Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

Céd. Jurídica 4-0000-001021

Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

INFORME DE AVALÚO 214-20207045542200-2016-U

Dirección Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-0000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 02 - ALAJUELA 02 - SAN RAMON 07 - SAN ISIDRO Urbanización Vista de la Montaña DIRECCIÓN EXACTA

De la Escuela Laboratorio 100 mts este, 100 mts sur, mano izquierda, sobre calle 1A, 20,54 mts ante del cruce con Av. 1, boque B, lote Nº 33 REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

A-1284444-2008 20207045542200 Porcentaje:

0,00%

Según el Registro y el Plano 128,90 m2 128,90 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢10.834.560,60 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢13.868.580,70 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡24.703.141,30 VEINTICUATRO MILLONES SETECIENTOS TRES MIL CIENTO CUARENTA Y UNO VALOR EN LETRAS: COLONES 30/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Alta 12 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢13.868.580,70 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

SÍ

Se recomienda aceptar la garantía, porque la propiedad esta bien ubicada, buen precio y no soporta gravamenes ni anotaciones. AHIAS STELLER PORRAS

Firma del Perito Tipo de Profesional INGENIERO EN CONSTRUCCION Identificación N° 203340566 Número de registro ICO-3722 13 febrero 2016 Fecha informe: 16 febrero 2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8389-8102 // 2234-1591 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] // [email protected]

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO

Características VALOR ¢/m2 Área

SUJETO 128,9 S. Nivel 0,2 7,34 R 0 5 4 14 3

Nivel Frente Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía

Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

214-20207045542200-2016-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES (tipo de cambio ¢ 540,00/$,) 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 96.973,68 85.995,19 73.018,34 133,00 1,0104 145,45 1,0407 184,00 1,1246 1,0000 1,0000 Sobre nivel Sobre nivel Sobre nivel 0,2 1,0000 0,2 1,0000 0,2 1,0000 1,0000 1,0000 7 1,0119 7 1,0119 9 0,9503 1,0000 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 1,0000 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1,0000 1,0000 16 0,9418 16 0,9418 16 0,9418 1,0000 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9629 0,9918 1,0065 1,0000 1,0000 93.377,77 85.289,58 73.493,59

FACTOR 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ¢84.054 / m2 Área 128,90 m2 ¢84.054,00 /m2

₡84.054 /m2 1,0000 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3 4 N° 1 2

3

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2

¢10.834.560,60

LINDEROS ACTUALES Lote 6 B Rommanel de Costa Rica, S.A. Lote segregado Rommanel de Costa Rica, S.A. Rommanel de Costa Rica, S.A.

Lote de las mismas caracteristicas Casa las mismas características Lote de las mismas características Calle de 10 mts de ancho, en asfalto de 5,9 mts, con aceras de 1,5 mts y cordón y caño de 0,55 mts ambos lados

Calle pública, con 7,34 mts de frente COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 449.288 449.299 449.310 449.288

PRECISIÓN 6,00 m NORTE 1.115.579 1.115.579 1.115.568 1.115.568

Altitud 1.063 1.065 1.064 1.064

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Casa nueva, 2 dor., 1 baño, medianero, 75 m2, lote 133 m2, plano, 7 mts de frente, Oferta 8670-1538 // 8386-0927 ¢ 35 millones, 0,2 mt de nivel de calle, con Luis Rodríguez Coordenadas Este 449.332 Norte 8386-6164 Casa 140 m2, 3 dor., 2 baños, 3 años, medianero, 2 plantas, lote 145,45 m2, plano, Oferta 7 mts de frente, ¢ 60 millones, 0,2 mt de nivel de calle, con www.costaricarealstatetv.net Casa 150 m2, 3 dor., 1 baño, 7 años, medianero, 2 plantas, lote 184 m2, plano, 9 mts de frente, ¢ 50 millones, 0,2 mt de nivel de calle, con Damaris Nuñez

Coordenadas Este Oferta

449.343

Norte

8893-6356 Coordenadas Este

449.266

Fecha Consulta 13/02/2016 1.115.446 13/02/2016 1.115.513 13/02/2016

Norte

1.115.623

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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 10,00 m Ancho de vía Acera SÍ

214-20207045542200-2016-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ ICE Jardínes y Parques Alumbrado SÍ ICE Transporte Público Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales Agua Potable SÍ A y A Recolección de basura Señal celular SÍ ICE Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 50 m a 100 m a 150 m a0m a 150 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 7,34 m Pendiente % 0 17,56 m Tipo de vía: 3 2,39237057 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 200,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente

0,20 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 97,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

