Catastro y Consumo de Suelo

ERIAZOS

Reporte Monitor | Abril de 2015

Estudios & Proyectos Urbanos

Catastro y Consumo de Suelo

ERIAZOS

Reporte Monitor | Abril de 2015

Estudios & Proyectos Urbanos

Eriazos. Catastro y Consumo de Suelo Gran Santiago | www.atisba.cl

Reporte preparado por: Atisba Estudios y Proyectos Urbanos Ltda. Alsacia130, Las Condes Santiago de Chile Teléfono: (+56) 2 245 01 04 Contacto: [email protected] Sitio Web: www.atisba.cl

Imagen portada: Atisba

Cómo citar este documento: ATISBA. “Eriazos. Catastro y Consumo de Suelo Gran Santiago”. [en línea]: documenting electronic sources on the Internet. 2015 [fecha de consulta: _______]. Disponible en: < http://www.atisba.cl>

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ÍNDICE 1

PRESENTACIÓN Y CONTEXTO ..........................................................

05

2

OBJETIVOS...............................................................................................

06

3

METODOLOGÍA......................................................................................

07

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RESULTADOS..........................................................................................

15

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ANEXOS ...................................................................................................

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01 PRESENTACIÓN Y CONTEXTO El Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU) tiene como misión implementar la Política de Desarrollo Urbano recientemente formulada por una Comisión Asesora Presidencial. Si bien no existe claridad sobre los proyectos que se enviarán primero, hay señales que indican que la prioridad sería controlar la especulación del suelo urbano, ya que se asume que incide en la segregación territorial de nuestras ciudades. En dicho contexto, la existencia de sitios eriazos que captan las plusvalías de acciones públicas y privadas, tendrían un rol relevante. A juicio de Atisba, esta causalidad especulación-segregación es muy discutible, ya que omite que el problema se generó, básicamente, por una política habitacional que privilegió cantidad y velocidad en la producción de viviendas sociales en un contexto económico y social distinto, donde la buena localización o la construcción de barrios sencillamente no era tema. Bajo este contexto si el Estado hubiese podido controlar la especulación, y bajar los precios de la tierra, probablemente igual hubiera comprado los terrenos más baratos, ya que así hubiese podido ejecutar más viviendas por el mismo costo que era el principio de la política en el contexto económico en que fue formulada. La causalidad especulación – segregación también omite el impacto generado por la acción sectorial del Estado de Chile, donde un ministerio pone las casas, otro se encarga del transporte, un tercero de las escuelas y generalmente operan sin coordinación. Este problema se torna crítico cuando la mantención de estos barrios de vivienda social depende de municipios sin recursos, como ocurre en casi todas las zonas con los índices más altos de segregación que fueron identificados por Atisba en el Reporte Monitor “Guetos en Chile”.

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02 OBJETIVOS Si bien la causalidad especulación – segregación es una simplificación de un problema más complejo, interesa validar la hipótesis de que en Santiago existiría un gran stock de sitios eriazos que se retienen con fines especulativos impidiendo el desarrollo de viviendas sociales. En el reporte se entenderá como sitio eriazo, a un predio sin edificación localizado al interior del área urbanizada de Santiago, lo que también se conoce como “terreno remanente”. Se excluyen por tanto, los suelos de expansión localizados entre el área urbanizada y el límite urbano vigente, que han sido levantados y medidos en otros estudios de Atisba. Por realizar el Reporte, se midió la superficie de sitios eriazos en las 34 comunas del Gran Santiago tradicional , y se estimó su consumo anual entre 2010 y 2015, separando la superficie disponible según el uso de suelo asignado por los instrumentos de planificación territorial vigentes (IPT). Luego se comparó la superficie de sitios eriazos con las zonas que permite edificar proyectos en altura según IPT. Esta distinción es muy relevante, ya que gran parte de la construcción que se ejecuta al interior de la ciudad se hace sobre edificaciones que son demolidas y reemplazadas por edificios en altura, y no sobre sitios eriazos. Con cálculo se podrá establecer la incidencia del sitio eriazo sobre el suelo que permite altura, a fin de evaluar si su retención puede generar algún bloqueo relevante para desarrollar proyectos de vivienda social, que en áreas centrales deben ser en altura, salvo que se trate de unidades usadas o subsidios de arriendo.

