t o s b ásicos formativos en esta materia. Para la comprobación de las resp u est as correct as p u ed e con s u lt a r la ú lt i ma p ági n a d e n u es t ro B olet í n O fi ci al.

1.- El contrato de opción de compra es: a) La concesión al opt ante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa. b) Un convenio en virtud del cual una parte (concedente) concede a otra (optante) la facultad exclusiva de decidir la celebración de un contrato de compraventa. c) La determinación del objeto cont ract ual, de manera que la compraventa fut ura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición. 2.- La dación de pago consiste en: a) Un derecho real de garantía, para asegurar el cumplimiento de la obligación de pago del crédito hipotecario. b) Un acto por el cual el deudor realiza, a título de pago, una prestación distinta de la debida al acreedor, quien acepta recibirla en sustitución de ésta. c) Un contrato de asunción de deuda, que consiste en la sustitución de la persona del deudor, sin extinción de la primitiva relación obligatoria. 3.- ¿ Que debe considerarse en la adjudicación de bienes en pago de deudas o dación en pago?. a) Debe considerarse el valor del bien que es objeto de la trasmisión, con independiencia del importe de la deuda que con él se salda. b) Debe considerarse su valor neto con asunción del crédito garantizado por la hipoteca de la vivienda. c) Se considera la liquidación de gananciales a un cónyuge de una vivienda hipotecada por su valor neto con asunción de la deuda garantizada por la hipoteca. 4.- ¿ Cuándo se da la declaración de obra nueva antigua?. a) Cuando implica una alteración o modificación física de una finca u otra edificación. b) Cuando el título debe ser un documento público, sea éste notarial, administrativo o judicial. c) Cuando en la declaración actual de una edificación que se realizó hace años, con o sin licencia ya ha prescrito cualquier acción administrativa para declarar su ilegalidad. Es también aplicable a toda ampliación o modificación de un edificio ya inscrito prescrita la acción administrativa. 5.- La dación en pago referida a la compra de una vivienda mediante hipoteca inmobiliaria es: a) Un acuerdo entre el banco al que se debe y el titular de la hipoteca o deudor para saldar la deuda provocada por un préstamo hipotecario solicitado para comprar una vivienda o inmueble. b) El levantamiento de la hipoteca por medio de la entidad financiera con la que tenemos la citada hipoteca. c) La utilizada para hacer modificaciones en el contrato de la hipoteca sin cambiar de banco, es decir, negociando unas mejores condiciones en la misma entidad donde se tiene la hipoteca.

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Consultorio Formativo Pre g u n t a En un careo en un juicio, el perit o cont rario hizo mención de los principios de la valoración inmobiliaria. Si bien no fue un factor importante en el veredict o del juez, ¿Podrían especificar a qué se estaba refiriendo?.

Preguntas y Respuestas

Se c c i ó n d e d i c a d a a r e s p o n d e r d e s d e u n p un to de vista formativo y práctico, cuestiones variadas de actualidad, surgidas por d u d a s y consultas planteadas en el ejercicio de la actividad de nuestros profesionales.

Respuesta Los diez principios que se relacionan a continuación est án r eco gido s en el ar t ículo 3 de la no r ma t écnica que contiene la Orden ECO/805/2003, que los preceptúa como obligatorios en las tasaciones del ámbito que le concierne, y resumen la filosofía de la tasación inmobiliaria en todos sus ámbit o s. La adecuación de las valoraciones inmobiliarias a esos principios básicos, resulta por tanto ineludible. La vulneración o alejamiento del cumplimiento de sus det erminaciones, descalifica la valoración y puede gener ar r espo nsabilidades incluso en aquellas valoraciones de ámbit os o finalidades diferentes a las de garantía. 1.- Principio de anticipación. El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expect at ivas de rent a que previsiblemente proporcionará en el futuro. 2.- Principiode finalidad. La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valor ació n ut ilizados ser án coherent es con la finalidad de la valoración. 3.- Principio de mayor y mejor uso. El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es suscept ible de se r construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las po sibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor. 4.- Principio de probabilidad. Según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.

5.- Principio de proporcionalidad. Los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado. 6.- Principio de prudencia. Ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación. 7. - P rincipio de sust it ució n. El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. 8.- Principio de temporalidad. El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo. 9.- Principio de transparencia. El informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas. 10.- Principio del valor residual. El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

Respuestas correctas al cuestionario del Área de Formación Continuada 1.- b 2.- b 3.- a 4.- c 5.- a

AGRUPACIÓN TÉCNICA PROFESIONAL DE PERITOS TASADORES JUDICIALES Y VALORADORES DE BIENES INMUEBLES DE ESPAÑA

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