11/02/2016

No hay anotaciones, ni támpoco hay gravamenes o afectaciones. OBSERVACIONES

No se observaron problemas de escorrentías de aguas pluviales en el momento de la inspección. El terreno está a 0,2 mts del nivel de la calle de 10 mts de ancho, en asfalto de 5,9 mts de ancho, aceras de 1,5 y cordón y caño de 0,55 mts ambos lados. La topografía es con pendiente hacia el fondo. El vencindario tiene muchas casas en construcción y se observa de un status socioeconomico similar, sin evidencia de problemas sociales de riesgo ni de seguridad de los habitantes. No se realizaron pruebas de funcionamiento de los sistemas electromecanicos, solo de funcionamiento. La casa tiene todas las paredes de mampostería, pisos de cerámica y cielos en gypsum. La parte trasera del lote se soporta con un muro de retención de 3,5 mts de altura y el terreno del patio tiene un leve hundimiento, pero sin riesgo de deslizamiento.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa Corredor Cuarto de pilas

TOTAL Forma de explotación Muro frontales Aceras Rejas Portones TOTAL Forma de explotación

Área m2 50,40 10,20 6,30 66,90

V. Unit. ¢ / m2 234.000 130.000 39.000

VRN ¢ 11.793.600 1.326.000 245.700 13.365.300

Área m2 12,50 3,60 6,50 9,50

V. Unit. ¢ / m2 34.800 16.500 48.000 57.500

VRN ¢ 435.000 59.400 312.000 546.250 1.352.650

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

VUT años 40 40 40

Factor Estado 0,9748 0,9748 0,9748

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 2,5 0,9668 0,9748 B 20 2,5 0,9297 0,9748 B 40 2,5 0,9668 0,9748 B 40 2,5 0,9668 0,9748 B

VUT años -

214-20207045542200-2016-U

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 2,5 0,9668 B 2,5 0,9668 B 2,5 0,9668 B

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢ 11.114.712,00 1.249.673,40 231.556,50 12.595.941,90

VUR años 37,7 37,7 37,7

Valor Unitario Final ¢ / m2 220.530 122.517 36.755

VNR ¢ 409.962,50 53.830,80 294.040,50 514.805,00 1.272.638,80

VUR años 37,7 18,1 37,7 37,7

Valor Unitario Final ¢ / m2 32.797 14.953 45.237 54.190

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

¢12.595.941,90 ¢1.272.638,80

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

ESTADO

¢13.868.580,70 ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-20207045542200-2016-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación unifamiliar Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 27% Año de construcción: 66,90 m2

2013

DETALLE DE ELEMENTOS Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

NÚMERO DE NIVELES:

VC-02

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

No se pudo observar, se supone placas corridas, columnas y mochetas Todas de mampostería con altura hasta 2,5 mts No tiene

Metal Zinz tipo teja Gypsum Cerámica

Muy simple 1 cuarto de pilas, 1 sala, 1 comedor, 1 cocina y 3 dormitorio

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General NO TIENE CONEXIÓN A GAS LP Gas LP Ubicación No tiene Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Cielos Malo Pisos Bueno Cubierta Óptimo

1 baño completo, enchapado a 1,8 mts Baños Solo muros frontales, con rejas, portones y aceras Otros Red de agua caliente Prevista a termoducha Tanque captación de agua No tiene Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Importante Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Importante

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3

% de avance

UNO

Sistema eléctrico: Mono-trifásico SI TOTAL 95% SI Cuchilla

Importante

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: 100% Solo tiene el portón de entrada principal a la casa, muros con rejas y aceras PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES

La casa se observa que no ha tenido mantenimientos, por tanto se valora en BUEN estado y se consideró por las característica, una tipología VC-02. Se indica que no se realizaron pruebas a los sistemas eléctricos, ni pruebas mecánicas, solo de funcionamiento, ni tampoco pruebas físicas ni de laboratorio sobre la construcción, la capacidad soportante del suelo ni de absorción, por tanto no se asume responsabilidad en esos aspectos con este informe. El valor de la propiedad se da en fecha y varía con el tiempo. Se indica que parte de los cielos de gypsum se están cayendo, tiene goteras y el piso del cuarto de pilas se quebró y no tiene las pilas. La zona verde del patio tiene un leve hundimiento.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

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ANEXO FOTOGRÁFICO

Nº 1: FACHADA PRINCIPAL LINDERO OESTE

Nº 2: CALLE PUBLICA HACIA EL SUR

Nº 3: CALLE PUBLICA HACIA EL NORTE

Nº 4: LINDERO TRASERO ESTE

Nº 5: COMEDOR-SALA Y COCHERA

Nº 6: COCINA Y DESAYUNADOR

Nº 7: DORMITORIO

1

Nº 8: LINDERO NORTE DESDE EL FRENTE

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

3

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