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03 METODOLOGÍA 3.1

Catastro Base /

Atisba realiza catastros periódicos de usos de suelo en el Gran Santiago para estudios y proyectos urbanos. El más completo data de 2012 y contempla 26 categorías que incluyen desde farmacias, peluquerías, oficinas y bancos, hasta los sitios eriazos. La Figura 3.1 muestra un ejemplo de esta base para la comuna de Santiago. Figura 3.1 – Base catastral comuna de Santiago

Fuente: Atisba Monitor

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3.2

Actualización 2015 /

Esta base fue elaborada con un software de información geográfico Arc GIS que se superpuso, vía coordenadas, con el sistema de libre acceso de imágenes satelitales “Google Earth”. Con ambas bases en el mismo sistema de referencia, se dividió la ciudad en cerca de 500 sectores para aumentar el nivel de detalle del catastro y verificar si los sitios mantenían en esta condición o habían sido construidos. Además se levantaron sitios nuevos que no aparecieron en 2012, ya sea porque eran nuevos o simplemente por que se omitieron.

3.3

Consumo Sitios Eriazos Período 2010 - 2015 /

Este mismo ejercicio se realizó para 2010, usando las fotografías históricas que tiene la plataforma Google Earth sobre la base catastral de Atisba. Luego se restaron ambos valores, obteniendo el consumo de suelo eriazo para el período 2010 – 2015. Las figuras que siguen muestran un detalle por sector geográfico de Santiago graficando en color azul los sitios eriazos de 2015 y en rojo los que existían en 2010.

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Figura 3.2 – Catastro eriazos zona nor poniente

Eriazos 2010 Eriazos 2015

Quilicura

Huechuraba

Conchalí

Renca

Pudahuel

Santiago

Fuente: Atisba Monitor

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Figura 3.3 – Catastro eriazos zona nor oriente

Eriazos 2010 Eriazos 2015

Lo Barnechea

Huechuraba

Vitacura

Las Las COndes Condes

Recoleta

Providencia La Reina

Fuente: Atisba Monitor

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Figura 3.4 – Catastro eriazos zona sur oriente

Eriazos 2010 Eriazos 2015

San Joaquín

Peñalolén

La Cisterna La Granja

La Florida

Puente Alto

La Pintana

Fuente: Atisba Monitor

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Figura 3.5 – Catastro eriazos zona sur poniente

Eriazos 2010 Eriazos 2015

PAC

Maipú

Cerrillos

Lo Espejo

San Bernardo

Fuente: Atisba Monitor

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3.4

Normativa de Sitios Eriazos /

Los sitios eriazos fueron agrupados según la normativa asignada por los instrumentos de planificación territorial, a fin de separar aquellos que permiten localizar proyectos de vivienda. Para ello se cruzo la cobertura de sitios eriazos, con un mosaico digital elaborado por Atisba con las 884 zonas de todos los instrumentos de planificación territorial vigentes, tanto los comunales, como el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), en aquellos sectores donde no existe un plan comunal actualizado. La Figura 3.6 muestra el mosaico graficando con un color distinto, el uso de suelo asignado por cada IPT comunal y metropolitano para sus distintas zonas. Figura 3.6 – Mosaico normativas de IPT vigentes

Fuente: Atisba Monitor

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Con este cruce el catastro de sitios eriazos se separó en tres grandes categorías normativas: residencial mixto, que permite levantar en algún porcentaje de viviendas, áreas verdes e industria exclusiva. Estos dos últimos excluyen el uso residencial. Además se creó una cuarta categoría relacionada con la propiedad del suelo con los cuatro grandes terrenos fiscales con propuestas conocidas de desarrollo urbano: ex aeródromo de Cerrillos, La Platina en la Pintana y los terrenos de ferrocarriles ubicados en San Eugenio y San Diego. La Figura 3.7 muestra la síntesis final del trabajo realizado. En color azul aparecen los sitios eriazos de 2015, en rojo los de 2010 y en amarillo los grandes terrenos eriazos de propiedad fiscal. También se muestra el área urbanizada en color gris. Figura 3.7 – Síntesis catastro sitios eriazos Gran Santiago Area Urbanizada Límite Urbano Sitios Eriazos 2015 Sitios Eriazos 2010 Sitios Eriazos Fiscales

Lo Barnechea

Quilicura

Pudahuel

Huechuraba Vitacura

Las Condes

La Reina

Maipú

Peñalolén La Florida

Padre Hurtado

Puente Alto

Peñaflor

Calera de Tango

Fuente: Atisba Monitor

Pirque

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3.5

Normativa de Edificación en Altura /

Con el mosaico de los planes reguladores vigentes se seleccionaron las zonas que permiten edificación en altura separándolas en dos grandes categorías: aquellas que permiten edificios sobre 9 pisos y aquellas que permiten edificios entre 4 y 8 pisos. Además se descontaron los edificios ya existentes, a fin de aproximar un suelo más factible de densificar. El mapa que sigue muestra el resultado obtenido para el sector centro oriente que concentra gran parte de la demanda. En color azul aparecen las zonas que permiten sobre 9 pisos de altura (“alta”), y que suman 7.532 hectáreas y en celeste las que permiten hasta 8 pisos (“media”) y que suman 7.903 hectáreas. Figura 3.8 – Zonas que permiten edificación en altura según IPT

Fuente: Atisba Monitor

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Por tanto, en las 34 comunas del Gran Santiago existen 15.435 hectáreas para densificar en altura, descontando el área ocupada por edificios que difícilmente serán demolidos. Los sitios eriazos representan el 15% si se consideran todas las categorías y apenas el 7% si se consideran aquellos que permiten viviendas. Al agregar los terrenos fiscales, este porcentaje sube a 11%.

04 RESULTADOS En las 34 comunas del Gran Santiago existen 2.359 hectáreas de sitios eriazos. Un 49% permite viviendas (1.151 há), un 4% sólo áreas verdes (106 há) y un 26% sólo industria exclusiva (618 há). Los terrenos fiscales tienen una participación relevante con 484 hectáreas equivalentes al 21% del stock. En estos casos existen normativas específicas que permiten desarrollar viviendas con usos mixtos, como la “CERC-M” de La Platina. Debido al efecto de estos terrenos, y aquellos con normativa industrial, las comunas con más disponibilidad son periféricas: La Pintana, Cerrillos, San Bernardo, Quilicura y Maipú, que suman 1.364 há, correspondientes al 58% del total. Al considerar solo los eriazos que permiten viviendas, sumando los fiscales, se repite una mayor distribución en la periferia, encabezada por Puente Alto, Maipú, San Bernardo, Huechuraba y La Florida con 562 há y un 49% del total. Cabe recordar que acá no se incluyen ni miden los terrenos comprendidos entre el área urbanizada y el límite urbano, donde caben por ejemplo, los suelos incorporados por el PRMS 100, ya que estos clasifican como expansión urbana y no como eriazos remanentes en la trama urbana. Las comunas centrales, que hoy lideran la edificación en altura, presentan disponibilidades muy bajas. La suma de Santiago, San Miguel, Recoleta, La Cisterna, San Joaquín, Estación Central e Independencia; alcanza apenas el 10% con 102,6 hás. Algo parecido ocurre con el sector oriente: Lo Barnechea, Las Condes, Peñalolén, La Reina, Vitacura, Ñuñoa y Providencia representan el 17% del suelo residencial, con 193,3 hás de sitios eriazos. Al comparar los catastros de 2010 con 2015, se concluye que el consumo de sitios eriazos es de 134 hás por año, lo que representa el 6% de la superficie total. Si esta velocidad se mantuviese el suelo eriazo duraría 17 años.

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En la categoría residencial, el consumo entre 2010 y 2015 fue de 93 hás por año, con 12,1 años para agotar stock a velocidad equivalente. Al menos en las comunas de mayor actividad no se observa una retención de suelo. En las siete centrales el consumo fue de 53 hás, equivalentes al 12% del total del período 2010-2015, siendo que aportan el 9% del stock 2015. Esto quiere decir su participación es mayor en consumo que en stock. En el sector oriente pasa lo mismo. Las siete comunas seleccionadas consumieron 107,9 hás equivalentes al 23% del período 2010-2015, pese a que aportan el 17% del suelo eriazo de 2015. Pero incluso si existiera retención, su efecto sería marginal, ya que la superficie de sitios eriazos que permiten viviendas representa apenas el 7% del suelo con norma para edificar en altura, descontando edificios grandes o equipamientos que no serán demolidos. El hecho que el sitio eriazo no sea importante en la capacidad de crecimiento o en las dinámicas de retención especulativa, no quiere decir que no genere externalidades negativas que deban controlarse. Es deseable que se penalice su condición eriaza, aunque por razones distintas al tema de la especulación. A juicio de Atisba el principal problema de los sitios eriazos son los impactos que generan cuando están abandonados, sin cierros o son ocupados como basureros clandestinos. Ello ocurre principalmente en la periferia, y comunas de bajos ingresos y no en las zonas dinámicas de la ciudad, que es donde surgen las hipótesis de retención especulativa. Tan importante como penalizar el uso eriazo, es que el Estado desarrolle las 484 hectáreas que tiene congeladas en cuatro grandes terrenos y que debieran ser más si se consideran todas las propiedades del Serviu u otros organismos públicos. Si en estos paños se desarrollaran proyectos mixtos, que incluyan viviendas sociales, con conjuntos de clases medias, parques y equipamientos; el efecto sería muy potente para reducir la segregación. Esta estrategia, sumada a la compra de suelo o la fijación de cuotas de vivienda social debiera ser el énfasis para generar equidad a partir del control del suelo, siempre y cuando dicha medida se complemente con inversión pública para acercar, equipar y mejorar los barrios segregados donde viven 1,7 millones de chilenos.

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05 ANEXOS Grafico 1 – Superficie total de sitios eriazos por comuna (1 de 2) 367.8

304.9 273.3 238.8

179.7 175.3 173.6

123.6

35.2

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34.4

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57.1

Grafico 2 – Superficie total de sitios eriazos por comuna (2 de 2) 29.3

28.1 26.2

20.5 17.3

16.7

11.3

10.9

9.9

8.5

7.6

6.8

6.4

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4.6

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Grafico 3 – Sitios eriazos por uso de suelo normativo y propiedad fiscal

106

1.151

618

484

Habitacional Mixto

Área Verde

Industrial Exclusivo

Fiscal

Grafico 4 – Superficie (há) de sitios eriazos que permiten viviendas (1 de 2)

156.5

118.0 110.4 90.1

37.5

86.9

57.3 41.4 25.0

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Grafico 5 – Superficie (há) de sitios eriazos que permiten viviendas (2 de 2)

21.7 20.5

16.7 14.0

13.6 11.2 9.9 8.5

7.6

6.8

6.8

6.3

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4.6

Grafico 6 – Ranking de consumo de suelo período 2010-2015 (residencial, há) 43.5 41.5 39.7 37.2

29.3

23.7

27.5 24.5

23.3

23.3 20.7 16.5

15.3

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11.2

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Grafico 7 – Ranking de consumo de suelo período 2010-2015 (residencial, há)

9.3 8.7

8.5 8.0

6.0

5.9

4.3 3.5

3.2 2.7

2.4

2.3 1.9 1.0

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